# Как осуществить уплату НДФЛ за физическое лицо по договору аренды? Сдаем квартиру правильно

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/nalog-za-sd/uderzhanie-ndfl.html

---

Если есть свободная жилплощадь, в которой никто не проживает, то каждый человек понимает, что нужно как-то покрывать убытки, связанные с оплатой ЖКУ и ежегодными налогами на собственность. Более того, желательно получать еще и пассивную прибыль, сдавая квартиру внаем.

Но перед тем как сдать квартиру необходимо помнить, что с получаемой прибыли обязательно нужно будет заплатить налог. Несоблюдение правил Налогового Кодекса может привести к серьезным проблемам, вплоть до лишения свободы.

## Надо ли это делать?

Ответ однозначный: да, нужно. Об этом можно прочитать в [статьях 208](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/20f4dff552412189a35ac61d5398dc83ee9d3be6/) и 209 Налогового Кодекса. Такой способ увеличения бюджета является предпринимательской деятельностью.

Возникает другой вопрос: а должен ли гражданин оформлять себя как предприниматель? Да, но только тогда, когда он покупал квартиру именно для этих целей, а именно для извлечения выгоды. Если квартира досталась от родных по наследству или по дарственной, либо приобреталась именно для проживания в ней, то оформлять ИП не обязательно.

**Статья 209 НК РФ. Объект налогообложения**

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками:

- от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации — для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации;

- от источников в Российской Федерации — для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.

## Должен ли осуществлять взносы арендодатель?

Если ознакомиться с пунктом и ст. 208 Налогового кодекса России, то становится ясно, что **прибыль от сдачи квартиры жильцам облагается налогом,** который рассчитывается по определенной формуле и в соответствии с тем, каким образом собственник жилья оформил соглашение. В расчете следует учитывать физический или юридический статус обладателя жилья.

## Кто производит уплату?

Рассмотрим ниже, в каких случаях платит налоги хозяин жилья, а в каких – квартиросъемщик.

- **Если наймодатель сдает жилье и оформляет [доп. соглашение к договору аренды](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/obrazets-dop-soglasheniya.html) с физическим лицом**, то налоги платит сам владелец имущества (пп. 4 п. 1 [Статья 208](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/20f4dff552412189a35ac61d5398dc83ee9d3be6/), а также п. 1 Статья 209 НК РФ).

- **Если в квартире хозяина проживает по договору аренды юридическое лицо**, тогда уплата налогов ложится на плечи того, кто снимает, он самостоятельно вычитает соответствующий налог из оплаты за аренду и переводит его в Федеральную налоговую службу (подробно п.п. 1 и 2 [Статья 226 НК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/ecfd690acbabfd266e9d5c4ac0275726d4d0a7c1/)).

В п. 9 статьи 226 НК РФ четко сказано, что запрещается собственнику платить налоги самостоятельно, если он сдает квартиру юр. лицу.

## Виды отчислений

Налоги отчисляются по-разному, их **сумма зависит от того, каким лицом является арендодатель.** Ниже рассмотрим 2 варианта.

### Если сдается физическим лицом

В таком варианте оплата налогов в размере 13% от полученного годового дохода осуществляется непосредственно собственником (п. 1 [Статья 224](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/3e4bbd6dd9fb5dd4e9394f447653506e1d6fa3a9/), [ст. 225 НК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/4f473e7d7c60c27330c18142e513d9795abee788/)).

**Формула для вычисления налога:**

**НДФЛ = прибыль от сдачи квартирантам жилья за год * 13% **
**Например.**

*Вам выплатили квартиросъемщики за 2017 год сумму в размере 240.000 руб. НДФЛ = 240 000 руб. * 13% = 31.200 руб.*

**Прежде, чем осуществлять оплату налогов, следует заполнить НДФЛ** и отдать ее в налоговую службу, прикрепленную к адресу места жительства собственника квартиры до 30 апреля следующего за прибыльным годом (п. 3 [Статья 228](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/f905a0b321f08cd291b6eee867ddfe62194b4115/), п. 1 [Статья 229 НК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/36b2179632378c984cf6fbf0ea28e731baa919eb/)).

В нашем рассмотренном примере – до 30 апреля 2018 года.

Если арендодатель не является резидентом России, тогда ему нужно рассчитывать налог по записанной ниже формуле:

**НДФЛ = полученный доход с аренды за весь год * 30%**
**Например.**

*Квартиросъемщики выплатили за аренду 240.000 рублей, следовательно: НДФЛ = 240 000 * 30% = 72.000 рублей*

Если в оплату аренды включены коммунальные расходы на жилищное хозяйство, то они также облагаются налогом, и их следует включать в общую прибыль.

