# Как можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога? Обзор способов, алгоритм действий

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/kadastrovaja-stoimost-kv/chto-delat-esli-zavyshena.html

---

Кадастровая стоимость квартиры или дома представляет собой результат кадастровой оценки, на основе которой рассчитывается сумма налога на имущество. Если вы недовольны ценой, то есть возможность повлиять на ситуацию и снизить её.

Но для этого нужно знать, как изменить цену объекта недвижимости и какими способами можно доказать, что в первоначальных расчетах действительно была ошибка.

## Как узнать, сколько стоит объект недвижимости?

Если у недвижимости уже есть кадастровый номер, то можно узнать ее стоимость, введя номер на сайте Росреестра или других организаций. Найти данные также возможно по адресу квартиры (с указанием региона, города).

**Поиск ведется в реестре недвижимости (ЕГРН), где представлена вся информация о существующих объектах в РФ** на дату последнего обновления данных. За получение информации не придется платить, так как база предоставляет данные бесплатно. Если вы хотите получить письменное подтверждение кадастровой стоимости, то можно заказать выписку из ЕГРН.

**Справка.** Но если квартира или дом не поставлены на учет, то для начала придется внести данные в реестр.
Это возможно, например, в том случае, когда дом только построен. Для оценки нужно обратиться в местное БТИ и вам оформят технический и кадастровый план, а также определят кадастровую стоимость.

**Получить информацию можно также воспользовавшись сервисом «Публичная кадастровая карта».** Заказать выписку о кадастровой стоимости можно и в МФЦ. Все будет готово в течение 5 дней и заказ можно оформить прямо на сайте.

## Каким образом пересмотреть оценку, если не согласен с ней?

Кадастровая цена определяется государственными оценщиками с учетом площади, состояния и степени износа помещения. Чаще всего её устанавливают без осмотра объекта и поэтому ошибки при определении – не редкость.

Что делать, если вы сделали запрос и узнали, что кадастровая стоимость искусственно завышена? В этом случае можно потребовать произвести перерасчет, но для того, чтобы это сделать, нужно запастись доказательствами неправильной оценки.

**Кадастровая стоимость может быть пересмотрена в случае:**

- Выявления ложных сведений для её определения.

- Большого разрыва между рыночной и кадастровой стоимостью.

Если выяснится, что кадастровая оценка проводилась на основе недостоверной информации, ошибок, несуществующих характеристик, то кадастровая стоимость может быть оспорена. Требуется пересмотр и тогда, когда при определении цены имеются серьезные расхождения между рыночной и кадастровой. Такой разрыв неоправдан и сразу наводит на мысль об ошибке. Если заказать у независимого оценщика оценку [рыночной стоимости квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/rynochnaya-stoimost-kv), то можно сравнить два вида стоимости.

### Можно ли уменьшить?

**Переоценка всех объектов происходит регулярно, но не чаще чем раз в два-три года. **Если требуется пересмотр раньше этого срока, то оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. Иногда сначала происходит обжалование в комиссии, а затем в судебной инстанции (если не удалось добиться желаемого).

### Для чего нужно обжалование?

Как уже было сказано выше: кадастровая стоимость влияет на размер средств, которые придется заплатить в качестве налога на имущество физлиц. Этот сбор в бюджет обязаны платить все владельцы жилых домов, квартир, гаражей и даже объектов незавершенного строительства. Пока ставки налога мизерные, но уже в 2020 году они станут весьма ощутимые.

**Пересмотр кадастровой стоимости может привести к уменьшению суммы налога.** Например, *столичное жилье стоимостью до 10 млн. руб. в 2017 году облагается налогом по ставке 0,1% от кадастровой стоимости, а свыше этой суммы уже по ставке от 0,15%. В первом случае придется заплатить максимум 10 тыс. рублей, а во втором – уже 15 тыс. рублей.*

**Важно!** Информация о кадастровой стоимости влияет не только на размер налогов, но и на оценку залога, наследства.
### Основания для пересмотра

Если вы сможете доказать, что есть ошибки в перечне объектов, определении месторасположения и в других важных факторах, влияющих на кадастровую стоимость, то это будет являться веским основанием для пересмотра в сторону снижения.

Например, достаточно принести справку об аварийном состоянии объекта и это уже будет веским основанием для пересмотра цены.

**На определение стоимости влияет:**

- площадь, количество комнат, техническое состояние дома;

- показатель износа;

- цена сделок купли-продажи на аналогичные объекты в этом районе;

- информация о стоимости аренды в похожих квартирах;

- различные коэффициенты и индексы, которые используют профессиональные оценщики.

