# Договор найма квартиры в 2026 году: образец, депозит и что обязательно прописать **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-nayma-kvartiry-2026.html --- Договор найма квартиры 2026 — главное за 20 секунд Найм или аренда — что подписывать?Физлицо снимает для жилья — найм (гл. 35 ГК РФ). Компания снимает — аренда (гл. 34 ГК РФ) Регистрировать в Росреестре?До 11 мес. — не нужно. От 12 мес. до 5 лет — обязательно (ст. 674 ГК РФ) Максимальный срок найма5 лет (ст. 683 ГК РФ). Без указания срока — считается 5 лет Депозит — это задаток?Нет. Депозит = обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ). Не засчитывается за последний месяц Может ли наймодатель выселить без суда?Нет. Только через суд (ст. 687 ГК РФ). Самовольное выселение — самоуправство (ст. 330 УК РФ) Налог при сдаче квартирыНДФЛ 13-22%, самозанятый НПД 4% (физлица) / 6% (юрлица), ИП УСН 6% Что будет без договора?Ни у кого нет защиты. Ни у нанимателя — нет dokазательств, ни у наймодателя — нет права взыскать долг #### Содержание - [Найм или аренда: какой договор нужен](#naym-vs-arenda) - [Что обязательно прописать в договоре](#objazatelno) - [Генератор договора найма 2026](#generator) - [Права нанимателя и наймодателя по закону](#prava) - [Депозит: как оформить и когда вернут](#depozit) - [Акт приёма-передачи: что включить](#akt) - [Регистрация в Росреестре](#registracziya) - [Расторжение договора найма](#rastorzhenie) - [Налоги при сдаче: калькулятор 2026](#nalog) - [Типичные ошибки при составлении](#oshibki) - [Частые вопросы](#faq) ### Ваша ситуация? Сдаю квартиру Снимаю квартиру Конфликт по депозиту Хочу расторгнуть договор Компания снимает квартиру ## Найм или аренда: какой договор нужен На практике риелторы называют любой договор «арендой», но юридически это разные вещи. Разница влияет на то, какие нормы ГК защищают ваши интересы и куда идти в суд. Параметр Договор найма (гл. 35 ГК) Договор аренды (гл. 34 ГК) Кто снимаетТолько физическое лицоФизлицо или юрлицо ЦельТолько для проживанияЛюбая (в т.ч. под офис, хостел) Максимальный срок5 лет (ст. 683 ГК РФ)Не ограничен Преимущественное правоЕсть у нанимателя — ст. 684 ГКНет автоматически Расторжение нанимателемС предупреждением за 3 мес. (ст. 687 ГК)По условиям договора Выселение через судТолько суд — ст. 687 ГК РФЗависит от условий договора Защита жильцаВыше — ГК прямо защищает нанимателяНиже — принцип свободы договора Правило: физическое лицо снимает квартиру для проживания → договор найма. Компания снимает для размещения сотрудников → договор аренды. Название документа роли не играет — суд смотрит на содержание и стороны сделки. ## Что обязательно прописать в договоре Договор найма — простая письменная форма (ст. 674 ГК РФ). Нотариус не нужен. Но без ряда условий договор либо ничтожен, либо не защищает ни одну из сторон. Условие Что писать Важность Предмет договора Полный адрес, площадь, кадастровый номер, количество комнат. Без этого — договор ничтожен (ст. 432 ГК РФ) 🔴 Обязательно Стороны ФИО, паспортные данные, место регистрации обоих. Наймодатель подтверждает право: реквизиты выписки из ЕГРН 🔴 Обязательно Срок найма Конкретные даты начала и окончания. Без срока — считается 5 лет (ст. 683 ГК РФ). До 11 мес. = не нужна регистрация 🔴 Обязательно Размер и порядок оплаты Сумма в рублях прописью, дата ежемесячного платежа, способ (карта/наличные). Способ изменения платы 🔴 Обязательно Кто оплачивает ЖКХ Чётко: что входит в аренду, что платит наниматель отдельно (счётчики, интернет, телефон) 🟡 Нужно Депозит Размер, условия возврата, срок возврата после выезда, за что можно удержать 🟡 Нужно Проживание третьих лиц Кто ещё будет жить (поимённо или «члены семьи нанимателя»), можно ли подселять без согласия 🟡 Нужно Порядок расторжения Срок предупреждения (по закону — 3 мес. для нанимателя), условия досрочного расторжения наймодателем 🟡 Нужно Акт приёма-передачи Ссылка на приложение с описью имущества, состоянием квартиры, показаниями счётчиков при заезде 🟡 Нужно Животные, ремонт, субаренда Разрешены ли домашние животные, кто платит за текущий ремонт, можно ли сдавать в поднаём 🟢 По желанию Частая ошибка: указывать размытые формулировки — «оплата по договорённости», «ремонт по согласованию». При споре суд не сможет установить обязательства. Все существенные условия — конкретными цифрами и датами. ## Генератор договора найма 2026 Заполните поля — получите готовый текст договора для распечатки. Все формулировки соответствуют главе 35 ГК РФ. ### Генератор договора найма ФИО наймодателя ФИО нанимателя Адрес квартиры Площадь (кв.