# Расторжение договора аренды в одностороннем порядке — как сделать правильно?

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/v-odnostoronnem-poryadke.html

---

Обычно договор аренды расторгается, потому что истёк срок его действия или же так решили стороны. Однако в некоторых случаях закон даёт возможность арендатору или арендодателю самостоятельно прекратить действие отношений, не согласовывая этот шаг с другой стороной.

Посмотрим же, в каких ситуациях это возможно в 2023 году. И что должна сделать сторона во внесудебном и судебном порядке, чтобы договор прекратил своё действие.

## Причины

**Одностороннее расторжение договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ:**

- [Ст. 619](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/0f3b9f7e1408dd048a2b10e50a7f1c1b3aef1244/) – если расторжения желает арендодатель.

- [Ст. 620](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/a28d383ce0fc83410c7005826f649dee0efd4061/) – если на то воля арендатора.

При этом обе статьи дополнительно ссылаются на п. 2 [ст. 450 ГК,](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c231822b9f355b8c760b3389e80269f0d987870e/) содержащий общие принципы одностороннего расторжения для любого вида договора.

Как и везде, аренда, срок действия которой указан в договоре, может быть односторонне расторгнута:

- Если есть соответствующее судебное решение (без него стороны вынуждены будут договариваться мирно и [расторгать договор](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/rastorzhenie-d-ar/pismo-uvedomlenie.html) по взаимному согласию).

- Только в случае, когда существенно нарушены условия договора, и в результате одна из сторон не может получить ту выгоду, на которую вправе была рассчитывать, заключая сделку.

**Важно:** Любая сторона может просто отказаться от договора, если в нём не указан срок действия. В этом случае достаточно предупредить контрагента за месяц, а если речь идёт о недвижимости – за 3 месяца ([ст. 610 ГК](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/55e25c8f465482b9f36790e6dd4d6963edef1425/)).

## Основания

Конкретные основания для расторжения различаются для каждой из сторон аренды.

### По инициативе арендатора

По инициативе арендатора договор может быть расторгнут в случаях, указанных в [ст. 620 ГК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/a28d383ce0fc83410c7005826f649dee0efd4061/).

Основаниями для того чтобы арендатор обратился в суд и добился [расторжения договора](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/rastorzhenie-d-ar/kak-sostavit.html), согласно нормам этой статьи будут являться:

- Не предоставленное в пользование имущество либо препятствия в пользовании им, если их чинит арендодатель.

- Недостатки арендованного имущества, которые не были оговорены до заключения договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены при осмотре или проверке до того, как сделка была заключена.

- Если в обязанности арендодателя по закону либо договору входит капитальный ремонт передаваемого имущества – то отсутствие этого ремонта в установленные, либо в разумные сроки.

- Имущество пришло в состояние, делающее невозможным его использование по назначению – если при этом в порче арендатор не виноват.

[Ст. 620](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/a28d383ce0fc83410c7005826f649dee0efd4061/) также указывает, что стороны вправе предусмотреть и иные случаи, когда арендатор будет иметь право на досрочное расторжение договора.

Читайте также: [Нюансы расторжения договора аренды жилого помещения – как составить соглашение? Образец документа](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/rastorzhenie-d-ar/kak-sostavit.html)

Кроме того, она же ссылается на общие нормы, касающиеся права на расторжение из-за того, что условия договора были существенно нарушены ([ст. 450 ГК](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c231822b9f355b8c760b3389e80269f0d987870e/)).

Однако **правом досрочно расторгнуть договор наделён не только арендатор.**

### По предложению арендодателя

Арендодатель, если его существенные интересы нарушены, тоже может воспользоваться помощью суда и прекратить действие аренды. [Ст. 619 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/0f3b9f7e1408dd048a2b10e50a7f1c1b3aef1244/) указывает, что досрочное расторжение по инициативе арендодателя возможно в следующих ситуациях:

- Арендатор пользуется имуществом таким образом, что ухудшает его состояние.

- При пользовании имуществом арендатор нарушает его назначение либо условия договора, если такое нарушение происходит неоднократно.

- Больше двух раз подряд не была внесена плата за пользование арендованным имуществом.

- Если по договору либо закону обязанность капитально ремонтировать имущество возложена на арендатора, то в случае, если такой ремонт не производится в установленные либо разумные сроки.

Как и в предыдущем случае, **арендодатель вправе произвести расторжение договора через суд** и в других случаях, когда есть существенное нарушение его условий со стороны арендатора.

