# Расторжение договора аренды в одностороннем порядке в 2026 году: основания и порядок **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/v-odnostoronnem-poryadke.html --- Расторжение договора аренды/найма в одностороннем порядке — 2026 Может ли арендатор расторгнуть договор досрочно?Да — наниматель жилья уведомляет за 3 месяца (ст. 687 ГК); по договору аренды — через суд при нарушениях арендодателя (ст. 620 ГК) Может ли собственник выселить арендатора без суда?Только если договор бессрочный — уведомить за 3 месяца (ст. 610 ГК). При срочном договоре — только суд Нужно ли идти в суд?Нет, если стороны согласны — достаточно соглашения. Суд — только когда одна сторона отказывается За сколько месяцев предупреждать об уходе?Наниматель — 3 месяца (ст. 687 ГК); бессрочный договор аренды — 3 месяца (ст. 610 ГК) Нужна ли претензия до суда?Да — арендодатель обязан письменно предупредить арендатора и дать срок на устранение нарушений (ст. 619 ГК) Что делать с депозитом при расторжении?Возвращается полностью, если нет долгов и арендатор не нанёс ущерба сверх нормального износа Арендодатель продаёт квартиру — можно выселить арендатора?Нет. Продажа не прекращает аренду — новый собственник становится арендодателем на тех же условиях (ст. 617 ГК) ## Содержание - [Аренда и найм — в чём разница для расторжения](#razlichiya) - [Основания для одностороннего расторжения](#osnovaniya) - [По инициативе арендодателя (ст. 619 ГК)](#arendodatel) - [По инициативе арендатора (ст. 620 ГК)](#arendator) - [Договор найма жилья: особые правила ст. 687 ГК](#naym) - [Пошаговый порядок расторжения](#poryadok) - [Расторжение по соглашению сторон](#soglashenie) - [Расторжение через суд](#sud) - [Документы при расторжении](#dokumenty) - [Частые вопросы](#faq) ### Ваша ситуация? Я собственник, хочу выселить арендатора Я арендатор, хочу съехать досрочно Арендатор не платит Оба согласны расторгнуть Другая сторона отказывается ## Аренда и найм — в чём разница для расторжения В обиходе слова «аренда» и «найм» используют как синонимы, но юридически это разные договоры с разными правилами расторжения. Понять разницу важно: неправильный термин в иске или претензии может затянуть дело. ПараметрДоговор найма жильяДоговор аренды Кто снимает Физическое лицо для личного проживания Организация или ИП (в т.ч. для проживания сотрудников) Объект Только жилое помещение Жилые и нежилые помещения, любое имущество Правовая база Гл. 35 ГК РФ, ст. 671–688 Гл. 34 ГК РФ, ст. 606–625 Расторжение нанимателем Без суда в любое время — уведомление за 3 мес. (ст. 687 ч. 1) Только через суд при нарушениях арендодателя (ст. 620) Расторжение хозяином Только через суд при нарушениях (ст. 687 ч. 2) или бессрочный — уведомление Только через суд при нарушениях (ст. 619) или бессрочный — уведомление за 3 мес. Регистрация в Росреестре Нужна при сроке ≥ 1 года (ч. 2 ст. 674 ГК) Нужна при сроке ≥ 1 года (ст. 651 ГК) ## Когда закон разрешает расторгнуть договор в одностороннем порядке Договор — обязательство двух сторон. По общему правилу (ст. 450 ГК РФ) его можно изменить или расторгнуть только по соглашению обеих сторон. Одностороннее расторжение — исключение, и оно возможно лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре. СитуацияБез суда?Правовое основание Договор без срока (бессрочный) Да Ст. 610 ГК — уведомить за 3 месяца (для недвижимости) Наниматель хочет уйти (договор найма жилья) Да Ст. 687 ч. 1 ГК — уведомить за 3 мес., согласие всех жильцов Арендодатель при нарушениях арендатора Нет — суд Ст. 619 ГК — перечень оснований, обязательная досудебная претензия Арендатор при нарушениях арендодателя Нет — суд Ст. 620 ГК — перечень оснований Право на отказ прописано в договоре Зависит от условий Ст. 450.1 ГК — внесудебный отказ, если договор это разрешает ## По инициативе арендодателя: статья 619 ГК РФ Собственник вправе добиться расторжения через суд, если арендатор существенно нарушает условия. Статья 619 ГК РФ закрепляет четыре основания для иска. ОснованиеЧто это значит на практике Ухудшение состояния имущества Арендатор разрушает квартиру: незаконная перепланировка без согласия, повреждение сантехники, стен. Нужны доказательства — фото, акт