# Взаимозачёт налога при продаже и покупке квартиры в 2026 году: как уменьшить НДФЛ **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/vzaimozachet-pri-pok-i-pr-v-odnom-godu.html --- Взаимозачёт налога при продаже и покупке квартиры — 2026 Можно ли не платить налог при продаже и покупке в одном году?Да, если применить взаимозачёт двух вычетов Вычет при продаже (максимум)1 000 000 ₽ или фактические расходы на покупку Вычет при покупке (максимум)2 000 000 ₽ → возврат до 260 000 ₽ Ставка НДФЛ с 2025 года13–22% (прогрессивная, ФЗ-176 от 12.07.2024) Срок владения для освобождения от налога5 лет (3 года — для единственного жилья, наследства, дарения от родственника) Правило 70% кадастровой стоимостиНДФЛ считается с большей суммы: цены договора или 70% кадастровой стоимости Когда взаимозачёт не работаетПокупка у взаимозависимого лица (ст. 105.1 НК), лимит вычета уже исчерпан, разные налоговые годы Содержание: - [Когда налог не платится совсем](#vzz-osvobozhdenie) - [Что такое взаимозачёт и как он работает](#vzz-zachet) - [Четыре условия взаимозачёта](#vzz-usloviya) - [Вычет при продаже: 1 млн или расходы](#vzz-vychet-prodazha) - [Вычет при покупке: лимиты 2026](#vzz-vychet-pokupka) - [Прогрессивный НДФЛ 2025–2026](#vzz-ndfl) - [Калькулятор взаимозачёта](#vzz-kalkulator) - [Примеры расчётов](#vzz-primery) - [Когда взаимозачёт не работает](#vzz-ne-rabotaet) - [Как оформить декларацию 3-НДФЛ](#vzz-deklaraciya) - [Отказ ФНС: что делать](#vzz-fns) - [Частые вопросы](#vzz-faq) ### Ваша ситуация? Продал и купил в одном году Купил раньше, потом продал Владею больше 3/5 лет Покупаю у родственника Уже получал вычет ранее ## Когда налог не платится совсем Прежде чем считать взаимозачёт, проверьте: возможно, налога нет вовсе. По ст. 217.1 НК РФ продавец освобождён от НДФЛ, если владел квартирой дольше минимального срока. СитуацияМинимальный срокОснование Единственное жильё (на дату продажи)3 годап. 3 ст. 217.1 НК РФ Получено по наследству или в дар от члена семьи / близкого родственника3 годап. 3 ст. 217.1 НК РФ Приватизировано3 годап. 3 ст. 217.1 НК РФ Получено по договору ренты (пожизненного содержания)3 годап. 3 ст. 217.1 НК РФ Все остальные случаи (купил, долевое, новостройка)5 летп. 4 ст. 217.1 НК РФ Важно про 70% кадастровой стоимости: если вы продаёте дешевле 70% кадастровой стоимости, ФНС всё равно посчитает НДФЛ от суммы 70% × кадастровая стоимость (ст. 214.10 НК РФ). Занижать цену в договоре для ухода от налога — не работает с 2016 года. ## Что такое взаимозачёт и как он работает Взаимозачёт — неофициальное, но общепринятое название ситуации, когда в одном налоговом периоде (одном календарном году) вы: - продаёте квартиру и получаете доход → обязаны заплатить НДФЛ; - покупаете другую квартиру → получаете право на имущественный вычет при покупке. Эти два права заявляются в одной декларации 3-НДФЛ. В результате налог с продажи и вычет при покупке «схлопываются»: вычет уменьшает или полностью обнуляет налог к уплате. Правовая основа: оба права — самостоятельные, независимые. Вычет при продаже (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) и вычет при покупке (п. 3 ст. 220 НК РФ) применяются одновременно в одной декларации. Это прямо подтверждено письмами Минфина России (№ 03-04-05/7-347, № 03-04-05/10-155 и др.). ## Четыре условия взаимозачёта УсловиеТребованиеПояснение 1. Один налоговый год Обязательно Продажа и покупка — в одном календарном году. Если продали в декабре 2025, а купили в январе 2026 — взаимозачёта нет, только два разных вычета в разных декларациях. 2. Право на вычет при покупке не исчерпано Обязательно Вычет при покупке можно получить только один раз в жизни (лимит 2 млн ₽ по п. 11 ст. 220 НК). Если вы его уже использовали полностью, вычета при покупке не будет — только вычет при продаже. 3. Квартира не куплена у взаимозависимого лица Ограничение Если покупаете у супруга, родителя, ребёнка, брата/сестры или опекуна — вычет при покупке не предоставляется (п. 5 ст. 220 НК РФ). 