# Регистрация договора найма квартиры в 2026 году: когда обязательна и как оформить через МФЦ **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/naem/registratsiya-dogovora.html --- Регистрация договора найма квартиры — 2026 Когда нужна регистрация?Только при сроке от 1 года — обязательно в течение 30 дней (ст. 674 ГК РФ, ст. 51 ФЗ-218) Зачем все делают 11 месяцев?Краткосрочный договор (до 1 года) не регистрируется — это законно (ст. 683 ГК РФ) Что будет без регистрации?Договор действует между сторонами, но при смене собственника наниматель теряет защиту Где регистрировать?МФЦ, Росреестр напрямую или Госуслуги (электронно) Сколько стоит?2 000 руб. для физлиц, 22 000 руб. для юрлиц (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) Срок оформления?5 р.дн. — Росреестр, 7–9 р.дн. — МФЦ Какие документы нужны?Договор (3 экз.), паспорта обеих сторон, выписка ЕГРН, квитанция госпошлины ## Навигация по статье Содержание: - [Найм vs аренда — в чём разница](#naim-vs-arenda) - [Когда регистрация обязательна](#kogda-nuzhna) - [Зачем регистрировать: что это даёт](#zachem-registrirovat) - [Документы для регистрации](#dokumenty) - [Пошаговая инструкция через МФЦ](#mfc) - [Через Росреестр напрямую](#rosreestr) - [Через Госуслуги (электронно)](#gosuslugi) - [Госпошлина 2026](#gosposhlina) - [Что будет если не зарегистрировать](#posledstviya) - [Квартира в ипотеке — особенности](#ipoteka) - [Типичные ошибки](#oshibki) - [Частые вопросы](#faq) ### Ваша ситуация? Договор на 11 месяцев Договор на год и дольше Уже сдаю без регистрации Арендатор — организация Квартира в ипотеке ## Найм и аренда — два разных договора В обиходе «аренда» и «найм» звучат как синонимы, но в Гражданском кодексе это разные договоры с разными правилами регистрации. От того, кто именно снимает квартиру, зависит и какой документ нужно оформлять. ПараметрДоговор найма (ст. 671–688 ГК РФ)Договор аренды (ст. 606–625 ГК РФ) Кто снимаетФизическое лицо (гражданин)Юридическое лицо или ИП Норма о регистрациист. 674 ГК РФст. 651 ГК РФ Когда регистрироватьСрок от 1 годаСрок от 1 года Максимальный срок5 лет (ст. 683 ГК РФ)Не ограничен Преимущественное правоЕсть (ст. 684 ГК РФ) — только при долгосрочномЕсть (ст. 621 ГК РФ) НотариусНе обязателенНе обязателен На практике: когда физическое лицо сдаёт квартиру другому физическому лицу — это всегда договор найма, а не аренды. Путаница в названии не делает договор недействительным, но важна при спорах о правах нанимателя. ## Когда регистрация обязательна Правило простое: если договор найма подписан на срок от одного года — его нужно зарегистрировать в Росреестре. Краткосрочные договоры (до года) регистрации не требуют. Именно поэтому большинство владельцев квартир заключают договоры ровно на 11 месяцев и продлевают их по доп. соглашению. СитуацияРегистрацияПравовая основа Срок договора до 1 года (в т.ч. 11 месяцев) Не нужна ст. 683 ГК РФ — краткосрочный найм Срок договора от 1 года до 5 лет Обязательна ст. 674 ГК РФ, ст. 51 ФЗ-218 Срок не указан Обязательна По умолчанию — 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ) Договор с юрлицом (аренда) Обязательна от 1 года ст. 651 ГК РФ — иначе договор ничтожен Пролонгация краткосрочного Не нужна Новый краткосрочный договор или доп. соглашение до 1 года Соц. найм (муниципальное жильё) Без срока — нет обязанности ЖК РФ — отдельный порядок, ЕГРН не требуется Срок регистрации: 30 дней с даты подписания договора (п. 2 ст. 51 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»). Пропуск этого срока — нарушение, но само по себе не делает договор недействительным. Законная практика 11 месяцев: договор заключается на 11 месяцев, затем стороны подписывают новый договор или доп. соглашение о продлении — снова на срок до 1 года. Ни нарушения закона, ни уклонения от налогов здесь нет. Регистрация в этом случае не