# Дарственная на квартиру внуку в 2026 году: нотариус, налог и пошаговое оформление

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/darenie/d-kv-rodstvenniku/vnukam.html

---

Дарственная на квартиру внуку — 2026

Платит ли внук налог?Нет. Внук — близкий родственник (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), НДФЛ не платится
Нужен ли нотариус?Нужен при долях (ст. 42 ФЗ-218) или если внуку нет 14 лет (ст. 54 ФЗ-218). При целой квартире единственного собственника — не нужен
Внук несовершеннолетнийДо 14 лет — принимает дар через родителя/опекуна. 14–17 лет — подписывает сам с согласия родителей (ст. 26, 28 ГК РФ)
Какие документы?Паспорта, договор дарения (3 экз.), выписка ЕГРН. При долях — нотариально удостоверенный договор
Госпошлина2 000 руб. за регистрацию перехода права (ст. 333.33 НК РФ)
Сроки регистрации7 раб. дней через Росреестр, 9 раб. дней через МФЦ (ст. 16 ФЗ-218)
Квартира в ипотекеНужно письменное согласие банка (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»). Без него — отказ в регистрации

Содержание

- [Налог при дарении внуку](#nalog)

- [Когда нужен нотариус, а когда нет](#notarius)

- [Пошаговая инструкция оформления](#instrukciya)

- [Список документов](#dokumenty)

- [Дарение несовершеннолетнему внуку](#nesovershennoletnie)

- [Сколько стоит оформление](#stoimost)

- [Квартира в ипотеке](#ipoteka)

- [Когда можно оспорить дарственную](#osporit)

- [Частые вопросы](#faq)

### Ваша ситуация?

Обычная квартира, внук совершеннолетний
Внук несовершеннолетний
Квартира в долях с другим собственником
Квартира в ипотеке
Хочу оспорить дарственную

## Внук и налог при дарении: кто платит и сколько

Внук входит в круг близких родственников по ст. 14 Семейного кодекса — наравне с супругами, родителями, детьми, братьями и сёстрами. Именно эта норма даёт основание для освобождения от НДФЛ: п. 18.1 ст. 217 НК РФ прямо устанавливает, что доход в виде недвижимости, полученной в дар от члена семьи или близкого родственника, налогом не облагается.

Итог: ни бабушка (даритель), ни внук (одаряемый) НДФЛ не платят. Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.

Для сравнения: если квартиру подарить дяде, тёте или двоюродному брату — они уже не входят в круг ст. 14 СК РФ, и с рыночной или кадастровой стоимости квартиры придётся заплатить НДФЛ по прогрессивной шкале (ФЗ-176 от 12.07.2024 — с 2025 года):

Доход от даренияСтавка НДФЛ (с 2025)Кому применяется

До 2,4 млн руб.13%Не родственники-резиденты
2,4–5 млн руб.15%Не родственники-резиденты
5–20 млн руб.td>18%Не родственники-резиденты
20–50 млн руб.20%Не родственники-резиденты
Свыше 50 млн руб.22%Не родственники-резиденты
Любая сумма30%Нерезиденты РФ
Внуки от бабушки/дедушки0%Любая стоимость квартиры

Важно: нулевая ставка применяется независимо от стоимости квартиры. Даже если кадастровая стоимость — 20 млн руб., внук ничего не платит. Документ, подтверждающий родство (свидетельство о рождении цепочкой: внук → родитель → даритель), лучше сохранить на случай вопросов налоговой.

## Нотариус: когда обязателен, когда нет

С декабря 2022 года (ФЗ-449 от 22.12.2022) правила изменились: нотариус при дарении квартиры нужен не всегда. Всё зависит от того, как оформлена собственность.

СитуацияНотариусОснование

Квартира целиком у одного собственникаНе нуженФЗ-449/2022, ст. 42 ФЗ-218
Квартира в совместной собственности супругов, дарят вместеНе нуженст. 42 ФЗ-218
Квартира в долевой собственности (даритель — один из сособственников)Обязателенст. 42 ФЗ-218
Одаряемый (внук) не достиг 14 летОбязателенст. 54 ФЗ-218
Одаряемый или даритель ограниченно дееспособенОбязателенст. 54 ФЗ-218
Один из супругов дарит квартиру, купленную в браке, без другогоНужно нотариальное согласие супругап. 3 ст. 35 СК РФ

Частая ошибка: бабушка владеет квартирой с детьми в долях (например, 1/2 + 1/2) и хочет подарить свою долю внуку без нотариуса. Росреестр откажет: дарение доли в долевой собственности требует обязательного нотариального удостоверения (ст. 42 ФЗ-218). Без нотариуса — возврат документов.