4. Квартира куплена на собственные средства (или кредит), не за счёт господдержки в полном объёме Частично Маткапитал, субсидии работодателя, военная ипотека — эти суммы из вычета исключаются. Вычет считается только от суммы ваших личных расходов. ## Вычет при продаже: 1 млн или фактические расходы Продавец вправе уменьшить налогооблагаемый доход одним из двух способов — выбирает тот, который выгоднее (п. 2 ст. 220 НК РФ): СпособРазмерКогда выгоднееДокументы Фиксированный вычет 1 000 000 ₽ Если купили квартиру дёшево или получили в дар/наследство (нет расходов на покупку) Документы не нужны Фактические расходы на приобретение Сумма, уплаченная при покупке (без лимита) Если расходы больше 1 млн ₽ — это почти всегда выгоднее Договор купли-продажи, расписка, выписки с счёта, ипотечный договор Пример: купили квартиру за 4 500 000 ₽, продаёте за 6 000 000 ₽. Фиксированный вычет: 6 000 000 − 1 000 000 = 5 000 000 ₽ × 13% = 650 000 ₽. Расходный метод: 6 000 000 − 4 500 000 = 1 500 000 ₽ × 13% = 195 000 ₽. Выгоднее фактические расходы — экономия 455 000 ₽. ## Вычет при покупке: лимиты 2026 Вид вычетаЛимитМаксимальный возвратОснование Имущественный (стоимость квартиры) 2 000 000 ₽ 260 000 ₽ (при ставке 13%) п. 3 ст. 220 НК РФ По ипотечным процентам 3 000 000 ₽ 390 000 ₽ (при ставке 13%) п. 4 ст. 220 НК РФ Итого (квартира + ипотека) 5 000 000 ₽ 650 000 ₽ — На каждого супруга при совместной собственности 2 млн ₽ × 2 = 4 млн ₽ до 520 000 ₽ суммарно ст. 34 СК РФ, письмо Минфина С 2025 года ставка НДФЛ прогрессивная. Если ваш доход превышает 2 400 000 ₽ в год — часть дохода облагается по ставке 15%, 18%, 20% или 22%. Максимальный возврат в таком случае больше 260 000 ₽, поскольку ставка выше. Подробнее — в разделе ниже. ## Прогрессивный НДФЛ 2025–2026 (ФЗ-176 от 12.07.2024) С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Ставка зависит от совокупного дохода за год, включая доход от продажи квартиры. Совокупный доход за годСтавка НДФЛНалог к уплате (с суммы превышения) До 2 400 000 ₽13%До 312 000 ₽ 2 400 001 — 5 000 000 ₽15%312 000 + 15% с суммы свыше 2,4 млн 5 000 001 — 20 000 000 ₽18%702 000 + 18% с суммы свыше 5 млн 20 000 001 — 50 000 000 ₽20%3 402 000 + 20% с суммы свыше 20 млн Свыше 50 000 000 ₽22%9 402 000 + 22% с суммы свыше 50 млн Для большинства сделок: если налогооблагаемая база после вычетов не превышает 2,4 млн ₽, применяется ставка 13%. При дорогих квартирах — считайте по прогрессивной шкале или используйте калькулятор ниже. ## Калькулятор взаимозачёта ### Рассчитайте налог с учётом взаимозачёта Цена продажи (₽) Цена покупки той квартиры (₽) Кадастровая стоимость продаваемой (₽) Цена новой квартиры (₽) Вычет при продаже: Фиксированный 1 000 000 ₽ Фактические расходы (цена покупки) Рассчитать Налогооблагаемая база продажи:— Вычет при покупке новой квартиры:— Итоговая база после взаимозачёта:— НДФЛ к уплате:— ## Примеры расчётов Пример 1. Квартиру купили в 2020 за 4 500 000 ₽, продают в 2026 за 7 000 000 ₽ (кадастр 6 800 000 ₽). В том же 2026 году покупают новую за 8 500 000 ₽. Других доходов за год — 1 800 000 ₽ (зарплата). - База продажи (больше 70% кадастра): 7 000 000 ₽ - Вычет: фактические расходы 4 500 000 ₽. База: 7 000 000 − 4 500 000 = 2 500 000 ₽ - Вычет при покупке: 2 000 000 ₽ (лимит). База: 2 500 000 − 2 000 000 = 500 000 ₽ - Итоговый доход за год: 1 800 000 + 500 000 = 2 300 000 ₽ → ставка 13% - НДФЛ: 500 000 × 13% = 65 000 ₽ (вместо 325 000 ₽ без вычетов) Пример 2. Квартиру получили в 2024 году в дар от дяди (не близкий родственник), продают в 2026 за 5 200 000 ₽ (кадастр 5 100 000 ₽). В том же году покупают другую за 6 000 000 ₽. - Срок владения 2 года — меньше 3 лет → налог платится - Расходы на покупку: 0 (получена в дар, не от близкого родственника → была уплачена ставка 13% при получении дара). Применяем фиксированный вычет 1 000 000 ₽ - База: 5 200 000 − 1 000 000 = 4 200 000 ₽ - Вычет при покупке: 2 000 000 ₽. База: 4 200 000 − 2 000 000 = 2 200 000 ₽ - НДФЛ: 2 200 000 × 13% = 286 000 ₽ (налог на «лишние» 200 000 сверх 2 400 000 не возникает, т.