# Договор найма квартиры в 2026 году: образец, скачать и что обязательно включить **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/kak-sostavit-dogovor.html --- О чём статья: договор найма квартиры между физлицами в 2026 году — как составить, что включить, нужен ли нотариус и сколько платить налогов. Быстрые ответы — договор найма квартиры 2026 Как правильно называется договор между физлицами?Договор найма жилого помещения, а не «аренды» (ст. 671 ГК РФ) Нужен ли нотариус?Нет — только если стороны сами этого хотят Нужна ли регистрация в Росреестре?Только при сроке 1 год и более (ст. 674 ГК РФ) Срок 11 месяцев — это законно?Да, регистрации не требует (ст. 674 ГК РФ) Налог с аренды в 2026 году13–22% НДФЛ или 4–6% как самозанятый Срок найма по умолчанию (если не указан)5 лет (ст. 683 ГК РФ) Нужна ли опись имущества?Закон не обязывает, но без неё сложно взыскать ущерб Содержание: - [Найм или аренда: как правильно называть](#da-naim-vs-arenda) - [10 обязательных пунктов договора](#da-chto-vklyuchat) - [Нотариус и регистрация в Росреестре](#da-notarius) - [Договор на 11 месяцев: что нужно знать](#da-11m) - [Налоги при сдаче квартиры в 2026 году](#da-nalog) - [Типичные ошибки при составлении](#da-oshibki) - [Как расторгнуть договор найма](#da-rast) - [Частые вопросы](#da-faq) ### Ваша ситуация? Я сдаю квартиру Я снимаю квартиру Снимаю для сотрудников (юрлицо) Хочу продлить / изменить договор Нужно расторгнуть договор Образец договора найма — скачайте и заполните под свою ситуацию: [📄 Скачать образец договора найма (DOC)](#) ## Найм или аренда: как правильно называть договор Большинство людей пишут «договор аренды квартиры» — и это юридически неточно. По [ст. 671 ГК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1e9d3de07bebb6ede5d5ebe79fd20abe97b60e5b/), когда физическое лицо сдаёт жильё другому физическому лицу — это **договор найма жилого помещения**. Аренда — только если одна из сторон юридическое лицо. На практике ошибка в названии не делает договор недействительным: суд всё равно применит нормы о найме. Но путаница влияет на срок по умолчанию, порядок выселения и права сторон. СитуацияПравильный тип договораНорма ГК РФ Физлицо сдаёт физлицуДоговор наймаГл. 35 Физлицо сдаёт юрлицу / ИПДоговор арендыГл. 34 Юрлицо сдаёт физлицуДоговор арендыГл. 34 Важно: юридическое лицо не может снимать квартиру по договору найма. Причём использовать жильё юрлицо вправе только для проживания граждан — не для офиса (ст. 671 ГК РФ). ## 10 обязательных пунктов договора найма Закон не устанавливает жёсткой формы, но без этих пунктов договор оставляет пробелы, которые в споре работают против вас. ПунктЧто писатьЗачем это нужно 1. СтороныФИО, серия/номер паспорта, адрес регистрации обоихБез паспортных данных договор сложно исполнить через суд 2. ПредметАдрес, площадь, кадастровый номер, количество комнатКадастровый номер однозначно идентифицирует объект 3. Право собственностиРеквизиты **выписки из ЕГРН** (не «свидетельства о собственности»)Свидетельства отменены с 2016 г.; действует только выписка 4. Срок наймаДаты начала и окончанияБез срока — 5 лет по умолчанию (ст. 683 ГК РФ) 5. Плата и расчётыСумма, дата внесения, способ оплаты, порядок индексацииБез этого споры о сумме долга решаются только в суде 6. ДепозитСумма, условия удержания и возврата (ст. 381.1 ГК РФ)Без условий удержания суд обяжет вернуть депозит полностью 7. ЖКУКто платит — наниматель / наймодатель / по счётчикамСамый частый источник споров; без пункта — платит наймодатель 8. ПроживающиеФИО всех, кто будет жить в квартиреОпределяет, кто несёт ответственность за нарушения 9. Права и обязанностиРемонт, субаренда, животные, порядок посещения хозяиномПо умолчанию хозяин может входить только с согласия нанимателя 10. РасторжениеСрок предупреждения, основания