# Дарственная или купля-продажа квартиры в 2026 году: что выгоднее и безопаснее **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/darenie/ili-kuplya-prodazha.html --- Дарственная или купля-продажа квартиры 2026 Передаю квартиру близкому родственнику — что выгоднее?Дарение — одаряемый не платит НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) Передаю квартиру чужому или дальнему родственникуКупля-продажа — при дарении получатель заплатит 13–22% от кадастровой стоимости Налог продавца при купле-продаже0, если владел 5 лет (3 года для наследства, подарка от родственника, единственного жилья) — ст. 217.1 НК РФ Налоговый вычет при покупке квартирыТолько при купле-продаже: до 260 000 руб. (ст. 220 НК РФ). При дарении — не положен Нужен ли нотариус при дарении?Обязателен только при дарении **доли** (ст. 42 ФЗ-218). Целую квартиру единственный собственник дарит без нотариуса (ФЗ-449/2022) Госпошлина за регистрацию в Росреестре2 000 руб. в обоих случаях (ст. 333.33 НК РФ) Что безопаснее для получателя квартиры?Купля-продажа — тяжелее оспорить в суде, покупатель защищён нормами ст. 460–462 ГК РФ **Содержание:** - [Главное отличие: дарение vs купля-продажа](#raznica) - [Когда выгоднее дарение](#kogda-darenie) - [Когда выгоднее купля-продажа](#kogda-kp) - [Налоги: подробное сравнение + калькулятор](#nalog-sravnenie) - [Стоимость оформления](#stoimost) - [Документы по ситуациям](#dokumenty) - [Риски и типичные ошибки](#riski) - [Квартира в ипотеке](#ipoteka) - [Частые вопросы](#faq) ### Ваша ситуация? Дарю близкому родственнику Передаю чужому / дальнему Хочу уйти от налога с продажи Покупаю — хочу налоговый вычет Квартира в ипотеке ## Главное отличие: дарение vs купля-продажа Оба договора переводят право собственности от одного человека другому. Разница — в основании и налоговых последствиях. **Дарение** (ст. 572 ГК РФ) — безвозмездная передача. Даритель не получает денег. Если получатель — близкий родственник, он не платит НДФЛ. Если чужой — платит налог с кадастровой стоимости квартиры. **Купля-продажа** (ст. 454 ГК РФ) — возмездная сделка. Покупатель платит деньги, продавец получает их. Налог платит продавец — только если владел квартирой меньше минимального срока (3 или 5 лет по ст. 217.1 НК РФ). Покупатель получает право на имущественный вычет до 260 000 руб. Параметр Дарение Купля-продажа Основание перехода права Безвозмездно (ст. 572 ГК РФ) За деньги (ст. 454 ГК РФ) Налог у дающего/продающего Нет — даритель не получает доход НДФЛ 13–22%, если владел меньше 5 лет Налог у получающего/покупающего 0 — близкие родственники; 13–22% от кад. стоимости — остальные Нет. Покупатель получает вычет до 260 000 руб. Нотариус Обязателен для доли; не нужен для целой квартиры единственного собственника Обязателен для доли; не нужен для целой квартиры Госпошлина 2 000 руб. (ст. 333.33 НК РФ) 2 000 руб. (ст. 333.33 НК РФ) Легкость оспаривания Выше — ст. 578 ГК РФ даёт дарителю право отменить Ниже — покупатель защищён ст. 460–462 ГК РФ Имущество при разводе Личное — не делится (ст. 36 СК РФ) Совместное, если куплено в браке (ст. 34 СК РФ) Защита при банкротстве дарителя Кредиторы могут оспорить в течение 3 лет При рыночной цене — сложнее оспорить ## Когда выгоднее дарение Дарение — оптимальный вариант в трёх ситуациях. **1. Передача квартиры близкому родственнику.** По п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы от дарения недвижимости освобождены от НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники по СК РФ. К ним относятся: супруги, родители и дети (в том числе усыновлённые), дедушки, бабушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сёстры. Для близких родственников: подарить квартиру маме, ребёнку или брату — налогово нейтральная операция. Ни даритель, ни одаряемый ничего не платят. Расходы — только госпошлина 2 000 руб. и нотариус, если нужен. **2. Защита квартиры при разводе.