# Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости — в чем подвох? **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/kadastrovaja-stoimost-kv/prodazha-vyshe-ili-nizhe-k-st.html --- Кадастровая стоимость квартиры определяется для расчета суммы налогов на недвижимость. У владельцев квадратных метров часто возникает вопрос, как она влияет на рыночную стоимость и процесс продажи в целом? Нужно ли демонстрировать потенциальному покупателю кадастровый номер? Может ли снизить кадастровая стоимость востребованность жилья на рынке? Что в таком случае можно предпринять? Из нашего материала вы узнаете о тонкостях определения кадастровой стоимости (далее КС) в 2021 году и связях между ней и продажей квартиры. Мы расскажем, можете ли вы продать свою недвижимость ниже этой цены или, наоборот, выше, то есть дороже, и кому. ## Как влияет цена, указанная в Росреестре, на операции с недвижимостью? ### Чрезмерно низкая Заниженная кадастровая стоимость влияет на сделку как косвенно, так и напрямую. **Хозяин квартиры, продающий жилье, получает во время сделки доход, который облагается налогом.** С 1 января 2016 года в России в профильный кодекс были внесены поправки, привязывающие данный налог именно к кадастровой стоимости. До этого налог выплачивался исходя из суммы, указанной в договоре купли-продажи. Это давало возможность сторонам экономить на налогах государству, указывая в договоре сумму ниже фактической. Хотя, стоит отметить, что такие сделки были рискованны – покупатель имел обязанности перед продавцом только по указанной сумме, остальные договоренности были неофициальными. **Квартира с заниженной кадастровой стоимостью будет более выгодной, чем аналогичное жилье с КС**, соответствующей рыночным показателям. В первом случае человек, приобретающий недвижимость дешевле, сможет совершенно законно сэкономить на налоговых выплатах. ### Завышенная Завышенная кадастровая стоимость невыгодна во время осуществления сделок на рынке. КС рассчитывается по нескольким показателям, а покупатель учитывает все возможные, так что более высокая кадастровая цена не является редкостью. Она приводит к тому, что налоги правительству увеличиваются. **Справка:** Если кадастровая стоимость оказалась больше рыночной, хозяин вправе оспорить ее, обратившись в Росреестр или суд. Современное законодательство Российской Федерации предполагает зависимость кадастровой цены от рыночной стоимости, если последняя доказана официальной оценкой и является актуальной. **Владелец квадратных метров может инициировать экспертизу** и потом на основе документа скорректировать кадастровую оценку. ## Всегда ли этот показатель учитывается при сделке? Законодательство РФ делит сделки на две категории в зависимости от того, насколько от КС отличается суммы договора. - Если сумма в договоре больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход вычисляется исходя из стоимости в контракте. В этом случае кадастровая оценка совсем не учитывается. - В случае если кадастровая цена была существенно завышена и вы продали жилье за сумму, составляющую менее 70%, то налоги будут оплачиваться с суммы, составляющей 70% КС. Как видите, **в случае переоценки недвижимости более чем на 30% государство идет на некоторые уступки**. Однако, покупка квартиры все еще может быть не очень выгодной, если вышеуказанная переоценка составила, например, 50%. Если недвижимость находится во владении продавца, собирающего продать квадратные метры, более 5 лет, то хозяин освобождается от необходимости платить государству налог. ## Можно ли реализовать жилье по цене ниже КС? Российское законодательство никак не контролирует ценообразование в секторе недвижимости, поскольку основным индикатором, дающим возможность функционировать рынку, остается он сам – с учетом всех обстоятельств, начиная от экономического состояния страны и заканчивая востребованностью самой квартиры. Поэтому **правительство не ограничивает хозяев, давая им возможность продавать жилье по цене, которая кажется им уместной.** **Важно:** Если такая цена окажется ниже кадастровой, никаких юридических последствий сделка не повлечет. Предположим, квартира продается по цене равной 90% от КС. В этом случае вычисляться налогооблагаемый доход будет по стоимости недвижимости в контракте. ## Как это сделать? Продажа квартиры по кадастровой стоимости в России практически невозможна, ведь не отвечает интересам рынка. Несмотря на то, что правительство Российской Федерации внедряло КС вместо [инвентаризационной стоимости квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/kak-uznat-inventarizatsionnuyu-stoimost.html) ради приближения показателя госоценки к рыночным реалиям, Государственный кадастр недвижимости все еще далек от рыночных отношений. Экономический кризис негативно сказался на покупательной способности, да и сами квадратные метры могут как дорожать, так и дешеветь по независимым причинам. Стоит также напомнить, что **алгоритм расчета КС отличается от того, что может предложить рынок. ** Прежде всего кадастровая стоимость учитывает качество самого жилья, состояние дома, в котором находится квартира, материалы, наличие или отсутствие износа и так далее. Местные власти стараются учитывать и престижность района, однако алгоритмы остаются слишком общими. Пример переоценки квартир легко прослеживается по элитному жилью в новостройках на окраинах Москвы. Добираться до центра долго, метро рядом нет, приходится сталкиваться с пробками – эта особенность существенно снизит востребованность недвижимости для большей части покупателей. При этом, кадастровая оценка учтет высокую комфортабельность самого жилья, поэтому разница между рыночной и кадастровой стоимостью будет существенной. **Закон в России не запрещает продавать квартиру ниже КС.