требуется. ## Зачем регистрировать: что это реально даёт Регистрация вносит запись об обременении в ЕГРН. Для нанимателя это главная защита — она работает даже при продаже квартиры. Для наймодателя — это документальное подтверждение дохода и риск внимания со стороны налоговой. Что даёт регистрацияКому выгодноКомментарий Защита при смене собственника Нанимателю Новый владелец обязан соблюдать договор до его окончания (ст. 675 ГК РФ) Запись в ЕГРН (обременение) Нанимателю Любой покупатель квартиры увидит обременение и не сможет сказать, что не знал Доказательство в суде Обеим сторонам Регистрация — надёжное доказательство существования договора и его условий Подтверждение дохода Наймодателю Для банков при оформлении кредита — как источник дополнительного дохода Видимость для ФНС Риск для наймодателя Росреестр передаёт данные в ФНС — придётся платить НДФЛ 13–15% или НПД 4–6% Ограничение на продажу Условно для наймодателя Продать квартиру можно, но новый собственник берёт её вместе с нанимателем Налоговая видит всё: с 2019 года Росреестр в автоматическом режиме передаёт в ФНС сведения о зарегистрированных договорах найма. После регистрации готовьтесь к тому, что придёт запрос о декларировании дохода. Оптимальный вариант — оформить статус самозанятого (НПД 4% при сдаче физлицу, 6% — юрлицу). ## Документы для регистрации Пакет документов одинаков для МФЦ и Росреестра. Единственное отличие — в МФЦ принимают как оригиналы, так и нотариально заверенные копии, а Росреестр при личном визите работает только с оригиналами. ДокументКол-во экз.Примечание Договор найма 3 экз. По одному для наймодателя, нанимателя и Росреестра. Каждый экз. подписан обеими сторонами Паспорта обеих сторон Оригиналы + копии Если действует представитель — нотариальная доверенность Выписка из ЕГРН на квартиру 1 экз. Заказывается на Госуслугах, в МФЦ или через сайт Росреестра. Подтверждает право собственности. «Свидетельство о праве собственности» не нужно — оно упразднено с 2016 года Квитанция об оплате госпошлины 1 экз. 2 000 руб. для физлиц. Реквизиты — на сайте Росреестра по вашему региону Согласие супруга(и) наймодателя 1 экз. Нотариально заверенное, если квартира — совместная собственность (ст. 35 СК РФ) Согласие банка 1 экз. Только если квартира в ипотеке. Форма и порядок — в вашем ипотечном договоре (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке») Заявление о регистрации 1 экз. Заполняется на месте в МФЦ или Росреестре. Форма утверждена Приказом Росреестра № П/0310 от 19.08.2020 Технический паспорт из БТИ не нужен: с 2013 года БТИ не выдаёт технические паспорта как правоустанавливающие документы. Для регистрации договора найма этот документ не требуется — достаточно выписки из ЕГРН. ## Пошаговая инструкция через МФЦ МФЦ — самый удобный способ: можно записаться заранее, принимают любого из сторон (достаточно присутствия одного с доверенностью от другого), срок чуть дольше, чем при прямом обращении в Росреестр. 1 Запишитесь в МФЦ онлайн. На сайте mos.ru (Москва), mfc.ru или региональном сайте МФЦ. Выберите услугу «Регистрация обременения (договора найма)». Без записи тоже принимают — по электронной очереди, но ждать придётся дольше. 2 Оплатите госпошлину. 2 000 руб. Реквизиты на сайте Росреестра вашего региона или у сотрудника МФЦ. Можно оплатить через терминал в МФЦ, банковское приложение или «Госуслуги». Квитанцию сохраните. 3 Подайте документы. Нужны оба участника договора — или один с нотариальной доверенностью от второго. Сотрудник МФЦ проверит пакет, оформит опись и выдаст расписку с номером заявления и датой готовности. 4 Ожидайте регистрации. Срок — 7–9 рабочих дней с момента приёма документов. Статус можно отслеживать по номеру заявления на сайте Росреестра. 