к. суммарный доход ниже порога) - Итого: 286 000 ₽ (вместо 546 000 ₽ без вычета при покупке) Пример 3. Нулевой налог. Квартира куплена в 2021 за 3 800 000 ₽, продаётся в 2026 за 4 500 000 ₽. В том же году покупают новую за 5 000 000 ₽. - База: 4 500 000 − 3 800 000 (расходы) = 700 000 ₽ - Вычет при покупке: 2 000 000 ₽ (лимит). 700 000 − 2 000 000 = −1 300 000 ₽ (отрицательное значение) - НДФЛ = 0 ₽. Остаток вычета 1 300 000 ₽ переносится на следующие годы → будущий возврат 169 000 ₽. ## Когда взаимозачёт не работает СитуацияЧто происходитЧто можно сделать Покупка у взаимозависимого лица (супруг, родитель, ребёнок, брат/сестра, опекун) Вычет при покупке недоступен (п. 5 ст. 220 НК) Применить только вычет при продаже (1 млн или расходы) Лимит вычета при покупке исчерпан до текущего года Вычет при покупке не предоставляется (п. 11 ст. 220 НК) Только вычет при продаже. Супруг (если не использовал) может заявить свой вычет при покупке Продажа и покупка в разные годы Два отдельных вычета в двух декларациях, зачёта нет Декларировать отдельно; налог платится в год продажи, возврат — в год покупки Оплата маткапиталом или субсидией Суммы господдержки из вычета исключаются Вычет уменьшается на сумму маткапитала/субсидии Квартира не зарегистрирована в ЕГРН на дату подачи декларации (ДДУ: нет акта) Вычет при покупке можно заявить только после подписания акта Если акт в том же году — включить в декларацию; если позже — отдельная декларация за год получения акта ## Как оформить декларацию 3-НДФЛ 1 Соберите документы. Договор продажи + выписка ЕГРН, договор покупки новой квартиры + акт + выписка ЕГРН, документы об оплате (расписка, платёжка, банковская выписка). 2 Заполните декларацию 3-НДФЛ. Через личный кабинет налогоплательщика на nalog.ru (раздел «Жизненные ситуации → Подать 3-НДФЛ»). Программа подсказывает, в каком листе что указывать. Доход от продажи — в листе «Продажа»; вычет при покупке — в листе «Покупка». 3 Заявите оба вычета в одной декларации. Вычет при продаже (1 млн или расходы) и вычет при покупке — в одной декларации за год сделок. Не нужно подавать две декларации. 4 Подайте до 30 апреля. Срок подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Если продали в 2026 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2027 года. 5 Уплатите налог до 15 июля. Если налог к уплате есть (не нулевой) — заплатите до 15 июля того же года. За просрочку начисляются пени — 1/300 ключевой ставки за каждый день. 6 Если налог нулевой — декларацию подавать всё равно нужно. Даже если взаимозачёт дал нулевую базу, декларацию 3-НДФЛ подать обязаны. Иначе ФНС не знает о праве на вычет и выпишет штраф за непредставление декларации. Штраф за нарушение сроков: не сдали декларацию в срок — штраф 5% от суммы налога за каждый полный месяц, минимум 1 000 ₽, максимум 30% (ст. 119 НК РФ). Не заплатили налог — 20% от суммы (ст. 122 НК РФ) + пени. ## Отказ ФНС: что делать Иногда налоговый инспектор отказывает в одновременном применении двух вычетов, ссылаясь на «невозможность взаимозачёта разных видов налогов». Это неправомерно. Позиция ФНС России (письмо ФНС № ЕД-4-3/18611 от 04.09.2013) и Минфина подтверждает: оба вычета применяются одновременно. Если инспектор отказывает: - Подайте письменное возражение на имя начальника инспекции, сославшись на письма Минфина и ФНС. - Направьте жалобу в региональное УФНС в течение 1 года с момента отказа. - Обратитесь в суд — при правильно оформленных документах суды встают на сторону налогоплательщика. Другие статьи кластера «Налог с продажи и вычет»: — [Налоговый вычет при покупке квартиры: сколько раз можно получить