# Эскроу счет — что это? Простыми словами о покупке квартиры по новому

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/eskrow-chto-eto.html

---

Покупка строящейся недвижимости в России всегда связана с повышенными рисками. Застройщик получает деньги, а людям приходится надеяться, что рано или поздно они получат свое жилье.

Но с 1 июля 2019 года начала работать обязательная модель финансирования жилищного строительства с помощью эскроу-счетов. Расскажем, как она работает в 2021 году.

## **Что такое счет эскроу простыми словами**

Простыми словами эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги дольщика вплоть до ввода квартиры в эксплуатацию.

Данный средства «заморожены» на счету, ни одна из сторон не имеет возможности их использовать. Для открытия данного счета необходимо заключить соглашение — *договор эскроу*. *ДДУ без эскроу счета можно оформить* только при соблюдении некоторых условий и при реализации проекта, утвержденного до вступления в силу новых правил. *Разница ДДА и эскроу счета: *при ДДУ деньги дольщиков напрямую поступают застройщику, а доступ к финансовым средствам с эскроу застройщик получает только после сдачи дома.

### **Для каких видов сделок применяется счет эскроу**

Счет применяется для перевода финансовых средств, если имеется угроза, что вторая сторона может нарушить условия сделки, если финансов средства поступят в их распоряжение заранее. Подобный финансовый инструмент применяется, когда оплата и передача продукта происходит в течение длительного промежутка времени.

Эскроу применяется:

- При покупке недвижимости с оформлением ДДУ.

- Для приобретения новостройки за счет ипотечных средств.

- Для приобретения жилья на вторичном рынке.

## **Открытие счета**

Счет открывается только при составлении трехстороннего договора.

- От юридического лица необходимо нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документ, подтверждающий полномочия, а также информацию о финансовом состоянии компании.

- От физического лица — паспорт.

*Сколько стоит открыть эскроу счет:*

Согласно ДДУ счет бесплатный. Для приобретения недвижимости на вторичном рынке — не менее 3-5 тысяч рублей.

### **Как открыть счет при покупке квартиры в ипотеку**

Необходимые документы для открытия счета — паспорт и оригинал ДДУ, который заранее был зарегистрирован в Росреестре. Для открытия счета необходимо заключить договор с застройщиком и банком. Далее банк, в которым была оформлена ипотека, переводит средства на счет. Только после ввода в эксплуатацию нового здания, банк переведет средства застройщику.

### **В каком банке можно открыть эскроу счет**

Список банков обновляется каждый месяц. Для получения более точной информации следует перейти на сайт Банка России. На 1 июля 2020 года в списке 94 банка.

Как работает *эскроу счет в сбербанке*:

- Покупатель переводит финансовые средства на счет. Сбербанк «замораживает» деньги на время строительства.

- После ввода в эксплуатацию нового здания средства уходят застройщику.

*Открыть эскроу счет в сбербанке онлайн инструкция*:

- Застройщик, с помощью СберAPI или СберБизнес, формирует договор, который подписывается цифровой подписью.

- Покупатель недвижимости используя приложение Сбербанк онлайн соглашается с условиями договора.

- Банк запускает работу счета.

*Эскроу счет дом рф* пошаговый процесс:

- Оставьте заявку на сайте, заполните документы в банке и ваш счёт готов к пополнению.

- Пополнить счет можно в отделении банка, через интернет‑банк или в мобильном приложении банка.

- Когда приобретаемое вами жильё введено в эксплуатацию и средства переведены застройщику, счёт будет закрыт.

Порядок открытия счета *в ВТБ*. Открыть депозит довольно просто. Со стороны вкладчика необходимо предъявить паспорт и оригинал договора ДДУ. Можно обратиться в отделение банка лично или через представителя, действующего на основании нотариально заверенной доверенности.

*Как открыть эскроу счет в банке «Открытие»:*

Необходимо обратиться в банк с просьбой открыть счет. Затем между банком, застройщиком и вами заключается трехстороннее соглашение. Перевести деньги в банк можно сразу после подписания договора, но не позднее чем через три месяца с даты открытия привязанного счета. Банк «заморозит» средства до завершения строительства.

*Как открыть эскроу счет в Альфа банке:*

- Оставьте заявку.

- Ознакомьтесь с договором и внесите необходимые условия.

- Согласуйте договор с каждой из сторон.

- Банк открывает счет.

- Перечислите средства на счет.

- Банк «замораживает» средства.

- Ожидайте, пока вторая сторона выполнит условия договора.