### ИП

Если собственник жилья занимается арендной деятельностью как предприниматель, то налоги будут рассчитываться, исходя из выбранной формы налогообложения.

- 

**Для УСН «доходы» рассчитывать следует по следующей формуле:**

**НДФЛ = прибыль с квартирантов за год * 6%**
**Пример.**

*За 2017 год квартирантами было выплачено за съем жилья всего 240.000 рублей (они отдавали по 20.000 руб. каждый месяц). НДФЛ= 240 000 *6%= 14.400 рублей *

- 

**Для УСН «доходы минус расходы».**

**НДФЛ = (прибыль с квартиросъемщиков за весь год – расход) * 15% .**
Вычесть из доходов можно такие виды расходов, про которые сказано в [статьях 346.16](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/2428f19fbea7040de2388dd179c39e787cc0d07d/) и [254 Налогового Кодекса](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/0644a51c8d171aad7127867a97d0749ec20be875/). К ним можно отнести коммунальные расходы, ремонт и т.п.

Следует учесть, что ИП с прибылью до 300.000 рублей оплачивают только фиксированные обязательные взносы на ОПС и ОМС, которые рассчитываются так, как написано в [Статье 430 НК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/c03008a92ccba28226abe4034e9aa43e3a2ffeb4/).

**Например.**

*В 2017 индивидуальный предприниматель должен был внести минимальный взнос 27.990 рублей. Каждый год эта ставка растет пропорционально повышению МРОТ. *

- 

**Для ИП с налогообложением «патент».**

Если ИП выбрал для себя выплату налогов с помощью такого способа, как патент, тогда годовая цена налогов (патента) рассчитывается по формуле:

**Потенциально возможная прибыль * Коэффициент-дефлятор * 6%.**
Коэффициент-дефлятор, учитывает изменения цен за услуги и товары ([Статья 11 НК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/0b14e6fcebc7613ee7846b850f1402cc4565d09c/)), каждый год меняется. В 2017 году он был равен 1,425, а в 2018 году – 1,481.

## Каким образом их прописывать?

Физическому лицу-арендодателю, когда он сдает свое жилье другому физ. лицу, **нужно отдавать 13% от прибыли в налоговую службу каждый год единоразово** до 30 апреля следующего за прибыльным годом, сдав декларацию в ФНС, прикрепленную по месту жительства.

Нерезидентам РФ нужно платить более чем в 2,3 раза, то есть 30%.

Для того чтобы легче и быстрее заполнить декларацию можно скачать специальную бесплатную программу с официального [сайта ФНС](https://www.nalog.ru/), заполнить НДФЛ и распечатать ее. **Запоздание со сдачей декларации грозит штрафом** от суммы просчитанного в ней налога – 5% за каждый просроченный месяц.

Если в течение 181 дня НДФЛ так и не была предоставлена, штраф увеличивается до 30% + 10% за каждый месяц. В итоге, выходит круглая сумма, поэтому лучше не забывать о сдаче НДФЛ и предоставлять ее в нужное время.

Но **прежде, чем оплачивать налоги и писать декларации, следует заключить договор найма**. Об этом рассказано чуть ниже.

## Правильное заключение договора

Заключить и подписать договор аренды можно с помощью любого агентства по недвижимости, которое берет плату за свои услуги только с квартиросъемщика. Если есть желание сделать договор самостоятельно, то Вы можете его заключить без помощи агентств.

Если составляется и подписывается договор найма между физическими лицами, то следует вписать в него паспортные данные обеих сторон – Нанимателя и Наймодателя.

- **Предмет договора.** В договоре прописывается точный адрес квартиры и суть договора, а именно: предоставление квартиры для временного проживания за определенную плату. Также нужно указать, по какому праву Наймодатель распоряжается жильем (реквизиты свидетельства о гос. регистрации права, а также договор об обеспечении займа и разрешение банка, если сдается ипотечное жилье).

- **Общие положения.** Если в квартире есть мебель, техника и прочее хозяйство, то нужно перечислить их в приложении к договору, а в самом соглашении обозначить, что жилье сдается вместе с имуществом. Наймодатель дает гарантии, что квартира на момент подписания этого соглашения свободна от обязательств (обременение, арест, залог).Если Наниматель будет жить не один, то следует прописать в договоре ФИО и дату рождения всех дополнительных жильцов.

