# Кадастровая стоимость квартиры в 2026 году: как узнать, как влияет на налог и как снизить

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/kadastrovaja-stoimost-kv/osobennosti-nalogooblozheniya.html

---

# Кадастровая стоимость квартиры в 2026 году: как узнать, как влияет на налог и как снизить

Кадастровая стоимость — официальная оценка государства. Именно от неё считают налог на имущество, нотариальные тарифы и госпошлины. Разбираем, как её узнать бесплатно, как влияет на ваши расходы и что делать, если она завышена.

## Кратко: самое важное

Что этоОценка квартиры государством для целей налогообложения и расчёта пошлин
Кто устанавливаетБюджетные оценочные учреждения (ГБУ) по заданию регионов, раз в 2–4 года
Правовая основаФедеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке»
Как узнатьРосреестр онлайн, Госуслуги, выписка ЕГРН — бесплатно
Налог на квартиру0,1–0,3% от КС в год (ст. 406 НК РФ), с вычетом 20 м²
Можно ли снизитьДа — через комиссию Росреестра или суд (ст. 22 ФЗ-237)
Срок оспариванияДо следующей государственной оценки или 5 лет

## Содержание

- [Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна](#chto-takoe)

- [Как узнать кадастровую стоимость квартиры](#kak-uznat)

- [Как кадастровая стоимость влияет на налог](#nalog)

- [Расчёт налога на имущество: пошаговый пример](#raschet)

- [Почему кадастровая стоимость выше рыночной](#pochemu-vyshe)

- [Как снизить кадастровую стоимость: оспаривание](#kak-snizit)

- [Когда кадастровая стоимость меняется](#kogda-menyaetsya)

- [Проверьте свою ситуацию](#quiz)

- [Частые вопросы](#faq)

## 1. Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна

Кадастровая стоимость (КС) — это стоимость объекта недвижимости, установленная государством методами массовой оценки. В отличие от рыночной, которую определяет покупатель и продавец в конкретной сделке, КС рассчитывают по единой методике для целых кварталов и жилых комплексов.

**Правовая основа**
Порядок проведения государственной кадастровой оценки устанавливает Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016. Методические указания утверждает Росреестр. С 2022 года во всех регионах оценку проводят только государственные бюджетные учреждения (ГБУ) — частные оценщики к плановой оценке больше не допускаются.

### Где используется кадастровая стоимость

СитуацияКак применяется КСНорма
Налог на имущество физлицБаза для расчёта; ставка 0,1–0,3% от КССт. 403, 406 НК РФ
НДФЛ при продажеЕсли цена сделки < 70% КС, налог считается от 70% КССт. 214.10 НК РФ
Нотариальный тариф при дарении/наследствеНотариус вправе применять КС вместо рыночной (наследники чаще от этого выигрывают)Ст. 333.25 НК РФ
Госпошлина при покупке жилья в ипотекуНе применяется — берётся сумма сделки–
Земельный налог100% КС земельного участка × ставкаСт. 390 НК РФ
Выкуп муниципального жильяОриентир — нередко устанавливается как процент от КСРегиональные НПА

**Чем КС отличается от инвентаризационной**
До 2015–2020 годов в большинстве регионов налог считали от инвентаризационной стоимости (оценка БТИ) — она была в 10–30 раз ниже рыночной и КС. Переход завершился: с 2020 года все субъекты РФ перешли на кадастровую базу. Инвентаризационная стоимость для новых расчётов больше не применяется.

## 2. Как узнать кадастровую стоимость квартиры

Государство предоставляет три основных способа получить актуальную кадастровую стоимость — все три бесплатны.

### Способ 1. Публичная кадастровая карта Росреестра

- Откройте **pkk.rosreestr.ru** — Публичную кадастровую карту.

- В поиске введите кадастровый номер квартиры (вида 77:01:0001001:1234) или адрес.

- Нажмите на объект на карте — в левой панели появится карточка с кадастровой стоимостью и датой её установления.

- Данные актуальны на момент последней государственной оценки.

**Если адрес не находится**
На ПКК отображаются здания целиком, квартиры — не всегда. В таком случае используйте справочный сервис Росреестра: **rosreestr.gov.ru → Сервисы → Справочная информация об объектах недвижимости**.

