# Подробно о том, чем отличается договор найма от договора аренды жилого помещения

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/i-najma-otlichiya.html

---

Физические и юридические лица во многом по-разному реализуют свои права и осуществляют обязанности. Различия присутствуют практически во всех сферах хозяйственно-экономической деятельности, в том числе и в имущественной.

В зависимости от того, какие лица представляют стороны договора, различают понятия найма и аренды. 

## Регулирование указанных правоотношений

**Выделяют 3 главных нормативно-правовых актов**, на основании которых осуществляется регулирование отношений по использованию, распоряжению и владению жилыми помещениями в Российской Федерации:

- Конституция.

- Жилищный кодекс.

- Гражданский кодекс.

Вопросы управления договорными отношениями отражены во 2 части ГК РФ, в частности:

- аренда ([глава 34 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/gl34/));

- наем ([глава 35 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/gl35/)).

По своей сути, два этих договора очень похожи и предполагают передачу собственности (например, квартиры) для временного проживания на определенных условиях и за определенную плату.

**Обратите внимание!** Жилое помещение можно сдавать в аренду или наем, только при условии, что его будут использовать исключительно для проживания.
## Чем отличаются договорные соглашения?

**Главное отличие в том, кому передают жилое помещение**:

- частные лица получают его на условиях найма (коммерческого или социального);

- организации и предприятия – по договору аренды.

Отсюда следует, что в первом случае отношения сторон регулируются главой 35 ГК РФ, а во втором — главой 34 ГК РФ. Оба вида соглашений относятся к договорам имущественного найма, с помощью которых осуществляется передача жилья для временного проживания. И несмотря на то, что эти документы имеют одинаковую структуру, содержание их сильно рознится.

- [Скачать бланк договора найма жилья между физическими лицами](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/tipovoj-blank-dogovora-najma-zhilya-mezhdu-fiz-litsami.doc)

- [Скачать образец договора найма жилья между физическими лицами](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/obrazec_dogovora_najma-zhilyat.doc)

- [Скачать бланк договора аренды жилого помещения между физическим лицом и организацией](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/arendy-kvartiry-mezhdu-fiz-i-yur-litsom-blank-1-1.doc)

- [Скачать образец договора аренды жилого помещения между физическим лицом и организацией](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/arenda-kvartiry-mezhdu-fiz-i-yur-litsami-obrazets-1.doc)

### Объект и предмет

Объект аренды или найма – важная часть договора, к описанию которого следует отнестись крайне внимательно. Недостаточно полное или неправильное описание индивидуальных свойств передаваемого имущества, ведет к признанию договора незаключенным.

**Предметом договора аренды могут выступать различные объекты** ([ст.607 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/607/)):

- земельные участки, озера, пруды, воздушное пространство и другие природные объекты;

- предприятия, фабрики, заводы, коммерческие организации;

- нежилые помещения, офисы, склады;

- другие не употребляемые в процессе использования вещи.

Предметом договора найма может быть только изолированное жилье, то есть, капитальное строение или его часть (например, квартира или комната). Помещение обязательно должно быть подключенное к коммунальным услугам, иметь отдельный вход и отвечать всем санитарным нормам.

**Важно!** В наем запрещается передавать не предназначенные для проживания объекты (например, гараж, подвал и так далее).
В таблице приведены принципиальные отличия объектов социального и коммерческого найма.

**Социальный наем**
**Коммерческий наем**

**Форма собственности**
Государственный или муниципальный жилой фонд
Частный жилищный фонд

**Цель использования**
Социальная помощь малоимущим гражданам
Коммерческое использование

**Требования к площади жилого помещения**
Определяется законодательно, на основании утвержденных нормативов
Законодательно не устанавливается ни минимальный, ни максимальный размер

### Стороны

Стороны договора аренды (арендодатель и арендатор) могут быть представлены любыми лицами:

- Физическими.

- Юридическими, в том числе и органами государственной власти.

**Стороны договора найма именуются – наймодатель и наниматель.** В случае социального найма, жилье предоставляет уполномоченный на это государственный орган управления, при коммерческом найме, в качестве наймодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо. В то время как, нанимателем может быть только частное лицо.