- **Права и обязанности сторон.** В этом разделе нужно указать, на что имеют право обе стороны соглашения. Например, Наймодатель имеет право каждые 2 месяца приходить и проверять состояние квартиры, предварительно известив о своем визите Нанимателя.Наймодатель обязан предоставить квартиру в пользование сразу после подписания арендного соглашения. Наниматель обязан рассчитываться за проживание своевременно, а в случае причинения какого-либо ущерба, в течение 16 дней возместить его в полном размере.По истечению срока соглашения найма, оставить квартиру и имущество, находящееся в ней, в изначальном состоянии, в котором было получено. Желательно оговорить в договоре, что запрещено делать Нанимателю (например, пересдавать жилье другим людям, делать ремонт и т.д.).

- **Расторжение договора.** По согласию обеих сторон соглашения, а также в оговоренных [Статьей 687 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/d4304eec31c7e1323ffb419ed41883da482d9488/) случаях.

- **Расчеты по договору.** Здесь нужно указать, сколько должен оплачивать квартиросъемщик, а также дату внесения платежей (помесячно, поквартально). Первый платеж совершается в день подписания договора, и последующие платежи будут проходить такого же числа следующих месяцев. Если Наниматель дополнительно оплачивает квартплату, электроэнергию, интернет и т.п., то следует прописать этот факт в соглашении.

Напоследок устанавливается срок договора, он закрепляется подписями.

- [Скачать бланк договора найма между физическими лицами](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/01/dogovor-arenda-zhilogo-pomeshheniya_blank-2.doc)

- [Скачать образец договора найма между физическими лицами](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/01/dogovor-arenda-zhilogo-pomeshheniya_obrazec-2.docx)

**СПРАВКА!** Если собственниками жилья является несколько человек, то в соглашении должные оставить свои подписи все владельцы, либо нужно написать реквизиты нотариальной доверенности отсутствующих, в которой дается разрешение присутствующему владельцу единолично сдавать квартиру и получать с нее прибыль.
## Пункт с удержанием 13%

Когда составляется договор аренды между физ. лицом-арендодателем и юр. лицом-арендатором, то **налоги с прибыли хозяина жилья оплачивает юридическое лицо**, поэтому в соглашении нужно составить отдельный подпункт.

Сам документ аренды практически ничем по своей сути не отличается от соглашения между физическими лицами, кроме названия. Договор найма составляется между физическими лицами, а между физ. и юр. лицами – [это Договор аренды](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/ponyatie-i-vidy.html).

Есть еще несколько различий:

- В соглашении прописываются паспортные данные физического лица и реквизиты юридического лица.

- В пункте «Права и обязанности сторон» нужно прописать, что согласно п. 1 [статьи 226 НК](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/ecfd690acbabfd266e9d5c4ac0275726d4d0a7c1/) арендатор обязуется вычитать с доходов арендодателя и уплачивать НДФЛ в размере, который соответствует закону, прописанному в [статье 224 НК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/3e4bbd6dd9fb5dd4e9394f447653506e1d6fa3a9/), а также предоставлять арендодателю вычеты на его детей после составления и подачи им соответствующего заявления.

### Регистрация

Для того чтобы максимально обезопасить сделку и упростить доказывание отношений в случае судебной тяжбы, следует зарегистрировать договор аренды в Росреестре. **Договор найма регистрировать не обязательно**, но и не запрещено. Для этого нужно заплатить госпошлину, сумму которой можно разделить между сторонами и прописать этот факт в договоре аренды (найма), а также подготовить пакет документов:

- Три экземпляра договора аренды.

- Паспорт.

- Свидетельство о гос. регистрации права на имущество (договор об обеспечении займа и разрешение банка, если сдается ипотечное жилье).

- Техпаспорт на жилое помещение.

- Согласие на аренду супруга (если имущество нажито в браке совместно).

- Нотариальная доверенность от отсутствующих собственников, если она была прописана в договоре.

- Квитанция об уплате госпошлины.

Прийти в согласованное время в отделение Росреестра (либо в МФЦ) с заявлением о регистрации может одна из сторон (ч.1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ). Можно также выслать все вышеперечисленные документы по почте, как ценное письмо с приложенной к нему описью вложения или переслать по официальному [сайту Росреестра](https://rosreestr.ru/) (все способы подачи документов указаны в части 1 и 2 [Статье 18 Закона N 218-ФЗ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/b9b9f049ea155ae41eeefef26dbc7dfcd67dd1d0/); пункте 2 Порядка, утвержденного [Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/01/Prikaz-883.docx)).

**ВАЖНО!** С того дня, когда в Единый Реестр будет внесена соответствующая запись, договор будет считаться зарегистрированным.
Читайте также: [Госпошлина за регистрацию договора аренды](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/registratsiya-d-ar)

### Составить декларацию и отнести ее в налоговую

После всех процедур оформления арендных отношений, остается только получать прибыль, вовремя сдавать декларацию и переводить налоги.

