# Полезные советы при сдаче квартиры в аренду: на что обратить внимание?

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/na-chto-obratit-vnimanie-i-obezopasit-sebya.html

---

Приобретение дополнительной жилплощади и получение дохода через ее сдачу было и остается популярным способом улучшения своего финансового положения, при этом не перетруждаясь на работе и не рискуя, как в случае с открытием своего дела. Но как и любой вид деятельности, приносящий прибыль, можно наткнуться на большое количество неприятных моментов.

Какие ситуации наиболее распространены, и как не сдать квартиру мошенникам? Заниматься сдачей жилья самостоятельно или сдать квартиру через агентство? Рассмотрим каждый пункт подробно, а также советы юристов по их избежанию.

## Какие бывают опасности?

Если вы владеете любым видом жилплощади, будь то квартира или частный дом, главные неприятные моменты при их сдаче очень похожи. **Перечислим наиболее распространенные**:

- порча имущества;

- квартира, оставленная незапертой;

- проживание в ней лица, пребывающего в розыске;

- сдача жилья третьим лицам вашими квартирантами;

- значительное нарушение сроков оплаты;

- недовольство соседей.

**ВНИМАНИЕ**: А если жильцы – молодежь, вызов соседями правоохранительных органов в качестве меры воздействия на разбушевавшихся молодых людей может обернуться большой неприятностью, если вы осуществляете деятельность без документального оформления.

### Краткосрочный наем

Такой тип найма подразумевает самые разные сроки проживания жильцов – от нескольких часов до года. Если вы решили сдавать квартиру посуточно, вы неосознанно подвергаете всех своих жильцов риску: после каждого клиента менять замки явно не получится, а кто-то из снимавших жилье ранее мог сделать дубликат ключей и, воспользовавшись отсутствием людей в квартире, вынести что угодно.

Читайте также: [Инструкция, как быстро сдать квартиру в аренду: важные нюансы составления объявления и правила показа жилья](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/kak-bystro-eto-sdelat.html)

**Услуга краткосрочного найма пользуется большой популярностью среди студентов**, которые используются ею для своих развлечений, организовывают вечеринки с большим количеством алкоголя и запрещенных веществ, а также романтические вечера. Молодость и тот факт, что в этом помещении они находятся в первый и, скорее всего, последний раз в жизни, будут способствовать шумному поведению и прослушиванию музыки на высокой громкости.

Это грозит вам тем, что соседи могут потерять терпение и сообщить в полицию о нарушении общественного порядка (кроме того – еще и о том, что вы сдаете жилье и скрываете этот доход от налоговой). И если штраф за шум после 10 вечера будет оплачивать молодежь, то на ваши плечи лягут проблемы намного серьезней, вплоть до судебного разбирательства.

**При краткосрочном сдаче квартиры есть риск, что она просто перестанет приносить прибыль**, ведь никто не гарантирует, что на ваше предложение всегда будет спрос. Так вместо круглосуточной «работы», проживать в ней могут всего несколько месяцев в году.

**Смотрите видео о рисках сдачи квартиры в аренду:**

### Долгосрочный наем

На первый взгляд, сдача квартиры на длительный срок более безопасна: такой тип аренды выбирают люди, которые уверены в своей платежеспособности, имеющие неплохой стабильный доход, часто – семьи с детьми. Но и тут не все так гладко, поскольку увеличивается риск просрочки платежей.

Нередки случаи, когда спустя пару лет аренды жильцы, которым начинает доверять арендодатель, сначала оттягивают оплату за очередной месяц, затем рассказывают о форс-мажорных обстоятельствах, и наконец скрываются, бросив квартиру в лучшем случае в нормальном состоянии и запертую, ключи при этом оказываются либо у соседей, либо под ковриком. **Также жильцы могут исчезнуть, прихватив с собой ваше имущество** и значительно навредив ремонту. Но данную ситуацию можно предупредить, составив [акт приема-передачи квартиры при аренде.](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/sostavlenie-akta-priema-peredachi.html)

Менее распространенный случай – когда по истечению срока, на который вы договаривались сдать квартиру, проживающие в ней просто отказываются покидать «насиженное гнездышко». В таких случаях без помощи правоохранительных органов и судебного разбирательства выселение практически невозможно.