** Важно помнить, что налоговый вычет так или иначе будет связан с кадастровой стоимостью. Если вы уверены, что КС была завышена в два, а то и в три раза, рекомендуется до начала сделки оспорить ее. Налоговый кодекс РФ предусматривает снижение КС при расчете налога только на 30% максимум. ## Последствия и риски для сторон ### Для продавца После 1 января 2016 года продавцы потеряли практически все шансы занизить налоговые выплаты при помощи заключения сделки с неофициальными доплатами. Теперь налоговая рассчитывает сумму выплат государству исходя из кадастровой стоимости. В правительстве полагают, что квартира не может стоить менее 70% от суммы, в которую ее оценили в Росреестре. **Важно:** Юристы не советует владельцам квадратных метров экспериментировать со стоимостью, лучше оспорить КС, если она слишком высока и руководствоваться рыночными реалиями. ### Для покупателя **Продажа квартиры по заниженной стоимости фиксируется в контракте**, как и любой другой пункт юридических взаимоотношений между продавцом и покупателем. Если в будущем, после заключения договора, вы захотите разорвать сделку и признать ее недействительной, то сможете получить только сумму указанную в договоре. Предположим, покупатель заплатил еще какую-то часть суммы неофициально, чтобы избежать повышения налогового бремени. Неофициальная доплата, которая нигде не была зафиксирована и не фигурирует в документах, может быть возвращена только по доброй воле старого владельца недвижимости. ## Размер налога В Российской Федерации налог при продаже квартиры равен 13%, при этом государство дает возможность не платить налоги при продаже жилья с суммы равной одному миллиону рублей. За таким налоговым вычетом собственник должен обращаться самостоятельно в налоговые органы. **Правительство делать вычет без обращения не будет.** Каждый владелец квартиры сможет самостоятельно просчитать размер налога. Возьмем для примера следующую ситуацию. Квартира продается дороже кадастровой стоимости, поэтому учитывается ее рыночная цена. Она составляет 3 млн 400 тысяч рублей. Убираем 1 млн налогового вычета и получаем 2 млн 400 тысяч рублей. Умножаем данную сумму на 0,13% получаем 312 тысяч рублей налога. ### Нюансы Налог с продажи недвижимости, в нашем случае квартиры, подлежит выплате государству во многих случаях. Но не во всех, есть два исключения из общеизвестного правила. - Во-первых, налог на доход, полученный таким путем, не будет выплачивать продавец, у которого недвижимость находилась в собственности 3 или 5 лет. Если право собственности будущего продавца квадратных метров было оформлено до 1 января 2016 года, то уже спустя три года владения жильем он освобождается от выплаты налога. Тем, кто получил квартиру после 1 января 2016 года и теперь хочет продать ее без выплат государству – придется ждать 5 лет.Пример: гражданин купил квартиру в Санкт-Петербурге в сентябре 2015 года, срок его налоговых каникул наступил через три года – в сентябре 2018 года. А россиянин из Уфы, получивший жилье в марте 2016 года, продать квартиру без выплат сможет весной 2021 года.Правило трех лет теперь применяется в Российской Федерации только для квартир, которые были получены по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (так называемой ренты). - Во-вторых, в [ст. 220 НК](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/) предусмотрено право каждого гражданина получить налоговый вычет, то есть уменьшить сумму, с которой придется платить налог. В наши дни сумма соответствует 1 млн рублей в год. Если кадастровая или рыночная цена недвижимости оказалась ниже 1 млн рублей, то платить налог не нужно вне зависимости от сроков владения квартиры.Для тех, кто в прошлом купил жилье, а не получил его по наследству или в дар, есть и другой способ уменьшить выплаты – доказав, что гражданин потратил деньги на приобретение жилья. В таком случае от суммы доходов при продаже можно будет отнять сумму, за которую россиянин ранее купил квартиру, а также, например, провел в ней ремонт. ### Реальна ли продажа квартиры по КС государству и как это осуществить? Продать квартиру государству возможно, если Россия в лице местных или федеральных властей нуждается в пополнении своего жилищного фонда. Подчеркиваем, что правительство в процессе покупки-продажи недвижимости является таким же участником правоотношений, поэтому сделка может быть утверждена только в добровольном порядке. **Перед гражданами у муниципалитетов нет никаких обязательств по покупке квадратных метров.** **Внимание:** Чтобы узнать о возможности совершения такой сделки советуем обратиться в жилищный отдел при администрации района или города с предложением. В России для совершения подобных сделок есть термин – деприватизация, а сам процесс ограничен многими требованиями. Например, продать квартиру РФ могут только граждане, которые являются незащищенными слоями населения, они должны доказать, что жилье стало для них бременем. ### Может ли цена быть выше? Рассмотрим, можно ли продать квартиру дороже кадастровой стоимости. Если сделка происходит между двумя физическими лицами, то сумма сделки может как соответствовать кадастровой стоимости, так и превышать ее. Государство, в свою очередь, пользуется именно КС при расчете стоимости недвижимости, которую покупает у граждан. **С введением нового законодательства в России учитывается кадастровая стоимость квартиры.** Сэкономить, указав в документе другую сумму, не получится. Однако государство лояльно относится к гражданам и предлагает два законных пути снижения размера налога – воспользоваться налоговым вычетом или снизить выплаты на сумму расходов, связанных с приобретением и обслуживанием жилья. Пользуйтесь этими возможностями и платите меньше во время сделки продажи квартиры.