5 Получите зарегистрированный договор. МФЦ уведомит по СМС или email. Вернитесь за документами: выдадут экземпляры договора с отметкой о регистрации. Запись в ЕГРН появится автоматически. Лайфхак: если один из участников не может присутствовать лично (другой город, болезнь), достаточно нотариальной доверенности. Оформить её можно у любого нотариуса — стоит обычно 1 500–2 500 руб. Иногда это дешевле, чем терять рабочий день. ## Через Росреестр напрямую Прямое обращение в Росреестр — чуть быстрее (5–7 рабочих дней), но отделений заметно меньше, чем МФЦ. Документы те же самые. Разница только в том, что Росреестр принимает исключительно оригиналы — никаких копий без заверения. СпособСрокУдобствоПодходит если МФЦ (лично) 7–9 р.дн. Высокое — отделений много Стандартный случай, нет сложностей с документами Росреестр (лично) 5–7 р.дн. Среднее — мало отделений Нужна скорость, есть только оригиналы Госуслуги (электронно) 3–5 р.дн. Высокое — без очереди Есть усиленная ЭЦП у обеих сторон Нотариус + его канал 1–3 р.дн. Быстро, но дорого Нотариально удостоверенный договор, доп. расходы ## Электронная регистрация через Госуслуги Самый быстрый способ, если у обеих сторон есть усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП или КЭП). Подпись можно получить в удостоверяющем центре, аккредитованном Минцифрой, — обычно стоит 2 000–4 000 руб. в год. При электронной подаче госпошлина платится со скидкой 30% — то есть 1 400 руб. вместо 2 000. 1 Зайдите на Госуслуги → «Недвижимость» → «Регистрация договора найма жилого помещения» (или через поиск). Услуга федеральная, доступна по всей стране. 2 Загрузите сканы документов в форме заявления: договор найма (PDF), паспорта, выписку ЕГРН. Подпишите заявление своей КЭП. Второй стороне придёт уведомление — она тоже должна подписать электронно. 3 Оплатите госпошлину через Госуслуги — 1 400 руб. (скидка 30% при электронной подаче, пп. 4 п. 2 ст. 333.35 НК РФ). 4 Получите результат в личном кабинете — электронный документ с отметкой Росреестра. Юридически он равнозначен бумажному с синей печатью. Осторожно с «посредниками»: в интернете есть сервисы, которые предлагают зарегистрировать договор «дистанционно» за 5 000–15 000 руб. и якобы без КЭП. Это либо МФЦ по доверенности, либо риск мошенничества. Если нет КЭП — идите в МФЦ лично, это бесплатнее и безопаснее. ## Госпошлина за регистрацию договора найма в 2026 году Кто платитСпособ подачиРазмер госпошлиныПравовая основа Физическое лицо Лично (МФЦ / Росреестр) 2 000 руб. пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ Физическое лицо Электронно (Госуслуги с КЭП) 1 400 руб. (–30%) пп. 4 п. 2 ст. 333.35 НК РФ Юридическое лицо Лично 22 000 руб. пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ Юридическое лицо Электронно 15 400 руб. (–30%) пп. 4 п. 2 ст. 333.35 НК РФ Нотариальная доверенность (если сторона не приходит лично) Дополнительно 1 500–3 000 руб. Нотариальный тариф по региону Кто платит госпошлину? Обычно пополам — по 1 000 руб. с каждой стороны. Но закон не запрещает одной стороне оплатить всю сумму. Квитанция об оплате прилагается к пакету документов. ## Что будет если долгосрочный договор не зарегистрировать Незарегистрированный долгосрочный договор найма (от 1 года) не является ничтожным — он работает между нанимателем и наймодателем. Но целый ряд защитных механизмов для нанимателя перестаёт действовать. ПоследствиеДля когоЧто происходит Новый собственник не обязан соблюдать договор Риск нанимателя Без регистрации в ЕГРН нет обременения. Покупатель квартиры вправе требовать выселения (ст. 675 ГК РФ действует только при зарегистрированном договоре) Сложнее доказать факт сделки в суде Обеим сторонам Придётся доказывать через переписку, расписки, показания свидетелей — это дольше и дороже Штраф за нарушение сроков регистрации Наймодателю ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ — предупреждение или штраф 1 500–2 000 руб. для физлица. На практике применяется редко ФНС может