# Налог при сдаче квартиры в аренду в 2026 году: НДФЛ 13%, самозанятость 4% или ИП 6% **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/nalog-za-sd/uderzhanie-ndfl.html --- Налог при сдаче квартиры в аренду 2026 Ставка НДФЛ для физлица-резидента13% (доход до 2,4 млн руб./год), 15% выше Самозанятость (НПД) — самый выгодный вариант4% с физлиц, 6% с юрлиц; лимит 2,4 млн/год ИП на УСН «доходы»6% плюс страховые взносы ~53 658 руб./год Если квартиру снимает компания (юрлицо/ИП)Компания удерживает налог сама как налоговый агент Срок подачи декларации 3-НДФЛДо 30 апреля следующего года Срок уплаты НДФЛДо 15 июля следующего года Штраф за неуплату налога20–40% от суммы + пени; при крупном — до 3 лет лишения свободы Содержание - [НДФЛ для физлица: сколько и когда платить](#ndfl) - [Самозанятость — самый выгодный способ](#samozanyatost) - [ИП: УСН и патент](#ip) - [Если снимает юрлицо — кто платит налог](#yurlico) - [Сравнение всех режимов](#sravnenie) - [Калькулятор налога](#kalkulator) - [Договор и регистрация](#dogovor) - [Ответственность за неуплату](#otvetstvennost) - [Частые вопросы](#faq) ### Ваша ситуация? Я физлицо, снимают физлица Квартиру снимает компания Хочу оформить самозанятость Планирую открыть ИП Я нерезидент РФ ## НДФЛ для физлица: сколько и когда платить Доход от сдачи квартиры — это доход физического лица, с которого нужно платить НДФЛ. Это прямо следует из [пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/54ec2d1e74427e8b5d3c9a94e64a8c16db6e7d4e/). С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ (ФЗ-176 от 12.07.2024). Для большинства арендодателей ставка остаётся 13%, но при высоком доходе растёт. Совокупный доход за годСтавка НДФЛ 2025–2026Что это значит для аренды До 2 400 000 руб.13%Аренда до 200 000 руб./мес — стандартная ставка 2 400 001 — 5 000 000 руб.15%Только с превышения 2,4 млн 5 000 001 — 20 000 000 руб.18%Аренда дорогой коммерческой недвижимости 20 000 001 — 50 000 000 руб.20%Редкие случаи Свыше 50 000 000 руб.22%Максимальная ставка Нерезидент РФ (менее 183 дней в году)30%Независимо от суммы дохода Пример расчёта: Сдаёте квартиру за 40 000 руб./мес. Годовой доход — 480 000 руб. НДФЛ = 480 000 × 13% = 62 400 руб. Доход меньше 2,4 млн — ставка 13%. Важно: Если у вас несколько источников дохода (зарплата + аренда), ФНС суммирует их все. При совокупном доходе выше 2,4 млн руб./год уже применяется ставка 15% с превышения. ### Как и когда платить НДФЛ Порядок уплаты для физлица (не ИП), сдающего квартиру другому физлицу: ШагЧто делатьСрок 1. Подать декларацию 3-НДФЛЧерез Госуслуги, ЛК на nalog.ru или лично в ФНС по месту жительстваДо 30 апреля следующего года 2. Оплатить налогЧерез ЛК nalog.ru, банк или QR-код в квитанцииДо 15 июля следующего года 3. ДокументыКопия договора найма прикладывается к декларации при необходимостиПо запросу ФНС Как проще всего подать 3-НДФЛ: Зайдите на [lkfl2.nalog.ru](https://lkfl2.nalog.ru/) (личный кабинет ФНС) → раздел «Декларации» → «Подать декларацию 3-НДФЛ». Система автоматически заполнит данные о вас, останется указать сумму дохода от аренды. ## Самозанятость — самый выгодный способ Налог на профессиональный доход (НПД, «самозанятость») — режим, введённый ФЗ-422 от 27.11.2018, действует во всех регионах РФ. Для сдачи жилья в аренду это самый простой и выгодный вариант при доходе до 2,4 млн руб./год. ПараметрНПД (самозанятость) Ставка при сдаче физлицам4% от дохода Ставка при сдаче юрлицам / ИП6% от дохода Лимит дохода2 400 000 руб. в год Страховые взносыНет (добровольно) ДекларацияНе нужна — налог считается автоматически Как зарегистрироватьсяПриложение «Мой налог» за 5 минут Кто можетФизлица и ИП; нельзя если работник сдаёт жильё своему работодателю Что нельзяПревышать лимит 2,4 млн руб./год; сдавать нежилые помещения (коммерцию) Пример: Доход от аренды 40 000 руб./мес × 12 = 480 000 руб./год. Налог НПД = 480 000 × 4% = 19 200 руб. vs НДФЛ = 480 000 × 13% = 62 400 руб. Экономия — 43 200 руб. в год. Как зарегистрироваться самозанятым: Скачайте приложение «Мой налог» → введите данные паспорта или войдите через Госуслуги → выберите вид деятельности «Аренда жилья» → готово. Каждый месяц формируете чек на сумму аренды прямо в приложении — налог рассчитывается автоматически и оплачивается до 28-го числа следующего месяца. ## ИП на УСН или патент Регистрация ИП имеет смысл, если доход превышает 2,4 млн руб./год (когда НПД уже недоступен) или если у вас несколько объектов и вы хотите упростить