# Акт приёма-передачи квартиры при аренде в 2026 году: образец, что включить и как составить **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/sostavlenie-akta-priema-peredachi.html --- Акт приёма-передачи квартиры при аренде — 2026 Обязателен ли акт по закону?Для жилого найма не обязателен, но без него арендатор не защищён при спорах об ущербе Кто составляет?Обычно наймодатель; обе стороны подписывают при передаче ключей Нужен ли нотариус?Нет — достаточно простой письменной формы с подписями обеих сторон Сколько экземпляров?2 — по одному каждой стороне; хранится вместе с договором найма Нужен ли акт при возврате квартиры?Да — акт возврата фиксирует состояние при выезде и снимает споры о залоге Что если арендодатель отказывается подписывать?Составьте акт в одностороннем порядке с двумя свидетелями — суды его принимают Что включить обязательно?Паспортные данные, адрес, состояние квартиры, перечень имущества, показания счётчиков, ключи, подписи Содержание - [Зачем нужен акт: риски без него](#zachem) - [Что говорит закон](#zakon) - [Обязательные пункты акта](#sostav) - [Как описать состояние квартиры](#sostoyanie) - [Опись имущества](#imuschestvo) - [Показания счётчиков](#schetchiki) - [Образец акта 2026](#obrazec) - [Акт возврата при выезде](#vozvrat) - [Типичные ошибки](#oshibki) - [Статьи кластера](#perelinkovka) - [Частые вопросы](#faq) ### Ваша ситуация? Снимаю квартиру с мебелью Сдаю квартиру Выезжаю — нужен акт возврата Квартира пустая, без мебели Арендодатель отказывается подписывать ## Зачем нужен акт: риски без него Акт приёма-передачи фиксирует состояние квартиры и имущества на дату заселения. Без него арендатор не докажет, что царапина на паркете или сломанный кран были до него. Арендодатель не докажет, что диван передавался без разрывов. Без акта: если после выезда арендодатель удержит залог, ссылаясь на порчу имущества, оспорить это без акта почти невозможно. Суды нередко встают на сторону собственника, который утверждает, что квартира передавалась в идеальном состоянии. Кому важен актЧто защищаетЧто происходит без акта Арендатору (нанимателю) Фиксирует дефекты до заезда, подтверждает показания счётчиков на старте Арендодатель требует оплату за ущерб, которого наниматель не наносил; переплата по счётчикам предыдущего жильца Арендодателю (наймодателю) Документирует состояние ремонта и имущества до заселения Сложно взыскать реальный ущерб с жильца через суд — нет доказательств исходного состояния Главное правило: акт подписывают одновременно с передачей ключей — сначала осмотр, потом подпись. Нашли дефект уже после подписания — доказать, что он был до вас, значительно сложнее. ## Что говорит закон Прямой нормы, обязывающей составлять акт при найме жилья, в ГК РФ нет. Статья 655 ГК РФ предписывает передачу по акту для нежилых помещений. На практике суды применяют её по аналогии к жилым. Для договора найма ориентир — статья 676 ГК РФ: наймодатель обязан передать квартиру «в состоянии, пригодном для проживания», и акт подтверждает, что это условие выполнено. НормаЧто регулируетЗначение для акта Ст. 655 ГК РФ Передача объекта аренды по акту (нежилые помещения) Суды применяют по аналогии к жилому найму Ст. 676 ГК РФ Обязанность наймодателя передать пригодное жильё Акт подтверждает выполнение этой обязанности Ст. 612 ГК РФ Ответственность арендодателя за недостатки Без акта арендатор не докажет, что недостатки существовали при передаче Ст. 622 ГК РФ Возврат имущества по окончании аренды Акт возврата — правовая основа для закрытия сделки Ст. 681 ГК РФ Капитальный ремонт — обязанность наймодателя Состояние в акте определяет, что относится к нормальному износу Важно: если договор найма заключён на срок свыше 1 года, он подлежит государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ). Акт в этом случае становится частью пакета и хранится вместе с зарегистрированным договором. ## Обязательные пункты акта Унифицированной формы нет — акт составляется в свободной письменной форме. На практике сложился стандартный набор пунктов, без которых документ теряет доказательную силу. ПунктЧто указыватьЗачем Наименование документа «Акт приёма-передачи жилого помещения» Идентификация документа Место и дата Город, число/месяц/год составления Привязка к дате фактического заселения Стороны ФИО, серия и номер паспорта, кем выдан, место прописки, телефон — для каждой стороны Идентификация участников, связь с договором Объект передачи Адрес квартиры, этаж, общая площадь, количество комнат Точная привязка к конкретной недвижимости Ссылка на договор Номер и дата договора найма/аренды, к