доначислить налог с доходов Наймодателю Налоговая узнаёт о сдаче через банковские выписки, жалобы соседей, осмотры. Штраф — 20–40% от суммы неуплаченного НДФЛ (ст. 122 НК РФ) + пени (ст. 75 НК РФ) Нет преимущественного права на продление Нанимателю При незарегистрированном договоре сложнее реализовать право на продление по ст. 684 ГК РФ при смене условий Главный риск нанимателя: если хозяин продаёт квартиру, а договор не зарегистрирован — новый собственник формально не связан старым договором. Закон (ст. 675 ГК РФ) говорит: при переходе права собственности «договор найма сохраняется», но судебная практика показывает — без регистрации доказать это сложно. В спорах, как правило, суды встают на сторону нового собственника. ## Особенности при ипотечной квартире Квартира в ипотеке — залог банка. Сдать её в аренду или найм можно, но только с разрешения залогодержателя (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ). Если договор заключён без согласия банка — он вправе потребовать досрочного погашения кредита (ст. 813 ГК РФ). СитуацияЧто делать Краткосрочный договор (11 мес.) без регистрации Многие банки разрешают без уведомления. Проверьте раздел «Обязанности залогодателя» в вашем ипотечном договоре Долгосрочный договор (от 1 года) с регистрацией Обязательно письменное согласие банка. Направьте запрос в банк, получите официальный ответ. Срок рассмотрения — до 30 дней Банк отказал или не ответил Юридически сдавать нельзя. На практике при краткосрочном договоре большинство банков закрывают глаза, но риск есть Страховка квартиры при сдаче Обязательно уведомьте страховую компанию — смена статуса квартиры (личное проживание → сдача в аренду) может быть страховым событием Если квартира взята в ипотеку по льготной программе, условия по сдаче в аренду могут быть жёстче. Уточняйте конкретные требования в вашем банке — они прописаны в ипотечном договоре. [Сравнить ипотечные страховки →](https://pxl.leads.su/click/0a589331b492942f529ae7b6c35b0f71?erid=2W5zFHxKH7e) Реклама. erid: 2W5zFHxKH7e ## Типичные ошибки при регистрации договора найма ОшибкаПоследствиеКак избежать Договор подписан, но регистрацию отложили «на потом» Пропуск 30-дневного срока, штраф до 2 000 руб. Подайте документы в МФЦ в течение первых двух недель после подписания Только 2 экземпляра договора вместо 3 МФЦ откажет в приёме — третий экземпляр остаётся в Росреестре Распечатайте и подпишите 3 идентичных экземпляра до похода в МФЦ Вместо выписки ЕГРН принесли старое свидетельство о собственности Откажут — документ устарел с 2016 года Заберите свежую выписку на Госуслугах (бесплатно) или в МФЦ (~460 руб.) Нет согласия второго супруга (при совместной собственности) Приостановка регистрации на 3 месяца Если квартира куплена в браке — заранее оформите нотариальное согласие супруга(и) Забыли про согласие банка при ипотеке Банк может потребовать досрочного погашения кредита До заключения долгосрочного договора получите письменное согласие банка Обратились к «посреднику», который оформил не то Деньги потрачены, регистрации нет Регистрируйте только через МФЦ, Росреестр или Госуслуги — это бесплатные государственные каналы ## Статьи по теме аренды и найма Другие статьи кластера «Аренда / найм»: — [Договор краткосрочного найма на 11 месяцев: образец 2026](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/naem/dogovor-kratkosrochnogo-n.html) — [Расторжение договора найма жилого помещения: образец соглашения](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/naem/rastorzhenie-dogovora.html) — [Договор для сдачи квартиры на длительный срок: что обязательно прописать](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/dogovor-nana-dlitelnyj-srok.html) — [Расписка в получении денег за аренду квартиры: образец 2026](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/raspiska-pravila-sostavleniya.html) ## Частые вопросы **Обязательно ли регистрировать договор найма, если обе стороны — физические лица?