# 3-НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году: как заполнить и подать, образец **URL**: https://mylawyer.club/bez-rubriki/3-ndfl-pri-prodazhe-kvartiry-2026.html --- 3-НДФЛ при продаже квартиры 2026 Нужно ли подавать 3-НДФЛ?Да, если владели менее 5 лет (или менее 3 лет для единственного жилья) Срок подачи декларацииДо 30 апреля года, следующего за продажей Срок уплаты налогаДо 15 июля того же года Вычет при продаже1 000 000 руб. или фактические расходы на покупку (выгоднее) Ставка НДФЛ 202613% (до 2,4 млн руб. дохода), 15% (от 2,4 до 5 млн), 18% (5–20 млн), 20% (20–50 млн), 22% (свыше 50 млн) Минимальный срок — не платить5 лет (общий) или 3 года (единственное жильё / наследство / дарение от близких) Штраф за непредставление5% налога в месяц, минимум 1 000 руб., максимум 30% (ст. 119 НК РФ) Содержание [Когда 3-НДФЛ при продаже не нужна](#kogda-ne-nuzhno) [Ставки НДФЛ с продажи в 2026 году](#stavki-2026) [Как уменьшить налог: вычет 1 млн или расходы](#vychet) [Правило 70% кадастровой стоимости](#pravilo-70) [Как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры](#kak-zapolnit) [Куда и как подать декларацию](#kuda-podat) [Калькулятор налога с продажи](#kalkulator) [Документы к декларации](#dokumenty) [Частые ошибки при заполнении 3-НДФЛ](#oshibki) [Частые вопросы](#faq) ### Ваша ситуация? Владел менее 5 лет — куплена Единственное жильё Получил по наследству / в дар Продал дешевле, чем купил Владел более 5 лет ## Когда 3-НДФЛ при продаже квартиры не нужна Декларация не подаётся, если вы владели квартирой дольше минимального срока: тогда доход от продажи полностью освобождён от НДФЛ ([ст. 217.1 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/1a1e00f15f12e21ba29b3f4a1afdc6b3e7c34e17/)). СитуацияМинимальный срокНужна ли 3-НДФЛ Единственное жильё на момент продажи3 годаНет (если ≥3 лет) Получено по наследству от близкого родственника3 годаНет (если ≥3 лет) Получено в дар от близкого родственника3 годаНет (если ≥3 лет) Приватизированная квартира3 годаНет (если ≥3 лет) Квартира по договору ренты с иждивением3 годаНет (если ≥3 лет) Куплена, вторая (не единственная) и т.д.5 летДа (если <5 лет) ДДУ: срок считается с даты полной оплаты3 или 5 летЗависит от ситуации Как считать срок: при покупке — с даты регистрации права в ЕГРН; для ДДУ — с даты полной оплаты по договору (ст. 217.1 НК РФ, ред. 2019 г.); для наследства — с даты смерти наследодателя. Осторожно: если у вас одна квартира, но вы купили новую до продажи старой — на момент продажи у вас два объекта. Льгота «единственное жильё» не применяется. Исключение: вы купили новое жильё не ранее чем за 90 дней до продажи старого (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). ## Ставки НДФЛ с продажи квартиры в 2026 году С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ (Федеральный закон № 176-ФЗ от 12.07.2024). Налог считается с суммы, оставшейся после применения вычета. Налогооблагаемый доход в годСтавка НДФЛПример: продаёте за 5 млн, купили за 3 млн → доход 2 млн До 2 400 000 руб.13%260 000 руб. 2 400 001 — 5 000 000 руб.15%312 000 руб. + 15% с суммы свыше 2,4 млн 5 000 001 — 20 000 000 руб.18%— 20 000 001 — 50 000 000 руб.20%— Свыше 50 000 000 руб.22%— Важно: прогрессия применяется к совокупному доходу за год — не только к доходу от продажи квартиры, но и к зарплате, дивидендам и другим доходам. Если получаете 200 000 руб. зарплаты в месяц (2,4 млн в год), продажа квартиры с доходом сверх нуля сразу попадает в 15% и выше. ## Как уменьшить налог: