# Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости в 2026 году: правило 70%, налог и как снизить выплаты

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/kadastrovaja-stoimost-kv/prodazha-vyshe-ili-nizhe-k-st.html

---

Кадастровая стоимость при продаже квартиры — 2026

Можно ли продать дешевле КС?Да, запрета нет. Но если цена в договоре < 70% КС — налог считается от 70% КС, а не от цены сделки (п. 2 ст. 214.10 НК РФ)
Правило 70%Налоговая база = максимум из: цена договора ИЛИ 70% × КС на 1 января года регистрации сделки
Ставка НДФЛ 202613% до суммарного дохода 2,4 млн руб./год; 15% на сумму сверх 2,4 млн до 5 млн. Нерезиденты — 30% (ФЗ-176/2024)
Как снизить налогВычет 1 млн руб. ИЛИ зачесть фактические расходы на покупку — выбираете тот, что выгоднее
Когда нет налогаПосле 5 лет владения (или 3 лет — наследство, дарение от родственника, приватизация, рента) — ст. 217.1 НК РФ
Как оспорить КСЧерез комиссию Росреестра или суд до подачи декларации. Снижение КС уменьшит налоговую базу
Где узнать КС бесплатноРосреестр онлайн (rosreestr.gov.ru), ГКН-сервис или выписка из ЕГРН

Содержание:

[→ Правило 70%: когда налог считается от КС](#pravilo70)

[→ Прогрессивный НДФЛ 2026 при продаже](#stavki)

[→ Калькулятор налога с продажи](#kalkulator)

[→ Как снизить налог: вычет или расходы](#vychety)

[→ Когда налога нет — сроки владения](#srok)

[→ Оспаривание кадастровой стоимости](#osporit)

[→ Риски при заниженной цене в договоре](#riski)

[→ Частые вопросы](#faq)

### Ваша ситуация?

Цена ниже 70% КС
Цена 70–100% КС
Владею 3–5 лет
КС завышена
Наследство / дарение

## Правило 70%: когда налог считается не от цены договора

С 2016 года налоговая перестала доверять только цифре в договоре. Если продавец указывал цену ниже рыночной, чтобы платить меньше НДФЛ, ФНС пересчитывала налог от кадастровой стоимости. Сейчас механизм закреплён в [п. 2 ст. 214.10 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/c02e1cbed651c8b2c26c1abf47ced050/).

Суть правила: налоговая база = максимум из двух величин:

- цена в договоре купли-продажи;

- 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности.

Важный нюанс: берётся КС не на дату договора, а на 1 января года регистрации в Росреестре. Если вы подписали договор в декабре, а Росреестр зарегистрировал сделку в январе следующего года — берётся КС уже нового года.

СитуацияЦена договора70% от КСНалоговая база

Продаёте выше 70% КС4 500 000 руб.3 150 000 руб.4 500 000 руб. (цена договора)
Продаёте ровно по 70% КС3 150 000 руб.3 150 000 руб.3 150 000 руб.
Продаёте ниже 70% КС2 500 000 руб.3 150 000 руб.3 150 000 руб. (70% КС)
Продаёте намного ниже КС1 000 000 руб.3 150 000 руб.3 150 000 руб. (70% КС)

Пример: кадастровая стоимость квартиры — 4 500 000 руб. Продаёте за 3 000 000 руб. (ниже 70%). 70% от КС = 3 150 000 руб. Налог считается от 3 150 000, а не от 3 000 000. Разница небольшая, но если продаёте за 1 млн при КС 4,5 млн — переплата значительная.

Региональная льгота. По п. 6 ст. 217.1 НК РФ субъекты РФ вправе снизить коэффициент с 0,7 до нуля или сократить срок владения. Проверьте региональное законодательство — в некоторых субъектах коэффициент ниже стандартных 70%.

Что важно знатьДетали

Когда правило 70% не работаетЕсли квартира получена по наследству, а КС ещё не определена — налоговая использует рыночную оценку (п. 3 ст. 214.10 НК РФ)
Нежилые объектыПравило 70% применяется и к нежилым помещениям, гаражам, долям в праве — не только к квартирам
Дата КС1 января года регистрации перехода права. Если КС на эту дату не определена — п. 2 ст. 214.10 не применяется (ФНС использует цену договора)
Как проверить КСБесплатно на сайте Росреестра или заказав выписку из ЕГРН (200–460 руб. онлайн)

## Прогрессивный НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году

С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ ([ФЗ-176 от 12.07.2024](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_480281/)). Доход от продажи квартиры суммируется со всеми остальными доходами за год и облагается по соответствующей ставке.