учёт. РежимСтавкаОбязательные взносы 2026ПлюсыМинусы ИП на УСН «доходы» 6% от дохода 53 658 руб./год фиксировано + 1% от дохода свыше 300 000 руб. Привычная система, можно уменьшить налог на взносы Взносы платятся даже при нулевом доходе ИП на патенте 6% от потенциального дохода (устанавливает регион) 53 658 руб./год Фиксированная сумма, не зависит от реального дохода Нужно заранее рассчитать выгоду; разные ставки по регионам ИП на УСН «доходы минус расходы» 15% от прибыли (доход − расход) 53 658 руб./год Выгодно при высоких расходах (ремонт, коммуналка) Нужен учёт расходов; минимальный налог 1% от дохода Обязательное уточнение по патенту: Стоимость патента рассчитывается по потенциально возможному доходу, который устанавливает субъект РФ. В Москве патент на сдачу жилья до 50 кв. м может стоить около 18 000 руб./год — выгодно при реальном доходе от 300 000 руб./год. Точную сумму смотрите в [калькуляторе ФНС](https://patent.nalog.ru/). ## Если квартиру снимает компания — кто платит налог Когда арендатором выступает юридическое лицо или ИП, ситуация меняется принципиально: по [п. 1 ст. 226 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/2e98b37c3c088e5dcb61f93bfce81e15dcee1df7/) компания-арендатор становится налоговым агентом и обязана удержать НДФЛ из суммы арендной платы и перечислить его в бюджет. СитуацияКто платит налогЧто делает арендодатель Квартиру снимает физлицо Арендодатель сам Подаёт 3-НДФЛ до 30 апреля, платит до 15 июля Квартиру снимает ООО / АО / организация Компания-арендатор Получает арендную плату уже за минусом налога; декларацию не подаёт Квартиру снимает ИП ИП-арендатор (как организация) ИП удерживает НДФЛ за арендодателя и перечисляет в ФНС Арендодатель — самозанятый (НПД) Арендодатель сам через приложение Компания не удерживает НДФЛ при наличии чека от самозанятого Важный момент: Согласно [п. 9 ст. 226 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/86b6e4eb15060f27ebb4d64b4fa7a18b3deda96c/), арендодатель не вправе самостоятельно платить НДФЛ, если арендатор — организация. Уплата налога за счёт налогового агента не допускается. Компания обязана удержать налог из ваших денег. Что прописать в договоре с юрлицом: В разделе «Права и обязанности» укажите: «Арендатор обязуется исчислять, удерживать из доходов Арендодателя и перечислять в бюджет НДФЛ в соответствии с п. 1 ст. 226 НК РФ. Арендодатель получает арендную плату за вычетом НДФЛ.» ## Сравнение всех налоговых режимов РежимСтавкаДекларацияВзносыЛимит доходаПодходит если НДФЛ (физлицо) 13–22% (прогрессивная) 3-НДФЛ ежегодно Нет Нет Один объект, редко сдаётся НПД (самозанятость) 4% / 6% Не нужна Нет 2 400 000 руб./год Большинство — лучший выбор ИП УСН 6% 6% Раз в год 53 658 руб./год 265 800 000 руб./год Доход > 2,4 млн; несколько объектов ИП Патент 6% потенц. дохода Не нужна 53 658 руб./год 60 000 000 руб./год Высокий реальный доход vs низкий потенциальный НДФЛ (нерезидент) 30% 3-НДФЛ ежегодно Нет Нет Владелец живёт за рубежом >183 дней ## Калькулятор налога при сдаче квартиры ### Рассчитайте налог по всем режимам Аренда в месяц (руб.) Кол-во месяцев в году Рассчитать Доход за год:— НДФЛ физлица 13% (при доходе до 2,4 млн):— НПД самозанятый (4%, физлица-наниматели):— ИП УСН 6% + фиксированные взносы:— Экономия самозанятости vs НДФЛ:— ## Договор и регистрация в Росреестре Правовое основание сдачи жилья — договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ). Без письменного договора вы не сможете взыскать задолженность через суд и подтвердить доход в ФНС. УсловиеЧто обязательно в договоре Предмет договораТочный адрес квартиры, площадь, на основании чего наймодатель распоряжается (выписка из ЕГРН, а не «свидетельство о праве») СтороныПаспортные данные обоих; если наниматель — юрлицо, то реквизиты организации СрокДо 11 месяцев — не требует регистрации в Росреестре; от 1 года — обязательная регистрация Плата и порядокРазмер, дата, способ оплаты; депозит и условия его возврата Кто ещё будет житьФИО всех жильцов (ст. 679 ГК РФ) НДФЛ (если арендатор — юрлицо)Пункт об обязанности юрлица удерживать и перечислять НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК РФ) Устаревшие документы — не требуются: «Свидетельство о праве собственности» не выдаётся с 2016 года. Для подтверждения права собственности нужна выписка из ЕГРН. Технический паспорт БТИ для сдачи квартиры в аренду не нужен. Читайте также — кластер аренды: — [Договор найма квартиры 2026: образец и что обязательно