Ошибка в любом из используемых для расчета параметре может быть доказана и оспорена. Оценщик может, например, не учесть какие-то подсобки, кладовки, не заметить насколько увеличился показатель износа здания в связи с давним отсутствием капремонта. Все это повод для оспаривания результатов его подсчетов.

**Кадастровая стоимость обычно максимально приближена к рыночной цене, но встречаются случаи, когда она завышена.** Далее рассмотрим, можно ли оспорить стоимость объекта недвижимости физическому лицу для уменьшения налога и как это сделать.

## Как физическому лицу снизить цену на объект недвижимости — пошаговая инструкция

**Обратите внимание!** Завышенная стоимость является основанием для проведения перерасчета, если есть основания думать, что такое завышение ошибочно.
При этом у физлица есть несколько способов оспорить кадастровую стоимость, чтобы ее понизить: можно обратиться как в комиссию при местном филиале Росреестра, так и сразу в суд.

### Возможные способы действий

Рассмотрим, что делать и куда обращаться, если вы не согласны с назначенной стоимостью недвижимости, то есть считаете, что она завышена и хотите ее оспорить.

**Досудебный способ — обращение в местный филиал Росреестра.** Для этого нужно:

- Подать заявление о пересмотре стоимости в комиссию по рассмотрению споров в местном управлении Росреестра.

- Через месяц получить ответ.

- Оспорить вердикт, если он вас не удовлетворит.

**Достоинства: **отсутствие судебных расходов, быстрые сроки рассмотрения (1 месяц).

**Недостатки:** нет.

Еще один способ — обращение в суд. Если принято решение идти в суд, то придется запастись большим терпением и деньгами. Понадобится оплатить услуги оценщика, юриста (для составления текста искового заявления), а также госпошлину за саму возможность подать иск.

**При обращении в суд требуется:**

- Составить текст административного искового заявления об оспаривании.

- Заказать справку о кадастровой стоимости, отчет о рыночной оценке (минимум 10 тыс. рублей) и экспертное заключение (в некоторых случаях).

- Подать иск и приложения к нему в суд и оплатить госпошлину (300 рублей для физлиц).

- Дождаться определения суда о назначении даты судебного заседания.

- Представить свои аргументы в суде и получить решение.

**Достоинства:** длительное всестороннее рассмотрение дела, возможность кассационного обжалования.

**Недостатки:** высокие судебные и другие расходы.

### Подробно о досудебном порядке

**Важно!** Формально заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров, рассматривается 30 дней. Но на практике на это уходит несколько месяцев.
Результат рассмотрения доводится до сведения владельца жилья в письменном виде.

При обнаружении ошибок комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости. В случае отказа комиссии домовладельцы могут обратиться в суд и обжаловать его. Оспорить можно не только факт отказа, но и новую сумму кадастровой стоимости, которая была утверждена комиссией.

#### Куда обращаться для пересчета?

**Комиссии для рассмотрения споров формируются в Росреестре.** Информацию о работе комиссий в каждом субъекте федерации можно узнать на сайте этой организации. В состав комиссии обычно входит четыре человека, из которых только один представитель Росреестра, а остальные представляют другие государственные инстанции (управление по распоряжению земельными ресурсами, национальный совет по оценочной деятельности и пр.).

В случае подачи иска ответчиком является также управление Росреестра и если речь идет, например, о столице, то еще и правительство Москвы, как орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки. При судебном обжаловании обращаться нужно в районный либо городской суд.

#### Что нужно подготовить?

- **Заявление о пересмотре кадастровой стоимости.** В этом документе указываются все персональные данные заявителя (вплоть до страхового номера индивидуального лицевого счета), адрес объекта недвижимости, а также суть требований: просьба пересмотреть назначенную кадастровую стоимость в связи с допущенными нарушениями.

- **Необходимые документы.** Помимо заявления, в комиссию подается весьма внушительный пакет документов. Это не только копии правоустанавливающих бумаг на саму недвижимость, но и реальные доказательства допущенной в отношении заявителя ошибки.В него входит, прежде всего:

кадастровая справка;

- доказательства, подтверждающие допущенную ошибку при оценке;

- отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (подается в бумажном виде и на флешке с усиленной электронной подписью).

**Справка.** Обращение в комиссию является правом, а не обязанностью для физлица, который требует пересмотра кадастровой стоимости. Проходить досудебную процедуру урегулирования спора обязаны только юрлица. Граждане могут не обращаться в комиссию, а сразу готовить иск в суд.