### Способ 2. Выписка ЕГРН

Выписка ЕГРН об основных характеристиках содержит актуальную кадастровую стоимость. Заказать можно:

КаналСрокСтоимость
Госуслуги (gosuslugi.ru)1–3 рабочих дняБесплатно (для собственника)
МФЦ «Мои документы»5 рабочих днейОт 460 руб. (бумажная)
Сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru)1–3 рабочих дняОт 290 руб.
ОСИНТ-бот и сторонние сервисыНесколько минутЗависит от сервиса

**Что показывает выписка**
В разделе «Кадастровая стоимость» указана сумма в рублях и дата, по состоянию на которую она определена. Если оспаривали — будет указана стоимость после пересмотра.

### Способ 3. Справочный сервис Росреестра

- Зайдите на **rosreestr.gov.ru**, раздел «Сервисы» → «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн».

- Введите кадастровый номер или адрес. Нажмите «Сформировать запрос».

- Откройте карточку объекта. Раздел «Стоимость» содержит КС и дату её установления.

- Это самый быстрый способ — результат за несколько секунд, регистрация не нужна.

🔍

**Узнайте всё об объекте недвижимости быстро**
ОСИНТ-бот поможет получить расширенную информацию по объекту: кадастровую стоимость, историю сделок, собственников, обременения. Удобно, когда нужно проверить квартиру перед покупкой.

[Проверить объект →](https://mylawyer.club/osint-bot/)

### Что делать, если кадастровый номер неизвестен

Кадастровый номер — уникальный код объекта в ЕГРН. Он есть в свидетельстве о праве собственности, выписке ЕГРН, договоре купли-продажи. Если документов нет — найдите дом на ПКК по адресу, войдите в карточку и посмотрите список помещений.

## 3. Как кадастровая стоимость влияет на налог на имущество

Налог на имущество физических лиц рассчитывается по правилам главы 32 Налогового кодекса. Кадастровая стоимость — это налоговая база, от которой считают итоговую сумму.

### Налоговые вычеты (автоматические)

**Стоимость 20 м² не облагается налогом — для каждого объекта**
Ст. 403 НК РФ устанавливает обязательные вычеты:

- **Квартира / часть дома:** вычет = КС × (20 м² / площадь)

- **Комната:** вычет = КС × (10 м² / площадь)

- **Жилой дом:** вычет = КС × (50 м² / площадь)

Вычет применяется автоматически — заявлений подавать не нужно.

### Налоговые ставки

ОбъектКС до 10 млн руб.КС 10–20 млн руб.КС 20–50 млн руб.КС свыше 50 млн руб.
Квартира (Москва)0,1%0,15%0,2%0,3%
Квартира (большинство регионов)0,1%0,1%0,1–0,3%до 0,3%
Дача / гараж0,1% (единая ставка)
Элитное жильё (дороже 300 млн)2% (без права снижения)

**Муниципалитеты вправе менять ставки**
Ставки 0,1% — базовые по НК РФ. Местные органы власти могут уменьшить их до нуля или увеличить до 0,3% (ст. 406 НК РФ). В Москве применяется дифференцированная шкала — проверяйте актуальную ставку в своём регионе.

### Льготники

Полное освобождение от налога получают: пенсионеры, инвалиды I и II группы, ветераны ВОВ, военнослужащие (более 20 лет службы) и ряд других категорий (ст. 407 НК РФ). Льгота применяется к одному объекту каждого вида — одной квартире, одному дому, одному гаражу. Если объектов несколько — льготник выбирает сам или это делает ФНС автоматически по наибольшей сумме налога.

## 4. Расчёт налога на имущество: пошаговый пример

Налог = (КС − Вычет) × Ставка

Вычет = КС × (20 / Площадь_м²)

### Пример 1: квартира 54 м², КС 8 400 000 руб., Москва

ШагРасчётРезультат
Вычет 20 м²8 400 000 × 20 / 543 111 111 руб.
База налога8 400 000 − 3 111 1115 288 889 руб.
Ставка (КС < 10 млн)0,1%–
**Налог в год**5 288 889 × 0,001**5 289 руб.**

### Пример 2: квартира 78 м², КС 15 600 000 руб., Москва

ШагРасчётРезультат
Вычет 20 м²15 600 000 × 20 / 784 000 000 руб.
База налога15 600 000 − 4 000 00011 600 000 руб.
Ставка (КС 10–20 млн)0,15%–
**Налог в год**11 600 000 × 0,0015**17 400 руб.**

### Пример 3: двухдолевая собственность

**Долевая собственность — вычет делится пропорционально**
Если квартира в долевой собственности (50/50), вычет 20 м² всё равно применяется к объекту целиком, затем налог делится между собственниками пропорционально долям. Каждый платит за свою долю.