прописать](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-nayma-kvartiry-2026.html) — [Расторжение договора найма квартиры в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/rastorzhenie-dogovora-nayma-kvartiry-2026.html) — [Расторжение договора аренды в одностороннем порядке](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/v-odnostoronnem-poryadke.html) — [Налог при продаже квартиры близкому родственнику](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/nal-vychet-pri-pr-rodstvenniku.html) ## Ответственность за неуплату налога Налоговая получает данные о сдаче жилья из нескольких источников: от банков (при безналичной оплате аренды), от Росреестра (при регистрации договора на срок от года), от самих арендаторов. Риск попасть под проверку реален. НарушениеСанкцияНорма Неподача декларации 3-НДФЛ5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (мин. 1 000 руб., макс. 30%)ст. 119 НК РФ Неуплата налога20% от суммы; 40% при умышленном уклонениист. 122 НК РФ Пени за просрочку уплаты1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочкист. 75 НК РФ Крупный и особо крупный размер (свыше 2,7 млн руб. за 3 года)Штраф 100 000–500 000 руб. или доход за 1–3 года; лишение свободы до 3 летст. 198 УК РФ Как минимизировать риски легально: Оформите самозанятость (НПД) — ставка 4%, декларация не нужна, налог считается автоматически в приложении «Мой налог». Это легальный способ платить меньше, чем НДФЛ 13%. ## Частые вопросы **Нужно ли платить налог, если договор заключён на 11 месяцев?** Срок договора не влияет на обязанность платить налог. Если вы получаете доход от аренды — налог платится независимо от того, на 11 месяцев или на 5 лет заключён договор. Срок 11 месяцев освобождает только от регистрации договора в Росреестре, но не от уплаты НДФЛ или НПД. **Можно ли не платить налог, если договора нет?** Отсутствие письменного договора не освобождает от налоговой обязанности. Налоговая расценивает любой доход от сдачи жилья как налогооблагаемый — факт получения денег можно доказать через банковские переводы, показания свидетелей, переписку. При этом отсутствие договора лишает вас защиты при споре с арендатором. **Как перейти с НДФЛ на самозанятость — что нужно сделать?** Зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог» или на сайте [npd.nalog.ru](https://npd.nalog.ru/) — процедура занимает 5–10 минут. Переход действует с даты регистрации. Уведомлять ФНС отдельно не нужно — данные передаются автоматически. За предыдущие периоды при необходимости подайте 3-НДФЛ по обычной схеме. **Что будет, если арендатор-юрлицо не удержал налог?** Ответственность за неудержание НДФЛ несёт налоговый агент (компания): штраф 20% от неудержанной суммы (ст. 123 НК РФ). Однако если компания не удержала налог, ФНС может взыскать сам налог с арендодателя — физлица. Это ещё один аргумент в пользу оформления самозанятости: при наличии чека НПД компания не обязана удерживать НДФЛ. **Нерезидент сдаёт квартиру в России — какой налог?** Если вы находились за рубежом более 183 дней в календарном году, вы теряете статус налогового резидента РФ. НДФЛ для нерезидента — 30% без применения вычетов (ст. 224 НК РФ). НПД (самозанятость) для нерезидентов недоступна — только для граждан РФ и ЕАЭС, проживающих в России. Некоторые страны имеют с РФ соглашение об избежании двойного налогообложения — проверьте по своей стране. **Если сдаю комнату в своей квартире — надо платить налог?** Да, доход от сдачи комнаты — это тоже налогооблагаемый доход. Самозанятость работает и для сдачи комнаты. Важный нюанс: если вы сами прописаны в квартире и сдаёте одну комнату, это не освобождает от налога, но и не создаёт дополнительных сложностей — правила те же. **Можно ли уменьшить налог на расходы по квартире (ремонт, коммуналка)?** При НДФЛ (физлицо) — нет, имущественный вычет на расходы арендодателя законом не предусмотрен. При ИП УСН «доходы минус расходы» — да, можно вычесть документально подтверждённые расходы (коммуналка, ремонт) по ст. 346.16 НК РФ. При НПД — нет, расходы не учитываются. Для большинства арендодателей НПД 4% выгоднее даже без учёта расходов. **Нужно ли платить налог с залога (депозита)?** Нет. Депозит (обеспечительный платёж) — не доход, а возвратная гарантийная сумма. Налог на него не начисляется. НДФЛ или НПД платится только с арендной платы. Если депозит не возвращается (арендатор повредил имущество) — эта сумма тоже не является доходом в налоговом смысле, так как компенсирует ущерб.