### **Эскроу агенты — кто это?**

*Эскроу агент — это* независимая сторона, которая выступает в качестве гаранта сделки. До вступления закона о финансовых сделках в силу — в качестве агента может выступать только банк.

### **Какие документы потребуются от дольщика для открытия эскроу счета**

Дольщику для открытия счета нужно предъявить паспорт и ДДУ.

### **Кому принадлежат деньги на счете эскроу**

Деньги принадлежат покупателю до выполнения второй стороной условий договора. После этого финансовые средства будут принадлежать застройщику.

### **Начисление процентов по эскроу счетам**

[Законопроект № 844913-7](https://sozd.duma.gov.ru/bill/844913-7#:~:text=%D0%97%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D0%BE%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA%D1%82.%20%E2%84%96%20844913-7.%20%EE%A0%8D%20%EE%A2%AD,(%D0%BE%20%D0%BF%D1%80%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D1%82%D0%B0%D1%85%20%D0%BF%D0%BE%20%D1%81%D1%87%D0%B5%D1%82%D1%83%20%D1%8D%D1%81%D0%BA%D1%80%D0%BE%D1%83)) находится в разработке. После вступления в силу закона будет возможно получение процентов от банка. Процентная ставка будет равна среднерыночной, примерное 5% в год.

### **Особенности использования эскроу счета застройщиком**

Не все компании застройщиков имеют возможность работать данным финансовым инструментом. Для это требуется выполнить ряд условий:

- Опыт работы — от 3 лет.

- Сданное жилье — от 10 тысяч м².

- Не более 10% трат на административные расходы от общей суммы.

### **Можно ли вывести деньги с эскроу счета в любой момент**

Нет, снять средства можно только при расторжении договора или при невыполнении второй стороной условий. Снять средства со счета можно только после его закрытия. В соответствии со [статьей 860.10 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/860.10/) банк закрывает счет по истечении срока действия или расторжению договора привязки по иным причинам. Другие основания приведены в [статье 15.5](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/7e20edcc51ba599c70fb328204e3ac1226e7d912/).

## **Покупка через эскроу**

Застройщик и покупатель заключают ДДУ, в рамках которого должно быть указано, что оплата квартиры в строящемся здании будет производиться с использованием эскроу-счёта. Регистрация и оформление ДДУ в Росреестре занимает около девяти дней.

После этого между банком, получившим аккредитацию центрального банка, покупателем и застройщиком заключается трехстороннее соглашение. В этом случае банк выполняет посредническую функцию — хранит денежные средства и гарантирует их неприкосновенность. Контракт заключается на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию, согласно проектной документации, плюс шесть месяцев. После этого покупатель вносит средства на привязанный счет и ждет завершения строительства.

### **Что такое договор эскроу**

Договор эскроу — это документ, согласно которому депонент передает агенту на хранение имущество, подлежащее передаче бенефициару после исполнения основного обязательства или наступления событий, указанных в договоре. Это трехстороннее соглашение, которое гарантирует сторонам выполнение основного контракта с привлечением непредвзятого лица. *Договор эскроу — *[*образец*](https://abr.ru/upload/iblock/175/%D0%9E%D0%B1%D1%89%D0%B8%D0%B5%20%D1%83%D1%81%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D1%8F%20%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B0%20%D1%81%D1%87%D0%B5%D1%82%D0%B0%20%D1%8D%D1%81%D0%BA%D1%80%D0%BE%D1%83%20%D0%A1%D0%B8%D0%BC%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B8%D1%8F%20(%D0%B4%D0%B5%D0%B9%D1%81%D1%82%D0%B2%D1%83%D0%B5%D1%82%20%D1%81%2018.06.2020).pdf#:~:text=%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%20%D1%81%D1%87%D0%B5%D1%82%D0%B0%20%D1%8D%D1%81%D0%BA%D1%80%D0%BE%D1%83%20%E2%80%93%20%D1%82%D1%80%D0%B5%D1%85%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%BD%D0%BD%D0%B8%D0%B9,%D0%BE%D1%81%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B9,%20%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D1%83%D1%81%D0%BC%D0%BE%D1%82%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D1%85%20%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%BC%20%D1%81%D1%87%D0%B5%D1%82%D0%B0%20%D1%8D%D1%81%D0%BA%D1%80%D0%BE%D1%83)*.*

*Общие условия договора счета эскроу:*

- Все три стороны, которые участвуют в составлении договора, имеют возможность воздействовать на условия.

