# Дарственная на квартиру сыну в 2026 году: нотариус, налог и пошаговое оформление

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/darenie/d-kv-rodstvenniku/synu.html

---

Нужен ли нотариус при дарении целой квартиры сыну?Нет, если даритель — единственный собственник и дарит всё (ФЗ-449/2022). Нотариус обязателен при дарении доли (ст. 42 ФЗ-218)
Платит ли сын налог (НДФЛ)?Нет — сын является близким родственником (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Даже если сын — взрослый, налога нет
Кто подписывает за несовершеннолетнего сына?До 14 лет — родитель (ст. 28 ГК); 14–17 лет — сын сам, с письменного согласия родителя (ст. 26 ГК)
Сколько стоит оформление через МФЦ?Госпошлина 2 000 руб. (ст. 333.33 НК). Договор — бесплатно при самостоятельном составлении
Можно ли подарить квартиру в ипотеке?Только с письменного согласия банка (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» №102-ФЗ). Без него — отказ в регистрации
Нужно ли согласие супруга при дарении сыну?Да, если квартира куплена в браке — нотариально заверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ)
Через сколько дней регистрируют переход права?9 рабочих дней через МФЦ, 7 через Росреестр напрямую (ст. 16 ФЗ-218)

Содержание

- [Нотариус: когда нужен, а когда нет](#notarius)

- [Несовершеннолетний сын: кто подписывает договор](#nesovershennoletny)

- [Документы для МФЦ в 2026 году](#dokumenty)

- [Пошаговая инструкция через МФЦ](#poryadok)

- [Стоимость оформления](#stoimost)

- [Налог при дарении сыну](#nalog)

- [Дарение доли в квартире](#dolya)

- [Ипотечная квартира: что нужно от банка](#ipoteka)

- [Когда дарственную можно оспорить](#otsporit)

- [Другие статьи по теме](#perelinkovka)

- [Частые вопросы](#faq)

### Ваша ситуация?

Взрослый сын
Сын до 18 лет
Хочу подарить долю
Квартира в ипотеке
Хочу отменить дарение

## Нотариус: когда нужен, а когда нет

С 22 декабря 2022 года нотариальное удостоверение договора дарения квартиры перестало быть обязательным в большинстве случаев — ФЗ-449 существенно сузил перечень ситуаций, когда без нотариуса не обойтись.

СитуацияНотариусОснование

Дарите всю квартиру, вы единственный собственникНе нуженФЗ-449 от 22.12.2022
Дарите долю в квартиреОбязателенст. 42 ФЗ-218
Среди собственников есть несовершеннолетний *даритель*Обязателенст. 54 ФЗ-218
Квартира куплена в браке (совместная собственность)Согласие супруга у нотариусап. 3 ст. 35 СК РФ
Сын несовершеннолетний — получает дар, не отчуждаетНе нуженст. 37 ГК РФ
Обе стороны хотят нотариального удостоверенияПо желаниюст. 163 ГК РФ

Важно: Если квартира куплена в браке, но оформлена только на вас — она всё равно совместная собственность (ст. 34 СК РФ). Для дарения понадобится нотариально заверенное согласие супруга. Исключение — если квартира получена в дар, по наследству или куплена до брака.

## Несовернноletny»>Несовершеннолетний сын: кто подписывает договор

Возраст сынаКто подписывает договорПрисутствие сына в МФЦ

До 14 летЗаконный представитель (родитель, опекун) — полностью от имени ребёнка (ст. 28 ГК РФ)Не обязательно, но возможно
14–17 летСын сам, в договоре — отметка «с согласия» и подпись родителя (ст. 26 ГК РФ)Обязательно вместе с родителем
С 18 летСын самостоятельноОбязательно

Частое заблуждение: многие думают, что при дарении несовершеннолетнему ребёнку нужно согласие органов опеки. Это неверно. Согласие опеки требуется только при *отчуждении* имущества ребёнка (продаже, обмене, дарении его собственности). При *получении* дара — опека в сделке не участвует (ст. 37 ГК РФ).

Тонкий момент с несовершеннолетним: если даритель и законный представитель ребёнка — одно и то же лицо (мама дарит сыну до 14 лет), то интересы ребёнка в сделке должен представлять другой родитель или иной законный представитель (ст. 182 ГК РФ — запрет представительства при конфликте интересов). На практике большинство МФЦ принимают сделки, где другой родитель просто присутствует и подписывает согласие.

