# Перепланировка в новостройке в 2026 году: что можно, как согласовать и когда нельзя

**URL**: https://mylawyer.club/bez-rubriki/pereplanirovka-v-novostrojke-2026.html

---

# Перепланировка в новостройке в 2026 году: что можно, как согласовать и когда нельзя

Новостройка — не исключение из жилищного законодательства. Снести перегородку или расширить дверной проём здесь нужно согласовывать точно так же, как во вторичном жилье. Разбираем, что именно разрешено без разрешения, как проходит согласование в 2026 году по новым нормам и чем грозит самовольная перепланировка в ипотечной квартире.

ВопросОтвет

**Нужно ли согласовывать перепланировку в новостройке?**Да, по тем же правилам, что во вторичном жилье — ст. 26 ЖК РФ
**Можно ли делать перепланировку до оформления в собственность?**Нет — только после получения выписки из ЕГРН на квартиру
**Свободная планировка — значит можно всё?**Нет. В ЕГРН зафиксирован конкретный план; всё, что не совпадает с ним — перепланировка
**Нужно ли согласие банка при ипотеке?**Да, до начала работ — ст. 37 ФЗ-102 «Об ипотеке»
**Какой штраф за самовольную перепланировку?**2 000–2 500 руб. (ст. 7.21 КоАП РФ), плюс предписание узаконить или привести в исходное состояние
**Сколько времени занимает согласование?**45 рабочих дней на разрешение + 5–14 дней техплан + 7 дней ЕГРН = примерно 3–4 месяца
**Нужен ли проект или достаточно эскиза?**Эскиз — только для простых работ (без затрагивания несущих конструкций); в большинстве случаев нужен полный проект

### Содержание

- [Чем новостройка отличается от вторичного жилья при перепланировке](#npz-osobennosti)

- [Что можно и нельзя делать: таблица](#npz-chto-mozhno)

- [Свободная планировка: особый случай](#npz-svobodnaya)

- [Порядок согласования в 2026 году: пошаговая инструкция](#npz-poryadok)

- [Документы для согласования: таблица](#npz-dokumenty)

- [Стоимость согласования](#npz-stoimost)

- [Перепланировка в ипотечной новостройке](#npz-ipoteka)

- [Типичные ошибки](#npz-oshibki)

- [Другие статьи о перепланировке](#npz-cluster)

- [Частые вопросы](#npz-faq)

### 🏠 Ваша ситуация с перепланировкой в новостройке

Хочу убрать перегородку
Черновая отделка — что можно?
Ипотека — нужно ли согласие банка?
Уже сделал без разрешения
Хочу объединить кухню и комнату

## 1. Чем новостройка отличается от вторичного жилья при перепланировке

На первый взгляд кажется, что в новом доме проще: стены нередко не возведены, застройщик обещает «свободную планировку», документов на квартиру меньше. На деле право на перепланировку возникает строго после оформления квартиры в собственность и регистрации её в ЕГРН.

**Базовое правило (ст. 25–26 ЖК РФ).** Перепланировка — это любое изменение конфигурации квартиры, которое требует внесения изменений в техническую документацию и ЕГРН. Статус «новостройка» не создаёт никаких исключений из этого правила.

Тем не менее несколько реальных отличий есть.

ПараметрНовостройкаВторичное жильё

**Право на перепланировку**Только после получения выписки ЕГРНСразу (право уже зарегистрировано)
**Исходный план (для согласования)**Из ЕГРН; техплан застройщикаИз ЕГРН; старый техпаспорт БТИ
**Конструктивная система**Чаще монолитно-каркасная: внешние стены и колонны несущие, внутренние — нетРазная: кирпич, панель, монолит — требует отдельного изучения
**Техническое заключение**Обычно от проектной организации с допуском СРОДля несущих — от автора проекта дома; в типовых домах — от проектной организации СРО
**Гарантийные обязательства**Самовольная перепланировка может лишить гарантии застройщика (5 лет по ФЗ-214)Не применимо
**Банк при ипотеке**Согласие обязательно до начала работТо же самое

**Нельзя делать перепланировку до регистрации.** Пока квартира не оформлена в ЕГРН, технически вы не являетесь собственником. Орган согласования (МФЦ) вправе отказать в приёме документов — ст. 27 ЖК РФ, п. 1.2. Начинать работы до регистрации — значит заведомо создавать самовольную перепланировку.