** Зависит от срока. Если договор заключённ на срок менее 1 года — регистрация не нужна (ст. 683 ГК РФ). Если на год и дольше — обязательна в течение 30 дней с даты подписания (ст. 674 ГК РФ, ст. 51 ФЗ-218). Незарегистрированный долгосрочный договор действует между сторонами, но не защищает нанимателя от нового собственника квартиры. **Могу ли я заключить договор на 11 месяцев и потом продлять его — это не обман?** Нет никакого обмана. Статья 683 ГК РФ прямо разделяет долгосрочный и краткосрочный найм. Договор на 11 месяцев — законная практика, которую применяют миллионы. После окончания срока стороны заключают новый договор или подписывают доп. соглашение о продлении на следующие 11 месяцев. Единственное условие — договор не должен автоматически продлеваться на тот же срок через встроенную оговорку: тогда суммарный срок может превысить год. **Что будет, если я как наниматель не зарегистрирую долгосрочный договор?** Обязанность регистрировать лежит на обеих сторонах, но на практике заявление может подать любая из них. Если пропустить 30-дневный срок, Росреестр всё равно зарегистрирует договор — просто с опозданием. Штраф по ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ составляет 1 500–2 000 руб. для физлица. Но главный риск — не штраф, а потеря защиты при смене собственника квартиры. **Нужно ли нотариально заверять договор найма перед регистрацией?** Нет. Для договора найма жилого помещения нотариальное удостоверение не требуется (ст. 674 ГК РФ не устанавливает такого условия). Достаточно простой письменной формы с подписями обеих сторон. Нотариус нужен только в двух случаях: если одна из сторон действует по доверенности (тогда доверенность должна быть нотариальной) и если наниматель — несовершеннолетний (нужно согласие органов опеки). **Может ли один человек подать документы на регистрацию без второго?** Да, но для этого нужна нотариальная доверенность от отсутствующей стороны. Например, наниматель может подать документы за себя и за наймодателя, если тот выдал доверенность. Доверенность оформляется у любого нотариуса — стоит около 1 500–2 500 руб. Кроме того, при электронной подаче через Госуслуги каждый подписывает заявление своей электронной подписью дистанционно. **Узнает ли налоговая о сдаче квартиры после регистрации договора?** Да. Росреестр автоматически передаёт сведения о зарегистрированных договорах найма в ФНС (п. 4 ст. 85 НК РФ). После регистрации стоит заранее решить налоговый вопрос: оформить статус самозанятого (НПД 4% при сдаче физлицу), платить НДФЛ 13–15% по декларации или работать как ИП. Скрывать доход после регистрации договора не получится — штраф за неуплату 20–40% от суммы налога (ст. 122 НК РФ) плюс пени. **Можно ли зарегистрировать договор найма через Госуслуги без похода в МФЦ?** Да, если у обеих сторон есть усиленная квалифицированная электронная подпись (КЭП/УКЭП). Найдите услугу «Регистрация договора найма» на Госуслугах, загрузите документы, подпишите своей подписью. Вторая сторона получает уведомление и тоже подписывает электронно. Срок — 3–5 рабочих дней. Госпошлина со скидкой 30% — 1 400 руб. Без КЭП электронная регистрация недоступна. **Что такое «обременение на квартиру» и как оно работает при найме?** После регистрации договора найма в ЕГРН появляется запись об обременении — «право пользования на основании договора найма». Это значит, что в выписке из ЕГРН на квартиру будет видно: квартира сдана, срок обременения — до окончания договора. Любой будущий покупатель увидит эту запись. Новый собственник не вправе выселить нанимателя до истечения договора — даже после покупки квартиры (ст. 675 ГК РФ). Обременение снимается автоматически после истечения срока договора или по заявлению обеих сторон при досрочном расторжении.