осмотра Нарушение назначения или условий — неоднократно Сдаёт в субаренду без разрешения; использует под офис или хостел; курит, хотя договор запрещает. Важно: нарушение должно быть систематическим Просрочка платы более двух раз подряд Два пропущенных платежа подряд — уже достаточное основание. Для найма жилья — отдельные сроки: 6 месяцев (договор ≥ 1 года) или 2 месяца (до 1 года), ст. 687 ч. 2 ГК Арендатор не делает капремонт (если это его обязанность) Редкий случай: когда договором обязанность капремонта прямо возложена на арендатора, а он не исполняет Обязательный досудебный шаг: перед подачей иска арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение с требованием устранить нарушение в разумный срок. Без этого суд вернёт иск. На практике в претензии указывают 30 дней — этого хватает для большинства споров. Требование закреплено в абзаце 2 ст. 619 ГК РФ. Для найма жилья (ст. 687) такой обязанности нет, но претензия ускоряет процесс. ## По инициативе арендатора: статья 620 ГК РФ Арендатор тоже может расторгнуть договор через суд, если арендодатель не выполняет свои обязательства. Статья 620 ГК РФ содержит четыре основания. ОснованиеПример из практики Имущество не передано или чинятся препятствия Хозяин не отдаёт ключи, меняет замки без предупреждения, заходит в квартиру без согласования — фактически мешает проживать Скрытые недостатки, о которых не предупредили Плесень за обоями, промерзающая стена, неработающая вентиляция, постоянные перебои с водоснабжением — если об этом молчали при осмотре Арендодатель не делает капремонт (его обязанность) По закону обязанность капремонта — на арендодателе, если договором не предусмотрено иное. Игнорирование в разумные сроки — основание для иска Имущество стало непригодным — не по вине арендатора Квартиру затопили соседи, пожар, аварийное состояние здания — по причинам, за которые арендатор не несёт ответственности Для арендатора претензия необязательна, но судьи лучше воспринимают тех, кто пытался решить спор мирно до обращения в суд. Дополнительные основания для расторжения по инициативе арендатора можно прописать прямо в тексте договора — ст. 620 позволяет расширить этот перечень. ## Договор найма квартиры: особые правила статьи 687 ГК РФ Когда физическое лицо снимает квартиру для личного проживания — это договор найма, и главное отличие здесь в пользу нанимателя: он вправе уйти в любой момент без объяснения причин. СитуацияНаниматель (съёмщик)Наймодатель (хозяин квартиры) Хочет расторгнуть без объяснения причин Может — письменное уведомление за 3 месяца + согласие всех жильцов Не может — только суд при нарушениях нанимателя Основание: неплатёж — Долг за 6 мес. (долгосрочный найм) или за 2 мес. (до 1 года) — основание для иска Основание: порча имущества — Через суд; суд вправе дать нанимателю срок для устранения ущерба Квартира непригодна для проживания Вправе расторгнуть через суд — Систематическое нарушение интересов соседей — Через суд — после предупреждения нанимателя о необходимости устранить нарушения Право нанимателя: если вы снимаете квартиру как физлицо, можете расторгнуть договор в любое время — доказывать нарушения не нужно. Достаточно уведомить хозяина письменно за 3 месяца и получить согласие всех постоянных жильцов (ст. 687 ч. 1 ГК РФ). Это безусловное право нанимателя, ограничить которое условиями договора нельзя. Условие о штрафе за досрочный выезд — ничтожно, если наниматель соблюл срок уведомления. ## Пошаговый порядок расторжения 1 Определите основание. Нарушение договора арендатором, желание нанимателя уйти, бессрочный договор. От этого зависит путь: уведомление без суда или иск. 2 Направьте письменное уведомление или претензию. Для арендодателя — обязательно перед подачей иска (ст. 619 ГК). Для нанимателя, который хочет уйти, — уведомление за 3 месяца. Отправляйте заказным письмом с описью вложения или вручайте лично под подпись. 3 Подождите ответа. Разумный претензионный срок — 30 дней. Без соблюдения этого срока суд вернёт иск как поданный с нарушением досудебного порядка (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК, ст. 148 АПК). 