Важный нюанс с гарантией: по ст. 7 ФЗ-214 застройщик несёт гарантийные обязательства 5 лет на конструктивные элементы и 3 года на инженерные системы. Если перепланировка привела к повреждению несущих конструкций или инженерных сетей — гарантия на эту зону автоматически аннулируется.

## 2. Что можно и нельзя делать в новостройке: таблица

Перечень работ, не требующих согласования, определён ч. 2 ст. 26 ЖК РФ и региональными регламентами. Для остальных — нужно разрешение органа согласования.

Вид работСтатусОснование

Косметический ремонт, отделка стен, полов, потолковМожно без согласованияНе изменяет конфигурацию квартиры
Замена сантехники в пределах санузла (без переноса)Можно без согласованияНе затрагивает несущие конструкции и общую систему
Замена окон, дверей в существующих проёмахМожно без согласованияНе изменяет конфигурацию
Устройство проёма в ненесущей перегородке (эскиз)Согласование по эскизуч. 2 ст. 26 ЖК РФ, региональный регламент
Снос или перенос ненесущей перегородкиСогласование (проект или эскиз)ст. 25 ЖК РФ — изменение конфигурации
Возведение новой перегородкиСогласование (эскиз или проект)ст. 25 ЖК РФ
Перенос санузла / расширение ваннойСогласование с проектомСП 54.13330.2022 (нельзя над жилой комнатой соседей снизу)
Объединение кухни с комнатой (электрическая плита)Согласование с проектомТребует расчёта вентиляции
Объединение кухни с комнатой (газовая плита)ЗапрещеноСП 402.1325800.2018; ч. 3 ст. 29 ЖК РФ
Устройство проёма в несущей стенеЗапрещено без ТЗ автора проектаТребует тех. заключения от автора проекта дома
Снос несущей стены или колонныЗапрещеноч. 3 ст. 29 ЖК РФ — ухудшение несущей способности здания
Расширение балкона за счёт комнатыЗапрещеноСП 54.13330.2022 п. 10.11; тепловой контур нарушается
Перенос газового оборудованияТолько через ГоргазПП РФ №410; не является перепланировкой в смысле ЖК

**Ненесущие перегородки в новостройках.** В монолитно-каркасных домах перегородки между комнатами — как правило, газобетонные блоки или перегородочные плиты. Они не несущие. Однако до начала работ надо убедиться в этом по проектной документации дома: застройщик обязан предоставить поэтажный план с обозначением несущих конструкций.

## 3. Свободная планировка: особый случай

«Свободная планировка» — маркетинговый термин, который вводит покупателей в заблуждение. Юридически такого понятия нет. В ЕГРН фиксируется конкретный план квартиры с обозначенными помещениями. Именно этот план является основой для согласования.

**Важно понимать.** Часто застройщик возводит только часть внутренних перегородок (или не возводит вовсе), и предлагает покупателям «самостоятельно спланировать» квартиру. При этом в ЕГРН всё равно зафиксирован проектный план — с обозначенными на нём условными перегородками. Если вы расставите стены иначе, чем на плане ЕГРН — это перепланировка, требующая согласования.

СитуацияЧто происходит юридическиЧто делать

Застройщик не возвёл перегородки; в ЕГРН — условные линииВозведение перегородок иначе, чем на плане = перепланировкаСогласовать в МФЦ до начала работ
Застройщик возвёл перегородки; вы хотите переставитьПерепланировка (снос + новое возведение)Согласовать в МФЦ
В ЕГРН нет перегородок вообще — «открытое пространство»Можно возводить перегородки по своему желанию, но после — обновить ЕГРН через техпланСогласовать, затем техплан кадастрового инженера
Хотите установить только мебельные перегородки без крепления к несущим конструкциямНе является перепланировкойРазрешение не нужно

Обратите внимание: с 01.04.2024 (ФЗ-13 от 24.07.2023) орган согласования сам направляет данные в Росреестр после перепланировки. Вам не нужно самостоятельно идти в Росреестр — но кадастровый инженер для изготовления технического плана всё равно потребуется.