Суммарный налогооблагаемый доход за годСтавка НДФЛНалог с суммы превышения

До 2 400 000 руб.13%—
2 400 001 — 5 000 000 руб.15%15% с суммы сверх 2,4 млн
5 000 001 — 20 000 000 руб.18%18% с суммы сверх 5 млн
20 000 001 — 50 000 000 руб.20%20% с суммы сверх 20 млн
Свыше 50 000 000 руб.22%22% с суммы сверх 50 млн

Как считается на практике. Допустим, у вас зарплата 150 000 руб./мес. = 1 800 000 руб. за год. Продаёте квартиру, налогооблагаемый доход от сделки (после вычета) — 1 500 000 руб. Суммарно: 3 300 000 руб. С первых 2,4 млн — 13%, с 900 000 сверх порога — 15%. Работодатель удержит 13% с зарплаты, а разницу по повышенной ставке доплатите сами через декларацию.

Нерезиденты РФ. Если в году продажи вы провели в России менее 183 дней — ставка НДФЛ 30%, без права на вычеты. Исключение: отдельные международные договоры об устранении двойного налогообложения.

Кто продавецСтавкаПраво на вычет

Резидент РФ (183+ дней/год в стране)13–22% прогрессивноДа: 1 млн или расходы
Нерезидент РФ30%Нет
ИП на общей системе13–22%Да (если не использовал в бизнесе)
ИП на УСН / патентеЗависит от использования квартирыТолько если квартира — личное имущество

## Калькулятор налога с продажи квартиры

### Рассчитайте налог при продаже

Цена продажи (руб.)

Кадастровая стоимость (руб.)

Расходы на покупку (руб.)

Прочий доход за год (руб.)

Рассчитать

Налоговая база (по правилу 70%):—
Выгоднее применить вычет:—
Налогооблагаемый доход от сделки:—
НДФЛ к уплате (ориентировочно):—

* Расчёт ориентировочный. Точную сумму определяет налоговый инспектор с учётом всех обстоятельств. При сложных сделках (доли, ипотека, маткапитал) проконсультируйтесь с налоговым юристом.

## Два способа снизить налог: вычет или фактические расходы

Государство даёт два варианта уменьшить налогооблагаемую базу. Выбирается тот, что снижает налог сильнее — применить оба одновременно нельзя (пп. 1–2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

СпособСколько снижает базуКогда выгоденДокументы

Имущественный вычет (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ)1 000 000 руб. (фиксированно)Когда квартиру получили в дар, по наследству или расходы на покупку меньше 1 млнНе нужны — вычет по умолчанию
Вычет расходов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ)Фактические расходы: цена покупки + ипотечные проценты + ремонт (с ограничениями)Когда купили дороже 1 млн и можем подтвердить расходыДоговор покупки, чеки, банковские выписки

Как выбрать: если купили квартиру за 3 млн, а продаёте за 3,5 млн — выгоднее вычет расходов (налогооблагаемый доход 500 000 против 2 500 000 при вычете 1 млн). Если квартира досталась по наследству и расходов нет — используйте фиксированный вычет 1 млн.

### Что входит в «фактические расходы»

РасходыУчитываются?Примечание

Цена покупки квартирыДаСогласно договору купли-продажи / ДДУ
Проценты по ипотекеДаТолько фактически уплаченные, не весь долг
Риелторская комиссия при покупкеДаПри наличии договора и документов оплаты
Отделочные работы по ДДУДаЕсли в ДДУ прямо указано «без отделки»
Ремонт во вторичном жильеНетФНС отказывает, если жильё уже было в эксплуатации
Маткапитал, потраченный на покупкуЧастичноВключается в расходы, но учтите нюансы при продаже с детскими долями
Страховка ипотекиНетМинфин и ФНС против — Письмо Минфина от 17.04.2018 № 03-04-05/25688

### Продажа с убытком

Если продаёте дешевле, чем купили, и можете это подтвердить документально — налогооблагаемый доход равен нулю. Налог не платится. Но декларацию 3-НДФЛ всё равно нужно подать, если не прошёл минимальный срок владения — иначе ФНС начислит штраф за непредставление.

Другие статьи кластера «Налог с продажи квартиры»:

— [3-НДФЛ при продаже квартиры 2026: как заполнить и подать](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/3-ndfl-deklaratsiya.html)

— [Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026: кто получает и сколько](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nalogovyj-vychet/kto-mozhet-poluchit.html)

— [Как узнать кадастровую стоимость квартиры бесплатно онлайн](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/kadastrovaja-stoimost-kv/uznat-k-st/po-adresu.html)

— [Налоговый вычет при покупке в ипотеку в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nalogovyj-vychet/kto-mozhet-poluchit.html)

## Когда налога нет: сроки владения в 2026 году

Главный способ не платить НДФЛ с продажи — дождаться окончания минимального срока владения. После него продавец полностью освобождается от налога, декларацию подавать не нужно (ст. 217.1 НК РФ).

