Особенности государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, процедура оформления

Безопасная процедура аренды подразумевает, что в обязательном порядке необходимо проводить регистрацию прав владения для ИП недвижимым имуществом и жилыми промещениями, однако возможен факт федеральной государственной регистрации долгосрочного договора аренды между физическими лицами, даже если помещение нежилое сдаётся на 12 и больше месяцев. При этом договор аренды квартиры также подлежит государственной регистрации в Росреестре (Управлении ФРС Москвы), как и документы купли-продажи.

Показать содержание

• Что такое государственный учет соглашения о найме жилья?
• В каких случаях подлежит оформлению?
На какой период подписывают?     
• Процедура
Куда обращаться?     Росреестр     МФЦ     Какие необходимы бумаги?     Госпошлина и другие траты     Сроки    
• Важные приложения к документу
• Особенности для физических субъектов
Налог    
• Нюансы для юридических лиц
• Заключение

Что такое государственный учет соглашения о найме жилья?

Это процесс занесения информации о жилом помещении в государственные базы данных с целью защиты прав потребителей от мошенничества и двойных сделок.

В каких случаях подлежит оформлению?

При передаче помещения в эксплуатацию физическому субъекту или предприятию заключают договорённость. Акт разрешает множество проблем, которые связанны с эксплуатацией недвижимой собственности, поможет урегулировать потенциальные претензии и конфликты. На сегодняшний день основная часть жилищного фонда числится в частной собственности физических лиц и организаций.

Права и обязательства участников этого договора регулируют глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, и акты жилищного законодательства. Документ найма жилой площади можно обозначит центральным институтом жилищного законодательства и, в то же время, одной из разновидностей нормативно-правовой документации. Согласно статье 609 ГК РФ, обязательной регистрации подлежит:

• Договор аренды, оформленный на срок больше года. Если хотя бы одна сторона при государственной регистрации договора аренды на неопределенный срок является юридическим лицом, то в независимости от срока, он должен быть заключен в письменном формате в Регистрационной палате и внесен в Росреестр.
• Договор аренды недвижимости подлежит обязательной процедуре регистрации в Росреестре для юридических лиц, если иное не установлено законодательством.
• Договор аренды собственности, который предусматривает переход права собственности на это данное имущество к арендатору (согласно статье 624), заключают в форме, которая предусмотрена для данного договора купли-продажи такого имущества.

О том, какие договора аренды подлежат обязательной регистрации, вы можете узнать здесь, а о том, что будет если не зарегистрировать договор аренды, читайте в этой статье.

На какой период подписывают?

Актуальное законодательство предусматривает срок, в который можно не регистрировать договор аренды до 11 месяцев. Также не нужно регистрировать документ, в котором не указан срок действия. Данные нормы гарантированы статьёй 609 ГК РФ.

Процедура

Куда обращаться?

Бытует ложное мнение, что все документы данного типа должны оформляться и заверяться у нотариуса. На самом деле, форма договора аренды жилья установлена законом, как вольная. Документ составляют в письменном виде и подписывают лично обе стороны.

Можно сделать вывод, что прибегать к помощи нотариуса для заключения договора аренды жилого помещения можно, но не обязательно. Заключить договор можно в любом месте. Локация не играет роли, главное, чтобы документ удовлетворял требования сторон и не перечил законодательству.

Обе стороны, которые теперь называются участниками сделки, должны явиться в Росреестр, или любой его орган, который располагается по месту локации предмета сделки, лично, и своими руками написать заявление о том, чтобы данный орган зарегистрировал переход прав собственности. Так же им предоставляется возможность отправлять заявки с приложенными документами по почте.

Росреестр

Чтобы оформить договор аренды в Росреесте нужно подавать целый перечень документов, который будет описан ниже. Сделать это может любая из сторон сделки, а также доверенное лицо или юридическая организация. Важно чтобы все было оформлено согласно закону и регистрация прошла успешно. Чтобы процедура регистрации документов проходила успешно, необходимо с начальных стадий подготовки сделки предельно внимательно отнестись к таким факторам:

1. выбор помещения;
2. условия аренды;
3. документы на право собственности.

Если в сделке участвуют банковские структуры, проверка документов будет более тщательная. Ведь банки заинтересованы в успешном завершении сделки, поэтому задействуют своих юристов и правоведов. А для нанимателей и наймодателей это также послужит большим плюсом и экономией средств на юридические услуги.

МФЦ

Заявку на регистрацию договора или права аренды нужно подавать в МФЦ не позже, чем через 30 дней после процедуры его заключения. Направлять ходатайство нужно в подразделение МФЦ или в Росреестр.

Вместе с заявкой нужно представлять:

• две копии документа;
• удостоверения сторон сделки;
• документы на право владения;
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию договора аренды квартиры (2000 руб. для физического лица, 22 000 для юридического).

Крайний срок регистрации договора аренды – 10 дней с того момента, когда приняли заявление. В юридическую силу документ вступает только после прохождения регистрации.

Какие необходимы бумаги?

Договор найма жилого помещения заключают в письменном формате. Чтобы документ был составлен корректно, необходимы следующие документы: бумаги, которые удостоверяют право владения объектом недвижимости.

Например, свидетельство госрегитсрации. Помимо того, справка из реестра недвижимой собственности может указать, кто конкретно является владельцем недвижимости на данный момент; удостоверения участников сделки. Этот набор документов – обязательный. В общей массе случаев их достаточно, чтобы заключить соглашение в письменном формате.

