Как проходит оформление сделки при купле-продаже квартиры? Рекомендуемый алгоритм действий и важные этапы процедуры

Продажа или покупка квартиры, безусловно, это очень серьезная сделка, к ней следует подготовиться. Нужно обладать многими знаниями и тонко разбираться в ее основах, чтобы был гарантирован удачный результат. Ведь здесь важна практически любая мелочь, любой нюанс.

Недостаточно просто подобрать отличный вариант, нужно также грамотно провести переговоры и, самое главное знать, как правильно оформляются документы. В статье мы расскажем о том, как правильно провести сделку и какие документы для этого понадобятся.

Показать содержание

• Способы совершения сделки
Как проводится самостоятельно?     Преимущества, если сделка проходит через риэлтора     Кто оплачивает?     Стоимость услуг     
• Порядок оформления: алгоритм действий
Подготовка необходимых документов     ЕЖД и выписка из домовой книги      Справка по коммунальным долгам      Копия финансового лицевого счета      Нотариальное согласие супруга      Согласие органов опеки      Выписка из ЕГРН      Составление договора     Возможно ли без нотариуса?     Какую стоимость можно указать?     Порядок оплаты     Регистрация в Росреестре     Список необходимых документов      Сколько времени занимает процедура?      Передача денег продавцу     Как правильно оформить передачу недвижимости?    
• Сколько длится процесс?
• Госпошлина
• Суть взаимозачета

Способы совершения сделки

Купить или продать квартиру можно с помощью риэлтора, а можно и самостоятельно, у каждого способа есть свои плюсы и минусы.

Как проводится самостоятельно?

В этом случае большим плюсом является возможность самому все держать под личным контролем, а также сэкономить деньги. Недостаток же заключается в огромной трудоемкости и длительности этого процесса. При данном способе купли-продажи будет составляться простой договор (письменно) и все положенные документы для регистрации в Росреестр нужно собирать также самому.

Преимущества, если сделка проходит через риэлтора

Главное преимущество этого способа заключается в юридической защищенности и огромной экономии своего времени. Риэлтор сам решит все основные вопросы:

1. подберет оптимальный вариант квартиры для совершения купли-продажи;
2. будет проводить переговоры с владельцем жилья и другими заинтересованными лицами;
3. грамотно составит договор;
4. подготовит нужную инструкцию по заполнению документов;
5. будет сопровождать на всех этапах сделки.

Минус здесь только один – это высокая стоимость данных услуг.

Все об услугах риэлтора при покупке квартиры читайте в этом материале.

Кто оплачивает?

Обычно услуги риэлтора оплачивает тот, кто к нему обратился (продавец или покупатель).

Стоимость услуг

Стоимость же этих услуг лучше прописать в договоре, она варьируется от 2 до 6 % от общей стоимости квартиры, но не может быть меньше 30 тысяч рублей.

Порядок оформления: алгоритм действий

Очень важно отнестись к данному вопросу самым внимательным образом, чтобы не затягивать процесс оформления сделки купли-продажи.

Подготовка необходимых документов

Необходимые документы:

• правовые документы на данную квартиру (дарственная, договор мены, свидетельство о регистрации права либо другой документ, подтверждающий право собственности);
• техническая документация;
• единый жилищный документ (ЕЖД) и выписка из домовой книги;
• выписка из ЕГРН (подтвердить, что нет ограничений для продажи квартиры);
• обязательно заранее подготовить согласие второго супруга на продажу квартиры (заверенное нотариусом);
• получить согласие органов ООиП, если есть несовершеннолетние дети;
• справка из налоговой инспекции о том, что нет задолженности по выплате налогов и квартира не находится в залоге (о том, что делать, если покупаемая или продаваемая квартира находится в залоге у банка, написано в этой статье);
• паспорта участников данной сделки.

ЕЖД и выписка из домовой книги

Единый жилищный документ успешно заменяет собой целый комплект справок, которые нужно было раньше заказывать в разных инстанциях. Получить его можно через МФЦ или через портал Госуслуги. Выдается он бесплатно. Для его получения необходимо подать заявление и предоставить общегражданский паспорт (военный билет, удостоверение личности).

Выписка из домовой книги дает четкое представление покупателю о том, кто из продаваемой квартиры имеет право пользоваться квартирой на момент сделки. Эти люди обязаны по условиям договора купли-продажи выписаться до сделки из данной квартиры или сразу после нее.

