# Как сдать комнату и не остаться в убытке — рекомендации по грамотному заключению договора аренды

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/osobennosti-dlya-komnaty.html

---

Спрос на аренду комнаты достаточно большой, особенно в крупных городах, куда приезжают люди на работу и вопрос недорогого жилья для них становится наиболее актуальным. Сдача комнаты имеет свои преимущества и недостатки, но это отличный вариант для дополнительного заработка, особенно, если часть квартиры пустует. Сдавать комнату сложнее, чем квартиру, потому что в квартире есть жильцы, с которыми нужно оговаривать жилищные и бытовые вопросы. Но если всё сделать правильно и обо всем договориться — будет комфортно и жильцам, и нанимателю.

## Особенности сдачи

Если вы решили сдавать комнату, то важно понимать особенности сдачи приватизированной квартиры от неприватизированной, которую сдавать труднее, чем свою. Также важно, чтобы жилье было в хорошем состоянии, иначе будет трудно найти жильцов, которые готовы платить достойную сумму.

**Для сдачи комнаты нужно:**

- **Привести в порядок комнату**, по возможности сделать косметический ремонт, проверить на исправность сантехнику, бытовые приборы, лампочки.

- **Оплатить коммунальные услуги** (в сдаваемом жилье не должно быть долгов по ЖКХ).

- **Подготовить все документы** и при необходимости получить согласие от других жильцов на проживание в квартире арендаторов.

Далее нужно найти жильцов. Сделать это можно:

- подав объявления на сайтах аренды, которые в большинстве случаев бесплатны;

- разместив информацию в местной газете;

- расклеив объявления на специальных стендах;

- обратившись в агентство, которое поможет в поиске квартирантов и в оформлении всех необходимых документов.

Обратитесь с предложением сдать комнату вашим знакомым, близким, возможно кто-то из них сейчас ищет жилье.

**Важно!** По закону наниматель не обязан предоставлять дополнительные документы, кроме паспорта. Это возможно только по его собственному желанию.
### Если недвижимость приватизирована

Сдавая собственную квартиру, вам не понадобится ничье согласие, поэтому это самый простой вариант, для которого вам требуется заключить договор найма со съемщиком. Но **если вы не единственный собственник, то нужно получить письменное согласие сособственников**.

Это можно сделать такими способами:

- Оформить доверенность на одного из собственников о предоставлении ему права сдавать жилье.

- В договоре указать всех владельцев в качестве нанимателей.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

- [Скачать бланк согласия от собственника на аренду комнаты в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Soglasie-na-sdachu-v-arendu-komnaty-v-kvartire_blank.docx)

- [Скачать образец согласия от собственника на аренду комнаты в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Soglasie-na-sdachu-v-arendu-komnaty-v-kvartire_obrazec.docx)

- [Скачать бланк доверенности на право сдачи в аренду части квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/doverennost_na_arendy_chasti_kvartiry_blank.docx)

- [Скачать образец доверенности на право сдачи в аренду части квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/doverennost_na_arendy_chasti_kvartiry_obrazec.docx)

### Если помещение не приватизировано

Для того чтобы получить разрешение на сдачу комнаты в таком жилье, понадобится получить согласие от муниципалитета и других жильцов. Без согласия всех проживающий и муниципалитета сдача невозможна. Чтобы заселить нанимателей нужно удостовериться, что в квартире на одного человека приходится не меньше 10 кв. метров.

**Запрещено сдавать жилье, в котором проживает или в которое вселяется человек**. страдающий серьезным заболеванием, это регламентируется [ст. 51 ЖК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/a36ffdc17b4732a0373e4eee4aaac4fe5b476127/) и относится к тяжело болеющим и больным, имеющим хронические болезни.

Чтобы получить разрешение от муниципалитета необходимо направить заявление типовой формы на имя руководителя организации с просьбой одобрить сдачу жилья. Заявление должно быть подписано всеми членами семьи наймодателя, состоящими в договоре и вселяющимися поднанимателями.

**Вместе с заявлением необходимо направить:**

- документы, удостоверяющие личность жильцов и потенциальных нанимателей;

- выписку из домовой книги;

- оригинал [договора социального найма](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/naem/sotsialnyj/vse-o-dogovore.html);

- копию лицевого счета.