## На что обратить внимание и как обезопасить себя?

Главное правило, которое стоит соблюдать при любом типе аренды – это проверка документов у будущих жильцов. Их отсутствие и отговорки, что «я же всего на пару дней» – уже серьезная причина для отказа.

**Если документы предоставлены, перепишите все данные, а лучше – сфотографируйте**. Не лишним будет найти информацию о том, как отличить подлинный паспорт от фальшивого, и применять полученные знания на практике.

В любом случае, полезными будут хорошие отношения с соседями. Сообщение о том, что из вашей квартиры вывозят мебель, может помочь сохранить имущество и оказать помощь сотрудникам полиции в поимке преступников. Всегда заселяйте жильцов только после проверки их документов!

**При сдаче жилья на длительный срок**:

- заранее оговорите, какое количество персон будет проживать, и зафиксируйте их личные данные;

- предупредите, что повторная сдача квартиры третьим лицам невозможна;

- оговорите сроки аренды;

- залог или «оплата за последний месяц» если и не спасет, то в случае неприятностей частично скомпенсирует потери.

Читайте также: Что из себя представляет [договор коммерческого найма](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/naem/kommercheskij-n-zhilogo-pomeshhenija.html) жилого помещения?

## Как сделать это правильно, чтобы потом не жалеть?

Рассмотрим, как безопасно сдать квартиру: выбрать квартирантов, которые принесут минимум неприятностей, а также кому сдавать жилье нежелательно, если вам дорог ремонт, который вы только сделали. Действительно ли заключение договора аренды – панацея от всех бед, и можно ли при этом избежать оплаты налогов?

### Выбор хороших квартирантов

В вопросах сдачи квартиры выбор квартирантов – один из самых важных.

**ВАЖНО**: Ориентируйтесь на личные ощущения: если чувствуете, что предполагаемый арендатор является конфликтным человеком, не стоит заключать с ним сделку.
У любого «идеального» на первый взгляд квартиранта впоследствии может оказаться куча минусов. Многие предпочитают сдавать жилье группам девушек-студенток, считая, что они ведут себя скромнее парней и не будут устраивать шумных вечеринок. На практике все может оказаться в точности наоборот.

Семейные пары, которые только недавно заключили брак и, возможно, только съехали от родителей, могут оказаться неплохим вариантом. Но при заключении договора о долгосрочной аренде может случиться так, что их брак распадется раньше, и вам придется подыскивать новых жильцов.

**Семейные пары с детьми дошкольного и школьного возраста обычно более надежны**. Среди минусов – вероятность порчи обоев детскими художествами, поэтому лучше оговорить варианты ремонта квартиры отдельным пунктом договора.

Амбициозные личности, с утра до ночи проводящие время на работе – мечта многих арендодателей. К ним также относятся серьезные студенты, которые работают после пар, поэтому если к вам обратился такой человек – можно даже пойти на некоторые уступки, если того требует ситуация. Спокойствие, отсутствие жалоб от соседей и регулярная оплата действительно того стоят.

Вопрос о домашних животных большинство арендодателей оговаривают в рамках «если не шумное и не портит имущество – можно».

**СОВЕТ**:Если вы уверены, что собака не будет круглосуточно лаять, а кот не поцарапает все двери, можете рискнуть и написать в объявлении, что проживание с домашними животными разрешено – это неплохо вас выделит на фоне других предложений.
### Проверка документов

Запомните, что **без проверки документов заселять новых жильцов может оказаться вам же дороже**. В случае, если квартирант решит съехать, не заплатив за проживание или за ущерб, нанесенный квартире, его паспортные данные помогут взыскать средства через суд.

Будьте осторожны, если жилец демонстрирует в качестве документа студенческий билет, права или справку, удостоверяющую личность при потере паспорта – такие документы очень легко подделать.

### Заключение письменного договора

Многие боятся заключать договор с жильцом, поскольку это прямое доказательство дополнительного дохода, с которого не отчисляются налоги. Но юристы настоятельно рекомендуют все же его заключать, поскольку только так можно будет разрешить конфликтную ситуацию, если какая-то из сторон что-то «не помнит». Кроме того, **если вы пожелаете подать на своего жильца в суд, договор существенно облегчит процесс**.