• Скачать бланк заявления на получение ЕЖД
• Скачать образец заявления на получение ЕЖД
• Скачать образец выписки из домовой книги

Справка по коммунальным долгам

Так как срок действительности этих документов в пределах одного месяца, то стоит их заказывать поближе к предполагаемой дате заключения сделки. Справка о том, что нет задолженостей по коммунальным платежам выдается в ЖЭКе.

Скачать образец справки по коммунальным долгам

Копия финансового лицевого счета

Что касается копии финансового лицевого счета (получить ее помимо ЖЭКа можно на портале Госуслуги), то в ней содержатся подробные конструктивные и технические характеристики квартиры, степень износа, данные о благоустройстве и сведения о всех лицах, которые проживают в данной квартире.

Скачать образец выписки из финансового лицевого счета

Нотариальное согласие супруга

Этот документ обязательно потребуется, так что лучше позаботиться сразу о его наличии. Необходимо это согласие оформить в письменном виде у нотариуса (с соответствующим заверением).

• Скачать бланк согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью
• Скачать образец согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью

Согласие органов опеки

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то потребуется дополнительно обратиться в органы опеки – написать заявление, приложить к нему список документов (документы родителей и ребенка, документы на квартиру – свою и приобретаемую). Согласие оформляется в срок от двух недель до одного месяца. О нюансах продажи квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние лица, говорится здесь, а о том, как купить или продать квартиру с прописанным там человеком любого возраста, читайте тут.

• Скачать бланк заявления в органы опеки
• Скачать образец заявления в органы опеки
• Скачать образец разрешения опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним

Выписка из ЕГРН

В едином государственном реестре недвижимости собранны полные данные обо всех объектах недвижимости, это такой своеобразный архив. Выписку можно получить не только в бумажном виде, но и в электронном.

Заказать выписку возможно:

• в Росреестре;
• через МФЦ;
• через портал Госуслуги.

Ориентировочная стоимость этого документа в бумажном виде – 300 рублей, в электоронном виде – 200 рублей. Для заказа потребуется документ, удостоверяющий личность и документы, подтверждающие право на данную квартиру и квитанция об оплате госпошлины.

Скачать образец выписки из ЕГРН

Составление договора

Договор составляется обязательно в письменном виде, он может быть составлен самостоятельно в простой форме (ст. 434 ГК РФ), а может быть заключен при участии нотариуса. Без существенных условий договора, то есть, без самого предмета договора и его стоимости невозможно ничего заключить. Поэтому следует расписать:

1. подробно характеристику квартиры (расположение, площадь, этажность, отсутствие перепланировки или же ее документальное подтверждение, отсутствие обременений и т.д.);
2. также в договоре должны быть прописаны личные сведения о сторонах сделки, ее стоимость;
3. если продавец квартиры состоит в браке, то (помимо его заверенного письменного согласия) нужно обязательно отразить этот пункт в договоре;
4. указываются сроки и условия передачи денег и передачи квартиры от продавца к покупателю.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Также он разъяснит при необходимости непонятные нюансы, поможет снизить возможные риски сделки, проследит за выполнением обеих сторон обязанностей договора и соблюдением прав.

Об особенностях купли-продажи квартиры через нотариуса читайте в этой статье.

Возможно ли без нотариуса?

Возможно, кроме некоторых случаев, когда нотариус обязательно должен заверять договор:

• в случае продажи квартиры под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ);
• при продаже своей доли постороннему лицу (ст. 42, ФЗ-218);
• если данная квартира принадлежит несовершеннолетнему (ст. 54 ФЗ-218). О том, как совершить куплю-продажу квартиры с несовершеннолетними собственниками, говорится здесь.

О том, можно ли оформить договор купли-продажи квартиры без нотариуса и как это сделать, говорится в этой статье.

Какую стоимость можно указать?

Стоимость квартиры нужно указывать обязательно реальную, конкретно ту, за которую квартира продается. О том, как рассчитать цену квартиры для продажи, можно узнать тут.

Порядок оплаты

Есть несколько вариантов, каждый решает сам, что для него удобнее.

1. Обе стороны оплачивают поровну (самый распространенный).
2. Оплату производит один участник (как правило, наиболее грамотный), при этом он получает более выгодные условия при составлении договора (уступки).
3. Оплачивают оба участника сделки, но в разных долях, одна сторона оплачивает больше, а другая ей уступает в чем-либо, например, квартиру раньше освободит.

О том, кто оплачивает оформление договора купли-продажи, подробно рассказывается тут.