### Период перехода: понижающие коэффициенты

В регионах, где кадастровая оценка только введена, первые 3 года действуют понижающие коэффициенты: 0,2 — 0,4 — 0,6 (ст. 408 НК РФ). После — платится полная сумма. В большинстве регионов переходный период уже завершён.

**Как проверить свой налог**
Наиболее точный способ — личный кабинет налогоплательщика на nalog.ru. Там же можно проверить применённые вычеты и ставки для вашего конкретного объекта. ФНС рассчитывает налог автоматически и присылает уведомление до 1 ноября.

## 5. Почему кадастровая стоимость выше рыночной — и что это означает

Хотя по закону кадастровая оценка должна приближаться к рыночной, на практике она нередко оказывается выше. Разберём причины.

### Массовая оценка — главная причина ошибок

ГБУ оценивают сотни тысяч объектов по единой модели, используя усреднённые параметры: этаж, площадь, материал стен, удалённость от метро. Индивидуальные недостатки квартиры — неудобная планировка, первый этаж у мусоропровода, вид на стену соседнего здания — в расчёт не принимаются.

ФакторВлияние на рынокУчитывается в КС
ЭтажДа (1-й и последний дешевле)Частично
Состояние ремонтаДа (сильно)Нет
Вид из оконДаНет
Планировка (смежные/изолированные комнаты)ДаНет
Близость к метроДаЧастично
Техническое состояние домаДаУсреднённо
Год постройкиДаДа

### Временной лаг

Оценка проводится раз в 2–4 года. В период роста цен КС отстаёт от рынка. Но если рынок упал, а оценку не пересмотрели — КС может оказаться выше текущей рыночной цены.

**Практическая проблема: налог больше справедливого**
Если кадастровая стоимость превышает рыночную, собственник переплачивает налог на имущество. При продаже это также означает риск доначисления НДФЛ: если продаёте за 70% КС или меньше, налог всё равно считается от 70% КС (ст. 214.10 НК РФ).

### Как соотносятся КС и рыночная стоимость по данным 2025–2026 года

По данным Росреестра, средний коэффициент соответствия КС к рыночной стоимости по России составляет 0,7–0,9 (то есть КС обычно чуть ниже рыночной). Но в отдельных сегментах — старый фонд Москвы, «убитые» квартиры — КС может превышать рыночную на 30–50%.

## 6. Как снизить кадастровую стоимость: порядок оспаривания

Если кадастровая стоимость явно завышена, собственник вправе её оспорить. Правовая основа — статья 22 ФЗ № 237-ФЗ и Кодекс административного судопроизводства (КАС РФ).

### Основания для оспаривания

**Два законных основания**

- **Ошибка в сведениях об объекте** — неверная площадь, материал стен, год постройки и т. д. В этом случае подаётся заявление об исправлении ошибки в ГБУ.

- **Завышение относительно рыночной стоимости** — нужно заказать отчёт независимого оценщика и доказать, что рыночная стоимость ниже.

### Три пути оспаривания

### Путь 1: Исправление ошибки через ГБУ (бесплатно, быстро)

- Найдите ГБУ своего региона (региональное бюджетное учреждение кадастровой оценки).

- Подайте заявление об исправлении ошибки — через сайт ГБУ, МФЦ или Госуслуги. Приложите документы, подтверждающие ошибку (технический план, документы на квартиру).

- ГБУ рассматривает заявление 30 дней и либо исправляет ошибку, либо отказывает. Отказ можно обжаловать в суде.

### Путь 2: Оспаривание через комиссию Росреестра

- Закажите отчёт об оценке рыночной стоимости у аттестованного оценщика (СРО). Средняя стоимость — 5 000–15 000 руб., срок — 3–7 дней.

- Подайте заявление в комиссию при Росреестре. Приложите: заявление, выписку ЕГРН, копию паспорта, отчёт оценщика, положительное экспертное заключение СРО на отчёт.

- Комиссия рассматривает заявление 30 дней. При положительном решении — КС меняется с 1 января года подачи заявления.

### Путь 3: Оспаривание через суд

- Если комиссия отказала или вы хотите сразу в суд — подайте административное исковое заявление в суд общей юрисдикции (областной, краевой, для Москвы — Московский городской суд).