Перечень для физических лиц:

1. Оригинал заявления о гос. регистрации договора аренды, который предоставляет владелец или будущий арендатор или доверенное лицо, а так же нотариус, в случае, когда договор был заверен нотариально.
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя (обычно это оригинал паспорта).
3. Выписка об оплате пошлины (дубликат и подлинник).
4. Свидетельство о праве владения помещением (заверенная, нотариусом, копия).
5. Доверенность или иной соответствующий документ, если заявитель третье лицо – оригинал и копия.
6. Доверенность или другой документ на субъект, который подписывал документ аренды, если это было совершенно третьим лицом – подлинник и дубликат.
7. Оригинал договора аренды, со всеми приложениями (в двух экземплярах).
8. Согласие супруга (заверенное нотариусом) или документ, который свидетельствует о том, что предмет сделки не находится во владении супруга, если сторона сделки состоит в браке.
9. Кадастровый паспорт (который выдан позже 2008 г.) или другой документ, выпущенный раньше, если он в наличии (оригинал и дубликат).

Для юридических лиц:

• Оригинал заявления о гос. регистрации договора аренды, который предоставляет владелец или будущий арендатор или доверенное лицо, а так же нотариус, в случае, когда договор был заверен нотариально.
• Подлинник договора аренды ( в двух экземплярах).
• Документ, который подтверждает личность заявителя представляющего юридическую организацию.
• Кадастровый паспорт (который выдан позже 2008 г.) или другой документ, выпущенный ранее, если таковой в наличии.
• Свидетельство о права собственности на объект недвижимости (копия, заверенная нотариусом).
• Учредительные документы юридического лица.
• Оригинал выписки из ЕГРЮЛ.
• Нотариально заверенные копии свидетельств ИНН, ОГРН.
• Решение о сделке от компетентного органа юридического лиц.

Госпошлина и другие траты

Стоимость регистрации государственной пошлины для договора аренды или найма жилого помещения, согласно части 22 ст. 333.33 НК РФ, составляет:

1. 2000 рублей – для физических лиц.
2. 22 000 – рублей для юридических лиц. Разница между ними достаточно велика.

Сроки

Согласно ГК РФ срок аренды площади или найма не ограничен. Но существует поправка для определённых видов объектов, согласно которой максимальный срок сдачи жилищного помещения ограничен периодом в 5 лет. Значит, договор найма может быть:

• Краткосрочным, который подразумевает сдачу квартиры, сроком от 1 дня до 1 года.
• Долгосрочным, на период дольше 1.

Когда договор найма или аренды жилищного помещения заключают на срок, не более 1 года, его государственной регистрация не обязательна. Не смотря на это, если в тексте не указан определённый срок его действия, он не может быть признан юридически недействительным.

Важные приложения к документу

Среди особенностей, на которые должны обратить внимание оба участника сделки, выделяют дополнительные документы. Кроме основного акта передачи предусмотрены приложения:

1. акт передачи квартиры;
2. расписка о получении средств;
3. опись имущества.

Нотариальное заверение не является обязательным, но гарантирует защиту обоих сторон, так, что настоятельно рекомендуется.

О том, нужно ли регистрировать дополнительные соглашения к договору аренды, читайте тут, а о том, следует ли платить госпошлину при регистрации таких документов, рассказывается здесь.

Особенности для физических субъектов

• Заявление о регистрации долгосрочной аренды или найма жилищного помещения направляют в орган регистрации прав не позже чем через 1 месяц с момента оформления договора, определённого частью 2 статьи 51 ГК РФ.
• На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основе договора аренды жилищной площади фонда социального пользования, наряду с документами, которые определенны текущим Федеральным законом, являются документы, удостоверяющие право наймодателя на заключение договора.

  Если наймодателем не выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, а также документация, подтверждающая права нанимателя на заключение данного документа.

• Регистрация найма жилплощади прекращения договора найма жилого помещения осуществляют в срок не позднее чем через 5 рабочих суток с момента приема заявки и документации, необходимой для государственной регистрации.
• К государственной регистрации безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, занесённым в единый гос.реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культурных сооружений) народов РФ, выявленным объектом культурного наследия применяются правила, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

Налог

Статья 333.33 НК РФ определяет размер госпошлины за регистрацию договора аренды, равный 2000 рублей для физических лиц и 22 000 для организаций.

Нюансы для юридических лиц

Для приватных организаций, выступающих арендатором или арендодателем нежилого помещения нужно представлять:

1. учредительную документацию;
2. документ о назначении руководителя или избрании единоличного органа исполнительной власти данной организации;
3. заключение о вступлении генерального директора в должность;
4. свидетельство о государственной регистрации предприятия.

Заключение

Резюмируя, подведём черту беседы. Чтобы избежать проблем и неудобств, нужно в указанном, законом, порядке, оформлять все документы, не скупясь на услуги юристов и нотариуса. У соглашения есть как преимущества, так и недостатки.

К плюсам оформления соглашения относят:

• гарантию защиты прав сторон сделки;
• возможность взыскания компенсации наймодателем, в ситуации, когда его имущество было испорчено;
• отсутствие риска внезапного выселения для нанимателя.

Недостатки данного соглашения:

1. актуален только для жилых помещений;
2. не может быть пролонгирован, если заключался на срок меньше 1 года;
3. предусматривает уплату налогов с полученных доходов от найма.

Помните – скупой платит дважды.