Регистрация в Росреестре

Список необходимых документов

В Росреестр для регистрации права собственности (ст. 551 ГК РФ) нужно обращаться по месту нахождения квартиры. Также это можно сделать через МФЦ. Список документов достаточно обширный, тем не менее, стоит внимательно все проверить, чтобы не обращаться повторно. Потребуются:

1. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
2. Договор (в трех экземплярах) купли-продажи.
3. Выписка из домовой книги, справка о том, что нет задолжностей по коммунальным платежам.
4. Технический паспорт.
5. Документы, удостоверяющие личность (на всех участников данной сделки, которые упомянуты в договоре).
6. Согласие супруга.
7. Разрешение от органов опеки.
8. Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины (2 тысячи рублей).
9. Заявление (подписывают все участники сделки), бланк выдадут на месте.

• Скачать бланк заявления в Росреестр о регистрации права собственности
• Скачать образец заявления в Росреестр о регистрации права собственности

Сколько времени занимает процедура?

По закону срок проведения регистрации не может превышать 10 рабочих дней (ст.16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если же требуется ускорить сроки, то можно обратиться к нотариусу, процедура регистрации будет исполнена в течение 1-3 суток, если нотариус отправит в электронном виде копии заверенных необходимых документов. Но за срочность, естественно, нужно будет платить дороже.

Передача денег продавцу

Способ передачи денег продавцу и дата обязательно должны быть прописаны в договоре. То, как будет проходить этот этап сделки, обговаривается заранее и выбирается наиболее удобный для всех вариант. Наиболее безопасные способы – это аккредитив и передача через банковскую ячейку.

1. Через банковскую ячейку – очень надежный способ, суть его в том, что покупатель арендует в банке ячейку, закладывает туда деньги для оплаты квартиры продавцу, затем продавец (согласно специального соглашения) в определенную дату с конкретными документами получает доступ к ячейке и забирает деньги.
2. Аккредитив – как и предыдущий способ, этот вариант оплаты тоже происходит при помощи банка, по поручению покупателя (клиента банка) с его счета производят платеж в пользу продавца при предъявлении определенных документов; платеж здесь происходит в безналичном виде.

Скачать образец соглашения по депозитарной ячейке

Как правильно оформить передачу недвижимости?

Согласно ст. 556 ГК РФ необходимо обязательно заключать передаточный акт, в котором должно зафиксироваться состояние данной квартиры в момент вселения туда нового владельца, также должен быть прописан срок (лучше дата), с которой коммунальные платежи становятся обязанностью нового владельца.

Акт нужно подписывать в тот момент, когда передаются ключи от квартиры. Составляется он в двух экземплярах. Один из них продавец оставляет себе, второй — передает покупателю вместе с договором на продажу квартиры.

• Скачать бланк акта приема-передачи квартиры
• Скачать образец акта приема-передачи квартиры

О том, как грамотно провести процедуру передачи квартиры по договору купли-продажи, читайте тут.

Рекомендуем также посмотреть видео о том, как правильно составить и заключить передаточный акт:

Оформляем передаточный акт к договору купли-продажи квартиры

Сколько длится процесс?

Обычно на весь процесс оформления данной сделки требуется времени от двух недель до трех месяцев. Многое зависит от наличия документов и от возможных обременений на данное жилье (о том, как составить договор купли-продажи квартиры с обременением, рассказывается в нашем материале).

Госпошлина

Оплата производится со стороны покупателя, размер данной госпошлины составляет 2 тысячи рублей. Как и где оплачивается госпошлина при покупке или продаже квартиры можно узнать здесь.

Суть взаимозачета

Конечно, подобный зачет квартиры при продаже и покупке существенно поможет сэкономить деньги собственникам. Суть этого взаимозачета состоит в том, что если осуществить и продажу (одного) и покупку (другого) жилья за один год (календарный), то есть, в один налоговый период, то обе эти сделки возможно совместить. Только нужно грамотно оформить все документы. Подробнее о взаимозачете при покупке и продаже квартиры читайте тут.

В итоге можно сделать вывод, что, конечно, надежнее всего будет обратиться к риэлтору для проведения всей этой сделки. Но если хочется все-таки сделать все самому, стоит обязательно максимально обезопасить себя. Нужно убедиться в достоверности сведений о продавце и о квартире (по выписке из Росреестра), в том, что квартира не в залоге и не под арестом.

Также стоит насторожиться при слишком низкой стоимости предлагаемой квартиры, ведь ничего не бывает просто так.