Как получена квартираМинимальный срокОснование

Наследство3 годапп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ
Дарение от близкого родственника (дети, родители, братья/сёстры, дедушки/бабушки, внуки, супруг)3 годапп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ
Приватизация3 годапп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ
Договор пожизненного содержания с иждивением (рента)3 годапп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ
Единственное жильё продавца (другого в собственности нет на дату сделки)3 годап. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (с 2020 г.)
Все остальные случаи (купля-продажа, ДДУ, мена и пр.)5 летп. 4 ст. 217.1 НК РФ

Откуда считается срок: с даты регистрации права собственности в ЕГРН. Для наследства — с даты открытия наследства (дата смерти). Для ДДУ — с даты подписания акта приёма-передачи (позиция Минфина, Письмо от 11.10.2022 № 03-04-05/98046).

СитуацияНалог при продаже

Продаёте через 2,5 года после покупки (5-летний срок)Платите НДФЛ с дохода
Продаёте через 3 года — единственное жильёНе платите, декларация не нужна
Продаёте через 4,5 года — квартира куплена, не единственнаяЕщё 6 месяцев — и налога не будет; если нужно продать сейчас — платите НДФЛ
Продаёте через 5+ лет (любой способ получения)Не платите, декларация не нужна
Получили по наследству, прошло 3 годаНе платите, декларация не нужна

Льгота единственного жилья: на дату регистрации сделки купли-продажи у вас не должно быть другого жилья в собственности. При этом допускается, что новое жильё куплено не более чем за 90 дней до продажи «старого» — оно не считается (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

## Как оспорить кадастровую стоимость перед продажей

Если КС явно завышена по сравнению с рыночной ценой — её можно оспорить. Снижение КС до продажи прямо уменьшит порог правила 70% и, соответственно, налоговую базу. Есть два пути.

СпособКуда обращатьсяСрокСтоимостьКогда эффективен

Комиссия РосреестраКомиссия при региональном управлении Росреестра (подать заявление + отчёт независимого оценщика)30 днейОценщик: 5 000–20 000 руб.КС завышена на 10–30%
Суд (ст. 248 КАС РФ)Административный иск в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ2–4 месяцаОценщик + юрист: 30 000–80 000 руб. + госпошлина 300 руб.КС завышена существенно (>30%), комиссия отказала

Ключевое условие для обоих путей — заказать отчёт независимого оценщика (члена СРО), который покажет рыночную стоимость квартиры. Именно от неё будет отталкиваться комиссия или суд.

1
Закажите выписку ЕГРН — там указана текущая КС. Сравните с реальными ценами продаж аналогичных квартир в вашем районе.

2
Получите отчёт независимого оценщика. Выбирайте организацию из реестра СРО (www.sromotsenka.ru). Без этого отчёта ни комиссия, ни суд заявление не рассмотрят.

3
Подайте заявление. В комиссию Росреестра — лично или через МФЦ. Приложите: заявление, выписку ЕГРН, копию правоустанавливающего документа, отчёт оценщика.

4
Дождитесь решения. Комиссия принимает решение в течение 30 дней. При положительном исходе Росреестр вносит новую КС — она начнёт применяться с 1 января следующего года или с даты внесения, если это выгоднее налогоплательщику (ФЗ-135 ст. 24.20).

5
При отказе комиссии — в суд. Срок подачи административного иска — 5 лет с даты внесения КС в ЕГРН (ст. 248 КАС РФ).

Тайминг важен. Новая КС вступает в силу с 1 января следующего года. Если продаёте в текущем году — оспаривание успеете применить только если успели до начала года. При срочной продаже выгоднее скорректировать цену сделки так, чтобы она была выше 70% текущей КС.

## Риски заниженной цены в договоре для покупателя и продавца

Некоторые продавцы по-прежнему пытаются указать в договоре меньшую сумму, рассчитывая снизить налог. После введения правила 70% это потеряло смысл — но рисков для обеих сторон добавляет.