досрочного выселенияБез условий — только через суд (ст. 687 ГК РФ) Дополнительно: приложите к договору акт приёма-передачи с описью имущества. Без описи наймодатель не сможет доказать в суде, что диван или телевизор принадлежал ему, а не нанимателю. ## Нотариус и регистрация в Росреестре Договор найма **не требует нотариального удостоверения** — достаточно простой письменной формы (ст. 674 ГК РФ). Нотариус нужен только если стороны сами этого хотят. Срок договораНотариусРегистрация в Росреестре До 11 месяцев включительноНе нуженНе нужна 1 год и болееНе нуженОбязательна (ст. 674 ГК РФ) Более 5 летНе нуженНевозможно — максимальный срок найма 5 лет (ст. 683 ГК РФ) Осторожно: договор найма заключается максимум на 5 лет (ст. 683 ГК РФ). Если нужен более длинный срок — придётся перезаключить договор. Суды признают договор на срок свыше 5 лет заключённым на 5 лет. ## Договор на 11 месяцев: законная схема или риск Схема: стороны заключают договор ровно на 11 месяцев, по истечении — перезаключают. Регистрации в Росреестре не нужно, и это **полностью законно**. Что важно понимать: - Платить НДФЛ всё равно нужно — налоговая обязанность возникает с момента получения дохода, а не с регистрации договора. - Если наймодатель не уведомил нанимателя за 3 месяца о прекращении, договор считается продлённым на тех же условиях на год (ст. 684 ГК РФ) — и тогда нужна регистрация. Правильный способ: чтобы избежать автоматической пролонгации, прямо пропишите: «Договор прекращает действие по истечении срока. Автоматическая пролонгация не применяется.» Каждый новый период нужно подписывать отдельный договор. ## Налоги при сдаче квартиры в 2026 году С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Ставка зависит от совокупного годового дохода — не только от дохода с аренды. ### Рассчитайте налог с аренды квартиры Арендная плата в месяц (руб.) Прочий доход за год (зарплата и т.д., руб.) Режим налогообложения НДФЛ (физлицо) ИП на УСН 6% Самозанятый — арендатор физлицо (4%) Самозанятый — арендатор ИП/ООО (6%) Рассчитать Годовой доход с аренды:— Ставка:— Налог в год:— Налог в месяц (примерно):— Совокупный доход за годСтавка НДФЛ 2025–2026Налог при аренде 50 000 руб./мес До 2 400 000 руб.13%78 000 руб./год 2 400 001 — 5 000 000 руб.15%90 000 руб./год 5 000 001 — 20 000 000 руб.18%108 000 руб./год 20 000 001 — 50 000 000 руб.20%120 000 руб./год Свыше 50 000 000 руб.22%132 000 руб./год Альтернативы НДФЛ: - Самозанятость (НПД) — 4% если квартирант физлицо, 6% если ИП или юрлицо. Лимит дохода — 2,4 млн руб./год. - ИП на УСН «Доходы» — 6% без лимита, но нужны страховые взносы. - ИП на патенте — фиксированная стоимость, зависит от региона и площади. Сроки: декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года. Налог уплачивают до 15 июля. За просрочку — штраф 5% от суммы за каждый месяц, минимум 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ). ## Типичные ошибки при составлении договора ОшибкаПоследствиеКак правильно «Свидетельство о собственности» вместо выписки ЕГРНДокумент отменён с 2016 г.Реквизиты выписки из ЕГРН Не указан срок договораПо умолчанию 5 лет (ст. 683 ГК РФ)Прямо указать даты начала и окончания Нет пункта о ЖКУСуд может обязать платить наймодателяПрямо прописать кто и как оплачивает Нет описи имуществаНе докажете повреждение в судеАкт описи как отдельное приложение Депозит без условий возвратаСуд обяжет вернуть полностьюПрописать: «удерживается при нарушении пунктов N» Договор на 1 год без регистрацииОграничен в правах; оспорим третьими лицамиЗарегистрировать в Росреестре или сделать 11 месяцев Написано «аренда» при сдаче физлицуПутаница в терминах; суд применит нормы наймаИспользовать «договор найма жилого помещения» До подписания договора — проверьте арендатора: [Проверить человека онлайн →](https://t.me/vpn_liberty_bot?start=referral_229492328) ## Как расторгнуть договор найма СитуацияПорядокНорма Наниматель хочет съехатьУведомить за 3 месяца — расторгается без судаст. 