**Заполнить декларацию НДФЛ проще всего с помощью программы**, расположенной на сайте ФНС. Ее можно найти внизу страницы [www.nalog.ru](https://www.nalog.ru/) в разделе «Программные средства / Декларация». Вам нужно будет только заполнить все данные в предложенных программой полях, затем распечатать сформированный готовый документ.

После составления в двух экземплярах декларации НДФЛ, один отдается в ФНС, располагающемуся по месту проживания, а второй оставляется себе. Декларацию можно сдать самолично, сходив в отделение налоговой или отправить ее с помощью почты как ценное письмо, заполнив опись вложения и заказав уведомление отправляющего о вручении.

### Куда обратиться?

**Оплату пошлины можно совершить множеством способов:**

- обычным платежом в личном кабинете интернет-банка, в котором у Вас имеется счет или карта для оплаты;

- оплатить непосредственно в отделении Сбербанка;

- на сайте ФНС

### Какие нужны документы?

Если декларацию подает физическое лицо, то к ней нужно приложить копию договора найма. Индивидуальный предприниматель подает только декларацию.

## Когда перечислять НДФЛ?

### Для физ. лица

**Оплата НДФЛ производится за предыдущий год до 15 июля** следующего года (п. 4 [ст. 228 НК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/f905a0b321f08cd291b6eee867ddfe62194b4115/)), все необходимые для перевода налога реквизиты можно узнать в своей ФНС.

**Например.**

*Квартиросъемщики выплатили за 2017 год всего 240.000 руб. Тринадцатипроцентный налог нужно перевести в налоговую до 15 июля 2018 года, который составит 31.200 рублей. *

### Для ИП «доходы» и «доходы минус расходы»

По [Статье 432 Налогового Кодекса](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/61cf20d6fef78624729113dab2aad81847aa701a/) для предпринимателей **оплата страховых взносов на пенсионное и мед. страхование осуществляется до 31 декабря**, а оплата налога с прибыли, которая оказалась больше 300.000 рублей – до 30 апреля следующего за доходным годом. Подавать предпринимателям декларацию нужно тоже до 30 апреля ([Статья 346.23 НК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/051edffc72ec0bb6fb9c14a883b2ec4de75cfe8c/)).

**Например.**

*Собственник квартиры индивидуальный предприниматель, который оформил выплату налогов по УСН («доходы» или «доходы минус расходы»), получил от жильцов 240.000 рублей за 2017 год. Ему нужно в первую очередь оплатить до 31 декабря 2017 года минимальный взнос 27.990 рублей на обязательное страхование (пенсионное и медицинское), а декларацию по прибыли за 2017 год можно подать до 30 апреля 2018 года. Так как 240.000 рублей меньше 300.000 рублей, то налог за доход оплачивать не нужно. *

## Ответственность за неуплату

Если физ. лицо или ИП не перечисляет налоги, то в [статьях 171](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_10699/cc12ef68af6f5296cb8a9dad10ca87865d02f12f/) и [198 Уголовного Кодекса](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_10699/e270bffc924c8d102ca5740e5b8c405a451734a8/) **прописаны соответствующие наказания, а именно: **

- штраф в размере 100.000 – 300.000 рублей;

- вычет заработной платы или любого другого дохода за 1-2 года;

- арест до полугода;

- лишение свободы до 1 года.

## Каким образом сдавать жилплощадь и не делать взносы?

Рассмотрим несколько вариантов, с помощью которых **есть возможность извлекать прибыль с квартиросъемщиков и не оплачивать налоги: **

- оформить договор найма на 11 месяцев – это тот период соглашения, для которого не нужна регистрация;

- в договоре не указывать плату за пользование жилплощадью, а прописывать, как безвозмездное предоставление жилья;

- вовсе не заключать письменный договор.

Но следует помнить, что при неоплате взносов за проживание квартиросъемщиками, собственник не сможет взыскать с них уплату в судебном порядке. Без заключения письменного соглашения возможна ситуация, что при ущербе имуществу, компенсации не последует. Также, не стоит исключать вероятность донесения факта уклонения от уплаты налогов в ФНС недовольных соседей или даже самих арендаторов.

## Заключение

Из статьи можно сделать вывод, что **для собственника безопаснее оформить аренду жилья с помощью зарегистрированного договора** и переводить налоги с доходов. Официальная сдача квартиры дает гарантию, что квартиросъемщики полностью выплатят компенсацию за проживание, оговоренную в соглашении и возместят любой причиненный ими ущерб собственности арендодателя.

Уплата налогов дает залог спокойствия и осознания, что недоброжелатели не смогут донести на собственника в налоговую инспекцию для взыскания штрафов. При официальном оформлении, вся ответственность за поведение нанимателей в квартире ложится на их плечи, а не на собственника помещения.