Дополнительно: даже когда нотариус не обязателен, многие идут к нему добровольно — особенно если у бабушки или дедушки есть другие наследники, которые могут попробовать оспорить сделку. Нотариус удостоверяет дееспособность и волеизъявление дарителя, что сильно усложняет оспаривание.

## Пошаговая инструкция: как оформить дарственную

Без нотариуса (целая квартира единственного собственника, внук старше 14 лет) — порядок такой:

- Составьте договор дарения. В письменной форме (ст. 574 ГК РФ). Укажите: стороны с паспортными данными, точное описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер), что передача безвозмездная, когда переходит право собственности. Если внук — несовершеннолетний 14–17 лет, он подписывает сам, но ставит согласие родителя рядом. Образец можно скачать ниже или составить самостоятельно.

- Соберите пакет документов. Договор в 3 экземплярах (по одному каждой стороне + один Росреестру), паспорта, выписка из ЕГРН на квартиру. Если квартира куплена в браке — нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя.

- Запишитесь в МФЦ. Можно через Госуслуги или по телефону. Явитесь с документами. МФЦ принимает заявление от обеих сторон — дарителя и одаряемого (или его законного представителя). Уплатите госпошлину 2 000 руб. на кассе МФЦ или через терминал.

- Ждите регистрации. Срок — 9 рабочих дней через МФЦ (ст. 16 ФЗ-218). По истечении срока заберите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.

- Получите выписку ЕГРН. Она заменяет «свидетельство о праве собственности» (отменено с 2016 года). Именно выписка — основной документ, подтверждающий право собственности внука на квартиру.

Если нотариус обязателен: сначала идёте к нотариусу (шаг 1 → подготовка документов), нотариус удостоверяет договор и может сам подать документы на регистрацию в электронном виде. Тогда срок регистрации — 1 рабочий день. Это быстрее, чем через МФЦ.

## Список документов

ДокументКто предоставляетПримечание

Договор даренияСтороны составляют совместно3 оригинала; при нотариусе — нотариальные копии
Паспорт дарителяБабушка / дедушкаОригинал + копия
Паспорт одаряемогоВнук (или свидетельство о рождении до 14 лет)Оригинал + копия
Паспорт законного представителяРодитель / опекун (если внук до 14 лет)Оригинал + копия
Выписка из ЕГРНЗаказывает дарительГосуслуги или МФЦ; актуальная (до 30 дней); МФЦ может запросить сам
Согласие супруга (нотариальное)Супруг дарителяТолько если квартира приобретена в браке и дарит один из супругов
Согласие банкаБанк-залогодержательТолько если квартира в ипотеке (залоге)
Разрешение органов опекиООП по месту жительстваТолько если одаряемый — подопечный (опека/попечительство)

Что больше не нужно (отменено): технический паспорт БТИ, справка из БТИ об отсутствии обременений, «домовая книга», «листок убытия», справка из ЖЭКа о проживающих — всё это отменено. Росреестр запрашивает сведения сам через межведомственное взаимодействие (п. 16 ПП РФ №713).

Справка о задолженности по коммунальным платежам тоже не нужна для регистрации — долги не блокируют сделку, они просто переходят вместе с квартирой (если не указано иное в договоре). Это стоит прямо прописать в договоре.

## Дарение квартиры несовершеннолетнему внуку

Это самая частая ситуация: бабушка хочет подарить квартиру маленькому внуку «на будущее». Закон разрешает, но есть несколько важных нюансов.

Возраст внукаКто подписывает договорНотариус

До 14 летЗаконный представитель (родитель/опекун) — полностью вместо ребёнкаОбязателен (ст. 54 ФЗ-218)
14–17 летВнук подписывает сам + письменное согласие родителя рядомНе обязателен (если квартира целиком)
От 18 летВнук подписывает самостоятельноНе обязателен (если квартира целиком)

Конфликт интересов: если мама внука одновременно является дочерью бабушки-дарителя, она не может выступать представителем ребёнка в сделке, которая выгодна ребёнку за счёт бабушки — конфликта интересов нет, это разные стороны сделки. Мама дарит ЧЕРЕЗ бабушку — нет, бабушка дарит внуку, мама представляет внука. Здесь конфликта интересов нет, это допустимо. Но если, например, мама и бабушка — совладельцы квартиры и одновременно мама — единственный представитель ребёнка, а сделка затрагивает мамину долю — нужна другая сторона или опека.