в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nalogovyj-vychet/skolko-raz-mozhno-poluchit.html) — [Продажа квартиры близкому родственнику: налог и вычет в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/nal-vychet-pri-pr-rodstvenniku.html) — [Налоговый вычет пенсионеру при покупке квартиры в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nalogovyj-vychet/mozhet-li-poluchit-pensioner.html) — [Налог с продажи квартиры в 2026 году: ставки и расчёт](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/) ## Частые вопросы **Можно ли применить взаимозачёт, если купил новую квартиру раньше, чем продал старую?** Да, если обе сделки — в одном календарном году. Продали в октябре, купили в марте того же года? Заявляете оба вычета в одной декларации за этот год. Главное — что право на вычет при покупке уже возникло к моменту подачи декларации (зарегистрировали право или подписали акт приёма-передачи при ДДУ). **Что если налогооблагаемая база ушла в минус — можно ли получить возврат?** Если после применения вычета при продаже и вычета при покупке база стала отрицательной, НДФЛ равен нулю — платить ничего не нужно. Но само отрицательное значение вычетом не «возвращается» в деньгах — остаток вычета при покупке переносится на следующие годы. Например, если остаток 1 300 000 ₽ — в будущих годах вы вернёте 169 000 ₽ из уплаченного НДФЛ с зарплаты. **Нужно ли подавать декларацию, если налог нулевой?** Да, обязательно. Если вы продали квартиру и у вас возник налогооблагаемый доход (пусть даже после вычетов он обнулился) — декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля. Исключение: продажа освобождена от налога по сроку владения (3 или 5 лет) — тогда декларацию не подаёте. За несданную декларацию при нулевом налоге — штраф 1 000 ₽ (ст. 119 НК РФ). **Работает ли взаимозачёт при продаже доли?** Да. Продажа доли в квартире — это тоже доход, облагаемый НДФЛ. Вычет при продаже доли: 1 000 000 ₽ делится на всех участников пропорционально долям, либо применяется в полном объёме, если все собственники продают одновременно как единый объект. Вычет при покупке новой квартиры — в стандартном размере (до 2 млн). Оба вычета заявляются в одной декларации. **Как применяется правило 70% кадастровой стоимости?** По ст. 214.10 НК РФ налогооблагаемым доходом считается большее из двух значений: цена по договору или 70% от кадастровой стоимости. Если продаёте за 5 000 000 ₽, а кадастровая стоимость 8 000 000 ₽ — НДФЛ считается от 5 600 000 ₽ (70% × 8 000 000). Это правило не позволяет занижать цену в договоре для ухода от налога. **Можно ли применить взаимозачёт при покупке квартиры в ипотеку?** Да. При ипотеке вычет при покупке включает как стоимость квартиры (до 2 млн ₽), так и уплаченные проценты по ипотеке (до 3 млн ₽). Вычет по процентам нельзя использовать для снижения НДФЛ с продажи в текущем году — он применяется по мере уплаты процентов в последующих годах. Но вычет 2 млн по стоимости — можно использовать сразу для взаимозачёта. **Что если квартира куплена в совместную собственность супругов?** При совместной собственности каждый из супругов вправе заявить вычет при покупке в размере до 2 000 000 ₽ — итого 4 000 000 ₽ на двоих (возврат до 520 000 ₽). Распределение вычета между супругами указывается в заявлении. Вычет при продаже также делится пропорционально долям или по соглашению. Важно: если один из супругов уже использовал свой вычет ранее — он его не применяет, второй — в полном объёме. **Можно ли применить взаимозачёт при покупке строящейся квартиры по ДДУ?** Да, но с нюансом. Право на вычет при покупке по ДДУ возникает не в момент регистрации договора, а в момент подписания акта приёма-передачи (ключей). Если акт подписан в том же году, что и продажа — взаимозачёт работает. Если акт будет только в следующем году — вычет при покупке переносится, а налог с продажи придётся заплатить полностью (или применить только вычет при продаже).