# Выгодна ли субаренда квартир как бизнес? Советы по организации, примерные расходы **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/subarenda/kak-sdavat.html --- Бытует мнение, что одна из самых выгодных и надёжных инвестиций — недвижимость. Выгода гарантирована сразу по двум статьям доходов: ежемесячная арендная плата и стремительный рост цен на квадратный метр жилой площади. Наряду с преимуществами, есть и минусы: износ мебели и бытовой техники, порча имущества, оплата налога, риск простоя квартиры и непредвиденные ситуации. Как и в любом серьёзном бизнесе, у этого тоже есть нюансы, учитав которые, форс-мажорные ситуации можно свести до минимума. ## Что это такое и как здесь получать прибыль? Субаренда — это такой вид использования помещения, когда уже арендованный объект недвижимости может многократно сдаваться во временное пользование одной стороной (арендатором) другой стороне (субарендатору), при этом с собственником заключается гражданско-правовое соглашение (договор аренды), в котором учтены интересы всех участников сделки. Читайте также: [Как сдать правильно? Особенности составления договора субаренды квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/subarenda/chto-eto-za-dogovor.html) Согласно п.2[ ст. 615 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/0f3814182c1d58ac150b11ced36055bfd70a82fe/) договор субаренды устанавливает тот факт, что **ответственность операций, осуществляемых с объектом недвижимости полностью возлагается на арендатора.** Это обстоятельство является директивным и не предусматривает последующих ограничений и изменений, распространяясь на весь срок действия договора. Таким образом, арендатор временно становится лицом, имеющим право распоряжаться собственностью арендодателя. О прибыльности субаренды красноречиво говорит этимология самого слова: пересдача в аренду арендуемого кем-нибудь имущества, поднаём. Идея бизнеса проста: получать доход, пересдавая чужой объект недвижимости. ## Какая недвижимость подходит? На какие квартиры спрос? Это, пожалуй, один из важных вопросов от которого в дальнейшем зависит выгодность данного вида деятельности. Простой квартиры — неизбежная реальность. Снизить невостребованность объекта вполне реально. И только **в случае удачно подобранной жилплощади вы сможете рассчитывать на наличие постоянного потока клиентов.** Привлекательность квартир определяется спросовой заинтересованностью. На что же обращают внимание потенциальные квартиросъёмщики? **Таблица 1. Спрос на квартиры посуточно по количеству комнат.** **Тип квартир** **Спрос, %** 1-комнатные 60 2-комнатные 33,6 3-4-5- комнатные квартиры 5,2 Дома, коттеджи 1,2 Очевидно, что **для субаренды идеально подходят однокомнатные квартиры.** Необходимо учесть район, развитость инфраструктуры и близость расположения транспортной развязки, близость к центру населённого пункта и достопримечательностям. Отличным вариантом будет квартира, расположенная вблизи офисных центров и вузов. ## Пошаговый бизнес-план, как снять жилплощадь Достоинства этой бизнес-идеи очевидны. Главный плюс — не требуется больших капиталовложений, дополнительного образования или сверх навыков. Эта задача под силу каждому. Однако, как для любого бизнеса, нужен чёткий план. - Выбрать объект недвижимости. Определить подходящий спросовый сегмент. - Официально оформить регистрацию деятельности в качестве ИП (при необходимости). - Подготовить квартиру к сдаче в поднаем (если нужно, то сделать косметический ремонт). - Оценить состояние мебели и техники. - Сделать закупки необходимых принадлежностей. - Сделать фотографии и составить рекламный текст, в котором подробно описать квартиру. - Распространить объявление через СМИ. - Подготовить текст договора субаренды. ### Где искать? Поиск клиентов может быть платным и бесплатным. Совмещая оба, вы намного быстрее сформируете необходимую базу клиентов. Постоянная клиентская база — одна из ваших базовых целей. **Бесплатные способы рекламы:** - интернет-газеты с размещением информации; - расклейка печатных объявлений, распространение флайеров по почтовым ящикам (метод устаревший, однако всё ещё рабочий); - визитки, с указанием спектра услуг. К наиболее популярным платно-бесплатным методам следует отнести рекламу через социальные сети и размещение на сайтах предложений услуг по аренде недвижимости. ### Нужно ли ставить в известность владельца жилья? Арендатор, заключивший договор субаренды, может передавать свои права и обязанности другому лицу ([ГК РФ ст. 615](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/0f3814182c1d58ac150b11ced36055bfd70a82fe/) п.2). Стоит учесть, что без прописанного в договоре согласия собственника на пересдачу квартиры, данные действия приравниваются к незаконным. А чётко оговоренные условия о субаренде освобождают арендодателя от необходимости получения одобрения на каждую сделку. ### Заключение договора с собственником **Для субаренды важнейшим условием является договоренность полномочий.