Права ребёнка-собственника: несовершеннолетний собственник не может продать, подарить или иначе распорядиться квартирой без разрешения органов опеки и попечительства. Это защита, а не ограничение — квартиру у ребёнка просто так не забрать.

Один из часто задаваемых вопросов: может ли бабушка, подарив квартиру внуку, остаться в ней жить? Да — если это прямо прописано в договоре дарения. Можно указать право пожизненного проживания дарителя (безвозмездное пользование). Юридически это возможно, но превращает квартиру в менее ликвидный актив при возможной будущей продаже.

## Сколько стоит оформление дарственной внуку

Статья расходаСуммаПримечание

Госпошлина за регистрацию2 000 руб.Ст. 333.33 НК РФ. Платит одаряемый (внук / его представитель)
Нотариальный тариф (если нотариус обязателен)0,3% от кадастровой стоимости, мин. 200 руб.Основы законодательства о нотариате, ст. 22.1. Для близких родственников льготная ставка
УПТХ нотариуса5 000–15 000 руб.Услуги правового и технического характера. Зависит от региона и конторы
Выписка из ЕГРН350 руб. (эл.) / 870 руб. (бумажная)Приказ Росреестра №П/0200 от 30.05.2023. Через Госуслуги дешевле
Составление договора у юриста2 000–5 000 руб.Не обязательно, если составляете самостоятельно
ИТОГО без нотариуса~2 350 руб.Госпошлина + выписка ЕГРН
ИТОГО с нотариусом (квартира 5 млн)~32 000 руб.Тариф 15 000 + УПТХ 10 000 + госпошлина 2 000 + выписка 350

Экономия: при целой квартире единственного собственника и совершеннолетнем внуке нотариус не нужен. Полная стоимость оформления — около 2 350 руб. и 2 похода в МФЦ.

[Льготная ипотека 2026: актуальные условия →](https://pxl.leads.su/click/1cf11959331e1a85ff20754775c3fec5?erid=2W5zFGupUnC)
Реклама. erid: 2W5zFGupUnC

## Дарение квартиры в ипотеке

Если квартира куплена в ипотеку и кредит ещё не выплачен, она находится в залоге у банка. Без согласия банка подарить её нельзя — это прямо запрещено ст. 37 ФЗ «Об ипотеке».

Что будет без согласия банка: Росреестр откажет в регистрации сделки дарения. Если сделка каким-то образом прошла — банк вправе потребовать досрочного возврата кредита (п. 2 ст. 351 ГК РФ). Риск реальный.

Как получить согласие банка: обратитесь в банк с письменным заявлением. Банки рассматривают такие запросы индивидуально. Часто требуют, чтобы новый собственник (внук) принял на себя обязательства по кредиту — то есть произошло бы не просто дарение, а перевод долга (ст. 391 ГК РФ). Если внук несовершеннолетний — банк, как правило, откажет: нельзя возложить долговые обязательства на ребёнка.

Практика: в большинстве случаев проще сначала закрыть ипотеку, снять обременение (подать в МФЦ заявление о прекращении залога), и только потом оформлять дарственную. Снятие обременения через МФЦ занимает 3–7 рабочих дней.

[Переоформить страховку ипотеки →](https://pxl.leads.su/click/d7d47a3a84bde809e678f5246fbc3513?erid=2W5zFGEznCQ)
Реклама. erid: 2W5zFGEznCQ

## Когда дарственную можно оспорить

Дарственная — стабильный документ, но не абсолютно незыблемый. Третьи лица (другие наследники, родственники) могут попытаться её оспорить в суде.

ОснованиеНормаЧто нужно доказать

Даритель был недееспособенСт. 177 ГК РФМедицинские документы, свидетельские показания — что в момент подписания бабушка не понимала значения своих действий
Сделка под принуждением или угрозойСт. 179 ГК РФФакты давления — очень сложно доказать
Притворная сделка (прикрывает продажу)Ст. 170 ГК РФДоказательства встречного платежа
Нарушение прав других сособственниковСт. 246 ГК РФОтсутствие согласия сособственника при долевой собственности
Отмена дарителемСт. 578 ГК РФПокушение одаряемого на жизнь дарителя, либо желание дарителя отменить при жизни (только если оговорено в договоре)
Смерть одаряемого при жизни дарителяСт. 578 п. 4 ГК РФЕсли в договоре есть такое условие — дар возвращается дарителю

Как защититься: если есть основания думать, что сделку попытаются оспорить (другие наследники, сложная семейная ситуация) — удостоверьте договор у нотариуса. Нотариус проверяет дееспособность дарителя и фиксирует это в протоколе. Оспорить нотариально удостоверенную сделку по основанию недееспособности крайне сложно.