м.) Дата начала Дата окончания Ежемесячная плата (руб.) Депозит (руб.) День оплаты (число месяца) ЖКХ оплачивает Наниматель — по счётчикам, остальное в аренде Наймодатель полностью Наниматель всё (включая содержание) Сформировать договор 📋 Скопировать текст договора ## Права нанимателя и наймодателя по закону Глава 35 ГК РФ прямо защищает нанимателя — физическое лицо. Наймодатель связан этими нормами даже если они не прописаны в договоре. Вопрос Права нанимателя Права наймодателя Проживание Может проживать с членами семьи и временными жильцами (до 6 мес., ст. 680 ГК) Не может вселять третьих лиц без согласия нанимателя Продление договора Преимущественное право на заключение нового договора на тех же условиях (ст. 684 ГК РФ) Может отказать только если не будет сдавать вообще в течение 1 года Посещение квартиры Вправе не пускать наймодателя без предупреждения Может входить только с согласия нанимателя или с предупреждением (прописать срок в договоре) Поднаём (субаренда) Только с согласия наймодателя (ст. 685 ГК РФ) Вправе запретить поднаём в договоре Ремонт Текущий ремонт — наниматель (если иное не в договоре). Ст. 681 ГК РФ Капитальный ремонт — наймодатель. Ст. 681 ГК РФ Повышение платы Наймодатель не может повышать плату в одностороннем порядке в течение срока договора (если это не прописано) Может менять плату только с согласия нанимателя или в порядке, прописанном в договоре Перепланировка Только с письменного согласия наймодателя Может запретить любые переделки помимо косметического ремонта Как защититься нанимателю: требовать ключ-расписку или перевод депозита на отдельную карту, снимать квартиру при заезде на видео (на то же видео — счётчики и показания), хранить переписку с наймодателем в мессенджере. ## Депозит (залог): как оформить и когда вернут Депозит — это обеспечительный платёж по ст. 381.1 ГК РФ. Не задаток и не аванс. Главное отличие: депозит возвращается, если нарушений нет. Вопрос Ответ Правовая природа Обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ). Не задаток (ст. 380 ГК) и не предоплата Типичный размер 1–2 месяца аренды. Законом не ограничен Когда возвращается После выезда при: отсутствии ущерба имуществу сверх нормального износа; отсутствии долга по оплате аренды и ЖКХ Срок возврата Прописывается в договоре. Рекомендуется: 3–7 рабочих дней после подписания акта о выезде Что такое нормальный износ Потёртые обои, выцветшая краска, изношенный ламинат — нормальный износ. Удерживать нельзя Когда можно удержать Пробоины в стенах, сломанная мебель, прожжённый ковёр — с документальным подтверждением (акт + фото) Депозит = последний месяц? Нет. Зачёт депозита в счёт аренды — только с письменного согласия наймодателя Ловушка для нанимателя: наймодатель удерживает депозит без документов, ссылаясь на «ущерб». Защита: при заезде составить акт приёма-передачи с фото каждой комнаты, зафиксировать дефекты, которые уже есть. Акт подписывается обеими сторонами. Ловушка для наймодателя: наниматель съезжает и не платит последний месяц, говоря «засчитайте из депозита». Если в договоре это не предусмотрено — наймодатель вправе взыскать долг через суд, а депозит вернуть за вычетом долга. ## Акт приёма-передачи: что включить Акт — обязательное приложение к договору найма. Без него при споре невозможно доказать ни состояние квартиры, ни показания счётчиков. Что фиксируется в акте Зачем Общее состояние квартиры Стены, пол, потолок, окна, двери — «без дефектов» или перечень конкретных повреждений Опись имущества Каждый предмет мебели и техники, марка и серийный номер для дорогой техники, состояние («рабочее» / «царапина слева») Показания счётчиков Вода (холодная + горячая), электричество, газ — на момент передачи ключей Переданные ключи Сколько комплектов, от чего (квартира, подъезд, почтовый ящик, кладовая) Дата и подписи Дата фактической передачи квартиры — с этого дня начинается срок найма Фото- и видеофиксация На то же видео снять акт, показания счётчиков и каждую комнату. Хранить на облаке Акт составляется дважды: при заезде (подписывают обе стороны, хранят по экземпляру) и при выезде (сравнивают с начальным актом — это основа для решения по депозиту). ## Регистрация договора найма в Росреестре Параметр Краткосрочный (до 11 мес.) Долгосрочный (12 мес. – 5 лет) Регистрация в Росреестре Не нужна Обязательна (ст. 674 ГК РФ) Обременение в ЕГРН Не ставится — квартира юридически «чистая» Ставится — покупатель при продаже увидит обременение Нотариус нужен? Нет Нет Как подать на регистрацию — МФЦ или Госуслуги. Оба участника или один по доверенности Госпошлина — 2 000 руб. (физлицо), 22 000 руб. (юрлицо) — ст. 333.33 НК РФ Срок регистрации — 7 рабочих дней (МФЦ — 9 дней) Налоговая узнает? Не обязательно, но может через Росреестр или банки Да — обременение в ЕГРН виден ФНС Распространённая практика: договор заключается на 11 месяцев — регистрация не нужна, обременение не ставится. По истечении — перезаключают на новые 11 месяцев. Это законно. Единственный риск: если наймодатель продаст квартиру, новый собственник не связан незарегистрированным договором найма. ## Расторжение договора найма Правила расторжения в главе 35 ГК РФ написаны в пользу нанимателя. Наймодатель не может выселить жильца самовольно даже при долге — только через суд. Кто расторгает Основание Порядок Срок Наниматель Любое — наниматель вправе досрочно расторгнуть без объяснений (ст. 687 ГК) Письменное уведомление наймодателя За 3 месяца до выезда По соглашению сторон Допсоглашение к договору Любой Наймодатель (только через суд) Задержка оплаты более 2 раз подряд (краткосрочный) или более 6 мес. (долгосрочный) — ст. 687 ГК Суд по месту нахождения квартиры 2–4 месяца (суд) Порча имущества или использование не по назначению Суд — с доказательствами (фото, свидетели, акты) 2–4 месяца Нарушение прав соседей (систематическое) Суд — нужны жалобы соседей, протоколы участкового 2–4 месяца Квартира разрушается (аварийное состояние, вина нанимателя) Суд — с заключением УК/эксперта 2–4 месяца Что нельзя делать наймодателю: менять замки, выставлять вещи на лестницу, отключать воду и свет. Это самоуправство (ст. 330 УК РФ) — уголовная ответственность до 2 лет лишения свободы. Даже если наниматель не платит — выселение только через суд. Порядок расторжения нанимателем: 1. Направить письменное уведомление наймодателю (лично под подпись или заказным письмом). 2. Подождать 3 месяца (если иной срок не прописан в договоре). 3. Составить акт о выезде, сдать ключи, получить депозит. 4. Если депозит не возвращают — претензия в письменном виде, затем суд. ## Налоги при сдаче квартиры: калькулятор 2026 С 2025 года НДФЛ стал прогрессивным (ФЗ-176 от 12.07.2024). Если сдаёте квартиру как физлицо, ставка зависит от совокупного дохода за год. Режим Ставка 2026 Как платить Ограничения НДФЛ (физлицо) 13% до 2,4 млн руб./год 15% от 2,4 до 5 млн 18% от 5 до 20 млн Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Уплата до 15 июля Нет ограничений по доходу НПД (самозанятый) 4% (физлица) / 6% (юрлица) Приложение «Мой налог» — автоматически. Каждый чек вносится при получении оплаты Доход от сдачи не более 2,4 млн руб./год ИП (УСН «доходы») 6% Ежеквартальные авансы. Декларация УСН раз в год Надо открыть ИП. Страховые взносы ~50 000 руб./год ИП (патент) 6% от потенциального дохода (устанавливается регионом) Оплата патента авансом. Декларации нет Доход не более 60 млн руб./год. Не во всех регионах ### Калькулятор налога при сдаче квартиры 2026 Ежемесячная плата (руб.) Режим налогообложения НДФЛ 13% (до 2,4 млн/год) НДФЛ 15% (2,4–5 млн/год) НПД 4% (самозанятый, физлица) НПД 6% (самозанятый, юрлица) ИП УСН 6% Рассчитать Годовой доход:— Налог в год:— Налог в месяц:— Чистый доход в год:— Самозанятый — самый простой вариант для большинства: ставка 4% (если сдаёте физлицу), без деклараций, без кассы. Ограничение — годовой доход от сдачи до 2,4 млн рублей (~200 000 руб./мес.). При регистрации в первый раз даётся бонус 10 000 руб. на уменьшение налога. ## Типичные ошибки при составлении договора найма # Ошибка Последствие Как избежать 1 Нет акта приёма-передачи с описью При выезде невозможно доказать что именно было в квартире — наймодатель удерживает депозит «за стол», которого уже не было при заезде Составить акт с фото при заезде и при выезде 2 Не указано кто платит ЖКХ Через 3 месяца выясняется: наниматель думал что всё включено, наймодатель — что наниматель оплачивает всё Расписать построчно: что в аренду включено, что платит наниматель отдельно 3 Размытые условия расторжения «По соглашению сторон» — наниматель при конфликте живёт бесплатно, пока дело в суде (3–5 мес.) Прописать срок предупреждения (30 или 60 дней) и основания для досрочного расторжения 4 Не проверили правоустанавливающий документ Мошенник сдал чужую квартиру — реальный собственник выселит через суд, деньги не