- Средства, переведенные на счет, обособляются. Участники сделки не имеют права распоряжаться ими до наступления обстоятельств, указанных в договоре.

- Все стороны имеют возможность контролировать то, что происходит на счете.

#### **Что можно депонировать по договору эскроу**

Договор распространяется только на денежные средства ([ст. 860.7 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/52370689ed4f310ffc104345d80f60553cfa3200/)).

#### **Какие условия можно предусмотреть в договоре эскроу для передачи депонированного имущества**

- Условие об основаниях для передачи имущества бенефициару.

- Срок действия договора не является существенным условием, так как обязывающее соглашение может быть заключено либо с указанием срока, либо без указания срока.

- Цена договора. Агент имеет право требовать выплаты вознаграждения за выполнение своих обязательств, если договором не предусмотрено иное.

#### **Договор эскроу нужно ли заверять у нотариуса**

Договор о завязывании должен быть заверен нотариусом. Исключение — для денег в банке и бездокументарных ценных бумаг.

***Также вам будет полезно: [Порядок передачи денег при покупке квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/peredacha-deneg.html)***

### **Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу счета**

Изначально покупатель отправляет заявку на получение ипотечного кредита. После одобрения заявки необходимо заключить ДДУ с застройщиком, где будет указано, что для сделки используется счет эскроу. Банк, где был оформлен ипотечный кредит, переводит средства на счет. Они депонируются до ввода здания в эксплуатацию.

### **Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу счета**

Преимущества:

- Безопасность депонента.

- Бесплатный счет (аккредитив или ячейка являются платными инструментами).

- При невыполнении условий застройщиком деньги вернуться инвестору.

- Если застройщик не завершит строительство не по своей вине, договор будет признан недействительным, а деньги будут возвращены инвестору.

- Депонент может в любое время расторгнуть сделку и забрать деньги ( если такие условия прописаны в договоре).

- Небольшое количество документов.

- Данный счет нельзя арестовать.

- Страхование средств.

Недостатки:

- Повышение цен на недвижимость.

- Не все банки работают с этим типом счетов.

- Пока средства находятся на счете, они не приносят прибыли.

***Также вам может быть интересно: [Покупка квартиры через банковскую ячейку](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/cherez-bankovskuyu-yachejku.html)***

## **Вопросы и нюансы**

### *Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше?*

Банковскую ячейка, а*ккредитив и эскроу — различия*:

Банковская или депозитная ячейка — это сейф в банке. Арендатор ячейки помещает в нее финансовые средства. Регистрируется договор купли-продаж. После выполнения условия продавец получает доступ к ячейке.

***Вам может быть полезно: [Правила оформления договора купли-продажи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/usloviya.html)***

Аккредитив — это услуга, предоставляемая банками, по контролю взаиморасчётов между продавцом и покупателем. При выполнении всех условий договора купли-продажи денежные средства поступают продавцу.

### *Что будет если обанкротится банк в котором открыт счет?*

Финансовые средства застрахованы в размере всей суммы, но не более 10 миллионов рублей. Покупателю вернется полная стоимость квартиры, если она не превышает 10 миллионов рублей.

### *Что будет если обанкротится застройщик?*

Средства остаются на эскроу-счете. Возможно совместно с дольщиками выбрать новую строительную компанию и заключить с ней новый договор.

Если застройщик нарушил сроки сдачи объекта, вы можете рассчитать [расчёт неустойки по договору долевого участия](https://mylawyer.club/kalkulyator-neustojki-po-ddu/) с помощью нашего онлайн-калькулятора.

### *Можно ли списать деньги по долгам со счета?*

[В статье 73.3 ФЗ №229 «Об исполнительном производстве»](https://sudact.ru/law/federalnyi-zakon-ot-02102007-n-229-fz-ob/glava-8/statia-73.3/#:~:text=%D0%A1%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D1%8F%2073.3.%20%D0%9E%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8%20%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F%20%D0%B2%D0%B7%D1%8B%D1%81%D0%BA%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F,%D1%81%D1%80%D0%B5%D0%B4%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0,%20%D0%BD%D0%B0%D1%85%D0%BE%D0%B4%D1%8F%D1%89%D0%B8%D0%B5%D1%81%D1%8F%20%D0%BD%D0%B0%20%D1%81%D1%87%D0%B5%D1%82%D0%B5%20%D1%8D%D1%81%D0%BA%D1%80%D0%BE%D1%83) указывается, что средства на счете эскроу защищены от всех видов взысканий.