которому составляется акт Связь акта с основным договором Состояние квартиры Описание стен, пола, потолка, окон, дверей, сантехники по каждой комнате или сводно Главное доказательство при спорах об ущербе Перечень имущества Мебель, техника, предметы интерьера — с маркой, количеством и состоянием каждого Фиксирует, что именно передано и в каком виде Показания счётчиков Вода (горячая и холодная), электричество, газ — показания на дату передачи Разграничивает расходы предыдущего и нового жильца Ключи Сколько комплектов передано и каких (входная дверь, домофон, подвал) Исключает споры при возврате ключей Подписи сторон Подпись с расшифровкой ФИО каждой стороны Без подписей акт не имеет юридической силы Правильный порядок: составить акт в 2 экземплярах — один хранит арендатор, второй арендодатель. Если акт прилагается к договору, каждая сторона хранит полный пакет: договор + акт. ## Как описать состояние квартиры Описание состояния — самый важный раздел. На него ссылаются при спорах. Чем конкретнее — тем лучше. «Хорошее состояние» — бесполезно. «Обои в зале: белые виниловые, без повреждений, кроме потёртости 5×3 см на стене за дверью» — защищает. ЭлементЧто фиксироватьПример формулировки Стены / отделка Тип покрытия (обои, краска, плитка), наличие повреждений, загрязнений «Обои — бумажные, бежевые; в спальне царапина 10 см на уровне 50 см от пола» Пол Тип покрытия, царапины, сколы, неровности «Ламинат, 2 царапины возле окна, потёртость у входа» Потолок Покрытие, пятна, трещины «Натяжной потолок белый, без повреждений» Окна и двери Тип (ПВХ / дерево), ручки, стеклопакеты, петли «ПВХ-окна 3 шт., все открываются, уплотнители целые» Сантехника Унитаз, ванна/душ, раковины, краны, смесители — течи, ржавчина, сколы «Смеситель в ванной капает при полном закрытии» Электрика Розетки, выключатели, светильники, щиток «Розетка на кухне слева от окна шатается» Отопление Радиаторы, терморегуляторы — течи, повреждения «Радиаторы 4 шт., алюминиевые, в рабочем состоянии» Балкон/лоджия Застеклён или нет, пол, ограждение «Балкон застеклён, пол бетон, ограждение целое» Совет: сфотографируйте все найденные дефекты прямо при составлении акта. Фото с датой и геотегом — дополнительное доказательство. Укажите в тексте акта: «К акту прилагаются фотографии на ___ листах». ## Опись имущества в акте Если квартира сдаётся с мебелью и техникой, опись — обязательная часть акта. Без неё невозможно доказать, что телевизор был в квартире изначально или что диван передавался без разрывов. ГруппаЧто перечислятьКак описывать состояние Мебель Диван, кровать с матрасом / без, шкафы, тумбочки, стол, стулья — по каждой комнате Целый / царапины / обивка не повреждена / ткань потёрта Кухонная техника Холодильник (марка), плита/духовка, вытяжка, микроволновка, посудомойка Работает / не проверялось / конкретный дефект Прочая техника Стиральная машина, телевизор (диагональ, марка), кондиционер Работает / есть царапины / пульт отсутствует Сантехника и кухня Смесители, душевой поддон, сушилка для посуды, кухонный гарнитур Нет течей / скол / дверца не закрывается Текстиль и прочее Шторы, карнизы, светильники, зеркала — если это имущество арендодателя Чистые / есть пятно / карниз держится с одной стороны Осторожно: «телевизор — 1 шт.» без марки и состояния не защитит ни одну сторону. При выезде арендодатель может заявить, что передавался новый телевизор, а не тот потёртый, что стоит сейчас. Указывайте марку, модель и видимые дефекты. Если имущества много — оформите опись отдельным приложением: «Приложение №1 к Акту приёма-передачи от __.__.__ — Перечень имущества». Это удобнее, чем вставлять длинный список в основной текст акта. Проверить контрагента перед подписанием — разумный шаг. Узнать, нет ли у арендодателя долгов или судимостей, можно здесь: [Проверить человека →](https://t.me/vpn_liberty_bot?start=referral_229492328) ## Показания счётчиков Показания приборов учёта — один из самых практичных пунктов акта. Без них спор о том, кто должен оплатить задолженность по коммунальным услугам, образовавшуюся «непонятно когда», практически неразрешим. Прибор учётаЧто зафиксироватьГде смотреть Электросчётчик Показания по тарифам (Т1 день, Т2 ночь — если двухтарифный), серийный номер На щитке в коридоре или в электрощитовой подъезда Счётчик ХВС Показания холодной воды (м³), серийный номер Под раковиной в ванной или на кухне Счётчик ГВС Показания горячей воды (м³), серийный номер Рядом со счётчиком ХВС Газовый счётчик Показания (м³), серийный номер — если есть На кухне возле плиты или в специальном боксе Правильный порядок: записывайте показания