- К иску приложите те же документы, что для комиссии + квитанцию об уплате госпошлины (300 руб. для физлиц).

- Суд назначает судебную оценочную экспертизу — это ещё 20 000–60 000 руб. Если суд удовлетворит иск, расходы на экспертизу взыскиваются с ответчика.

- Решение вступает в силу и КС меняется с 1 января года подачи иска.

ПараметрИсправление ошибкиКомиссия РосреестраСуд
СтоимостьБесплатно5 000–20 000 руб.25 000–70 000 руб.
Срок30 дней30–45 дней3–6 месяцев
Вероятность успехаВысокая (при наличии ошибки)40–60%60–75%
Когда применять КСС даты исправленияС 1 января года подачиС 1 января года подачи иска

**Когда оспаривание выгодно**
Считайте экономию просто: если КС снизится на 2 000 000 руб., годовая экономия на налоге составит ~2 000 руб. (при ставке 0,1%). Затраты на оценщика окупаются за несколько лет. Для дорогой недвижимости или при ставке 0,2–0,3% — выгода значительно больше. Для стандартной квартиры в регионе с низкой КС — оспаривание может не окупиться.

**Важно при продаже**
Если планируете продажу, снижение КС помогает: ФНС не будет доначислять НДФЛ, если цена сделки составила менее 70% КС. Оспаривание до сделки — разумная стратегия при завышенной КС.

## 7. Когда кадастровая стоимость меняется

### Плановые переоценки

По ФЗ № 237-ФЗ регионы обязаны проводить государственную кадастровую оценку:

КатегорияПериодичностьГорода федерального значения
Земельные участкиРаз в 4 годаРаз в 2 года
Объекты капитального строительства (квартиры, дома)Раз в 4 годаРаз в 2 года

Москва и Санкт-Петербург проводят оценку раз в 2 года — это значит, что КС в них обновляется чаще. В 2024 году в Москве прошла очередная переоценка. Следующая — в 2026 году.

### Внеплановые изменения

**КС может измениться вне плановой переоценки в трёх случаях:**

- Собственник оспорил КС через комиссию или суд — новое значение применяется с 1 января года обращения.

- Обнаружена и исправлена техническая/методологическая ошибка — исправление применяется ретроспективно.

- Изменились характеристики объекта: площадь после перепланировки, изменение назначения (жилое → нежилое). ГБУ пересчитывает КС по новым параметрам.

### Как следить за изменениями

Проверяйте КС раз в год — перед ноябрём, когда ФНС рассылает налоговые уведомления. Если КС изменилась, а уведомление уже пришло с завышенной суммой — обратитесь в налоговую с заявлением о перерасчёте.

## 8. Проверьте свою ситуацию

### Выберите, что вам нужно:

**🏠 Хочу узнать кадастровую стоимость своей квартиры**
Воспользуйтесь сервисом Росреестра: rosreestr.gov.ru → «Справочная информация об объектах недвижимости» — введите кадастровый номер или адрес. Результат — бесплатно, за несколько секунд. Кадастровый номер есть в свидетельстве о собственности, выписке ЕГРН или договоре купли-продажи. Если нет — найдите на Публичной кадастровой карте (pkk.rosreestr.ru).

**💰 Хочу рассчитать налог на имущество**
Формула: (КС − Вычет 20 м²) × Ставка. Вычет 20 м² = КС × 20 / площадь. Ставка: 0,1% если КС до 10 млн, 0,15% — 10–20 млн, 0,2% — 20–50 млн, 0,3% — свыше 50 млн (для Москвы). В регионах ставка чаще всего 0,1% независимо от суммы. Точнее — в личном кабинете nalog.ru: там показана ваша конкретная ставка и вычеты.

**📉 Думаю, что моя КС завышена — что делать**
Первый шаг — сравните КС с рыночной стоимостью аналогичных квартир (Авито, Циан). Если разница более 20–30% — оспаривание имеет смысл. Порядок: 1) закажите отчёт оценщика (5 000–15 000 руб.); 2) подайте заявление в комиссию Росреестра или сразу в суд (областной суд); 3) при успехе КС снизится с 1 января года обращения и вы получите перерасчёт налога.