4 Подпишите соглашение о расторжении (если вторая сторона согласна). Укажите дату расторжения, порядок возврата депозита, отсутствие взаимных претензий. 5 Составьте акт приёма-передачи квартиры. Без акта трудно доказать, в каком состоянии передано жильё. Фиксируйте: состояние комнат, мебели, техники, показания счётчиков, количество ключей. 6 Если договор зарегистрирован в Росреестре (срок ≥ 1 года) — подайте соглашение о расторжении через МФЦ для снятия обременения. Без этого в ЕГРН останется запись, которая помешает продаже или повторной сдаче. Госпошлина — 350 руб. для физлиц. ## Расторжение по соглашению сторон Когда обе стороны согласны прекратить договор, судебный путь не нужен. Достаточно соглашения в простой письменной форме — нотариус не требуется. Пункт соглашенияЧто указать Стороны ФИО и паспортные данные (для граждан) или наименование организации Расторгаемый договор Номер, дата и предмет исходного договора Дата расторжения С какой даты договор считается прекращённым Возврат депозита Сумма, срок возврата, условия удержания при наличии претензий Отсутствие претензий Подтверждение, что стороны не имеют взаимных имущественных требований Дата и подписи Обе стороны Регистрация в Росреестре: договор найма на срок ≥ 1 года подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 674 ГК). Соглашение о расторжении тоже нужно зарегистрировать через МФЦ — иначе в ЕГРН сохранится обременение и усложнит дальнейшие сделки с квартирой. Срок регистрации — 5 рабочих дней через МФЦ. ## Расторжение договора через суд Суд — единственный путь, если вторая сторона отказывается расторгать договор или уклоняется от переговоров. Условие для подачи иска — соблюдение претензионного порядка (ст. 452 ГК): направить другой стороне предложение расторгнуть договор и дождаться отказа или истечения 30 дней. ПараметрСуд общей юрисдикцииАрбитражный суд Когда Одна из сторон — физлицо (не ИП) Обе стороны — организации или ИП Подсудность По месту регистрации ответчика (ст. 28 ГПК) По месту регистрации ответчика (ст. 35 АПК) Срок рассмотрения До 2 месяцев (ст. 154 ГПК) До 3 месяцев (ст. 152 АПК), в сложных — до 6 Госпошлина 300 руб. (физлицо, неимущественный иск) 6 000 руб. (иск о расторжении) Документы для иска о расторжении договора аренды/найма: ДокументЗачем нужен Копия договора аренды/наймаПодтверждает правоотношения и условия Претензия с доказательством вручения (квитанция об отправке или подпись)Обязательно — подтверждает досудебный порядок Выписка по счёту о задолженностиПри расторжении из-за неплаты Акт осмотра, фотоматериалыПри расторжении из-за порчи имущества Переписка, показания свидетелейДополнительные доказательства нарушений Квитанция об оплате госпошлиныОбязательно Самостоятельно выселять нельзя — даже если арендатор не платит месяцами. Менять замки, выносить вещи, отключать электричество — всё это незаконно. За самоуправство грозит административная ответственность (ст. 19.1 КоАП — штраф до 500 руб., для должностных лиц — до 1 000 руб.) и уголовная при насилии (ст. 330 УК). Принудительно выселить арендатора могут только судебные приставы на основании решения суда. ## Документы при расторжении: уведомление, соглашение, акт При любом варианте расторжения понадобятся три документа. Без них сложно доказать ни факт расторжения, ни состояние имущества, ни отсутствие взаимных претензий. ДокументКто составляетЧто включить Уведомление / претензия Инициатор расторжения Намерение расторгнуть, основание, предлагаемая дата; для претензии арендодателя — требование устранить нарушение в указанный срок Соглашение о расторжении Обе стороны совместно Дата прекращения, возврат депозита, отсутствие претензий Акт приёма-передачи квартиры Обе стороны при осмотре Состояние квартиры, мебели, техники; показания счётчиков; перечень претензий или их отсутствие; возврат ключей Депозит и акт приёма-передачи: в акте прямо укажите «претензий по состоянию квартиры нет» или перечислите повреждения с оценкой ущерба. Без акта или при расплывчатых формулировках арендатор легко оспорит удержание депозита. Судебная практика 2024–2025 годов: суды систематически встают на сторону нанимателя, если ущерб не зафиксирован актом осмотра с подписью обеих сторон. Статьи об аренде и найме квартиры: — [Договор найма квартиры в 2026 году: образец и что обязательно включить](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/kak-sostavit-dogovor.html) — [Арендатор не платит и не выезжает: что делать собственнику](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/arendator-ne-platit.html) — [Налог при сдаче квартиры в 2026 году: НДФЛ, самозанятый или ИП](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/nalog-za-sd/kak-ne-platit-zakonnymi-sposobami.html) — [Расторжение договора найма квартиры: все основания 2026](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/rastorzhenie-dogovora-nayma-kvartiry-2026.html) ## Частые вопросы **Можно ли расторгнуть договор аренды без суда, если арендатор не платит?** При срочном договоре — нет. Расторжение из-за неплаты происходит только через суд. До иска обязательно направьте письменное требование со сроком (30 дней). По договору найма жилья: долг за 6 месяцев при долгосрочном найме или за 2 месяца при краткосрочном (до 1 года) — основание для иска по ст. 687 ч. 2 ГК. По договору аренды — просрочка более двух раз подряд (ст. 619 ГК). **Арендодатель хочет продать квартиру. Может ли он выселить арендатора досрочно?** Нет — продажа не является основанием для расторжения. По ст. 617 ГК РФ смена собственника не прекращает аренду: новый владелец автоматически становится арендодателем на тех же условиях. Выселить досрочно можно только при нарушении договора арендатором или по взаимному согласию. На практике: стороны договариваются об отступных — арендатор уходит раньше срока в обмен на денежную компенсацию. **Что делать, если арендатор получил уведомление, но продолжает жить в квартире?** Подайте иск в суд о расторжении договора и выселении. Судебное решение передаётся в ФССП, и приставы проводят принудительное выселение. Самостоятельно выгонять арендатора или выносить его вещи нельзя — это самоуправство (ст. 19.1 КоАП, ст. 330 УК РФ при угрозе насилием). Вещи арендатора нельзя выбросить или удерживать — это отдельный состав нарушения. **Нужен ли нотариус при расторжении договора найма?** Нет. Соглашение о расторжении договора найма квартиры оформляется в простой письменной форме без нотариуса. Исключение — если исходный договор был нотариально удостоверен (редкость для найма жилья), тогда и расторжение оформляется у нотариуса. Для аренды нежилых помещений тоже достаточно простой письменной формы. **Законен ли штраф за досрочный выезд нанимателя?** Нет, если наниматель соблюл трёхмесячный срок уведомления. По ст. 687 ГК РФ право нанимателя на расторжение с уведомлением за 3 месяца — безусловное. Условие договора о штрафе за досрочный уход при соблюдении этого порядка противоречит закону и не подлежит применению (ст. 168 ГК). Депозит наймодатель удержать на этом основании тоже не вправе. **Возвращается ли депозит при досрочном расторжении?** Да, если нет задолженности по платежам и арендатор не причинил ущерба сверх нормального износа. Для защиты: при выезде составьте акт приёма-передачи, зафиксируйте показания счётчиков, верните ключи под подпись. Если наймодатель удерживает депозит без оснований — обратитесь с претензией, затем в суд. Суд обычно взыскивает не только депозит, но и проценты по ст. 395 ГК за пользование чужими деньгами. **Как расторгнуть договор, если арендатор пропал?** Нельзя вскрывать квартиру самостоятельно, даже если арендатор исчез. Направьте уведомление по всем известным адресам, включая адрес регистрации. Подайте иск в суд о расторжении — суд рассмотрит дело в отсутствие ответчика. После вступления решения в силу приставы вправе принудительно вскрыть и очистить помещение. Имущество арендатора описывается и передаётся на хранение. **Может ли арендодатель повысить арендную плату и расторгнуть договор за отказ платить?** Нет. Арендодатель не вправе в одностороннем порядке повышать плату чаще одного раза в год (ст. 614 ГК) и только с согласия арендатора, если договор не предусматривает иной порядок. Отказ арендатора от повышения не является нарушением договора и не даёт права на расторжение. Если собственник расторгает договор на этом основании — это незаконно, арендатор вправе потребовать убытки и компенсацию.