** Имущество, полученное в дар, считается личной собственностью (ст. 36 СК РФ) — супруг получателя не претендует на него при разделе. Квартира, купленная в браке за общие деньги, — совместная собственность и делится поровну (ст. 34 СК РФ). **3. Простота оформления при целой квартире.** С 2022 года, если даритель — единственный собственник (не долевая), нотариус не нужен (ФЗ-449 от 22.12.2022). Договор — простая письменная форма, сдаётся в МФЦ. Переход права регистрируется за 7 рабочих дней. Внимание: если вы дарите квартиру тёте, племяннику, двоюродному брату, партнёру или любому другому человеку, не входящему в список п. 18.1 ст. 217 НК РФ, — одаряемый обязан заплатить НДФЛ. Ставка по прогрессивной шкале 2025 года: 13% (до 2,4 млн), 15% (до 5 млн), 18% (до 20 млн). База — кадастровая стоимость квартиры. ## Когда выгоднее купля-продажа **1. Передача квартиры не близкому родственнику.** При дарении племяннику квартиры кадастровой стоимостью 5 млн руб. он заплатит минимум 650 000 руб. НДФЛ. При купле-продаже покупатель не платит налог вообще — только продавец, если срок владения меньше 5 лет. **2. Покупатель хочет налоговый вычет.** Вычет до 260 000 руб. (лимит — 2 млн руб.) и до 390 000 руб. по ипотечным процентам предусмотрен только при купле-продаже (ст. 220 НК РФ). При дарении вычет не полагается. **3. Продавец владел квартирой достаточно долго.** Если прошло 5 лет (или 3 года по льготным основаниям) — НДФЛ при продаже нет. Купля-продажа налогово равна дарению, но даёт покупателю право на вычет. **4. Защита от оспаривания.** Купля-продажу труднее расторгнуть в суде. Продавец не может «передумать» как даритель по ст. 578 ГК РФ. Покупатель защищён нормами об эвикции (ст. 460–462 ГК РФ). Ситуация Рекомендуем Почему Мама → ребёнок, муж → жена, дед → внук Дарение НДФЛ нет у обеих сторон (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) Тётя → племянник, двоюродные родственники Купля-продажа При дарении племянник заплатит 13–22% от кадастровой стоимости Друг → другу, партнёр → партнёру Купля-продажа Дарение чужому = налог у получателя на всю кадастровую стоимость Продавец владел 5+ лет (3+ по льготе) Купля-продажа НДФЛ у продавца нет; покупатель получит вычет до 260 000 руб. Продавец владел меньше минимального срока Зависит от ситуации Продавец платит НДФЛ с прибыли, но применяет вычет 1 млн руб. (ст. 220 НК РФ) Получатель в браке, хочет сохранить квартиру при разводе Дарение Подарок — личная собственность (ст. 36 СК РФ), не делится при разводе ## Налоги: подробное сравнение и калькулятор ### Налог при дарении (у одаряемого) Кто одаряемый НДФЛ Норма Супруг, родители, дети, братья/сёстры, дедушки/бабушки, внуки 0 руб. п. 18.1 ст. 217 НК РФ Тёти, дяди, племянники, двоюродные 13–22% от кад. стоимости ст. 224 НК РФ, прогрессивная шкала с 2025 Коллеги, друзья, незнакомые 13–22% от кад. стоимости ст. 224 НК РФ Нерезидент РФ 30% от кад. стоимости п. 3 ст. 224 НК РФ ### Налог при купле-продаже (у продавца) Срок владения НДФЛ продавца Норма 5+ лет (общий случай) 0 руб. п. 4 ст. 217.1 НК РФ 3+ года (наследство, подарок от родственника, единственное жильё) 0 руб. п. 3 ст. 217.1 НК РФ Меньше минимального срока 13–22% с прибыли (или с кад.ст.