** Желательно обратиться с этим вопросом к профессионалу. В дальнейшем это избавит от возможных претензий со стороны собственника, поэтому документ должен быть составлен юридически грамотно. Кроме того, в соглашение можно внести и дополнительные пункты, заранее оговорив с арендатором возможные форс-мажорные обстоятельства. - [Скачать бланк договора аренды жилого помещения с правом передачи в субаренду](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/o-nedvizhke.ru-Dogovor-arendy-kvartiry-s-pravom-subarendy-blank.docx) - [Скачать образец договора аренды жилого помещения с правом передачи в субаренду](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/11/o-nedvizhke.ru-Dogovor-arendy-kvartiry-s-pravom-subarendy.docx) ### Регистрация Документы для государственной регистрации данного вида бизнеса могут быть сданы в регистрационный орган одной из сторон (арендатором или собственником). **Пакет должен содержать:** - Квитанцию об уплате госпошлины. - Документы, подтверждающие личность заявителя. Если интересы представляет доверенное лицо одной из сторон, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность, подтверждающую его полномочия. - Договор аренды (или субаренды), на основании которого осуществляется государственная регистрация. **ВАЖНО!** При заключении договора с субарендатором, распоряжение общим имуществом супругов не осуществляется. Поэтому к правоотношениям по заключению данного договора аренды не применяются положения пункта 3 [статьи 35 СК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/bd9ca2083dd1c43d58c7a1d951d6b56bc932de28/). Если регистрацию бизнеса оформляет собственник состоящий в браке, то нотариально заверенное согласие супруга (супруги) обязательно. - [Статьи 77-79 ](https://www.zakonrf.info/zakon-ob-ao/77,78,79/)и [81 ФЗ № 208 от 26.12.95 г.](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8743/83e09c94c70e68a96ec187d8da74edbcc0498036/) и [ст. 45-46 ФЗ №14 от 08.02.98 г.](https://www.zakonrf.info/zakon-ob-ooo/45,46/) оговаривают условия осуществления аренды (субаренды) для юридических лиц. - Если квартира приобретена по договору ипотеки, то необходимо оформить доп. соглашение с залогодержателем (банком). Читайте также: [Регистрация договора аренды](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/registratsiya-d-ar/gosudarstvennaya-reg.html). Нюансы При необходимости для осуществления законности сделки могут потребоваться дополнительные документы. - [Скачать бланк договора субаренды жилого помещения между физическими лицами](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/dogovor-subarenda.doc) - [Скачать образец договора субаренды жилого помещения между физическими лицами](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/subarenda-fiz.doc) - [Скачать бланк договора субаренды жилого помещения юридическими лицами](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/tipovaya_forma_i_primer_dogovora_subarendy_zhilogo_pomeshcheniya-1.doc) - [Скачать образец договора субаренды жилого помещения юридическими лицами](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/dogovor-subarendy-zhilogo-pomeshcheniya-mezhdu-yuridicheskimi-litsami.doc) ## Как сдавать посуточно? Посуточная аренда квартир требует организации определённого уровня комфорта. Этому аспекту необходимо уделить особое внимание. **Повлиять на востребованность квартиры и стоимость арендной платы могут следующие плюсы:** - уют, чистота и порядок; - интернет и Wi-Fi; - современная бытовая техника и мебель; - необходимая посуда; - средства личной гигиены. Учитывая эти пункты можно рассчитывать на поток постоянных клиентов. Это снизит риски по эксплуатации квартиры и позволит избежать простоя помещения. ### Какие бытовые принадлежности понадобятся? - Несколько комплектов постельного белья (из расчёта: минимум 2 на каждое спальное место). - Полотенца (количество также рассчитайте с запасом). - Подушки и одеяла, несколько дополнительных пледов тоже не будут лишними. - Кухонные принадлежности: тарелки, вилки, ложки, стаканы, чашки, набор кастрюль, сковорода. - Салфетки, туалетная бумага, моющие и чистящие средства, губки, тряпочки для уборки, веник, совок и т.п. - Утюг и гладильная доска. - Дополнительные принадлежности (по усмотрению): ароматизаторы воздуха, пепельницы, свечи, шампуни, гели для душа, стиральные порошки. ### Размещение объявлений Сайты, предлагающие услуги публикации подобных объявлений, разместят вашу рекламу бесплатно. Однако, чтобы она была на протяжении нужного вам времени в ТОПе, необходимо платить. Каждый сайт устанавливает на данную услугу свою цену. Её размер зависит от срока размещения объявления. Это самый действенный и результативный маркетинговый ход по привлечению клиентов. ### Работа с клиентами К выбору постояльцев нужно подходить избирательно. Риск сдать квартиру непорядочным жильцам довольно велик. **Во избежание нежелательных сюрпризов исключите из потенциальных арендаторов:** - лиц в нетрезвом состоянии; - клиентов не славянской национальности (они тоже группа риска); - особы из криминального круга (к ним следует относиться избирательно); - больших компаний молодых людей. **Ещё несколько важных правил, которые необходимо обязательно учесть:** - оговорите точное время освобождения квартиры; - при выселении условьтесь передавать ключи лично вам в руки; - берите залоговую сумму; - проверяйте документы (можно сделать фото страниц паспорта). Если у вас возникли сомнения по поводу потенциальных арендаторов, то лучше не рисковать. ## Преимущества и недостатки **Субаренда квартир может стать источником основного дохода.