## Документы для МФЦ в 2026 году

ДокументКто предоставляетПримечание

Паспорт дарителяДарительОригинал
Паспорт / свидетельство о рождении одаряемогоСын или его представительПаспорт если 14+; свидетельство если до 14
Договор даренияОбе стороны3 экземпляра (дарителю, сыну, Росреестру). Составить бесплатно онлайн или у юриста
Выписка из ЕГРННе нужнаМФЦ запрашивает сам через СМЭВ (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ). Но если на руках есть — можно приложить
Согласие супруга (нотариальное)Супруг дарителяТолько если квартира куплена в браке (п. 3 ст. 35 СК РФ)
Паспорт законного представителяРодитель / опекунТолько если сыну нет 18 лет
Согласие банкаБанк-кредиторТолько если квартира в ипотеке
Квитанция об оплате госпошлиныОдаряемый (сын)2 000 руб. (ст. 333.33 НК РФ). Можно оплатить через терминал в МФЦ

Хорошая новость: технический паспорт БТИ, справки из паспортного стола, домовая книга и листок убытия при дарении не нужны. Их отменили ещё в 2017–2018 годах. МФЦ самостоятельно запрашивает сведения из ЕГРН и других реестров.

## Пошаговая инструкция через МФЦ

1Составьте договор даренияВ договоре укажите: ФИО и паспортные данные сторон, кадастровый номер и адрес квартиры, площадь, описание из ЕГРН. Укажите, что квартира передаётся безвозмездно. Подпишите в 3 экземплярах. Нотариус не нужен, если квартира целиком и даритель — единственный собственник.

2Получите нотариальное согласие супруга (если нужно)Если квартира куплена в браке — до подачи документов в МФЦ один из супругов идёт к любому нотариусу и оформляет согласие. Стоимость — около 1 500–2 000 руб.

3Запишитесь в МФЦ и подайте документыДаритель и сын (или его представитель) приходят вместе. Сотрудник МФЦ принимает документы, выдаёт расписку с номером для проверки статуса. Госпошлину 2 000 руб. оплачивает одаряемый — через терминал или заранее.

4Дождитесь регистрацииСтандартный срок — 9 рабочих дней через МФЦ, 7 — при подаче напрямую в Росреестр. При нотариальном удостоверении договора — 3 рабочих дня (п. 3 ст. 13 ФЗ-218). Статус можно отслеживать на сайте Росреестра по номеру из расписки.

5Получите выписку из ЕГРНПосле регистрации Росреестр выдаёт выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на сына. Свидетельство о праве собственности с 2016 года не выдаётся. Выписка — единственное подтверждение права.

6Уведомите налоговую (если нужно)Если сын — близкий родственник, декларацию 3-НДФЛ подавать не надо. Если дарение между дальними родственниками или чужими людьми — сын сам подаёт 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

## Стоимость оформления

РасходСуммаПримечание

Госпошлина за регистрацию2 000 руб.ст. 333.33 НК РФ. Платит одаряемый (сын)
Составление договора дарения0 руб.При самостоятельном составлении. Юрист берёт 3 000–8 000 руб.
Нотариальное согласие супруга1 500–2 500 руб.Только при совместной собственности
Нотариальное удостоверение договора (по желанию)0,5% от КС, мин. 300 руб.ст. 333.24 НК РФ. Не обязательно
Нотариус при дарении доли (обязательно)0,5% от КС доли, макс. 20 000 руб. + услуги УПТХст. 333.24 НК РФ + тариф нотариальной палаты региона
Выписка из ЕГРН после регистрации350 руб. (электронная), 870 руб. (бумажная)По желанию
Итого (типовая сделка без нотариуса)2 000 руб.Только госпошлина

## Налог при дарении сыну

Сын — близкий родственник по п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Доходы, полученные в порядке дарения от близкого родственника, освобождены от НДФЛ. Декларацию подавать не нужно.

Ни даритель, ни сын налог не платят. Не имеет значения, взрослый сын или несовершеннолетний, родной или усыновлённый — освобождение от НДФЛ действует в любом случае.