### **Можно ли заключить ДДУ без эскроу-счета**

С 1 июля 2019 года большинство застройщиков не могут получать деньги напрямую от дольщиков. Деньги должны быть выплачены не на счет застройщика, а в банк на счет эскроу. Работать по старой схеме можно только при соблюдении некоторых условий и при реализации проекта, утвержденного до вступления в силу новых правил. Но необходимо выполнить 2 условия:

- Продать 10% квартир.

- Построить объект на 30%.

 

## **В чем разница между ДДУ и эскроу-счетом**

При ДДУ деньги дольщиков напрямую поступают застройщику. По договору эскроу доступ к финансовым средствам застройщик получает после сдачи дома. Покупатель может приобрести строящееся жилье с заключением ДДУ, но с открытием эскроу-счетов. При невыполнении обязательств застройщиком, договор ДДУ расторгается, а деньги возвращаются покупателю.

### *Что будет с деньгами или имуществом если придут приставы или депонента признают банкротом?*

Все деньги, имущество и ценные бумаги, которые депонированы, защищены от любых взысканий. Все остальное у вкладчика может быть арестовано и изъято.

### *Можно ли использовать договоры для ухода от арестов имущества и списаний со счетов?*

Если заключить фиктивный договор и депонировать деньги на счете, когда это вскроется, сделка считается недействительной.

### *Можно ли использовать счет для покупки жилья на вторичном рынке?*

В основном счет используется для покупки жилья в новых домах. Но не запрещено использовать данный тип счета для покупки квартир на вторичном рынке. *Счет эскроу в сбербанке для вторички *можно использовать при условии, если застройщик выбрал Сбербанк в качестве уполномоченного банка для открытия счета по выбранному вами объекту.

### *Обязательно ли оформлять ипотеку в том же банке в котором открыт эскроу счет?*

Нет, ипотеку можно взять в другом банке. Кредитор просто переводит средства на указанный депозитный счет. Нет никаких ограничений при выборе банка для ипотечного кредитования.

Вам может быть важно: *[Как составить первоначальный договор при покупке квартиры в ипотеку](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/pok-v-ipoteku/sostavlenie-dkp.html)*

## **Отзывы о покупках**

Использование финансового инструмента сводит к минимуму риски дольщиков при покупке квартир в недостроенных домах. Раньше люди оказывались наедине со своей проблемой, когда застройщики по каким-то причинам не заканчивали строительство, часто с действительным кредитом. Сейчас на рынке действует механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет использовать деньги покупателя квартиры до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном привязанном счете в банке. Риски незавершенного строительства передаются от отечественных покупателей профессиональным участникам рынка — застройщикам и банкам. Это позволяет закрыть проблему обманутых дольщиков

 

Я покупала по эскроу. Олатили квартиру по ДДУ, обязательства выполнены. И датой покупки квартиры считается дата подписания или регистрации ДДУ. Использовала покупку с помощью счета, потому что система предназначена для защиты денежных средств от трат не по назначению. При оплате можно использовать средства материнского капитала.

*Ольга, Екатеринбург*

Приобрела таким способом вторичное жилье. Продавец, покупатель и банк заключают договор, в котором они определяют свои обязательства. Покупатель обязуется оплатить покупку в установленный договором срок, а банк гарантирует перевод денег продавцу после выполнения условий договора. Очень удобно. Еще и Сумма до 10 млн рублей страхуется в Агентстве по страхованию вкладов.

*Екатерина, Москва*

***Вот пример реального отзыва о покупке через эскроу счет.***

## **Подводные камни покупки**

Если покупать квартиру по ипотечному кредиту, а застройщик не сможет завершить строительство, нельзя вернуть выплаченные банку проценты.При покупке квартиры стоимостью более 10 миллионов рублей существует риск того, что не удастся компенсировать полную стоимость жилья.

## **Выводы и итоги**

Эскроу-счета в российской экономике покажут свои преимущества не хуже, чем в экономиках других стран, где этот инструмент используется дольше, чем в Российской Федерации. Даже после перехода рынка строительства на новые правила покупателям жилья не следует терять бдительность. Существуют определенные риски. Они связаны с различными факторами, в том числе с отзывом лицензии у банка, процедурой взыскания неисполненных обязательств участников перед другими лицами. Перед заключением договора желательно проконсультироваться с практикующим юристом.

Если у Вас остались вопросы — обратитесь к нашему юристу. Спасибо за внимание.