## 4. Порядок согласования в 2026 году: пошаговая инструкция

Начиная с 01.09.2025 действует новый регламент регистрационного учёта (Приказ МВД №553 от 06.08.2025) — он не затрагивает перепланировку напрямую, но обновлён и регламент согласования через МФЦ. Порядок действий стал несколько проще: орган согласования самостоятельно запрашивает ряд документов из государственных реестров.

1**Получите выписку из ЕГРН на квартиру**Убедитесь, что право собственности зарегистрировано. Без этого согласование невозможно. Выписку можно получить через Госуслуги бесплатно — в ней указаны площади помещений и план квартиры.

2**Проверьте несущие конструкции**Обратитесь к застройщику или в управляющую компанию за поэтажным планом с обозначением несущих элементов. Также эту информацию можно найти в техническом паспорте дома, который хранится в ГЖИ и в управляющей компании.

3**Закажите проект или эскиз**Для простых работ (убрать ненесущую перегородку, сделать проём) достаточно эскиза на плане квартиры. Для сложных (перенос санузла, объединение помещений, затрагивание несущих элементов) — полный проект от организации с допуском СРО. Стоимость: эскиз — бесплатно самостоятельно или 3–8 тыс. руб. у подрядчика; проект — 15–60 тыс. руб. и выше.

4**При ипотеке: получите согласие банка**Направьте в ипотечный отдел банка заявление с описанием планируемых работ и проектом (эскизом). Срок рассмотрения — 2–8 недель. Большинство крупных банков выдают стандартное письмо-согласие при условии соблюдения законодательства и уведомления после завершения.

5**Подайте заявление в МФЦ**Выберите МФЦ по месту нахождения квартиры. Услуга называется «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме». Срок рассмотрения — 45 рабочих дней. Госпошлина не предусмотрена — услуга бесплатная.

6**Проведите работы по утверждённому проекту**Важно: выполняйте работы строго по согласованному проекту. Любые отступления — новая перепланировка. По завершении вызовите приёмочную комиссию из ГЖИ (около 30 рабочих дней ожидания).

7**Закажите технический план**После приёмки закажите техплан у кадастрового инженера — срок 5–14 рабочих дней, стоимость 8–25 тыс. руб. Именно он фиксирует фактические изменения в квартире. С 2024 года (ФЗ-13/2023) орган сам направляет данные в Росреестр — вам не нужно идти отдельно.

## 5. Документы для согласования в 2026 году

ДокументГде получитьОбязательность

Заявление о согласовании перепланировкиФорма выдаётся в МФЦ; доступна на ГосуслугиОбязательно
Правоустанавливающий документ — выписка из ЕГРНГосуслуги (бесплатно) или МФЦОбязательно
Проект перепланировки или эскизПроектная организация с допуском СРООбязательно (проект — для сложных работ; эскиз — для простых)
Техническое заключениеПроектная организация СРО или автор проекта дома (для несущих)При затрагивании несущих конструкций
Согласие всех совершеннолетних собственниковВ свободной форме или нотариальноПри нескольких собственниках
Согласие банка-залогодержателяИпотечный отдел банкаПри ипотеке
Согласие органа охраны памятников архитектурыРегиональный орган охраныДля домов — объектов культурного наследия

**Что запрашивает МФЦ сам.** С 2023 года орган согласования самостоятельно запрашивает по межведомственному взаимодействию: сведения из ЕГРН о праве собственности, техническую документацию на дом. Вам не нужно предоставлять эти документы лично — только паспорт, заявление и проект (эскиз).

## 6. Стоимость согласования перепланировки в новостройке

Статья расходовМосква и МОРегионы

Эскиз (несложные работы)0–8 000 руб. (самостоятельно — бесплатно)0–3 000 руб.
Проект перепланировки (без несущих)20 000–55 000 руб.12 000–30 000 руб.
Техническое заключение (несущие конструкции)40 000–150 000 руб. (автор проекта дома)25 000–80 000 руб.
Технический план кадастрового инженера12 000–30 000 руб.8 000–18 000 руб.
Госпошлина ЕГРН (внесение изменений)350 руб. (ст. 333.33 НК РФ)350 руб.
Услуги «согласователя» под ключ60 000–200 000 руб.30 000–80 000 руб.

