# Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения: нюансы и образец документа **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/naem/rastorzhenie-dogovora.html --- Договор найма жилого помещения, используемый для сдачи жилья в пользование гражданам, удобен и хорошо отрегулирован гражданским и жилищным законодательствами. Однако бывают ситуации, когда отношения по нему больше не устраивают кого-то из сторон – и тогда приходит время для его расторжения. Какие нормы закона регулируют процесс расторжения договора найма в 2021 году и как правильно это сделать не нарушив действующее законодательство можно узнать из этой статьи. ## Когда действие документа может быть прекращено? В зависимости от того, кто выступает инициатором, основания для расторжения существенно различаются. Итак, по каким причинам действие договора найма квартиры может быть прекращено? **ВАЖНО:** Для того чтобы в одностороннем порядке расторгнуть договор наймодатель должен обращаться в суд! ### По инициативе наймодателя **Согласно ч. 2 [ст. 687 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/d4304eec31c7e1323ffb419ed41883da482d9488/), наём жилья может быть расторгнут владельцем жилого помещения**, если наниматель совершает одно из следующих действий: - Наниматель больше полугода не платит за квартиру, если другой срок не установлен договором. Если наём краткосрочный (то есть меньше чем год), то достаточно не внести плату два месяца подряд. - Сам наниматель, члены его семьи или кто-то ещё из лиц, за которых он несёт ответственность, портят или разрушают квартиру. Кроме того, согласно же ч. 4 [ст. 83 ЖК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/1d7e4cbc7e7f1803f92fe7e31bb8e139d0268ad5/) в случае социального найма (и ч. 4 ст. 687 ГК РФ – в случае [коммерческого найма (договор)](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/naem/kommercheskij-n-zhilogo-pomeshhenija.html)) дополнительными основаниями для расторжения могут быть: - Наниматель систематически мешает соседям, нарушая их права и интересы. - Он же использует квартиру не по назначению. Наконец, наймодатель вправе потребовать расторжения договора и в случаях, если жильё больше не пригодно для того, чтобы в нём постоянно жить – но этим правом обладает и наниматель. **Смотрите видео: Как досрочно расторгнуть договор аренды** ### Желание нанимателя В том случае, когда прекратить отношения хочет лицо, снимающее жильё, всё гораздо проще. Ч. 1 ст. 687 ГК устанавливает, что для того чтобы расторгнуть договор ему достаточно заручиться согласием всех лиц, проживающих вместе с ним в порядке найма – и предупредить наймодателя. **Срок предупреждения о расторжении договора – три месяца**, но не будет нарушением, если это сделать и раньше. Читайте также: [Как правильно оформить расторжение договора аренды в одностороннем порядке](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/rastorzhenie-d-ar/v-odnostoronnem-poryadke.html) **СПРАВКА:** Наниматель может расторгнуть договор, если в квартире больше нельзя проживать из-за аварийного состояния. Наконец, ч.2 п.1 [ст.450 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c231822b9f355b8c760b3389e80269f0d987870e/) даёт нанимателю права требовать расторжения договора, если со стороны наймодателя есть существенные нарушения, в результате которых нельзя полноценно пользоваться квартирой. ## По взаимному согласию Одним из основных начал гражданского законодательства является принцип свободы договора ([ст. 1 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/d65fbe0a603d59546c3338bcfc6bf09bb0332817/)). Среди прочего, он означает, что **стороны вправе в любой момент изменить или прекратить любой договор, если в законе не сказано иного.** И в том случае, если договор найма желают прекратить как наниматель, так и наймодатель, они вправе заключить между собой соглашение об этом – и действие найма прекратится. Условия, на которых будет расторгаться договор в таком случае закон не определяет – они целиком остаются на усмотрение его сторон. При этом, если согласие обоюдное, стороны не обязаны руководствоваться ни одним из приведённых выше оснований – достаточно их воли. ### Соглашение **Обоюдная воля расторгнуть договор оформляется с помощью дополнительного соглашения.** Единственное требование, которое к нему устанавливает закон – это оформление в том же виде, что и основной договор, то есть в простой письменной форме. В остальном стороны вольны писать его как угодно. Однако на практике доп. соглашение обычно имеет следующую структуру: - Название с отсылкой к основному договору. - Место и время заключения. - Личные данные обеих сторон, включая полные имена, адреса, при желании – паспортные данные. - Чёткое и однозначное желание расторгнуть договор. - Описание сопутствующих процедур (освобождения помещения, передачи ключей и т. д.). - Порядок погашения задолженности или возврата переплаты (если наниматель платил авансом). - Подписи сторон и их расшифровка. **ВНИМАНИЕ:** Приведённая структура носит лишь ориентировочный характер. Стороны вправе указать в соглашении и другие пункты, не противоречащие закону. - [Скачать бланк соглашения о расторжении договора найма жилого помещения](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/B.-soglashenie-o-rastorzhenii-dog-najma-zhil.pom_.doc) - [Скачать образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/O.