Читайте также: [Договор аренды земельного участка](https://mylawyer.club/nedvizhimost/zemlya/dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka.html): виды и особенности

## Государственная регистрация

Внесение сведений о сделке в реестр ЕГРН (регистрация договора) позволяет:

- уведомить госорганы о временной передаче прав на квартиру;

- получить начисление налога на доходы;

- при возникновении конфликтных ситуаций, иметь надежное и официально зарегистрированное подтверждение своих прав;

- получить юридически значимый дубликат договора, при его порче или потере.

[Договор аренды](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/ponyatie-i-vidy.html) необходимо регистрировать, только если квартира передается в пользование больше чем на год. **Договор найма регистрации не подлежит**, однако в ЕГРН вносят информацию об ограничении права собственности при условии, что отношения оформлены на срок более 11 месяцев (п.2 ст. 164 ГК РФ).

**Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок**

- В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

- Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Для [регистрации договора аренды в Росреестре](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/registratsiya-d-ar/gosudarstvennaya-reg.html) нужно подать заявление и пакет документов в любом подразделении Росреестра или МФЦ.

- Заявление может составлять и предоставлять любая из сторон. Подачу заявления на регистрацию договора социального найма осуществляет только наниматель (части 1-3 ст.51 №218-ФЗ).

- Прием заявления и пакета документов происходить при предъявлении паспорта или учредительных документов организации.

- Документы необходимые для регистрации договора:

совместное или одностороннее заявление на регистрацию;

- доверенность, подтверждающая полномочия представителя – если одну из сторон представляет уполномоченное лицо;

- [договор (коммерческого найма](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/naem/kommercheskij-n-zhilogo-pomeshhenija.html), аренды или социального найма);

- квитанция об уплате госпошлины;

- иная документация, предоставляемая по требованию сотрудника Росреестра или МФЦ.

- По факту принятия документов, заявителю выдается расписка.

- В течение 5-ти рабочих дней с момента поступления документов, вносится регистрационная запись в реестр.

- [Скачать бланк заявления на заключение договора социального найма](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/zayavlenie-na-zaklyuchenie-dogovora-najma-blank.doc)

- [Скачать образец заявления на заключение договора социального найма](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/zayavlenie_na_dogovor_soc_naima_obrazec-1.doc)

**Для справки!** Госпошлину за регистрацию договора аренды платит тот, кто подает документы в Росреестр. Это сделать любая из сторон сделки по отдельности, либо все вместе.
Услуги по регистрации стоят:

- Для физических лиц – 2000 р.

- Для юридических – 22000 р.

### Ответственность за несоблюдение регистрации

Договор признается заключенным, начиная с момента его подписания сторонами. Однако такой документ порождает права и обязанности только для участников сделки. Тогда как **государственная регистрация подтверждает законность договора перед третьими лицами**.

Когда в договоре есть пункт, обязывающий одну из сторон зарегистрировать договор в ЕГРН, то уклонение от исполнения, взятого на себя обязательства, является нарушением. В таком случае вторая сторона может обратиться в суд и либо расторгнуть договор, либо обязать виновную сторону зарегистрировать его, уплатив в том числе и все судебные издержки ([ст.165 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/165/)).

Штрафные санкции:

**Аренда**
**Наем**

**Граждане**
1500-2000
5000

**Должностные лица**
3000-4000
50000

**ИП и юр. лица**
30000-40000
100000-200000

### Сроки

**Арендный договор оформляется на срок, согласованный сторонами.** Законодательных ограничений нет. В случае когда в договоре срок действия не указан, документ признают заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, оповестив письменно об этом за три месяца.

В коммерческом найме в зависимости от срока действия выделяют:

- Краткосрочный договор – на срок до года.

- Долгосрочный договор – от 1 года до 5 лет.

**Важно!** Если срок не указан, договор найма признается действительным 5 лет – [ст.683 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/683/). Если за 3 месяца до окончания договорных отношений ни одна из сторон не предпримет действий по их расторжению, все останется в силе на тот же срок и на тех же условиях.
Коммерческий наем предоставляет нанимателю преимущественное право на пролонгирование договора ([ст.684 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/684/)). Договор соц. найма не устанавливает сроков действия и оформляется бессрочно.