**🏛 Продаю квартиру — как КС влияет на налог с продажи**
Если цена продажи ≥ 70% КС — НДФЛ считается от цены продажи. Если меньше — налоговая база = 70% КС (ст. 214.10 НК РФ). При завышенной КС рискуете: продадите за рыночную, а налог насчитают больше. Решение: оспорьте КС до сделки или документально обоснуйте рыночность цены через независимую оценку.

**👴 Я пенсионер — плачу ли налог на квартиру**
Пенсионеры освобождены от налога на имущество по одному объекту каждого вида (ст. 407 НК РФ). Если у вас одна квартира — налог нулевой. Если несколько — льгота применяется к одной (по вашему выбору или автоматически к той, где налог больше). Льгота не применяется автоматически с момента выхода на пенсию — нужно подать заявление в ФНС (один раз, через Госуслуги или МФЦ).

## 9. Частые вопросы

Можно ли узнать кадастровую стоимость бесплатно?
Да, существуют три бесплатных официальных способа: 1) Справочный сервис Росреестра (rosreestr.gov.ru) — мгновенно, без регистрации; 2) Публичная кадастровая карта (pkk.rosreestr.ru) — мгновенно, нужен кадастровый номер; 3) Выписка ЕГРН через Госуслуги — для собственников бесплатно, срок 1–3 рабочих дня. Платить нужно только за бумажную версию выписки или за срочную выдачу в МФЦ.

Кадастровая стоимость — это то же самое, что рыночная?
Нет. Рыночная стоимость — цена конкретной квартиры в конкретной сделке, определяется покупателем и продавцом. Кадастровая — результат государственной массовой оценки, рассчитывается по усреднённым параметрам. По закону КС должна приближаться к рыночной, но на практике они нередко расходятся: КС может быть и выше, и ниже рыночной.

Как часто пересматривается кадастровая стоимость?
По ФЗ № 237-ФЗ: раз в 4 года (в обычных регионах) или раз в 2 года (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь). Внеплановый пересмотр возможен при обнаружении ошибки или после успешного оспаривания собственником. Следить за переоценками удобно через официальный сайт ГБУ вашего региона.

Что делать, если в ЕГРН ошибка: неверная площадь или этаж?
Это основание для исправления ошибки и пересмотра КС. Подайте заявление об исправлении технической ошибки в Росреестр (через МФЦ или gosuslugi.ru). Приложите технический план квартиры и правоустанавливающие документы. После исправления ГБУ пересчитает КС по новым данным. Ошибка в площади — самый распространённый случай завышенной КС.

Возможно ли вернуть переплаченный налог после оспаривания?
Оспаривание снижает КС с 1 января года, в котором подано заявление. То есть если вы подали в 2026 году, перерасчёт будет за 2026 год и далее. За предыдущие годы (2024, 2025) налог не пересчитывается — это установлено ст. 403 НК РФ. Исключение: если была допущена ошибка при определении КС — тогда пересмотр происходит с момента допущения ошибки.

Нужен ли юрист для оспаривания?
Для обращения в комиссию Росреестра — нет, достаточно отчёта оценщика. Для суда — желательно, хотя законодательство не обязывает. В Москве и крупных городах работают юридические компании, специализирующиеся на оспаривании КС: они берут оплату по результату (процент от экономии). При небольшой сумме экономии это может быть выгоднее, чем самостоятельное прохождение судебной процедуры.

Влияет ли перепланировка на кадастровую стоимость?
Да, если в результате изменилась площадь квартиры или её характеристики. После законного согласования перепланировки изменения вносятся в ЕГРН, и ГБУ пересчитывает КС по новым данным. Незаконная перепланировка, которая не отражена в документах, на КС не влияет — до тех пор, пока не будет легализована или выявлена при плановой инвентаризации.

Можно ли оспорить КС квартиры в новостройке?
Да, порядок тот же. Первая КС квартиры в новостройке устанавливается после постановки объекта на кадастровый учёт. Нередко она бывает завышенной — особенно для квартир с черновой отделкой, которым приписывают стоимость аналогов с ремонтом. Основание для оспаривания — несоответствие рыночной стоимости — стандартное.

### Читайте также

- [Кадастровый номер квартиры: как найти и что означает](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/kadastrovyj-nomer.html)

- [Выписка ЕГРН онлайн: как получить бесплатно](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/vypiska-iz-egrn/poluchit-onlajn.html)

- [Перепланировка квартиры: согласование и кадастровый учёт](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/)

- [Дарение квартиры: налог и оформление в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/darenie/)