- [Скачать бланк договора аренды квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/11/o-nedvizhke.ru-Dogovor-kommercheskogo-najma-zhilya-blank.docx)

- [Скачать образец договора аренды квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/11/o-nedvizhke.ru-Dogovor-kommercheskogo-najma-zhilya.docx)

### Права, обязанности и ответственность

Согласно ст. 606-[625 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/16d48e576a06fd2da5cf5e45db212d256f1aa989/), договор аренды должен содержать информацию о совершаемой сделке, но при этом не подлежит обязательной регистрации.

**Статья 606 ГК РФ. Договор аренды**

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Даже незарегистрированный у нотариуса договор будет иметь силу при решении вопросов через суд. В договоре необходимо прописать следующие права, обязанности и ответственность сторон:

- **Права**: арендодатель имеет право посещать квартиру в установленные сроки в присутствии жильца, требовать внесения оплаты в зафиксированный в договоре период (например, до 5 числа каждого месяца), устанавливать специальные условия пребывания жильцов (прописать запрет на поселение с домашними животными, курение в комнатах и на балконе, замену техники, обоев и др).Также необходимо зафиксировать, какова стоимость аренды и в какой период хозяин имеет право повышать цену. Жилец имеет право проживать в квартире на протяжении срока, указанного в договоре, при условии своевременной оплаты.

- **Обязанности**: жилец обязан оплачивать сумму аренды в установленный договором срок и не нарушать правил, прописанных в нем. Хозяин квартиры обязан выполнять капитальный ремонт и оплачивать коммунальные услуги, если обратное не указано в договоре.

- **Ответственность**. В этом пункте опишите, какую сумму жилец обязан выплатить или должен ли самостоятельно выполнить текущие ремонтные работы перед тем, как съехать.

### Согласовать условия освобождения жилплощади и досрочного расторжения

Если жилец хочет покинуть квартиру раньше срока, указанного в договоре, или же хозяин нуждается в жилье для своих целей, ГК предусматривает такую возможность, если вторая сторона была об этом уведомлена не менее чем за три месяца. Пропишите, возвращается ли залог жильцу в таком случае.

### Передача жилья по акту с описью имущества

**Юристы рекомендуют сделать максимально подробное описание состояния квартиры на день ее сдачи**, включая перечень мебели и другого инвентаря. Можно подкрепить описание фотографиями. Это убережет обе стороны от клеветы и даст возможность получить средства за поврежденное имущество.

- [Скачать бланк акта приема-передачи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/11/o-nedvizhke.ru-Akt-priema-peredachi-kvartiry-po-dogovoru-arendy-blank2.docx)

- [Скачать образец акта приема-передачи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/11/o-nedvizhke.ru-Akt-priema-peredachi-kvartiry-po-dogovoru-najma1.docx)

Читайте также: [Опись имущества при сдаче квартиры. Образец](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/opis-imushhestva.html) заполнения

### Расписки

Если оплата производится наличными, ее необходимо подтверждать распиской. Ее форма может быть любой, но она должна содержать паспортные данные арендодателя и нанимателя, адрес жилья, сумму и название платежа (оплата аренды за месяц или другой срок).

[Скачать образец расписки о получении платежа ](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/11/Obrazets-raspiski-v-poluchenii-denezhnyh-sredstv.doc)

## Что нужно знать об уплате налогов?

Если договор составлен у юриста, он обязан передать информацию о его заключении в Налоговую инспекцию. **Размер налога зависит от суммы, которую вы получаете за сдачу жилья**. Если не уплачивать налоги, спустя время ваша деятельность может быть раскрыта и сумма штрафа будет значительно больше.

Сдача жилья в аренду – род деятельности, который может стать как дополнительным, так и основным доходом. Никогда не сдавайте квартиру человеку, не проверив его документы и не заключив договор, в котором описаны все моменты и спорные вопросы. Укрывание такого типа дохода от налоговых служб преследуется по закону.

**Полезное видео: Советы арендодателям о том, как успешно сдать квартиру в аренду **