 

**ВНИМАНИЕ:** ГК ограничивает право арендодателя на расторжение. По закону обратиться в суд он может не раньше, чем после письменной претензии арендатору. Если тот не отреагирует и в разумный срок не исправит допущенные нарушения, договор может расторгаться.

## Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

**Одним из самых популярных видов арендных и схожих с ними отношений является наём жилья.**

По сути, он отличается от аренды лишь тем, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо: организации получают доступ к жилью (например, для проживания своих сотрудников) исключительно в порядке аренды. Рассмотрим порядок, в котором будут расторгаться договора аренды и найма применительно к жилью.

### Уведомление второй стороны

В отличие от аренды, для найма жилья не предусмотрено правило о том, что наймодатель непременно должен письменно уведомить нанимателя о том, что условия договора нарушаются и требуется исправить нарушения. Такая ситуация не обязательна, но возможна – особенно в случаях, когда это требование стороны зафиксировали в тексте договора.

Однако [ст. 687 ГК](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/d4304eec31c7e1323ffb419ed41883da482d9488/) указывает, что если наниматель желает прекратить отношения, он вправе это сделать – но лишь при условии, что в срок не позднее 3 месяцев до даты предстоящего расторжения предупредит об этом наймодателя. **Предупреждение должно быть сделано в письменном виде.**

В этом коренное отличие договора найма от аренды. Для аренды недвижимости тоже есть возможность отказаться от дальнейших отношений по сделке в одностороннем порядке, но лишь в случае если договор был заключён на неопределённый срок. Наём же позволяет нанимателю прекратить правоотношения когда угодно, предварительно уведомив наймодателя.

- [Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/uvedomlenie-o-rastorzhenii-dogovora-arendy-v-odnostoronnem-poryadke-blank.docx)

- [Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Dlya-zhilogo-pomeshheniya.doc)

### Как долго ждать ответа на уведомление?

Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.

Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться.

В этом случае **в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ** либо принять необходимые меры.

Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке». Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.

**ВАЖНО:** Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.

### Подписание соглашения

В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.

Стороны могут подписать соглашение:

- О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).

- О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.

В том случае, **если наём заключался на срок более года, договор согласно ч. 2 ст. 674 ГК РФ должен быть зарегистрирован в ЕГРН** в порядке, предусмотренным ч. 2 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В этом случае соглашение о расторжении будет основанием для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре прекращение для обременения жилой недвижимости.

**Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения**

- [Договор найма жилого помещения](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/s-ip-i-yuridicheskim-litsom.html) заключается в письменной форме.

- Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

### Акт приёма-передачи

Если достигнуто соглашение о досрочном прекращении договора либо одна из сторон имеет право произвести расторжение во внесудебном порядке, должен быть подписан [акт приёма-передачи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/rastorzhenie-d-ar/sostavlenie-akta.html).

Этот документ не относится к числу обязательных по гражданскому законодательству, однако он позволяет избежать споров о том, в каком состоянии наниматель (либо арендатор, если речь идёт о договоре аренды) вернул помещение.

**В акте приёма-передачи указываются:**

- Наименования сторон (для граждан – полное имя, для организаций – название).

- Объект, передаваемый по акту.

- Состояние объекта на момент осмотра.

**СПРАВКА:** Если стороны по итогам [расторжения договора](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/rastorzhenie-d-ar/po-soglasheniyu-storon.html) не имеют друг к другу претензий, крайне желательно отразить этот факт, указав его в тексте акта.

- [Скачать бланк акта приема-передачи жилого помещения к договору найма](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Akt-priyoma-peredachi-zhilogo-pomeshheniya-k-dogovoru-najma-blank.docx)

- [Скачать образец акта приема-передачи жилого помещения к договору найма](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Akt-priema-peredachi-arendy-zhilogo-pomeshheniya-k-dogovoru-arendy-obrazets.docx)

Читайте также: Рекомендации, как составить [акт приема-передачи квартиры при аренде](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/sostavlenie-akta-priema-peredachi.html)

## Как быть, если согласие не было достигнуто?

Договориться мирно не удалось и переговоры зашли в тупик? А случае категорического отказа арендатора или арендодателя от компромиссного решения остаётся только один вариант: расторгать договор через суд.

### В какой суд обращаться?

**Правила о том, в какой именно суд нужно подавать иск, регулируются процессуальным законодательством России.** Существует правило:

- Если сторонами по договору являются две организации либо граждане со статусом ИП – договор расторгается через обращение в арбитражный суд.