### Отличия при расторжении

Аренда квартиры юр.лицом предполагает, что ответственность за выполнение условий договора лежит именно на организации, а не проживающих. Все претензии должны направляться в адрес организации-арендатора.

**Досрочное прекращение правоотношений по договору аренды возможно в следующих случаях**:

- по обоюдному согласию;

- по решению суда.

В первом случае необходимо письменно оформить соглашение или акт о расторжении, в котором указывают:

- Наименования сторон, принявших решение о прекращении договора (для лица указывают полное наименование и реквизиты, частные лица – ФИО и паспортные данные).

- Данные о договоре аренды (его номер, дату составления, адрес и кадастровый номер квартиры, указанной в качестве объекта договора).

- Дату, при наступлении которой, договор будет считаться недействительным. Вместо даты можно указать наступление какого-либо события (например, после окончательного расчета).

- Пункт об отсутствии взаимных претензий.

- Подписи и реквизиты сторон.

**Важно!**Пункт о передаче и принятии квартиры можно либо включить в соглашение о расторжении, либо оформить отдельным актом.

- [Скачать бланк соглашения о расторжении договора аренды](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/soglashenie-o-rasstorzhenii-dogovora-arendy-blank-1.docx)

- [Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/soglashenie-o-rasstorzhenii-dogovora-arendy-obrazets-1.docx)

**Решение о судебном прекращении действия договора принимается в случае если**:

- были нарушены условия договора;

- квартира использовалась не по назначению (не для проживания);

- состояние помещения заметно ухудшилось;

- оплата более 2 раз производилась с нарушением установленного срока;

- аварийное состояние жилья.

Договор найма, в отличии от аренды, может быть аннулирован в одностороннем порядке Нанимателем при условии, что он предупредит наймодателя минимум за 3 месяца до расторжения. При этом он вправе не озвучивать причину отказа от жилья.

Читайте также: [Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/rastorzhenie-d-ar/v-odnostoronnem-poryadke.html): как правильно оформить?

Следующее отличие заключается в том, что **законодательно в споре с собственником жилья наниматель признается более слабой стороной**, а значит, имеет ряд льгот и преференций:

- Вместо расторжения договора суд предоставляет нанимателю срок (не более 1 года) для устранения указанных нарушений.

- Через год, если ничего не изменится, суд может принять решение о расторжении либо отсрочить исполнение решения еще на год (п. 2 [ст.687 ГК](https://www.zakonrf.info/gk/687/)).

## Платежеспособность арендатора и нанимателя

Самые главные риски при сдаче квартиры в коммерческий наем или аренду связаны со срывами платежей и образованием задолженности. Поэтому важно еще на этапе переговоров удостоверится в финансовой надежности второй стороны. Существуют сайты, с помощью которых можно быстро и бесплатно проверить информацию о будущем арендаторе или нанимателе:

- **Федеральная налоговая служба** – позволяет узнать:

дату постановки на учет, сведения о видах деятельности, руководителе и прочее;

- данные о приостановлении операций по счетам и банкротстве;

- задолженность по налогам физических лиц.

- **Главное управление по вопросам миграции МВД России** – дает возможность проверить действительность предоставленных паспортных данных.

- **Арбитражные суды РФ** – дает доступ к судебным делам, можно подробно изучить каждое дело, ход его рассмотрения, решение суда, исполнительные листы и суммы.

- **Служба судебных приставов** – содержит базы данных о задолженности по исполнительным производствам.

**Обратите внимание!** Жилье в социальный наем передают только малоимущим гражданам, и перед заключением договора проверяется их неспособность купить, снять или взять квартиру в ипотеку.
## Видео

Смотрим видео по теме:

## Заключение

Важно напомнить, что существует распространенная ошибка – в договоре пишут аренда, а в тексте стороны именуются наниматель и наймодатель. Такая ошибка служит поводом для досрочного прекращения правоотношений.