Другая ситуация возникает, если сын в будущем решит *продать* подаренную квартиру. Тогда минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ — 3 года с момента регистрации права (п. 3 ст. 217.1 НК РФ — дар от близкого родственника). Если продаст раньше, придётся платить по прогрессивной шкале с 2025 года:

Налогооблагаемый доход от продажиСтавка НДФЛОснование

до 2,4 млн руб.13%п. 1 ст. 224 НК РФ
2,4–5 млн руб.15%ФЗ-176 от 12.07.2024
5–20 млн руб.18%ФЗ-176 от 12.07.2024
20–50 млн руб.20%ФЗ-176 от 12.07.2024
свыше 50 млн руб.22%ФЗ-176 от 12.07.2024

Подождите 3 года: если сын не торопится продавать квартиру — через 3 года после получения дара налог при продаже платить не придётся совсем (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

## Дарение доли в квартире

Если вы хотите подарить сыну не всю квартиру, а только долю (½, ⅓, ¼ и т.д.) — правила меняются:

ПараметрЦелая квартираДоля квартиры

НотариусНе нужен (единственный собственник)Обязателен (ст. 42 ФЗ-218)
Преимущественное право покупкиНе применяетсяНе применяется (дарение, не продажа)
Стоимость2 000 руб. (только госпошлина)0,5% от КС доли + УПТХ + 2 000 руб.
Сроки регистрации9 раб. дней (МФЦ)3 раб. дня при нотариусе

Читайте подробнее: в отдельной статье разобрали все нюансы — [Как подарить долю в квартире в 2026 году →](/nedvizhimost/kvartira/darenie/kak-podarit-dolyu.html)

## Ипотечная квартира: что нужно от банка

Квартира под ипотекой находится в залоге у банка. Без согласия банка распоряжаться ею — в том числе дарить — нельзя (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» №102-ФЗ). Если попытаться подать документы в МФЦ без разрешения — Росреестр откажет в регистрации.

ШагЧто делать

1. Обратитесь в банкНапишите заявление на имя руководителя отделения с просьбой разрешить дарение. Укажите данные одаряемого (сына)
2. Дождитесь ответаБанк рассматривает заявление от 5 до 30 дней. Большинство крупных банков отказывают
3. При отказеВариант — погасить ипотеку, снять обремение, затем подарить. Или дождаться полного погашения кредита
4. При согласииВозьмите разрешение в письменном виде, приложите к пакету документов в МФЦ

Осторожно: если оформить дарение в обход банка через фиктивную сделку — банк вправе потребовать досрочного возврата всей суммы кредита (ст. 813 ГК РФ). Такие случаи есть в судебной практике.

Если ипотека близится к погашению — проще дождаться закрытия кредита и снять обременение, чем вести переговоры с банком.

## Когда дарственную можно оспорить

После регистрации договора дарение стабильно — просто «передумать» недостаточно. Закон даёт закрытый перечень оснований для отмены (ст. 578 ГК РФ):

ОснованиеКто может требоватьСрок давности

Сын покушался на жизнь дарителя или умышленно причинил вред его здоровьюДаритель3 года с момента, когда стало известно (ст. 196 ГК)
Сын причинил вред жизни дарителя (гибель)Наследники дарителя3 года
Сын обращается с жильём так, что создаёт реальную угрозу его безвозвратной утратыДаритель (если квартира имеет ценность)3 года
Сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозыДаритель или его наследники1 год с момента, когда узнали
Даритель в момент сделки не понимал значения своих действийДаритель или его наследники3 года

Важно: право сына на квартиру защищено с момента регистрации перехода права в Росреестре. Оспорить сделку через суд — долго и дорого. Если вы сомневаетесь, что хотите подарить квартиру безвозвратно — рассмотрите договор пожизненной ренты (ст. 596 ГК РФ) или завещание.

### Типичные ошибки при дарении сыну

ОшибкаПоследствиеКак избежать

Не получили согласие супруга на дарение совместной квартирыСупруг может оспорить сделку в течение года (п. 2 ст. 35 СК РФ)Оформить нотариальное согласие до подачи в МФЦ
Попытались подарить ипотечную квартиру без согласия банкаОтказ Росреестра в регистрацииСначала получить разрешение банка или погасить ипотеку
Мама за малолетнего сына подписала сама же как дарительСделка ничтожна как нарушающая ст. 182 ГК (конфликт интересов)Со стороны сына подписывает другой родитель или опекун
Пытаются вернуть квартиру без суда («просто обратно переоформить»)Это новая сделка, требует согласия сына. Если он не согласен — только судДо дарения убедиться, что решениеокончательное
Указали в договоре условие («если сын будет хорошо учиться»)Условное дарение недействительно (ст. 572 ГК РФ — дар безвозмезден)Условия о пожизненном проживании дарителя — допустимы