Срок исковой давности для признания сделки недействительной — 1 год (если оспоримая) или 3 года (если ничтожная) с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав (ст. 181 ГК РФ).

## Другие статьи о дарении

Другие статьи кластера «Дарение»:

— [Налог на дарение квартиры в 2026 году: ставки и декларация](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/darenie/nalog.html)

— [Как подарить долю в квартире: нотариус и пошаговая инструкция](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/darenie/kak-podarit-dolyu.html)

— [Дарственная на квартиру между родственниками: оформление и нюансы](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/darenie/d-kv-rodstvenniku/osobennosti-plyusy-i-minusy.html)

— [Дарственная или купля-продажа: что выгоднее в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/darenie/ili-kuplya-prodazha.html)

## Частые вопросы

**Может ли бабушка отменить дарственную после регистрации?**
По общему правилу — нет. После государственной регистрации права собственности квартира принадлежит внуку, и забрать её обратно в одностороннем порядке нельзя. Исключение: ст. 578 ГК РФ допускает отмену, если одаряемый покушался на жизнь дарителя или членов его семьи. Ещё одно основание — если договор содержит условие об отмене в случае смерти одаряемого при жизни дарителя. В остальных случаях — только через суд с доказательством пороков сделки.

**Нужно ли прописываться в подаренной квартире?**
Нет, регистрация (прописка) по месту жительства и право собственности — разные правоотношения. Внук может владеть квартирой и не быть в ней прописан. Прописываться или нет — его личное решение. Если он не проживает в квартире более 90 дней — ему нужна временная регистрация по фактическому месту пребывания во избежание штрафа по ст. 19.15.1 КоАП РФ.

**Если внук единственный ребёнок в семье, нужно ли согласие родителей на принятие дара?**
Если внуку нет 14 лет — за него принимает дар законный представитель (родитель или опекун), никакого отдельного «согласия» не требуется: сам факт подписания договора представителем и есть принятие. Если внуку 14–17 лет — он подписывает сам, но нужно письменное согласие одного из родителей (ст. 26 ГК РФ), оно вписывается непосредственно в договор.

**Можно ли подарить квартиру внуку, если он живёт в другом городе или за рубежом?**
Можно. При личном отсутствии одаряемого его интересы может представлять поверенный по нотариальной доверенности (ст. 182 ГК РФ). Если внук — несовершеннолетний и живёт за рубежом, российский нотариус может удостоверить сделку при наличии надлежащих документов. Регистрацию перехода права проведёт МФЦ или Росреестр — физическое присутствие одаряемого в момент регистрации не требуется, если он уже подписал договор или выдал доверенность.

**Может ли один из родителей подарить внуку квартиру без согласия второго?**
Здесь важно: кто дарит — дедушка/бабушка или родитель ребёнка? Если дарит бабушка, никакого согласия «второго родителя ребёнка» не требуется — это отдельная сделка между дарителем (бабушкой) и одаряемым (внуком). Если квартира дарится из совместно нажитого имущества супругов-дарителей — нужно нотариальное согласие второго супруга-дарителя (п. 3 ст. 35 СК РФ).

**Сохраняется ли право бабушки жить в подаренной квартире?**
Автоматически — нет. После передачи квартиры в собственность внука бабушка становится просто проживающей там без права вето. Если она хочет сохранить право жить в квартире, это нужно прямо прописать в договоре дарения — как право безвозмездного пользования или пожизненного проживания. Тогда новый собственник (внук) не сможет выселить её без согласия или судебного решения. Обременение фиксируется в ЕГРН.

**Что лучше — дарственная или завещание внуку?**
Зависит от целей. Дарственная: право собственности переходит сразу после регистрации, при жизни дарителя. Завещание: переходит только после смерти. Дарственная неоспорима через «обязательную долю» (это инструмент наследственного права — к дарению неприменим). Завещание можно изменить в любой момент. При дарении между бабушкой/дедушкой и внуком налог 0% в обоих случаях. Главный риск дарения — необратимость: нельзя забрать квартиру обратно «на всякий случай».

**Подаренная квартира делится при разводе внука?**
Нет. Имущество, полученное в дар, — личная собственность одаряемого (ст. 36 СК РФ). При разводе супруг внука не имеет права на эту квартиру, даже если они прожили вместе 20 лет. Исключение: если квартиру существенно улучшили в браке (капитальный ремонт, реконструкция) за счёт совместных средств — суд может признать её частично общей (ст. 37 СК РФ). На практике это сложно доказать.