- [Скачать бланк заявления о внесении изменений в кадастр](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/01/zayavlenie-o-vnesenii-izmenenij-v-kadastr-blank.doc)

- [Скачать бланк заявления в комиссию о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости недвижимости](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/zavyalenie-o-peresmotre-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoj-stoimosti-blank.rtf)

### Судебный порядок

#### Составление иска

При составлении иска требуется указать собственником, какого объекта вы являетесь, включен ли он в перечень объектов, подлежащих кадастровой оценке и где размещены сведения об этом. В иске обязательно отмечается кадастровая стоимость, установленная на дату судебного заседания, а также аргументы истца, почему он считает, что она завышена.

**Аргументами могут выступить:**

- отчет независимого эксперта;

- сопоставление с похожими объектами.

В иске фиксируется реальная кадастровая стоимость, по мнению истца. Потребуется обоснование почему вы считаете, что была допущена ошибка. В конце нужно указать требования: признать незаконным и отменить решение Росреестра и обязать его осуществить пересчет кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если владелец квартиры хочет вернуть уже переплаченные налоги, то сначала нужно добиться такого пересмотра, а потом обращаться к ответчику с новым иском.

- [Скачать бланк искового заявления от физического лица об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/iskovoe-zayavlenie-ob-osparivani-kadachtrovoj-stoimosti-blank.doc)

- [Скачать бланк искового заявления от юридического лица об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/zayavlenie-iskovoe-ob-osparivanii-resheniya-komissii-kadastrovaya-stoimost-blank.doc)

#### Подготовка документов

**Вышеуказанные документы подаются в виде копий и оригиналов. **Самые важные из них: справка о кадастровой стоимости объекта, нотариально заверенная копия правоустанавливающих документов и отчет об оценке рыночной стоимости жилья.

**На заметку.** Если рыночная стоимость более чем на 30% отличается от кадастровой, то нужно положительное заключение эксперта о соответствии отчета требованиям закона.
Помимо этого, потребуется также направить копию иска ответчику и приложить уведомление о вручении, а также квитанцию об оплате госпошлины. Пригодятся также доверенность на представителя (если он есть), а также другие доказательства правоты истца.

#### В какие сроки и как можно опротестовать?

Рассмотрим, как обжаловать ошибочную оценку кадастровой стоимости. В целом это возможно в течение 5 лет после её установления. Если вы недовольны решением суда, то его можно оспорить в течение месяца. Рассмотрение дел о пересмотре цены на недвижимость по закону не должно длиться более двух месяцев. Но в реальности подобные судебные процесс часто длятся до полугода.

**Обжаловать можно**:

- результаты оценки кадастровой стоимости квартиры;

- уже принятое решение комиссии Росреестра;

- решение суда об отказе в удовлетворении искового заявления.

## Когда изменится налоговая база?

В резолютивной части решения суда при удачном исходе дела должна быть указана величина установленной судом кадастровой стоимости. После этого вносятся изменения в кадастр и меняется налогооблагаемая база. Налог на имущество, как обычно, нужно будет оплатить один раз в год (до 1 октября следующего за отчетным периодом).

**Узнать сумму налога и оплатить его можно прямо на портале ФНС России.** Базовая ставка зависит от вида недвижимости и составляет от 0,5 до 2% кадастровой стоимости.

**Важно!** Муниципальные органы вправе самостоятельно устанавливать дифференцированные налоговые ставки в зависимости от кадастровой стоимости объекта и других факторов.
Но выше чем в три раза от установленной федеральным законодательством ставка быть не может. Например, в столице ставки налога зависят от стоимости объекта (до 10 млн., свыше 10-20 млн.,от 20 до 50 млн. рублей и так далее). Чем дороже стоит дом или квартира, тем больше придется заплатить в бюджет и со временем ставки налога могут быть пересмотрены в сторону увеличения.

## Полезное видео

Смотрите видео о том, как снизить налог на имущество и оспорить кадастровую стоимость:

## Заключение

**Пересмотр кадастровой стоимости недвижимости позволяет не переплачивать налог на имущество**, а также влияет на оценку залога банком при выдаче кредита.

Как показывает практика, процент людей, которым удалось переоценить кадастровую стоимость и, следовательно, уменьшить налогооблагаемую базу, очень велик (удовлетворяется до 40% всех заявлений в Московском регионе).

Поэтому, если вы считаете, что оценка была проведена неверно и кадастровая стоимость существенно завышена, стоит попытать счастья и обратиться хотя бы в комиссию, которая рассматривает подобные споры. Затраты на судебное обжалование могут оказаться весьма приличными, поскольку придется заказывать дорогостоящие отчеты и экспертные заключения.