# Как составить предварительный договор о намерении заключить договор аренды квартиры – разъяснение и образец **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/sostavlenie-garantijnogo-pisma.html --- Гарантийное письмо и соглашение о намерениях – способы продемонстрировать другой стороне свои намерения сделать что-либо. Гарантировать с помощью письма или соглашения можно всё, что не запрещено законом, однако один из наиболее частых способов использования таких документов – это подтверждение того, что сторона намерена заключить договор об аренде. Разберёмся, когда и как используются такие документы и в чем именно состоит гарантия. ## Что выбрать — письмо или предварительное соглашение? Гарантийное письмо – один из элементов делового документооборота. Как правило, оно применяется в отношениях между юридическими лицами или ИП, однако закон не запрещает использовать его и обычным гражданам. Сама по себе **гарантия может быть оформлена с помощью двух документов:** - гарантийного письма; - договора о намерениях (он же предварительный договор). Разница между ними в следующем: - **Гарантийное письмо является односторонним документом.** В нём отправитель лишь указывает, что намерен совершить какие-то юридически значимые действия (в частности, заключить соглашение об аренде не позже конкретного срока или наступления конкретного события).Действия могут быть произведены как по отношению к адресату, так и к другому лицу. Например, гарантийные письма об аренде – обычное требование при регистрации юридических лиц. Они предоставляются в налоговую инспекцию и в них собственник или арендатор гарантирует регистрирующему органу, что помещение, указанное как юридический адрес, будет предоставлено в аренду или субаренду. - **Договор о намерениях или предварительное соглашение всегда двусторонний.** В нём стороны гарантируют друг другу, что не позже определённого срока подпишут основной документ и вступят между собой в конкретные правоотношения (в данном случае – арендные). **На заметку.** Такие документы могут использоваться в коммерческой практике, если по каким-то причинам заключение основного договора сейчас невозможно. Применяться соглашение о намерениях может в различных ситуациях. Например, одна из организаций намерена приобрести в собственность помещение и собирается дать гарантию контрагенту, что заключит с ним договор аренды. Подписание основного документа пока невозможно, но договор о намерениях гарантирует, что он будет подписан в будущем. Также он может заключаться, если здание, в котором будет предоставлено помещение по договору арены, ещё не введено в эксплуатацию. Читайте также: [Договор социального найма жилого помещения: образец](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/naem/sotsialnyj/vse-o-dogovore.html) ## Как правильно составить письмо? В отличие от предварительного договора, предусмотренного [ст. 429 ГК РФ,](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/) к гарантийному письму, подтверждающему решение о заключении аренды квартиры, закон никаких требований не предъявляет. Поэтому составляется оно в произвольной форме. На практике, однако, для этого документа выработаны определённые требования. **Обычно гарантийное письмо включает в себя:** - Наименование адресата (например, при использовании письма при регистрации юридического лица адресатом будет конкретная ИФНС с указанием её номера и адреса). - Название или имя (если это ИП или обычный гражданин) будущего арендодателя. - Описание помещения, которое будет предоставлено в аренду (как минимум с указанием полного адреса и площади). - Время, в течение которого будет заключён основной договор. Если речь идёт о регистрационных действий, то срок будет отсчитываться с момента завершения регистрации. - Основания, по каким арендодатель имеет право заключать договор (право собственности, ранее заключённый арендный договор с правом субаренды и т. д.). **Важно!** Как правило, к письму прикладываются копии документов, подтверждающих полномочия будущего арендодателя. - [Скачать бланк гарантийного письма о заключении договора аренды](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Garantijnoe-pismo-blank.docx) - [Скачать образец гарантийного письма о заключении договора аренды](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Garantijnoe-pismo-o-zaklyuchenii-dogovora-arendy-obrazets.docx) ## Гарантии для сторон сделки **[Ст. 429 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/) указывает, что предварительный договор должен быть заключён в той же форме, что и будущий основной.** Следовательно, при его заключении нужно руководствоваться и нормами, указанными в статьях о договоре аренды (в частности, ст. ст. 606 – [608 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/f455da5307e41a2b4d5382ffcdabda718231139a/)). **Статья 606 ГК РФ. Договор аренды** По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Читайте также: Как правильно оформить [расторжение договора аренды в одностороннем порядке](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/rastorzhenie-d-ar/v-odnostoronnem-poryadke.html)? В частности, в таком договоре должен быть указан объект, который будет сдан в аренду. Смысл такого [договора аренды – это](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/ponyatie-i-vidy.html) юридически связать стороны между собой, хотя основной договор ещё не заключён. При этом важно, что на момент заключения такого соглашения у арендодателя может ещё и не быть в наличии того объекта, какой будет сдан в аренду. Это было прямо подтверждено ещё в 2009 году [постановлением Президиума ВАС №402/09](http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/1692173/). При этом предварительный договор в обязательном порядке должен содержать указание на сроки, в течение которых должен быть заключён основной. **Срок может быть указан: ** - В виде фиксированной даты (например, «не позднее 30 марта сего года»). - В виде времени после подписания предварительного договора. - В виде периода времени, начинающего течь после наступления определённого события, которое обязательно должно произойти ([ст. 190 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/170b07e694d0040a8756f9c42c569e515c167b9d/)). В частности, такой способ указания применяется при заключении предварительных соглашений об аренде помещений в строящихся зданиях, и тогда указание на срок будет выглядеть примерно так: «Не позднее 10 рабочих дней с момента постановки здания на государственный кадастровый учёт»). Предварительное соглашение о намерениях крайне полезно для обеих сторон. Дело в том, что в том случае, если арендодатель либо арендатор попытаются уклониться от заключения основного договора, другая сторона может: - **Обратиться в суд и потребовать заключения аренды уже в судебном порядке.** В этом случае отношения сторон между собой считаются начавшимися с того момента, как решение суда вступит в законную силу. - **Взыскать с нарушителя все убытки, причинённые неисполнением обязательств по предварительному договору. **Например, для арендодателя такими убытками могут считаться неполученные арендные платежи за время между тем моментом, когда должен был заключаться основной договор, и обращением в суд. Возмещение убытков и принуждение к заключению – это две разные вещи. Взыскание не освобождает виновную сторону от обязанности всё-таки заключить договор. Избежать этого она может только если контрагент всё-таки даст согласие на расторжение отношений по соглашению сторон. **Обратите внимание!** Сроки на обращение в суд с требование принудить к заключению договора аренды – всего полгода. При пропуске этого срока контрагент в суде может указать на это обстоятельство – и судья откажет в удовлетворении требований. - [Скачать бланк соглашения о намерении заключить договор аренды](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Predvaritelnyj-dogovor-arendy-blank.docx) - [Скачать образец договора о намерении заключить договор аренды](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Predvaritelnyj-dogovor-arendy-obrazets.docx) ## Заключение И гарантийное письмо, и договор о намерениях позволяют подстраховаться в тех случаях, когда нет возможности начать арендные отношения прямо сейчас. Однако по своим последствиям оба этих документа серьёзно различаются между собой, и сторонам надо это учитывать, выбирая способ гарантии.