## Другие статьи по теме дарения

Статьи кластера «Дарение квартиры»:

— [Как подарить долю в квартире в 2026 году: нотариус и документы](/nedvizhimost/kvartira/darenie/kak-podarit-dolyu.html)

— [Дарственная на квартиру несовершеннолетнему ребёнку в 2026 году](/nedvizhimost/kvartira/darenie/d-kv-rodstvenniku/nesovershennoletnemu-rebenku.html)

— [Дарственная на квартиру внуку: нотариус, налог и пошаговое оформление](/nedvizhimost/kvartira/darenie/d-kv-rodstvenniku/vnukam.html)

— [Дарственная или купля-продажа: что выгоднее между родственниками](/nedvizhimost/kvartira/darenie/ili-kuplya-prodazha.html)

## Частые вопросы

**Можно ли подарить квартиру сыну, оставив за собой право проживания?**
Да, закон не запрещает включить в договор условие о пожизненном праве проживания дарителя (ст. 572, 558 ГК РФ). Это делается прямо в тексте договора. После регистрации сын становится собственником, но не может выселить вас без суда. Однако помните: это не то же самое, что рента — сын не обязан за это что-то вам даватьь.

**Нужна ли выписка из ЕГРН для оформления дарения?**
С 2023 года МФЦ и Росреестр сами запрашивают сведения из ЕГРН через межведомственное взаимодействие — вы её не обязаны предоставлять. Но если у вас есть свежая выписка (до 30 дней), приложить не помешает — это ускорит проверку. Получить выписку можно на Госуслугах (350 руб. — электронная, 870 руб. — бумажная).

**Можно ли отменить дарственную, если сын разводится и квартира отойдёт невестке?**
Квартира, полученная сыном  в дар, — его личная собственность (ст. 36 СК РФ). При разводе она не делится. Исключение — если в браке в квартиру сделаны существенные улучшения за счёт общих средств (капитальный ремонт, реконструкция), суд может признать часть стоимости совместной. Так что отменять дарение из-за страха развода не нужно.

**Что будет с квартирой, если сын умрёт раньше меня (дарителя)?**
После смерти сына квартира войдёт в его наследственную массу. Если в договоре не было условия об отмене дарения в случае смерти одаряемого (ст. 578 ч. 4 ГК РФ), квартира перейдёт к наследникам сына — жене, детям, вашим внукам. Чтобы этого избежать, включите в договор условие: «Даритель вправе отменить дарение, если переживёт одаряемого».

**Можно ли оформить дарение через Госуслуги?**
Подать заявление на регистрацию перехода права в Росреестр можно через Госуслуги. Но договор дарения всё равно нужно составить отдельно и подписать. При подаче через Госуслуги стороны должны иметь квалифицированную электронную подпись (КЭП). Проще всё же пойти в МФЦ лично — это занимает около 30 минут.

**Нужно ли регистрировать договор дарения у нотариуса и в Росреестре отдельно?**
Сам договор дарения не регистрируется — регистрируется переход права собственности. Нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация в Росреестре — это разные вещи. Нотариус не заменяет Росреестр. Даже если договор удостоверен нотариусом, его всё равно нужно подать в МФЦ/Росреестр для регистрации права.

**Что происходит с квартирой, пока Росреестр её регистрирует?**
Пока регистрация не завершена, право собственности остаётся у дарителя. Договор подписан, документы поданы, но формально квартира ещё не сына. Государственная регистрация — конститутивный момент перехода права (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Поэтому в этот период ни даритель, ни одаряемый не могут распоряжаться квартирой.

**Можно ли подарить квартиру сыну, если у квартиры несколько собственников?**
Если квартира в общей долевой собственности — каждый собственник впраВе подарить только свою долю. Согласие других собственников не нужно (ст. 250 ГК — преимущественное право при продаже, не при дарении), но договор придётся удостоверить у нотариуса (ст. 42 ФЗ-218). Если собственность совместная (без выделения долей) — нужно сначала выделить доли.