ПоследствиеДля когоДетали

Налог всё равно считается от 70% КСПродавецЭкономии на НДФЛ нет, если цена ниже порога 70%
При расторжении сделки — только цена договораПокупательСуд взыщет с продавца только ту сумму, что в договоре. Неофициальные доплаты не возвращаются
Потеря вычета при будущей продажеПокупательВ расходы на покупку можно включить только то, что указано в договоре. При продаже через 3 года «серая» доплата потеряна
Проблемы с налоговым вычетом при покупкеПокупательВычет считается от суммы договора — при заниженной цене теряете часть возврата НДФЛ
Банк откажет в ипотекеПокупательБанки не дают ипотеку на сумму выше цены в договоре. При занижении нужно либо искать другие источники, либо отказываться от сделки
Риск уголовной ответственностиОбаФНС может квалифицировать намеренное занижение как уклонение от уплаты налогов (ст. 198 УК РФ) при крупном размере

Вывод: занижать цену в договоре — невыгодно и рискованно. Правильный способ снизить налог — использовать законные вычеты, дождаться срока владения или оспорить кадастровую стоимость до продажи.

[Льготная ипотека 2026: условия и ставки →](https://pxl.leads.su/click/1cf11959331e1a85ff20754775c3fec5?erid=2W5zFGupUnC)
Реклама. erid: 2W5zFGupUnC

## Частые вопросы

**Чт будет, если продать квартиру за 1 рубль или подарить?**
Если сделка совершается между не взаимозависимыми лицами, налоговая формально может оспорить цену только через суд — и успех не гарантирован. Но при цене в 1 руб. правило 70% срабатывает автоматически: налоговая база = 70% КС, и налог придётся платить. При дарении (безвозмездной передаче) НДФЛ платит одаряемый, если получатель — не близкий родственник (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). У дарителя дохода нет, налога нет.

**Можно ли продать квартиру родственнику дёшево и без налога?**
Закон не запрещает продавать родственникам по любой цене. Но при цене ниже 70% КС налог всё равно считается от 70% КС — и тут не имеет значения, родственник покупатель или нет. Если срок владения не истёк — платить НДФЛ придётся в обычном порядке. Альтернатива — оформить дарение: между близкими родственниками НДФЛ не возникает ни у одной из сторон.

**Продаю квартиру дешевле, чем купил — нужно ли платить налог?**
Если продаёте дешевле и можете подтвердить расходы на покупку документами — налогооблагаемый доход равен нулю. Налог платить не нужно. Но декларацию 3-НДФЛ придётся подать, если срок владения менее минимального (3 или 5 лет). В декларации укажите вычет расходов — налог к уплате будет 0. При этом следите за правилом 70%: если цена продажи ниже 70% КС, налоговая база не может быть меньше 70% × КС, что может создать ненулевой налог даже при убыточной сделке.

**Как кадастровая стоимость влияет на налог на имущество (не при продаже)?**
Ежегодный налог на имущество физических лиц рассчитывается от кадастровой стоимости, умноженной на ставку (0,1–0,3% для жилья по ст. 406 НК РФ) и вычет в 20 кв. м для квартиры. При продаже это отдельный налог — он не влияет на НДФЛ с дохода от сделки. Это разные налоги с разными базами.

**Как часто пересматривается кадастровая стоимость?**
По ФЗ-237 плановая государственная кадастровая оценка проводится раз в 4 года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в 2 года. Между плановыми переоценками КС может меняться только при изменении характеристик объекта (например, после перепланировки). Следите за актуальной КС через выписку ЕГРН перед крупными сделками.

**Можно ли применить вычет 1 млн к нескольким объектам?**
Вычет 1 млн руб. — это лимит в год, а не на один объект. Если в одном году вы продали две квартиры, суммарный вычет всё равно 1 млн. При этом каждый объект рассматривается отдельно — нельзя объединить доходы от двух продаж в одну налоговую базу и применить один вычет к обеим сразу. На практике это значит: лучше разносить продажи по годам, если есть возможность.

**Нужно ли платить налог, если получил квартиру как компенсацию за снос по реновации?**
По ст. 32.1 ЖК РФ при передаче квартиры в рамках реновации в Москве срок владения новым жильём отсчитывается от даты приобретения старой квартиры. Если старую квартиру вы получили более 5 лет назад (или 3 лет при наследстве/дарении и пр.) — новую можно продать без налога сразу. Если нет — налог платится, но в расходы можно включить кадастровую стоимость переданного жилья (Письмо Минфина от 25.10.2019 № 03-04-05/82020).

**Продаю долю в квартире — как считать правило 70%?**
КС для доли рассчитывается пропорционально: если у вас ½ доли в квартире с КС 6 000 000 руб., то КС вашей доли = 3 000 000 руб. Правило 70% применяется к этой сумме: налоговая база не может быть ниже 2 100 000 руб. Вычет 1 млн при продаже доли применяется пропорционально, то есть при ½ доле — 500 000 руб. Исключение: если каждый из дольщиков продаёт свою долю отдельным договором, каждый вправе применить полный вычет 1 млн (Письмо ФНС от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578@).