прямо при передаче ключей. Сфотографируйте экран каждого счётчика. Так у обеих сторон останется наглядное подтверждение стартовых данных. ## Образец акта приёма-передачи квартиры 2026 Ниже — пример заполненного акта, который можно адаптировать под свою ситуацию. Составляется в 2 экземплярах, каждый подписывает обе стороны. АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ к договору найма жилого помещения № ___ от «___» _____________ 2026 г. г. _______________ «___» _____________ 2026 г. Гр. _____________________________________________, паспорт: серия ___ № _________, выдан «___» _____________ г. _________________________________________________, зарег. по адресу: _______________________________________________________________, тел.: _________________________, именуемый(ая) далее «Наймодатель», и гр. _____________________________________________, паспорт: серия ___ № _______, выдан «___» _____________ г. _________________________________________________, зарег. по адресу: _______________________________________________________________, тел.: _________________________, именуемый(ая) далее «Наниматель», составили настоящий Акт о нижеследующем: 1. ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ Наймодатель передал, а Наниматель принял квартиру по адресу: _____________________________________________________________________________, общей площадью _______ кв. м, _______ комнат, _______ этаж. 2. СОСТОЯНИЕ НА ДАТУ ПЕРЕДАЧИ Прихожая: стены ________________________, пол ________________________ Гостиная: стены ________________________, пол ________________________, потолок _______ Спальня: стены ________________________, пол ________________________, потолок _______ Кухня: стены ________________________, пол ________________________, сантехника _____ Ванная/с/у: ванна/душ ___________________, унитаз _____________________, смесители _____ Окна (кол-во ___): ____________________________________________________________ Входная дверь: _______________________________________________________________ Балкон/лоджия: ______________________________________________________________ Общее состояние: ______________________________________________________________ 3. ПЕРЕЧЕНЬ ПЕРЕДАВАЕМОГО ИМУЩЕСТВА Холодильник (__________) 1 шт. состояние: _________________________ Стиральная машина (________) 1 шт. состояние: _________________________ Плита/духовка 1 шт. состояние: _________________________ Диван 1 шт. состояние: _________________________ Кровать (матрас: да / нет) 1 шт. состояние: _________________________ Телевизор (__________) 1 шт. состояние: _________________________ Шкаф ___ шт. состояние: _________________________ ____________________________ ___ шт. состояние: _________________________ ____________________________ ___ шт. состояние: _________________________ 4. ПОКАЗАНИЯ ПРИБОРОВ УЧЁТА Электро (Т1): _________ кВт·ч Электро (Т2): _________ кВт·ч Вода холодная: _________ м³ Вода горячая: _________ м³ Газ: _________ м³ (если есть) 5. КЛЮЧИ Передано _____ комплект(ов): входная дверь — ___ шт., домофон — ___ шт., прочее — ___ шт. 6. ПРЕТЕНЗИИ НАНИМАТЕЛЯ □ Претензий нет □ Имеются претензии: _________________________________________________________ 7. ПОДПИСИ Наймодатель: ______________________ / ________________________________ Наниматель: ______________________ / ________________________________ Дополнительные пункты по ситуации: если в квартире есть кондиционер — добавьте в перечень год установки и дату последнего обслуживания. Если наймодатель оставляет вещи в кладовке — опишите их отдельным приложением. ## Акт возврата квартиры при выезде Когда арендатор съезжает, стороны подписывают акт возврата (обратной передачи). По структуре он аналогичен въездному акту, но фиксирует состояние на дату выезда. Без него арендодатель не сможет обоснованно удержать залог: суд потребует доказательства конкретного ущерба. Что сравниваетсяАкт при въездеАкт при выездеИтог Диван в гостиной Обивка целая, без пятен Разрыв на подлокотнике 15 см Ущерб → компенсация Царапина на паркете у окна Зафиксирована в акте въезда Та же царапина без изменений Нет ущерба → залог возвращается Электросчётчик 1 245 кВт·ч 1 892 кВт·ч Разница 647 кВт·ч — платит наниматель Холодильник Samsung Работает, без дефектов Не включается Поломка → компенсация по степени износа Нормальный износ vs. ущерб: поблёкшие обои, потёртый ламинат под мебелью, замена лампочек — нормальный износ (ст. 681 ГК РФ), арендатор за него не платит. Разрыв обивки, пятна на потолке от протечки по вине жильца, сломанная ручка — ущерб, подлежащий возмещению. Если