- Если же одной из сторон по договору является обычный гражданин, не осуществляющий предпринимательскую деятельность, обращаться следует в суд общей юрисдикции.

Если дело, согласно [ст. 27 АПК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37800/334eaef4a9ed4e58a07ae556a5e2364cbf2c7653/), подведомственно арбитражному суду, иск подаётся в тот суд, на чьей территории находится или проживает ответчик (ст. 35 АПК). При этом место жительства или нахождения определяется:

- Для ИП – по месту постоянной регистрации.

- Для организаций – по юридическому адресу, указанному в регистрационных документах.

В отношении судов общей юрисдикции действует аналогичное правило: иск подаётся по месту, где зарегистрирован ответчик ([ст. 28 ГПК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/9cfa35a9f7bd49d852f9fcd57179eb6db789fc60/)).

**Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика**

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

### Составление иска

**Требования к оформлению и содержанию искового заявления изложены:**

- Для арбитражного процесса – в [ст. 125 АПК.](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37800/faa5e7dfaa0bfec48b19b0f862a9366a0dbf43e1/)

- Для гражданского (в суде общей юрисдикции) – в [ст. 131 ГПК.](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/69470b15e4eb033f5bfa691094e1d083f32238e9/)

В обоих случаях иск должен:

- Подаваться в письменной форме.

- Содержать указание на суд, в который обращается истец, стороны процесса (истца и ответчика).

- Содержать указание на то, в чём именно нарушены права лица, обратившегося с иском.

- Включать обстоятельства, на которые ссылается истец.

Если закон требует чтобы до суда ответчику было направлено уведомление (как, например, при судебном расторжении [договора аренды](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/ponyatie-i-vidy.html)), исковое должно содержать сведения о том, был ли этот порядок соблюдён.

### Прилагаемые документы и доказательства

Свою позицию в суде истец должен подтвердить доказательствами.

Ими будут являться как документы, так и иные источники сведений, имеющих значение для рассмотрения дела.

Применительно к расторжению аренды такими доказательствами могут быть:

- Копия [договора](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/subarenda/chto-eto-za-dogovor.html).

- Копия уведомления о расторжении с отметкой ответчика о том, что он получил свой экземпляр.

- Копия почтовой квитанции, если уведомление направлялось по почте.

- Если причиной для расторжения является задолженность по арендным платежам, может прилагаться выписка из банка, касающаяся операций по счёту.

- Если договор расторгается из-за нарушений при использовании имущества – копия акта с перечнем обнаруженных нарушений.

Перечень документов, используемых в качестве доказательств, является здесь неполным.

По закону стороны имеют право использовать любые доказательства, если они получены законным путём и имеют отношение к делу.

**Помимо документов могут использоваться и другие виды доказательств** (например, показания свидетелей, специалистов и т. д.).

### Сроки рассмотрения дела

Иск должен быть рассмотрен судом в следующие сроки:

- в арбитражном суде – не более чем за 3 месяца с момента получения заявления судом ([ст. 152 АПК](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37800/dfdd26ff57ccab3a2888677270285845164e27ac/));

- в гражданском суде – не более чем за 2 месяца (ст. 154 ГПК).

В случае особо сложных дел арбитражное рассмотрение может быть продлено, но не более чем до полугода.

**Статья [154 ГПК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/1912114abb859e576250efd5d1db84739e327b7e/). Сроки рассмотрения и разрешения гражданских дел**

- Гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд, если иные сроки рассмотрения и разрешения дел не установлены настоящим Кодексом, а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления к производству.

- Дела о восстановлении на работе, о взыскании алиментов рассматриваются и разрешаются до истечения месяца.

- Федеральными законами могут устанавливаться сокращенные сроки рассмотрения и разрешения отдельных категорий гражданских дел.

Читайте также: Как составить [доп. соглашение к договору аренды](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/obrazets-dop-soglasheniya.html) жилого помещения?

## Заключение

Расторгнуть договор аренды можно как по соглашению между его сторонами, так и в одностороннем порядке.

Однако при этом участник правоотношений, желающий воспользоваться этим правом, должен соблюсти определённые законом правила. В частности, от него может потребоваться сначала соблюсти досудебный порядок, а лишь затем обращаться в суд.

**Полезное видео: Как досрочно расторгнуть договор аренды**