×0,7 если реальная цена ниже) ст. 214.10, ст. 220 НК РФ Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года (ФЗ-176 от 12.07.2024): 13% (до 2,4 млн руб./год), 15% (от 2,4 до 5 млн), 18% (от 5 до 20 млн), 20% (от 20 до 50 млн), 22% (свыше 50 млн). Большинство сделок облагаются по ставке 13%. ### Сравните налоги при дарении и продаже Кадастровая стоимость квартиры (руб.) Цена продажи (руб.) — для купли-продажи Срок владения продавцом 5+ лет (общий) или 3+ лет (льготный) Меньше минимального срока Расходы на покупку (для вычета, ст. 220 НК РФ) Родство одаряемого / покупателя Близкий родственник (дети, родители, супруг, брат/сестра, дед/внук) Дальний родственник или чужой человек Рассчитать НДФЛ при дарении (у одаряемого):— НДФЛ при купле-продаже (у продавца):— Налоговый вычет покупателя при купле-продаже:— Рекомендуемый вариант:— ## Стоимость оформления Расход Дарение Купля-продажа Госпошлина за регистрацию 2 000 руб. 2 000 руб. Нотариус (целая квартира, единственный собственник) Не нужен (ФЗ-449/2022) Не нужен Нотариус (доля в квартире) 0,5% от кад. стоимости доли + УПТХ от 5 000 руб. (ст. 42 ФЗ-218) 0,5% + УПТХ (ст. 42 ФЗ-218) Нотариус (несовершеннолетний собственник) Обязателен (ст. 54 ФЗ-218) Обязателен (ст. 54 ФЗ-218) НДФЛ у получателя/покупателя 0 для близких; 13–22% от кад. стоимости для чужих 0 (покупатель не платит НДФЛ) НДФЛ у дарителя/продавца 0 (нет дохода) 0 если 5/3 лет; 13–22% с прибыли если меньше Итого минимум (целая квартира, без налогов) ~2 000 руб. ~2 000 руб. ## Документы по ситуациям Документ Дарение Купля-продажа Паспорта сторон Да Да Договор Договор дарения — простая письменная форма Договор купли-продажи — простая письменная форма Выписка из ЕГРН Росреестр/МФЦ запрашивает сам (п. 16 ПП РФ №713) Росреестр/МФЦ запрашивает сам Согласие супруга дарителя/продавца Если квартира в совместной собственности — нотариальное (п. 3 ст. 35 СК РФ) Если квартира в совместной собственности — нотариальное (п. 3 ст. 35 СК РФ) Разрешение органов опеки Если собственник — ребёнок Если собственник — ребёнок Согласие банка Если квартира в ипотеке (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке») Если квартира в ипотеке — досрочное погашение или перевод долга Документ о родстве Нужен для освобождения от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) Не нужен ## Риски и типичные ошибки Типичная ошибка Последствие Как избежать «Подарить» квартиру за деньги, чтобы не платить НДФЛ с продажи Притворная сделка — ст. 170 ГК РФ, суд признаёт недействительной Оформить куплю-продажу честно и применить вычет ст. 220 НК РФ Занизить цену продажи ниже кад.ст.×0,7 ФНС пересчитает налог с кад.ст.×0,7 — ст. 214.10 НК РФ Установить цену не ниже 70% кадастровой стоимости Не подать 3-НДФЛ при дарении не родственнику Штраф 5%/мес за просрочку (ст. 119 НК РФ) + 20% за неуплату (ст. 122 НК РФ) Подать декларацию до 30 апреля следующего года Думать, что при дарении ипотечной квартиры согласие банка не нужно Банк потребует досрочного погашения (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке») Сначала снять обременение, потом дарить Не получить нотариальное согласие супруга Сделку признают недействительной (п. 3 ст. 35 СК РФ) Проверить режим собственности до подписания договора Дарить под давлением или принуждением Сделку оспорят по ст. 179 ГК РФ Нотариальное удостоверение — защита от таких споров О «притворном дарении»: некоторые оформляют дарственную, чтобы не платить налог с продажи. Это незаконно. Сделка попадает под ст. 170 ГК РФ — суд её отменяет. Продавец рискует вернуть квартиру, а налог всё равно доначислят. ## Квартира в ипотеке: дарить или продавать Ни подарить, ни продать квартиру под залогом банка без его согласия нельзя — ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» прямо это запрещает. Квартира остаётся в залоге до погашения кредита. Два законных пути при ипотеке: 1. Погасить ипотеку досрочно, снять обременение — затем дарить или продавать. 