вернуть Перед подписанием — заказать выписку из ЕГРН (через Госуслуги, 350 руб.) или [проверить собственника онлайн →](https://t.me/vpn_liberty_bot?start=referral_229492328) 5 Депозит передан без подтверждения Наймодатель отрицает получение депозита — нет ни расписки, ни строчки в договоре Депозит — в договоре + расписка о получении, или банковский перевод с пометкой 6 Не проверен состав собственников Квартира в совместной собственности двух супругов — один сдал без согласия второго. Договор можно оспорить Выписка ЕГРН покажет всех собственников. Все должны подписать договор или дать нотариальное согласие Другие статьи кластера аренды: — [Акт приёма-передачи квартиры при аренде: образец 2026](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/sostavlenie-akta-priema-peredachi.html) — [Сдача квартиры без уплаты налогов: штрафы и как легализоваться](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/nalog-za-sd/nezakonnaya-s.html) — [Можно ли сдавать квартиру в ипотеке](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/zhile-v-ipoteke.html) — [Договор аренды квартиры с юридическим лицом](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/s-ip-i-yuridicheskim-litsom.html) ## Частые вопросы по договору найма **Нужно ли нотариально заверять договор найма?** Нет. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме — ст. 674 ГК РФ. Нотариальное удостоверение не требуется и не даёт дополнительной юридической силы. Нотариус нужен только если стороны сами хотят это для спокойствия. Стоимость — 0,5% от суммы договора (ст. 333.24 НК РФ), но не менее 300 руб. **Может ли наймодатель поднять плату в течение срока договора?** Нет — если это не прописано в договоре. Одностороннее изменение платы в период действия договора запрещено (ст. 682 ГК РФ). Наймодатель вправе предложить новые условия при продлении договора. Если в договоре есть пункт об индексации аренды — он законен, но должен быть чётким (например, «не чаще одного раза в год на ИПЦ»). **Что делать если наймодатель не возвращает депозит?** Шаг 1: направьте письменную претензию с требованием вернуть депозит в течение 10 дней — заказным письмом или вручите лично под подпись. Шаг 2: если не ответил — подайте иск в районный суд. Госпошлина при иске до 20 000 руб. — 4% (минимум 400 руб.). Суд присуждает возврат депозита + проценты по ст. 395 ГК РФ (ключевая ставка ЦБ) за каждый день просрочки. Для иска нужны: договор, акт приёма-передачи, расписка или перевод депозита, переписка с наймодателем. **Может ли наймодатель войти в квартиру без предупреждения?** Нет — это нарушение неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции РФ). Наниматель вправе не пустить наймодателя и вызвать полицию. Порядок и сроки предупреждения лучше прописать в договоре: обычно «не менее чем за 24 часа». Если наймодатель регулярно приходит без предупреждения — это основание для досрочного расторжения со стороны нанимателя. **Как правильно передать деньги за аренду?** Лучший вариант — банковский перевод с пометкой «аренда за [месяц]». Создаёт историю платежей и доказательство оплаты. При наличных: наймодатель выдаёт расписку за каждый платёж с датой, суммой и подписью. Если наймодатель — самозанятый, он выдаёт чек через приложение «Мой налог» — этот чек тоже подтверждает оплату. **Что будет с договором найма, если наймодатель продаст квартиру?** Зависит от срока договора. Если договор зарегистрирован в Росреестре (срок 12+ мес.) — обременение переходит к новому собственнику, договор действует до конца срока. Если договор краткосрочный (до 11 мес.) и не зарегистрирован — новый собственник не обязан его соблюдать. Однако выселить нанимателя он может только через суд, а не сразу после сделки. **Можно ли сдать квартиру в поднаём (субаренду)?** Только с письменного согласия наймодателя — ст. 685 ГК РФ. Если наймодатель согласен, наниматель заключает договор поднайма с третьим лицом. Срок поднайма не может превышать срок основного договора найма. Ответственность перед наймодателем за сохранность квартиры несёт первый наниматель, а не поднаниматель. **Что если одна из сторон умерла до окончания договора?** Если умер наниматель: договор не прекращается. Любой из постоянно проживавших в квартире вправе заключить договор с наймодателем на тех же условиях (ст. 686 ГК РФ). Если умер наймодатель: квартира переходит к наследникам, которые становятся новым наймодателем. Договор продолжает действовать на тех же условиях до конца срока.