**Лайфхак.** Государственная пошлина за согласование перепланировки отсутствует — услуга в МФЦ бесплатна. Платите только за проект и технический план. Если перепланировка несложная (убрать одну ненесущую перегородку без переноса инженерных систем), затраты составят 8 000–20 000 руб. на технический план плюс госпошлина 350 руб.

## 7. Перепланировка в ипотечной новостройке

Ипотека — самый распространённый случай при покупке новостройки. При этом квартира является предметом залога банка, и без его согласия любые изменения конфигурации нарушают условия договора.

**Статья 37 ФЗ-102 «Об ипотеке».** Залогодатель (то есть вы) не вправе отчуждать предмет ипотеки и совершать иные действия, способные снизить его ценность — в том числе перепланировку — без письменного согласия залогодержателя (банка). Нарушение этого условия даёт банку право потребовать досрочного погашения кредита (ст. 813 ГК РФ).

БанкСтандартный порядокТребования

СбербанкПисьменное согласие до начала работПредоставить проект; уведомить после завершения и согласования
ВТБПисьменное согласие через ипотечный центрПроект перепланировки; обновлённый отчёт об оценке после
Альфа-БанкСогласие и оценкаПроект; отчёт об оценке квартиры после перепланировки
ГазпромбанкУведомление и согласованиеПолный проект с техническим заключением

Порядок действий при ипотеке: сначала получите разрешение органа согласования (МФЦ), а параллельно — согласие банка. На практике многие банки требуют сначала получить разрешение МФЦ и только потом выдают своё письменное согласие — уточняйте условия конкретного банка.

После завершения работ и внесения изменений в ЕГРН банк обычно требует обновлённый отчёт об оценке квартиры — это дополнительные расходы (5 000–15 000 руб.).

## 8. Типичные ошибки при перепланировке в новостройке

ОшибкаПоследствиеКак правильно

Начали работы до получения выписки ЕГРНСамовольная перепланировка; проблемы при оформлении собственностиДождитесь регистрации права в ЕГРН
Не проверили несущие стены по проекту домаРиск обрушения, уголовная ответственность по ст. 168 УК РФЗапросите поэтажный план у застройщика или УК
Объединили кухню с газовой плитой и гостиной без перегородкиПрямой запрет; предписание ГЖИ; штрафУстановите плотную дверь между зонами или переходите на электрическую плиту
Расширили санузел над жилой комнатой соседей снизуЗапрет СП 54.13330.2022; отказ в согласованииПроверьте план соседей снизу; допустимо только над их санузлом или кухней
Не уведомили банк при ипотекеБанк вправе потребовать досрочного погашенияПолучите письменное согласие банка до начала работ
Начали работы до получения разрешения МФЦСамовольная перепланировка; штраф; предписаниеДождитесь разрешения, только потом — работы

### Другие статьи о перепланировке квартиры

- [Как узаконить перепланировку квартиры в 2026 году: пошаговая инструкция](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/nezakonnaya/kak-uzakonit-sdelannuyu.html)

- [Техническое заключение на перепланировку: кто выдаёт и сколько стоит](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/soglasovanie/dokumenty-dlya-pereustrojstva/tehnicheskoe-zaklyuchenie.html)

- [Согласие на перепланировку: от банка, совладельцев и соседей](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/soglasovanie/dokumenty-dlya-pereustrojstva/pismennoe-soglasie.html)

- [Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/nezakonnaya/mozhno-li-prodat.html)

## Частые вопросы о перепланировке в новостройке

Можно ли делать перепланировку в квартире, которая ещё не сдана — по ДДУ, до получения ключей?
Нет. До подписания акта приёма-передачи квартира является собственностью застройщика. Любые работы без его согласия — порча чужого имущества. После подписания акта, но до регистрации права в ЕГРН — также нельзя согласовать перепланировку официально, поскольку орган согласования требует выписку ЕГРН о праве собственности. Фактически приступать к работам можно только после получения выписки ЕГРН.