вычет 1 млн или фактические расходы Налогооблагаемую базу можно уменьшить одним из двух способов — по вашему выбору ([пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/baaefa3943b78bff4af3b7a22e02b0e4cba24aa4/)). ВариантКогда выгоденПример расчётаДокументы Вычет 1 000 000 руб. Если нет документов о расходах на покупку; или квартира получена в дар / по наследству Продажа за 3 млн: 3 000 000 − 1 000 000 = 2 000 000 × 13% = 260 000 руб. Не нужны (кроме ДКП продажи) Вычет по расходам Если покупали квартиру и сохранились документы; или расходы больше 1 млн руб. Купили за 4 млн, продали за 5 млн: 5 000 000 − 4 000 000 = 1 000 000 × 13% = 130 000 руб. ДКП покупки + платёжные документы (выписки, расписки) Правильный способ: выбирайте тот вариант, при котором налогооблагаемая база меньше. Если купили дороже, чем продаёте — налога нет совсем (убыток), но декларацию подать всё равно нужно. Вычет 1 млн применяется на все квартиры, проданные за год в совокупности, а не на каждую по отдельности. Продали две квартиры — вычет 1 млн делится между ними. Вычет по расходам — отдельно по каждому объекту. ## Правило 70% кадастровой стоимости Даже если вы продали квартиру дёшево или занизили цену в договоре, налог считается с максимального из двух значений: реальной цены продажи или 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи ([ст. 214.10 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/b8c5b5028f94e5b4b19c6c72fc62cdde45741624/)). СитуацияЦена в ДКП70% КСДоход для расчёта НДФЛ Продали по рыночной цене5 000 000 руб.4 200 000 руб.5 000 000 руб. (цена продажи больше) Продали ниже рынка2 500 000 руб.4 200 000 руб.4 200 000 руб. (70% КС больше цены) КС не установленаЛюбаяНет данныхЦена из ДКП (правило 70% не применяется) Осторожно: намеренное занижение цены в ДКП больше не спасает от налога. Налоговая сравнивает с 70% КС автоматически — через данные Росреестра. Ошибка в расчёте грозит доначислением налога + штрафом 20% и пенями. ## Как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры: пошагово Декларацию можно заполнить в личном кабинете на сайте ФНС — это самый удобный способ: сервис подтянет ваши данные автоматически и рассчитает налог. ШагДействиеЧто важно 1Войдите в Личный кабинет налогоплательщика на [nalog.ru](https://lkfl2.nalog.ru/) через ГосуслугиУдобнее всего — 3-НДФЛ онлайн; заполняется за 10–15 минут 2Выберите «Жизненные ситуации» → «Подать декларацию 3-НДФЛ» → «Заполнить онлайн»Выберите год продажи (например, 2025, если продали в 2025 году) 3Укажите источник дохода: «Продажа имущества» → «Квартира, дом, земля»Вносите кадастровый номер, цену продажи, дату ДКП 4Выберите вычет: 1 000 000 руб. ИЛИ «Расходы на приобретение»Сравните оба варианта — выберите меньший налог 5Загрузите подтверждающие документы (ДКП продажи, ДКП покупки, платёжные документы)PDF или JPG, до 20 МБ на файл 6Подпишите декларацию электронной подписью ФНС (выдаётся в ЛК бесплатно)ЭП выпускается в разделе «Профиль» → «Получить ЭП» за 5 минут 7Отправьте декларацию и ждите уведомление об оплатеНалог к уплате появится в ЛК; срок — до 15 июля Нужные листы 3-НДФЛ (бумажная форма): Титульный лист + Раздел 1 + Раздел 2 + Приложение 1 (доход от продажи) + Приложение 6 (имущественный вычет). Форма утверждена Приказом ФНС России от 19.09.2024 №ЕД-7-11/757@. ## Куда и как подать декларацию Способ подачиСрокОсобенности Личный кабинет ФНС (nalog.ru)МгновенноСамый удобный способ. Данные о сделке подтягиваются от Росреестра. ЭП бесплатная. ГосуслугиМгновенноПеренаправляет