Ответ на заявление придет в течение 10 дней, где будет указано согласие либо отказ на разрешение сдавать помещение. Без согласия муниципалитета проживание жильцов считается административным правонарушением и влечет за собой наложение штрафа с последующим расторжением договора с поднанимателем.

Если же согласие от органов власти получено, то **для заключения договора нужно предоставить такие документы:**

- паспорт с указанием действующей прописки;

- данные об уплате коммунальных услуг;

- разрешение от других жильцов, если они прописаны в квартире, полученное в письменном виде;

- копия лицевого счета.

Следует указать, что при сдаче жилья нанимателям вы теряете право на льготы по коммунальным платежам, но полученные деньги за съем вполне компенсируют данные потери.
Читайте также: Как правильно оформить [расторжение договора аренды в одностороннем порядке](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/rastorzhenie-d-ar/v-odnostoronnem-poryadke.html)?

## Что является объектом найма в коммунальном жилье?

Согласно [статье 15 ЖК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/f27528653f344feb6d86a4b608b242727ae7cb06/) жилым помещением является изолированный объект недвижимости, пригодный для постоянного проживания. Комната подходит под это описание и согласно закону её можно передавать в пользование другому человеку.

Но снимая жилье в коммунальной квартире, **нужно учитывать то, что наниматель будет пользоваться общим имуществом других жильцов**, это:

- коридор;

- кухня;

- туалет и ванная;

- подсобные помещения.

В соответствии со статьей 673 ГК РФ **объектом найма является изолированная жилая площадь**, в нашем случае — комната.

**Статья 673 ГК РФ. Объект договора найма жилого помещения**

- Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

- Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Так же в [ст. 290 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/5682aff1c60c8b610ed2fe63b8a656675530d93a/) говорится о том, что собственнику квартиры принадлежит на праве доли общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Читайте также: Что из себя представляет договор [коммерческого найма жилого помещения](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/naem/kommercheskij-n-zhilogo-pomeshhenija.html)?

## Как правильно сдать квадратные метры в коммуналке?

Если же вы сдаете комнату в неприватизированном вами жилье — здесь потребуется получить согласие от муниципалитета, а также от всех жильцов и собственников.

Приватизированную комнату сдавать проще, но несмотря на ваше право на жилье, здесь немаловажную роль имеет человеческий фактор. Согласно законодательству не нужно получать согласие на пользование общественными участками с другими жильцами, но существует масса случаев и конфликтов, когда соседи были настоятельно против использования нанимателем санузла, ванной либо же кухней.

Поэтому **прежде чем предоставлять аренду — получите письменное согласие всех жильцов** о том, что они не против проживания нанимателя в части квартиры, которая принадлежит вам.

**Важно!** Сообщите жильцу о ваших взаимоотношениях с соседями, оговорите это заранее и при необходимости важные моменты пропишите в договоре.
### Согласие соседей

Если коммунальная жилплощадь приватизирована всеми жильцами и каждый из них является владельцем ее части, то собственник комнаты вправе ее сдавать.

В случае, если комната находится в доле только у вас и никто другой на нее собственности не имеет, то получать согласие ни у кого вам не нужно. Вы вправе сдавать в аренду свою часть жилья, кроме того, вы не обязаны сообщать информацию о стоимости аренды и другие конфиденциальные данные о нанимателе.

Если ваши взаимоотношения с соседями дружеские, то проблем со сдачей комнаты, скорее всего, не будет. Но **бывают случаи, когда другие жильцы категорически против проживания стороннего человека в квартире**.

Собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире. Согласны на это жильцы или нет — это не имеет никакого значения. При сдаче помещения нанимателю переходят те же права, которые есть у вас — значит он вправе использовать кухню, бытовые приборы, которые являются общим имуществом.

**Обратите внимание!** Если между владельцами комнат ранее был заключен договор о порядке проживания и пользования совместным имуществом — то наниматель также должен его соблюдать.
### Что делать, если соседи не согласны?

