+7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург

Как сдавать квартиру на законных основаниях: нужна ли регистрация ИП?

3
254 просмотров

Как показывает практика и статистика, граждане, осуществляющие сдачу жилья в аренду, не спешат докладывать государству о своем заработке. Несмотря на существующий принцип «заплати налоги и спи спокойно», граждане не стремятся делиться своими заработанными денежными средствами. Однако, если факт укрытия от государства своих доходов вскроется, это может привести к весьма нелицеприятным последствиям, вплоть до штрафов в крупных размерах.

Постараемся разобраться, так ли необходимо осуществлять регистрацию в виде индивидуального предпринимателя, если вы сдаете квартиру в аренду.

Содержание:

Является ли сдача жилья предпринимательской деятельностью?

Осуществляя сдачу недвижимости в аренду, гражданин, как правило, надеется на получение прибыли. Именно на это нацелена вся процедура. Ежемесячно квартиросъемщик отчисляет собственнику недвижимости денежные средства. Часто такой вид деятельности становится постоянным доходом граждан.

Государство заботится о том, чтобы граждане ставили органы власти в известность о ходе своей деятельности. Это необходимо для накопления будущей пенсии, а также для того, чтобы налоговый орган имел возможность получать доход в государственную казну.

Сдачу помещения в аренду можно приравнять к бизнесу, а значит, обладатель недвижимости на праве собственности должен соответствующим образом зарегистрироваться, чтобы его деятельность не считалась запрещенной на территории Российской Федерации.

Обязательно ли регистрироваться?

Описание физических лиц как субъектов права, осуществляющих деятельность в рамках Гражданского права, содержится в 3 главе Гражданского кодекса. Но отдельное внимание в рамках данной главы стоит уделить статье 23, где обращается внимание на предпринимательскую деятельность граждан.

В соответствии со статьей 23 Гражданского кодекса, лицо вправе заниматься предпринимательской деятельностью, но для этого необходимо лишь зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. При этом, индивидуальный предприниматель – это не одно и тоже с юридическим лицом, ведь он продолжает оставаться гражданином, но с некоторыми особенностями своего правового статуса.

Если исходить из практики, то регистрироваться гражданину в качестве предпринимателя, чтобы осуществить сдачу квартиру в наем, обязательно. Ведь государство предпочитает рассматривать арендную деятельность в качестве предпринимательской. Но с другой стороны, осуществление сдачи квартиры – это право собственника. И далеко не всегда он может получать доход с подобной деятельности.

В соответствии с подпунктом 3 пунктом 1 статьи 67 Жилищного Кодекса, жильцы в квартире по социальному найму тоже имеют право сдавать ее в субаренду, при этом, закон не требует от них регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Однако, случаев привлечения граждан к ответственности за отсутствие регистрации в форме индивидуального предпринимателя много.

Кто-то мог доказать свое право на нежелание проходить подобную государственную процедуру, кто-то нет. На сегодняшний день нет четко сформулированного законодательства, а это значит, что каждый гражданин сам вправе решать, что ему делать, при этом руководствуясь соображениями о своей личной выгоде и удобстве.

Преимущества

Ошибочно полагать, что регистрация в качестве индивидуального предпринимателя добавит вам хлопот. Положительные стороны в данной ситуации также прослеживаются.

  • Денежные средства, которые будут отчисляться в качестве налога, будут оседать на ваших пенсионных накоплениях, а это значит, что в старости вы будете вправе рассчитывать на большую сумму денежных средств.
  • Вы будете осуществлять деятельность по сдаче недвижимости в аренду, при этом, не опасаясь того, что государство привлечет вас к ответственности.
  • Третий плюс сложившейся ситуации связан с доверием со стороны квартиросъемщиков. Узнав, что вы обладаете статусом индивидуального предпринимателя, претенденты на проживание в вашей квартире будут осознавать всю серьезность ваших намерений, поэтому уровень доверия к вам будет больше.

Способы налогообложения

УСН

Упрощенная система налогообложения выгодна для представителей малого бизнеса и подходит для различных категорий деятельности. Данная система налогообложения наиболее распространена среди начинающих частных предпринимателей. Ее основная выгода заключается в том, что вместо трёх общих налогов ИП будут платить всего лишь один налог. Он перечисляется один раз в 3 месяца, то есть квартал, а сдавать отчет в Налоговую инспекцию нужно всего лишь раз в год.

Выбрав такую систему, нужно определиться с объектом вашего налогообложения. Это могут быть доходы или доходы минус расходы. Налоговая ставка по доходам составляет от 1 до 6%, тогда как налоговая ставка по второму показателю может доходить до 15%. Всё зависит от региона и вида вашей деятельности.

Упрощенная система налогообложения удобна тем, что разобраться со всей отчетностью и составить необходимые бумаги можно даже без привлечения бухгалтерии.

Налоговый патент

Налоговый патент также относится к упрощенной системе налогообложения. Примечателен тем, что нет сложной процедуры отчётности, а также ведения учёта. Практически единственный режим, в котором налоговая декларация не сдаётся, расчет налога производится только в случае оплаты патента.

Суть такого режима состоит в получении патента, который дает право на осуществление определенной деятельности. Патент выдается на строго отведённый срок, по факту его истечения оформляется новый.

Плюсами данного способа налогообложения является сравнительно невысокая стоимость данного патента, возможность выбрать срок действия, приобретения сразу нескольких патентов, а также отсутствие налоговой отчётности. Вряд ли человек, который сдает в аренду недвижимость будет держать своего штатного бухгалтера для того, чтобы тот составлял документацию для сдачи в Налоговую инспекцию. Налоговый патент освобождает вас от подобной необходимости.

