# Нюансы заключения договора аренды квартиры с правом выкупа: плюсы и возможные риски **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/s-posleduyushhim-vykupom.html --- Покупка квартиры или ее аренда — как быть, если ипотечное кредитование не подходящий вариант, а снять жилье без прав собственника — это пустая трата времени? Сейчас набирает популярность следующий вид покупки квартиры, и называется он, как долгосрочная аренда имущества с правом выкупа. Схема купли-продажи распространяется лишь на недвижимость вторичного рынка, невозможно это оформить при покупки от застройщика. Процесс оформления сделки схож с тем, что предполагается при покупке новостройки. Фактически это удобный вариант для покупателя, но с юридической стороны есть свои особенности. Хотите [оценить размер компенсации за просрочку](https://mylawyer.club/kalkulyator-neustojki-po-ddu/)? Загрузите ваш договор в AI-калькулятор и получите детальный расчёт с учётом актуальной ставки ЦБ. ## Что это такое? Аренда квартиры с правом выкупа предполагает оформление документов на жилье для фактического проживания с возможностью в дальнейшем полностью переоформить недвижимое имущество на себя. **Новый владелец в течение нескольких лет проживает в съемной жилплощади, поэтапно оплачивая стоимость** квартиры. По окончании времени она переходит в его собственность. А также составляется договор о найме с последующим выкупом, где прописаны права, обязанности по оплате, период выкупа и условия сделки. Особое внимание уделяется контракту между сторонами и [дополнительному соглашению к договору аренды](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/obrazets-dop-soglasheniya.html), в котором прописывают важные детали. В приложении к документам, как правило, прилагают справки и выписки из БТИ и Государственного Реестра о «чистоте» хозяина квартиры, указывается фактическая стоимость недвижимости и сроки погашения обязательств по оплате аренды. **Для установления размера стоимости квартиры необходим эксперт-оценщик недвижимости.** Для подтверждения прав собственности хозяин жилплощади предоставляет справки из Реестра и БТИ. На основании этих документов заключается договор на взаимовыгодных условиях. **Важно!** При составлении договоров внимательно читайте каждый пункт — это поможет избежать форс-мажорных обстоятельств после заключения сделки. Читайте также: [Рыночная стоимость квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/rynochnaya-stoimost-kv) ## Как снять жилое помещение с правом покупки в будущем? Любой договор должен быть законным. В нем отражаются формальные права и обязанности сторон на предмет заключения контракта. Аренда недвижимости с последующим правом выкупа, а также обязательства сторон, появляющиеся вследствие подписании договора, регламентируются законодательными положениями ст. 554, [555 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/555/). **Статья 554 ГК РФ. Определение предмета в договоре продажи недвижимости** В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Все правовые акты опираются на Гражданский Кодекс и Федеральный Закон. **Чтобы осуществить аренду с правом выкупа, заранее заключается договор между сторонами.** Отражаются два основных процесса: - аренда жилья на длительный срок; - покупка жилья в течение оговоренного срока, но не менее 2-х лет согласно [ФЗ-159](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_78582/). Далее необходимо подтвердить, что собственник является единственным владельцем квартиры. Покупатель предоставляет справки о своей платежеспособности. ### Что для этого нужно? В момент подписания договора о предоставлении услуг по аренде жилья, **покупатель вправе потребовать некоторые дополнительные сведения для отражения их в документе:** - Техническое состояние квартиры. - Характеристики объекта. - План планировки. - Кадастровая стоимость. - Фактическая стоимость аренды. - Срок погашения выплат. При этом **хозяин квартиры должен гарантировать в договоре переоформление квартиры по окончании срока выплат**. Регламентируется положение в Свидетельстве о регистрации права собственности в ГКН. Если какие-либо пункты в документе можно менять в течение всего срока аренды, это указывается в приложении к договору отдельным листом. Сделка считается совершенной только после перехода собственности к новому хозяину. ### Как составлять? **Договор об аренде и выкупе квартиры составляется в присутствии третьих лиц, а именно:** - юриста; - адвоката по гражданским делам; - агента недвижимости; - оценщика квартиры; - эксперта в области технической документации плана жилья; - нотариуса; - будущих жильцов; - родственников. Если на сделке присутствуют свидетели, они должны проставить подписи в договоре на последнем листе о правомерности заключения контракта. В случае разбирательств в суде по настоящему делу, свидетели могут давать показания. Помимо основного договора с изложением прав и обязанностей сторон, **по желанию собственника или покупателя квартиры можно составить дополнительное соглашение**. Там указываются особые положения — возможные сроки продления выплаты, непредвиденные обстоятельства и решения по возникшим проблемам. #### Существенные условия – отражения стоимости Главный и основной вопрос – сколько должен платить будущий хозяин квартиры, и когда осуществлять выплаты. Согласно [Федеральному Закону № 159](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_78582/), договор на сделку аренды с последующей продажи квартиры заключается сроком на 2 года минимум. В течение этого периода арендатор производит регулярные выплаты для погашения всей стоимости квартиры. В учет общей суммы идет оплата ежемесячной аренды квартиры. **Основные трудности могут возникнуть с определением длительности периода** для осуществления выплат. Если имеется справка о доходах покупателя, можно рассчитать примерный бюджет для погашения финансовых задолженностей по отчетным периодам. Если таковой нет, исходить следует из возможностей, оговоренных между сторонами. Дополнительно указывается % ставка, которая выплачивается арендатором. Это компенсация (негласная) для продавца, который согласен в течение длительного периода осуществлять условия договора. Выгоду преследует и продавец — стабильный доход в течение нескольких лет, за исключением фактической стоимости квартиры. Указывайте стоимость квартиры в национальной валюте, иначе размер взносов будет полностью зависеть от текущего курса доллара или евро. **Определите конкретную стоимость квартиры, пригласив оценщика.