в ЛК ФНС. Нужна подтверждённая учётная запись. МФЦ (лично)Принимают, дата — день обращенияБумажная декларация. Сотрудники не консультируют по заполнению. Налоговая инспекция (лично)ПринимаютПо месту регистрации. Попросите штамп о принятии на копии. Почта РоссииДата отправки = дата подачиЗаказное письмо с описью вложения. Датой подачи считается дата штемпеля. ## Калькулятор налога с продажи квартиры 2026 ### Рассчитайте налог с продажи Цена продажи, руб. Кадастровая стоимость на 1 янв. года продажи, руб. Способ вычета Вычет 1 000 000 руб. Расходы на покупку Расходы на покупку (ДКП + ремонт), руб. Другие доходы за год (зарплата и т.д.), руб. Рассчитать налог Доход для налога (макс. цены продажи и 70% КС):— Применённый вычет:— Налогооблагаемая база:— Ставка НДФЛ:— 💰 НДФЛ к уплате:— Калькулятор даёт ориентировочный расчёт при условии, что доход от продажи — единственный в году (кроме указанных). Точный расчёт с учётом всех доходов делается в декларации 3-НДФЛ. ## Документы к декларации 3-НДФЛ ДокументКогда нуженГде получить Договор купли-продажи (ДКП) с ценойВсегдаВаш экземпляр; дубликат — в МФЦ или архиве Росреестра Выписка из ЕГРН о праве собственностиДля подтверждения срока владения[Заказать через Госуслуги или МФЦ](https://mylawyer.club/bez-rubriki/egrn-vypiska-2026.html) ДКП покупки + платёжные документыПри вычете «расходы на покупку»Ваш экземпляр или дубликат из банка/у продавца Акт приёма-передачи квартирыДополнительно к ДКПВаш экземпляр Свидетельство о праве на наследство / договор даренияПри применении 3-летнего срокаНотариус, ваш экземпляр Справка 2-НДФЛ от работодателяЕсли заявляете стандартный вычет по зарплате одновременноРаботодатель или раздел «Сведения о доходах» в ЛК ФНС ## Типичные ошибки при подаче 3-НДФЛ с продажи ОшибкаПоследствиеКак избежать Не подали декларацию, считая, что налога нетШтраф 1 000 руб. — за саму непредставленную декларацию, даже при нулевом налогеЕсли продали до истечения срока — всегда подавайте, даже при убытке или нулевом налоге Перепутали срок владения — не учли дату оплаты по ДДУНедоплата налога, доначисление + пениДля ДДУ срок идёт с даты полной оплаты, а не регистрации права собственности (п. 2 ст. 217.1 НК РФ) Применили оба вычета одновременноОтказ в вычете, доначислениеНельзя применять вычет 1 млн и вычет по расходам к одному объекту — только один Не учли правило 70% КС при заниженной ценеНалог доначислят автоматическиСравните цену продажи с 70% КС на 1 января года продажи Забыли подать до 30 апреля5% налога за каждый месяц просрочки, мин. 1 000 руб., макс. 30%Поставьте напоминание на 25 апреля — на всякий случай Считали срок от записи в старом свидетельстве о собственностиОшибочный срок — возможна недоплатаДата в ЕГРН — единственный правильный источник Другие статьи кластера «Налог с продажи»: — [Налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/menee-3-let.html) — [Налог с продажи квартиры, полученной по наследству](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/nasledstvo.html) — [Налоговый вычет при покупке квартиры — сколько раз можно получить](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nalogovyj-vychet/skolko-raz-mozhno-poluchit.html) — [Вычет по ипотечным процентам — до 390 000 руб.](https://mylawyer.club/bez-rubriki/nalogovyj-vychet-po-ipotechnym-procentam.html) ## Частые вопросы **Нужно ли подавать 3-НДФЛ, если налог к уплате равен нулю?