-soglashenie-o-rastorzhenii-dog-najma-zhil.pom_.doc) Читайте также: Как составить [дополнительное соглашение к договору аренды](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/obrazets-dop-soglasheniya.html) жилого помещения? ## Как нанимателю расторгнуть отношения? В том случае, если наниматель желает прекратить отношения по найму, он должен действовать по следующему алгоритму. ### Уведомление Закон указывает, что **наймодатель должен быть предупреждён о предстоящем расторжении договора.** Срок на это предупреждение – три месяца и более. Если же требуется прекратить действие договора раньше, то расторгнуть его можно только по обоюдному соглашению в описанном выше порядке. ### Составление акта и передача ключей Следующим шагом должно быть составление приёмо-передаточного акта. Он готовится в произвольной форме, главное чтобы в нём было указано, в каком состоянии находится квартира после возвращения её наймодателю. Без этого документа вполне возможна ситуация, когда уже после завершения отношений по договору владелец квартиры потребует возместить ущерб и наниматель не сможет доказать, что ущерба никакого не было. Сам по себе акт составляется примерно с такой структурой: - Название. - Дата и место составления. - Личные данные сторон. - Описание состояния квартиры – либо просто указание на то, что наймодатель претензий к нанимателю не имеет. - Подписи с расшифровкой. Акт составляется в двух экземплярах для каждой из сторон. При желании стороны могут предусмотреть в нём и подписи свидетелей, которые подтвердят, что жильё находится именно в том состоянии, как описано. **Последним шагом является передача ключей.** В самом простом случае наниматель просто передаёт их из рук в руки. **ВАЖНО:** Если есть подозрение, что в дальнейшем возможны претензии, передачу ключей лучше оформить с помощью примерно такого же акта – или хотя бы с помощью расписки. В ней наймодатель должен указать, что ключи получил все и в исправном состоянии. - [Скачать бланк акта приема-передачи при аренде квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/akt-priema-vozvraita-kvartiry-pri-rasstorzhenii-dogovora-najma-blank.docx) - [Скачать образец акта приема-передачи при аренде квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/akt-priema-vozvrata-kvartiry-pri-rasstorzhenii-dogovora-najma-obrazets.docx) Читайте также: [Договор социального найма жилого помещения](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/naem/sotsialnyj/vse-o-dogovore.html) ## Как действовать владельцу? Если прекратить отношения по найму хочет сам владелец квартиры, у него есть два основных варианта действий. ### Без суда В том случае, если наймодатель в договоре предусмотрел возможность одностороннего расторжения по своей инициативе, то в силу [ст. 450.1 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/5a4f710216fdced777b2d5a1335560ccdefe66fd/) такое условие будет действительным. В этой ситуации наймодатель в установленный договором срок, отправляет уведомление об отказе от исполнения обязательств по договору найма, вправе требовать от нанимателя выселения, а также в порядке самозащиты права ([ст. 12 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c4fe6e6c3382269311df4bffaf438feb330600cf/)) сменить в квартире ключи. Кроме того **допускается и расторжение договора по инициативе наймодателя, но с согласия нанимателя.** Как именно это делается, описано выше. - [Скачать бланк уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору найма](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/B.uvedomlenie-o-rastorzhenii-dogovora-najma-zh.p.docx) - [Скачать образец уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору найма](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/O.uvedomlenie-o-rastorzhenii-dogovora-najma-zh.p-kopiya-2-1.docx) ### Принудительное выселение Если договориться миром не удалось, наймодатель может обратиться в суд с исковым заявлением и потребовать не только расторжения договора, но и принудительного выселения. Помимо описанных выше оснований, предусмотренных ГК РФ, в суд можно обращаться и если в договоре прописано право наймодателя на досрочное расторжение. **Порядок расторжения через суд будет следующим: ** - Наймодатель готовит исковое заявление согласно [ст. 131 ГПК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/69470b15e4eb033f5bfa691094e1d083f32238e9/) и оплачивает госпошлину. - Иск и приложенные к нему документы по [ст. 132 ГПК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/c04bddd90fe8dd05299705ec675c65ecd0f668dc/) (квитанция об оплате пошлины, копии договора, иные доказательства) направляются в суд по почте или же передаются в канцелярию суда лично. - Иск принимается к рассмотрению, назначается время заседания. - Судья соглашается с истцом и удовлетворяет его требования. - После того как решение вступило в силу, истец вправе обратиться к судебным приставам и потребовать от них организовать принудительное выселение нанимателя в установленном порядке. - [Скачать бланк искового заявления в суд о расторжении договора найма жилого помещения](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Iskovoe-zavlenie-o-rastorzhenii-dogovora-najma-BLANK.doc) - [Скачать образец искового заявления в суд о расторжении договора найма жилого помещения](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Iskovoe-zayavlenie-o-rastorzhenii-dogovora-najma-OBRAZETS-2.docx) ## Заключение В целом порядок, в котором расторгается договор найма, схож с общим порядком для расторжения любого договора. Единственным исключением здесь будет то, что по отношению к найму жилого помещения применяются нормы не только гражданского, но и жилищного права.