** Посредством судебного исполнителя все взносы могут автоматически взиматься с карты арендатора. Также будущий владелец может потребовать от собственника разрешения на проведение перепланировки. А поскольку квартира записана на одного хозяина, он обязан выдать все справки и документы на строительство. Запретить это могут только высшие инстанции в обоснованном порядке или в суде или в ходе досудебного разбирательства. Ниже вы можете скачать образец договора найма (аренды) квартиры с правом последующего выкупа данного жилого помещения. - [Скачать бланк договора аренды с последующим выкупом](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/12/B.-dogovor-arendy-KVART-s-PRAVOM-vykupa.docx) - [Скачать образец договора аренды с последующим выкупом](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/12/O.-dogovor-arendy-KVART-s-PRAVOM-vykupa.docx) Читайте также: Что из себя представляет [договор коммерческого найма](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/naem/kommercheskij-n-zhilogo-pomeshhenija.html) жилого помещения? ### Необходима ли нотариальная регистрация? Простая [регистрация договора аренды](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/registratsiya-d-ar/gosudarstvennaya-reg.html) согласно [ст. 609 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/609/), **должна проводиться в обязательном порядке в трех экземплярах**. Каждый экземпляр заверяется нотариально. По одному договору получают обе стороны, третий полагается адвокату или юристу. Он будет следить за выполнением прав и обязательств обеих сторон на весь срок действия контракта. Если оплата аренды и фактических выплат за выкуп производятся наличным расчетом, составляйте расписки и соглашения, которые подтвердят схему расчета. [Договор аренды](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/ponyatie-i-vidy.html) с правом выкупа не подлежит государственной регистрации, однако в документах прописаны два действия — аренда и выкуп. Поэтому для обеспечения сохранности сделки, договор подлежит регистрации на основании права покупки, в соответствующих органах или в Росреестре. По окончании действия договора (когда все выплаты совершенны) владелец квартиры подтверждает переход собственности новому владельцу, согласно [закону N 218-ФЗ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/). ### В течение какого срока надо выкупить недвижимость? В соответствии со ст. 624 ГК РФ выкуп арендованного имущества осуществляется в течение периода, оговоренного и отраженного в настоящем договоре, который заключался между сторонами процесса. **Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества** - В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. - Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. - Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Также на основании [ст. 610 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/610/), **можно заключить предельный срок договора, который будет считаться максимальным для собственника**, но законным для правомерности сделки. ### Какие права у арендатора на жилье? Все права на владение имущества и осуществлении сделок с ним будут переданы в момент завершения договора. Это позволяет застраховать покупателя от возможных обстоятельств сделок, когда имущество может быть возвращено продавцу. Это трактуется [ст. 602](https://www.zakonrf.info/gk/602/)—[609 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/609/). Стоит также учитывать, что третьи лица, которые имеют права на жилье, не утрачивают их согласно [ст. 611 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/611/). Поэтому, даже прописанные основания в договоре не могут фактически отменить прав третьих лиц до момента передачи собственности новому владельцу. Права сторон и сроки аренды недвижимого имущества представлены выше в образце договора найма жилья с правом последующего выкупа. Читайте также: Условия и правила заключения [договора соцнайма](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/naem/sotsialnyj/vse-o-dogovore.html) жилого помещения ## Преимущества такой сделки **Обе стороны могут расторгнуть договор** согласно [ст. 618](https://www.zakonrf.info/gk/618/)—[620 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/620/). Есть существенные преимущества у обеих сторон. Для арендодателя выгодно продать квартиру сейчас, получая ежемесячную оплату и постоянные выплаты за нее. При этом все содержание квартиры (коммунальные платежи и ремонт) обязан взять на себя арендатор согласно [ст. 615 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/615/). Покупатель также преследует свои плюсы — постоянное проживание и небольшой %-ый взнос, предусмотренный в договоре. Все права и обязанности сторон указаны в [ст. 616 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/616/). ## Риски сторон Присутствуют и риски в таком методе продажи квартиры. **Покупатель имеет право согласно ст. 620 ГК РФ расторгнуть договор в случае, если:** - Выявлены недостатки жилья, не оговоренные в договоре (как правило, скрытые продавцом намеренно для быстрой продажи квартиры). - Имеются препятствия пользования квартирой. - Другие основания согласно ч. 2, [ст. 450 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/450/). Продавец также может понести риски, когда имущество, сданное в аренду в определенном состоянии, изменено или частично получило разрушения (независимо от страховых случаев). При этом все улучшения жилья должны быть проведены за счет арендатора, а арендодатель вправе вернуть себе недвижимость, не возмещая стоимости ремонта и других изменений, согласно [ст. 623 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/623/). В заключении стоит отметить, что преимущества сделки аренды с последующим выкупом намного благоприятнее для обеих сторон, **может заключаться между физическими лицами**. Все обязательства по выполнению прав и обязанностей прописаны в ГК РФ. Это позволяет устранить недостатки настоящего договора, руководствуясь правовой базой и законодательством. Согласно [ст. 629 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/629/), а также [ФЗ-159](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_78582/), такой тип сделки выгоден тем, что может быть дополнен приложениями к договору с указанием временного срока оплаты аренды, условий выплат и т.д.