К числу разрешенных видов деятельности по патентной системе как раз относится сдача недвижимости в аренду и получение прибыли за неё. Поэтому очень часто лица, регистрирующие себя в качестве индивидуальных предпринимателей, прибегают к такому способу оплаты налогов.

Процесс оформления

Прежде, чем осуществить шаги по непосредственной регистрации, выберите способ оформления ИП. Сделать это можно двумя из ниже описанных способов. Зарегистрировать самостоятельно или же с помощью профессиональных регистраторов.

  1. Выберите наименование вашего ИП.
  2. В качестве адреса регистрации нужно указать место проживания индивидуального предпринимателя.
  3. Нужно выбрать коды деятельности. Ознакомиться с ними Вы можете в классификаторе ОК 029 2014.
  4. Затем, исходя из полученных данных, вам нужно заполнить заявление на регистрацию ИП по форме р21001.
  5. Оплатите государственную пошлину, которая следует за регистрацию. Сделать это можно при помощи электронного платежа, а также при помощи финансово кредитных организаций.
  6. Явитесь в Налоговую инспекцию с составленным пакетом документов.
  7. Выберите систему налогообложения, которая наиболее вам подойдёт.
  8. Подпишите все документы, которые имеются у вас.
  9. Проверьте их и подойдите на регистрацию, предварительно сняв ксерокопии.
  10. Получите у сотрудника расписку, которая свидетельствует о сдаче вами бумаг.
  11. Спустя 3 рабочих дня вы должны получить регистрационные документы обратно.
  12. Вам выдается лист записи Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, который имеет форму Р 60009, а также свидетельство о постановке на учет в налоговом учреждении.
  13. После регистрации вам необходимо встать на учет в качестве работодателя в Пенсионном фонде России, получить коды статистики, изготовить свою собственную печать, открыть расчётный счёт, получить лицензию.

Санкции за уклонение от уплаты

Незаконная сдача квартиры в аренду опасна неожиданными финансовыми потерями. Пример заключается в том, что налоговый орган, получив информацию о том, что собственник получает прибыль, при этом, уклоняется от уплаты налогов в федеральный бюджет, может привлечь гражданина к гражданско-правовой ответственности и вызвать в судебную инстанцию.

Как показывает статистика, санкции для многих лиц оказываются очень обременительным и, помимо суммы долга, накапливаются пени и различные штрафы за невнесение налоговой декларации и иных документов. В запущенных ситуациях лицо могут привлечь к уголовной ответственности, которая может стать основанием для получения судимостей и наложения штрафа в размере до 200 тыс. руб. Также возможно лишение свободы на срок до одного года в соответствии со статьей 198 Уголовного кодекса.

Опасность заключается в том, что арендаторы, которые поселились в вашей квартире, могут также оказаться мошенниками и использовать жилье, например, для проживания нелегальных мигрантов. В таком случае невольно собственник квартиры становится фигурантом уголовного дела, которое связано с незаконным пребыванием граждан на территории Российской Федерации в соответствии со статьей 322.1 Уголовного кодекса.

Статья 322.1 УК РФ. Организация незаконной миграции

  1. Организация незаконного въезда в Российскую Федерацию иностранных граждан или лиц без гражданства, их незаконного пребывания в Российской Федерации или незаконного транзитного проезда через территорию Российской Федерации — наказывается лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового.
  2. Те же деяния, совершенные:

    • группой лиц по предварительному сговору или организованной группой;
    • в целях совершения преступления на территории Российской Федерации, — наказываются лишением свободы на срок до семи лет со штрафом в размере до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового.

Конечно, собственник не будет привлечен к реальной уголовной ответственности, но потратит множество неприятных минут в зале судебного заседания.

Но, к сожалению, несмотря на такие строгие санкции, чтут закон единицы.

Как показывает практика, только 20% граждан регистрируются в форме индивидуального предпринимателя. Другие предпочитают получать доход, не оповещая в этом государство.

Некоторые особенности

При сдаче квартиры в аренду индивидуальным предпринимателем, наличие договора аренды просто необходимо и является обязательным условием. Для того, чтобы составить грамотное представление расходов и расчёты соответствующих налогов, необходимо указать в договоре каким именно образом будет производиться оплата. Также настоятельно рекомендуем вам открыть свой расчетный счет или просто отдельный счет в банке, на который и будут начисляться денежные средства от арендаторов.

Просите жильцов своей недвижимости оплачивать проживание в установленные сроки и посредством финансово-кредитной организации. Сохраняйте квитанции, которые впоследствии могут потребоваться в налоговом органе для уточнения верности предоставленных вами данных.

Заключение

Несмотря на то, что статистика показывает, как ничтожно малое количество людей следует букве закона и регистрирует свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, не стоит им уподобляться. Защитите себя и способ получения вами доходов надлежащим образом.

Комментировать
3
254 просмотров
Комментарии
  1. нина
    Ответить

    Каким письмом Минфина определен пакет документов освобождающий физ лицо от уплаты налога на имущество при сдаче в аренду квартиры

    • На вопрос отвечает эксперт сайта Александр
      Ответить

      Освобождение от уплаты налога на имущество ф\лиц возможно в отношении и\предпринимателей, применяющих упрощённую систему налогообложения. Письмо приводится в обосновании.
      Обоснование: НК РФ (ч. 3 ст. 246.11), Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 июля 2011 г. N 03-11-11/199.

      Бесплатная помощь юриста!
      +7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург
  2. Маргарита
    Ответить

    Хочу добавить важный момент, если Вы ИП на спец режиме (УСН, ЕНВД ИЛИ патент) и вы сдаёте квартиру в аренду, то Вы освобождаетесь от уплаты налога на имущество физических лиц. Необходимо собрать определённый пакет документов, он не определён в Налоговом кодексе РФ, он определён письмом МинФина.

Это интересно