2. При купле-продаже — покупатель гасит ипотеку продавца через аккредитив или банковскую ячейку. Дарение ипотечной квартиры на практике встречается редко — банк почти всегда требует досрочного погашения или перевода долга на одаряемого. Перевод долга (ст. 391 ГК РФ) возможен только с согласия банка и при условии, что одаряемый соответствует его требованиям к заёмщику. Другие статьи кластера «Дарение»: — [Налог на дарение квартиры в 2026 году: ставки и декларация 3-НДФЛ](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/darenie/nalog.html) — [Как подарить долю в квартире в 2026 году: нотариус и документы](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/darenie/kak-podarit-dolyu.html) — [Дарственная между родственниками в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/darenie/d-kv-rodstvenniku/osobennosti-plyusy-i-minusy.html) — [Налог с продажи квартиры: ставки и вычеты 2026](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/kak-poluchit-nal-vychet.html) [Льготная ипотека 2026: актуальные условия →](https://pxl.leads.su/click/1cf11959331e1a85ff20754775c3fec5?erid=2W5zFGupUnC) Реклама. erid: 2W5zFGupUnC ## Частые вопросы **Можно ли подарить квартиру, а потом забрать деньги и оформить это как продажу?** Нет. Такая схема — притворная сделка (ст. 170 ГК РФ), суд признаёт её недействительной. Если деньги реально передаются, нужно оформлять куплю-продажу. Оба рискуют: одаряемый может лишиться квартиры, а «продавец» останется без денег и ещё заплатит налог. **Квартиру подарили — нужно ли платить налог?** Если подарил близкий родственник (родители, дети, супруг, братья/сёстры, дедушки/бабушки, внуки) — НДФЛ нет (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если подарил кто-то другой — одаряемый платит 13–22% от кадастровой стоимости. Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, налог — до 15 июля. **Дарение или продажа — что быстрее оформить?** Скорость одинакова. При простой сделке (без нотариуса, целая квартира) — оба договора регистрируются в МФЦ за 9 рабочих дней (7 дней в Росреестре + 2 дня на передачу). С нотариусом — срок сокращается до 3 рабочих дней при электронной подаче. **Можно ли отменить дарение, если одаряемый не оправдал ожиданий?** Можно только в случаях из ст. 578 ГК РФ: если одаряемый покушался на жизнь дарителя, причинил ему телесные повреждения, или обращение с подарком угрожает его утратой. «Просто передумал» или «ожидал благодарности» — не основание для отмены через суд. **Как налоговая узнаёт о дарении?** Росреестр автоматически передаёт данные о переходе права собственности в ФНС. Если одаряемый должен платить налог — ему придёт уведомление. Самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля года, следующего за годом получения дара. Штраф за непредставление — 5% от суммы налога в месяц (ст. 119 НК РФ). **При продаже квартиры родственнику по низкой цене — будут проблемы с налоговой?** Если цена выше кадастровой стоимости × 0,7 — проблем нет, НДФЛ считается с фактической цены. Если ниже — налоговая пересчитает налог с кадастровой × 0,7 (ст. 214.10 НК РФ). Продажа «за 1 рубль» не освобождает от НДФЛ и не даёт покупателю право на вычет. **Делится ли при разводе квартира, полученная в дар или купленная?** Квартира, полученная в дар, — личная собственность (ст. 36 СК РФ), не делится при разводе даже если получена в браке. Квартира, купленная в браке за общие деньги, — совместная собственность (ст. 34 СК РФ) и делится поровну без брачного договора. **Можно ли подарить или продать квартиру с долгом по ЖКУ?** Долг по ЖКУ закреплён за человеком, а не за квартирой. Новый собственник не обязан его гасить — кроме взносов на капремонт: задолженность по ним переходит к новому собственнику (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Перед сделкой запросите справку об отсутствии долгов по капремонту.