В новостройке нет перегородок вообще — нужно ли согласование при их возведении?
Зависит от того, что зафиксировано в ЕГРН. Если в кадастровом плане показаны условные перегородки (пунктирные линии), то возведение стен в других местах — перепланировка. Если план показывает только контур квартиры без внутренних стен — возведение перегородок формально не является перепланировкой в части изменения существующей конфигурации. Однако после установки перегородок нужно обновить ЕГРН через технический план кадастрового инженера, чтобы фактическое состояние квартиры соответствовало данным реестра.

Застройщик сделал перепланировку до сдачи дома — это законно?
Застройщик согласует изменения в проекте через экспертизу. Если квартира передаётся с характеристиками, которые соответствуют актуальному проекту, — это законно. Проблема возникает, когда фактические параметры квартиры расходятся с документами. В этом случае нужно потребовать у застройщика актуальную техническую документацию и убедиться, что в ЕГРН зарегистрирован именно фактический план квартиры.

Сколько стоит узаконить перепланировку в новостройке «задним числом»?
Стоимость примерно та же, что при обычном согласовании, плюс штраф по ст. 7.21 КоАП РФ — 2 000–2 500 руб. Если разрешение получить нельзя (нарушены запреты ч. 3 ст. 29 ЖК РФ), потребуется узаконивание через суд или приведение квартиры в исходное состояние за свой счёт — работы плюс технический план. В Москве судебное узаконивание стоит 80 000–200 000 руб. с учётом юридических услуг.

Могут ли ГЖИ или управляющая компания проверить квартиру в новостройке на предмет перепланировки?
Да. ГЖИ вправе проводить внеплановые проверки на основании жалоб соседей или при плановом осмотре общего имущества. УК также вправе обследовать помещение при наличии оснований — например, если шум в квартире создаёт риск для несущих конструкций. При обнаружении самовольной перепланировки выдаётся предписание и составляется протокол по ст. 7.21 КоАП РФ.

Можно ли согласовать перепланировку через Госуслуги, не выходя из дома?
Да, с 2021 года подача заявления о согласовании перепланировки доступна через портал Госуслуги в большинстве регионов. Нужно заполнить форму заявления, приложить скан-копии документов и проекта (эскиза). Орган согласования рассматривает заявление 45 рабочих дней. Ответ также поступит в личный кабинет на Госуслугах. Оригиналы документов при электронной подаче не требуются — но нотариальная доверенность на представителя (если подаёт не собственник) должна быть в электронной форме с УКЭП.

Лишусь ли я гарантии застройщика после перепланировки?
Гарантия застройщика (5 лет — конструктивные элементы, 3 года — инженерные системы по ст. 7 ФЗ-214) распространяется на недостатки, возникшие по его вине. Если перепланировка была согласована в установленном порядке и выполнена профессионально — гарантия на неизменённые части дома сохраняется. На изменённые конструкции гарантия застройщика не распространяется: ответственность за них несёт подрядчик, выполнявший работы. Поэтому важно выбирать ответственного подрядчика и сохранять акты выполненных работ.

Что будет с перепланировкой при продаже ипотечной новостройки?
При продаже ипотечной квартиры банк потребует погасить кредит или переоформить его на нового покупателя. Несогласованная перепланировка в этом случае становится серьёзным препятствием: большинство банков не одобрят ипотеку на квартиру с незаконными изменениями. Если перепланировка согласована — вопросов нет. Перед сделкой обязательно убедитесь, что в ЕГРН зафиксирован актуальный план квартиры.

## Правовая основа

Статья 25–26 ЖК РФ (перепланировка, порядок согласования); ч. 3 ст. 29 ЖК РФ (запрещённые виды работ); ФЗ-13 от 24.07.2023 (технический план вместо техпаспорта БТИ); ст. 37 ФЗ-102 «Об ипотеке»; ст. 7.21 КоАП РФ (штраф 2 000–2 500 руб.); СП 54.13330.2022; СП 402.1325800.2018 (газовое оборудование); ФЗ-214 ст. 7 (гарантия застройщика 5 лет).