В случае если ваши соседи не желают, чтобы вы представляли в аренду комнату другому жильцу, несмотря на то, что у вас приватизирована комната и она является только вашей собственностью — тогда следует обратиться к 1 пункту [36 статьи ЖК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ef9450d47396aa2c9646eddb2126895406ce5b04/), в котором указано, что на основании долевой собственности владельцам многоквартирных помещений могут принадлежать места, не являющиеся частью квартиры или комнаты.

В [статье 42 ЖК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/4fbca319cd5c706552b0dec2052b094709ad0b89/) обозначено, что **собственник комнаты в коммунальной квартире имеет долю в общей собственности**, которой он может распоряжаться по своему усмотрению.

Юридически соседи никак не могут вам воспрепятствовать, но физически могут очень сильно подпортить жизнь и вам, и жильцу. Поэтому заранее договоритесь с ними о том, что в вашей комнате будет проживать наниматель. Расскажите о желающих снять жилье, познакомьте их с соседями. Если квартирант адекватный — скорее всего, жильцы успокоятся и не будут препятствовать.

**Рекомендация.** Настроить соседей на положительный лад можно многими способами, но если они всё равно против — обращайтесь к юристу или в суд, но гарантий, что тогда соседи будут более покладистыми и понимающими, нет.
## Как оформить соглашение?

Договор сдачи комнаты во многом похож на договор аренды квартиры. При себе нанимателю и собственнику жилья нужно иметь документы, удостоверяющие личность. От владельца комнаты нужен документ, которые подтверждает его право на собственность.

**Договор должен содержать:**

- информацию о съемщике и собственнике жилья;

- описание предмета договора;

- срок и стоимость аренды;

- права и обязанности сторон;

- оговариваются форс-мажорные обстоятельства и дополнительные условия (проведение ремонта в счет аренды, прочее);

- реквизиты и подписи сторон.

Отдельным пунктом в договоре следует прописать, что из общего имущества предоставляется к пользованию вместе с арендой комнаты. Также нужно подписать акт приема-передачи имущества, указав в нем состояние жилья, показания счётчиков и сделать опись имущества, указав подробно, что находится в комнате и в каком состоянии.

Читайте также: [Опись имущества при сдаче квартиры. Образец](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/opis-imushhestva.html) заполнения

- [Скачать бланк договора найма комнаты в квартире между физическими лицами](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/dogovor_arendi_komnati_v_kvartire_blank.docx)

- [Скачать образец договора аренды комнаты в квартире между физическими лицами](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/dogovor_arendi_komnati_v_kvartire_obrazec.docx)

- [Скачать бланк договора найма комнаты в коммунальной квартире между физическими лицами](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/dogovor_arendi_komnati_v_kommunalke_blank.doc)

- [Скачать образец договора аренды комнаты в коммунальной квартире между физическими лицами](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/dogovor_arendi_komnati_v_kommunalke_obrazec-1.doc)

## Когда документ между физическими лицами нужно регистрировать?

**Арендное соглашение, составленное на срок более 1-го года, нужно регистрировать в Росреестре или МФЦ.** Для регистрации нужно оплатить госпошлину в установленном размере (10 тыс. рублей для физических лиц и 15 тыс. рублей для юридических лиц). Оплата вносится каждым участником в равной доле или же возлагается на одного человека.

Пишется заявление от одного человека, участвующего в сделке, и прилагается к нему нотариально заверенное согласие других собственников или прописанных жильцов на составление арендного договора.

**Важно!** Если комната сдается на срок менее 1-го года, то регистрировать факт предоставления аренды не нужно.
## Заключение

Сдавать комнату в собственной или коммунальной квартире сложнее, чем предоставлять в наем квартиру, но зная нюансы, ваши права и особенности такой аренды, можно без проблем сдавать свое жилье и ежемесячно получать дополнительный доход.

Конечно, сдавать жилье в своей квартире намного проще, чем в коммунальном жилье, но если у вас хорошие отношения с соседями или вы умеете с ними договариваться — сдать комнату получится без особых проблем. **Если у вас возникают спорные моменты и сомнения — обратитесь за помощью к специалистам**, которые помогут законно решить проблему и проконсультировать по вашей ситуации.