** Да, нужно. Если вы продали квартиру до истечения минимального срока владения, декларацию подать обязательно — даже если после применения вычета налог получился нулевым (например, расходы на покупку равны цене продажи). За непредставление такой декларации — штраф 1 000 руб. по ст. 119 НК РФ. Если минимальный срок соблюдён — ни декларация, ни уведомление в налоговую не нужны. **Когда считается, что квартира по ДДУ перешла в собственность?** Для расчёта налога при продаже квартиры, купленной по ДДУ, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты по договору участия в долевом строительстве — а не с даты регистрации права собственности в ЕГРН (п. 2 ст. 217.1 НК РФ, редакция 2019 г.). Это важно: право могли зарегистрировать через несколько лет после оплаты, и именно дата оплаты будет «стартовой». Подтверждается платёжным документом (квитанция, выписка банка). **Можно ли одновременно применить вычет при продаже и вычет при покупке другой квартиры?** Да, можно — если в том же году вы купили новую квартиру и имеете право на имущественный вычет по покупке (до 260 000 руб. возврата). Они «сальдируются»: вычет при покупке уменьшает налог, который возник из-за продажи. Это один из самых эффективных способов законно снизить итоговую сумму. Оба вычета заявляются в одной декларации 3-НДФЛ за тот же год. **Что будет, если опоздать с подачей декларации?** Штраф за несвоевременную подачу — 5% от суммы налога к уплате за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не менее 1 000 руб. и не более 30% суммы налога (ст. 119 НК РФ). Отдельно — пени за несвоевременную уплату налога: 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки после 15 июля. Если декларация нулевая — штраф только за непредставление: 1 000 руб. **Как рассчитать налог, если квартира была в долевой собственности?** При продаже квартиры, находившейся в долевой собственности, каждый собственник подаёт декларацию самостоятельно и платит налог со своей доли дохода. Вычет 1 млн руб. при этом делится пропорционально долям (то есть каждый получает 1 млн × размер своей доли), если квартира продаётся по одному договору. Если доли продаются по отдельным договорам купли-продажи — каждый вправе применить вычет 1 млн руб. в полном размере. **Нужно ли платить налог нерезиденту при продаже квартиры в России?** Да. Нерезидент (человек, проведший в России менее 183 дней в году) платит НДФЛ с продажи российской недвижимости по ставке 30% — без права на вычеты (1 млн руб. или расходы). С 2019 года нерезиденты также освобождены от налога, если соблюдён минимальный срок владения (3 или 5 лет) — это правило распространяется и на них (ст. 217.1 НК РФ). Но если срок не выдержан — вычетов нет, ставка 30%. **Можно ли учесть расходы на ремонт в составе «расходов на покупку»?** Формально НК РФ разрешает учитывать «расходы, связанные с приобретением» жилья. Расходы на ремонт в первоначальном состоянии (чистовая отделка в новостройке, ремонт без которого жильё нельзя было использовать) ФНС иногда принимает, но нередко оспаривает. Безопаснее учитывать только непосредственно стоимость покупки по ДКП + агентское вознаграждение с договором. Для доли ремонтных расходов рекомендуется отдельная консультация. **Продали квартиру в 2025 году — когда подавать декларацию и платить налог?** Декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года. Налог уплатить — до 15 июля 2026 года. Если 30 апреля выпадает на выходной, срок переносится на следующий рабочий день. Подать можно через Личный кабинет налогоплательщика на nalog.ru — удобнее всего, данные о сделке могут подтянуться автоматически из Росреестра.