687 ГК РФ Наймодатель хочет выселить (нарушений нет)Уведомить за 3 месяца; если наниматель не уходит — судст. 687 ГК РФ Долг по плате 2+ раза подрядНаймодатель вправе требовать расторжения через судст. 687 ГК РФ Порча имущества, систематические нарушенияСуд; предварительно — письменное предупреждениест. 687 ГК РФ Соглашение сторонПисьменное соглашение — без судаст. 450 ГК РФ Осторожно: наймодатель не может выселить нанимателя «просто так» даже если договор истёк — нужно соблюдать уведомительный порядок. Если наниматель не съезжает добровольно, выселение происходит только через суд. Другие статьи кластера «Аренда и найм»: — [Опись имущества к договору аренды: образец 2026](/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/opis-imushhestva.html) — [Документы для сдачи квартиры в аренду](/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/kakie-dokumenty-nuzhny.html) — [Расторжение договора найма квартиры в 2026 году](/nedvizhimost/kvartira/arenda/naem/rastorzhenie-dogovora-najma-kvartiry-v-2026-godu.html) — [Согласие собственника на прописку: образец 2026](/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/registratsiya/propiska/soglasie-sobstvennika.html) ## Частые вопросы **Можно ли составить договор найма от руки?** Да. Закон требует только письменную форму (ст. 674 ГК РФ), рукописный текст ей соответствует. Главное — чтобы в договоре были все существенные условия: предмет, стороны, срок и размер платы. Подписи обеих сторон обязательны. **Нужно ли регистрировать договор найма на 11 месяцев в МФЦ?** Нет. Обязательная государственная регистрация нужна только при сроке 1 год и более (ст. 674 ГК РФ). Договор на 11 месяцев полноценен без регистрации — обращаться в МФЦ или Росреестр не нужно. **Может ли наниматель сдать квартиру в поднайм?** Только с письменного согласия наймодателя (ст. 685 ГК РФ). Если в договоре не написано ни «разрешено», ни «запрещено» — наниматель всё равно обязан получить согласие. Поднайм не может быть заключён на срок дольше основного договора. **Что делать, если наниматель не платит за квартиру?** По ст. 687 ГК РФ наймодатель вправе требовать расторжения договора через суд, если наниматель не платил более двух раз подряд. Предварительно направьте письменное требование. Одновременно можно подать иск о взыскании долга. **Кто делает ремонт — наймодатель или наниматель?** По умолчанию капитальный ремонт — на наймодателе, текущий — на нанимателе (ст. 681 ГК РФ). Стороны вправе изменить это в договоре. Если наймодатель уклоняется от капремонта и это мешает нормальному проживанию, наниматель вправе расторгнуть договор или потребовать снижения платы. **Что такое депозит и когда его можно удержать?** Депозит (обеспечительный платёж) регулируется ст. 381.1 ГК РФ. Удержать его можно только при наступлении условий, прямо прописанных в договоре — например, долг по плате или порча имущества. Если оснований нет — депозит возвращается в полном объёме в срок, указанный в договоре. **Нужен ли акт приёма-передачи квартиры?** Закон его не обязывает, но без него наймодатель не сможет доказать состояние квартиры на момент передачи. Акт подписывают оба — с фотографиями и описью имущества. Это ключевой документ при выезде: если нет акта, наймодатель не докажет, что ущерб нанёс именно этот наниматель. **Нужно ли нотариально заверять договор найма?** Нет, нотариальное удостоверение для договора найма жилого помещения не требуется по закону (ст. 674 ГК РФ). Оно делается по желанию сторон — обычно когда хотят дополнительных гарантий или сумма сделки высокая. Стоимость у нотариуса — от 3 000 до 10 000 руб.