** Особенно прибыльны праздничные и выходные дни. В это время цены могут увеличиться даже вдвое. В некоторых регионах РФ главенствующую роль играет сезонность. Например, курортные города, центры отдыха и туризма. Квартира в такой местности будет приносить наибольший доход в зависимости от времени года. Спутник посуточной аренды – неизбежное возникновение бытовых вопросов. Именно арендодателю придётся производить или организовывать уборку квартиры, стирать, чистить и т. д. Нужно быть готовым к неожиданным звонкам и к тому, что придётся подстраиваться под клиентов. Читайте также: [Титульное страхование — это](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/strahovanie-titula.html) панацея или дополнительная защита имущества? ## Сколько можно заработать? В крупных городах и курортах регионах широко распространён вид посуточной аренды квартир. Это намного удобнее гостиничных номеров. **Для эффективности и прибыльности бизнеса оптимально сдавать в аренду три квартиры.** Таким образом, начиная с первого месяца, доходы начнут перекрывать затратность сил, времени и вложений. При этом оптимальная эксплуатация помещения должна составлять не менее 70-80% времени ежемесячно. **Таблица 2. Статистика и доходность посуточной аренды квартир в крупных городах РФ.** **Город** **Средняя стоимость за сутки, руб.** **Ежемесячная прибыльность от посуточной аренды, руб.** **Ежемесячная прибыльность от долгосрочной аренды, руб.** **Выгода** Москва 3500 73500-84000 42000 31500-42000 Санкт-Петербург 2500 52500-60000 23000 29500-37000 Екатеринбург 2000 42000-48000 16000 26000-32000 Новосибирск 1500 31500-36000 13500 18000-22500 Нижний Новгород 1300 27300-31200 11500 15800-19700 Вывод очевиден, а цифры говорят красноречивее слов: при эксплуатации квартиры на 70-80% прибыль почти вдвое больше, чем ежемесячная оплата аренды собственнику. ## Расходы **Статьи постоянных расходов можно обозначить довольно чётко:** - ежемесячная арендная плата; - оплата коммунальных услуг; - услуги по уборке; - приобретение необходимых «мелочей» (например, моющие и чистящие средства, лампочки, туалетная бумага, стиральный порошок и т.п.); - реклама; - оплата налога (6-13%). ### Аренда Стоит помнить, что это основная ежемесячная статья расходов. Поэтому очень важно не ошибиться с выбором квартиры. **Таблица 3. Спрос на квартиры посуточно по ценовой категории.** **Категория** **Цена за сутки, руб.** **Спрос, %** Эконом-вариант 1100 — 1500 14 Средний-класс 1500–3000 52 Бизнес-класс 3000–6000 16 Люкс от 6000 18 ### Коммунальные Оплату коммунальных платежей также нужно производить каждый месяц. Её размер во многом зависит от региона, метражности и количества прописанных по адресу данной жилплощади. **С учётом этих параметров сумма по оплате коммуналки лавирует:** - 2500 — 4000 — «однушка»; - 3500 — 6000 — «двушка»; - 4500 — 8000 — «трёшка». ### Налоги Организация легального ведения этого вида бизнеса — довольно сложный процесс. Многие арендодатели считают оплату налогов лишними тратами. Однако во избежание возможных проблем лучше сразу начать работать по всем правилам. Какая же часть прибыли полагается государству? - для физлиц — ежегодно НДФЛ составит 13% от указанной в налоговой декларации суммы; - ИП работает по упрощённой системе налогообложения, что составит 6% от суммы «чистого» дохода. **ВАЖНО!** Выгода второго варианта на первый взгляд очевидна, но обманчива. Несмотря на меньший процент самого налога, ИП оплачивает взносы в пенсионный фонд, услуги бухгалтера и т. д. ### Другие траты **Обязательно откладывайте часть денег на форс-мажорные обстоятельства,** которые требуют более или менее значительных затрат. ## Последствия нелегальной деятельности В субаренде есть свои риски. В первую очередь они связаны с сохранностью самой квартиры и имущества (мебели, техники и т. п.). Единственный способ снизить такую опасность — работать официально, оформив ИП и составлять грамотные договоры. Только в этом случае вы сможете доказать факт проживания лиц в квартире и нанесения ущерба имуществу. ## Заключение **Резюмируем:** - субаренда идеально подходит для тех, кто не имеет дополнительного собственного жилья; - очевидный плюс – потеря вложений практически невозможна; - посуточная субаренда может принести больше прибыли, но она требует больших затрат сил и времени.