при выезде арендодатель не является или уклоняется — составьте односторонний акт возврата. Пригласите двух свидетелей, запишите их ФИО и паспортные данные. Укажите: «Наймодатель ФИО для подписания акта не явился». Суды принимают такой документ (ст. 655 ГК РФ по аналогии). ## Типичные ошибки при составлении акта ОшибкаПоследствиеКак избежать «Состояние хорошее» без конкретики При споре нельзя понять, что именно считалось «хорошим» Описывать каждый дефект: размер, цвет, место Нет показаний счётчиков Наниматель оплачивает коммунальные расходы предыдущего жильца Вносить показания всех приборов учёта прямо в акт Опись без марки и состояния «Телевизор 1 шт.» не защищает ни одну из сторон Марка, видимые дефекты, работоспособность — по каждому предмету Подписали раньше осмотра Дефекты, замеченные после подписания, придётся доказывать отдельно Сначала полный осмотр — потом подпись Один экземпляр (у арендодателя) Арендатор без своего экземпляра не может ссылаться на акт в суде 2 экземпляра, каждая сторона получает подписанный оригинал Нет акта возврата при выезде Удержание залога без оснований, неразрешимые споры о порче Подписывать акт возврата в день сдачи ключей ## Статьи по теме Другие материалы по аренде: — [Как сдать квартиру без посредников в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/kak-sdat-kvartiru-bez-posrednikov.html) — [Как снять квартиру без посредников: пошаговая инструкция](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/naem/kak-sdelat-pravilno.html) — [Расписка при аренде квартиры: образец и правила](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/raspiska-pravila-sostavleniya.html) — [Согласие собственника на прописку: образец 2026](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/registratsiya/propiska/soglasie-sobstvennika.html) ## Частые вопросы **Акт приёма-передачи при аренде — обязателен по закону?** Для жилого найма прямой обязанности в ГК РФ нет. Статья 655 ГК РФ об акте говорит только для нежилых помещений. Суды, однако, применяют её по аналогии к жилью. Без акта доказать состояние квартиры на дату заезда практически невозможно. Вывод: формально не обязателен, фактически — необходим. **Нужен ли нотариус для акта приёма-передачи?** Нет. Акт составляется в простой письменной форме и приобретает юридическую силу после подписания обеими сторонами. Нотариальное удостоверение не требуется ни при найме жилья физлицом, ни при аренде юрлицом. **Кто должен составлять акт — арендатор или арендодатель?** По сложившейся практике акт составляет наймодатель, так как именно он описывает своё имущество. Закон не запрещает нанимателю составить его самостоятельно — главное, чтобы обе стороны подписали. Если наймодатель отказывается составлять акт, наниматель может сделать это сам и попросить подпись. **Что делать, если арендодатель отказывается подписывать акт?** Составьте акт в одностороннем порядке. Пригласите двух свидетелей (соседей или знакомых), запишите их ФИО и паспортные данные. Укажите в акте: «Наймодатель [ФИО] от подписания акта отказался». Суды принимают такой документ (ст. 655 ГК РФ по аналогии). Дополнительно зафиксируйте всё на фото с датой и геотегом. **Можно ли не делать акт, если квартира пустая?** Даже при пустой квартире акт нужен — для фиксации состояния ремонта, показаний счётчиков и количества ключей. Без него вы не сможете подтвердить, что царапины на паркете или сорванные розетки были до вас. Раздел описи имущества в этом случае будет коротким или отсутствует, но остальные разделы обязательны. **Нужен ли отдельный акт при расторжении договора и выезде?** Да. Акт возврата (обратной передачи) подписывается в день сдачи ключей. Именно он подтверждает, в каком состоянии квартира возвращена. Без акта возврата арендодатель не вправе обоснованно удерживать залог — нет доказательства, что ущерб возник именно в период найма. **Что считается нормальным износом, а что — ущербом?** Нормальный износ — поблёкшие обои, потёртости на ламинате под мебелью, замена лампочек. За это наниматель не платит (ст. 681 ГК РФ). Ущерб — прожжённая обивка, пятна от протечки по вине жильца, разбитое стекло, сломанный замок. Нет чёткой границы, поэтому подробное описание состояния в акте при въезде — единственная надёжная защита. **Как внести изменения в акт после его подписания?** Составьте дополнение к акту: «Дополнение к Акту приёма-передачи от __.__.__». Обе стороны его подписывают. Зачёркивать и исправлять подписанный акт нельзя — такие правки легко оспорить. Если есть разногласие по конкретному пункту — фиксируйте его отдельным протоколом разногласий.