# Как происходит расчет через банковскую ячейку при покупке квартиры, его подводные камни

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/cherez-bankovskuyu-yachejku.html

---

При покупке квартиры для расчетов чаще всего используют ячейку в банке или [аккредитив](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/akkreditiv.html). Это безопасные финансовые инструменты, при использовании которых риски потери или кражи денег минимальны.

В статье рассмотрим, по какой схеме происходит расчет через банковскую ячейку, у кого хранится ключ от нее, сколько стоит аренда в сбербанке при покупке и другие важные вопросы использования этого хранилища.

## Что это такое?

**Банковская ячейка представляет собой сейф в охраняемом хранилище банка.** Это закрытый металлический ящик (ячейка), один ключ от которого передается клиенту, а другой остается сотруднику банка. Для аренды ячейки необходимо заключить договор с банком и оплатить арендную плату.

Для сделок [купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha) сейф арендуется минимум за день до подписания купчей. Покупатель (именно он и является арендатором ячейки) прячет нужную сумму в сейф, получает ключ и после подписания договора передает его продавцу. Однако для того чтобы в банке смогли пропустить бывшего владельца к ячейке, необходимо будет предъявить ряд документов, подтверждающих не только факт подписания [договора купли-продажи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor), но и его [регистрации](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/registratsiya) в Росреестре.

Все эти условия оговариваются еще на этапе подписания договора аренды банковской ячейки. В Сбербанке РФ, а также многих других банках этот договор подписывается тремя сторонами:

- банком;

- покупателем;

- продавцом.

Ячейка расположена в особом помещении без окон, с видеонаблюдением и специальными стенами из металла. **Для размещения наличных вполне достаточно арендовать среднюю по размеру ячейку** с высотой от 20 см.

- [Скачать бланк договора аренды банковской ячейки](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/6arenda_privn-1.doc)

- [Скачать образец договора аренды банковской ячейки](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Dogovor-arendy-individualnogo-sejfa.doc)

## Порядок передачи денег при покупке

Если покупатель решил использовать банковскую ячейку для расчетов, то необходимо сообщить об этом продавцу и оговорить все детали. Если нет возражений по поводу такого варианта [передачи денег](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/peredacha-deneg-nalichnymi.html), остается только выбрать банк и пройти ряд необходимых шагов.

Банк желательно выбирать из разряда крупных, поскольку ценности в ячейках не страхуются в отличие от средств на депозитах.
В случае банкротства банка или временного ограничения его работы, может сложиться ситуация, когда покупатель и продавец надолго потеряют доступ к своим деньгам.

***Также вам будет полезно: [Порядок передачи денег при покупке квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/peredacha-deneg.html)***

Ниже приведем пошаговую инструкцию, как именно пользоваться ячейкой в банке, в том числе как заложить в нее деньги при покупке. Для [покупки квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka) и передачи денег через ячейку необходимо:

- **Обратиться в банк и заключить трехсторонний договор аренды банковской ячейки** на нужный вам срок (желательно не менее 10-14 дней, а лучше на месяц). Для этого покупателю и продавцу квартиры нужно прийти с паспортом. Если планируется организовать доступ к ячейке поверенных лиц, то необходимо будет выбрать не индивидуальное, а ответственное хранение и составить дополнительное соглашение.Одновременно с договором подписывается и акт приема-передачи ячейки клиенту. Банк не разрешает допускать к ячейке более четырех лиц.В договоре аренды ячейки, например Сбербанка РФ, содержится:

данные сторон (всех трех);

- срок аренды;

- размер арендной платы;

- права и обязанности;

- ответственность арендатора и арендодателя;

- условия доступа к ячейке;

- порядок разрешения судебных споров.

В дополнительном соглашении о допуске к сейфу расширенного круга лиц указывается:

- все паспортные данные лиц, которые будут иметь доступ к сейфу;

- условия доступа к ячейке со ссылками на договор аренды.

Кто оплачивает аренду? Обычно это покупатель, но при желании стороны могут и поделить эти расходы пополам.

В Сбербанке РФ стоимость услуги аренды ячейки при покупке будет стоить от 65 до 150 рублей в день в зависимости от размера сейфа. В других банках стоимость аренды обычно не превышает 1000 – 2500 рублей в месяц.
Иногда банк просит дополнительную оплату в случае оформления дополнительного соглашения, потери ключа, проверки денег специальными банковскими устройствами. Случается и обратный эффект: в «не сезон» банки часто предоставляют солидные скидки на аренду ячеек (в среднем от 10 до 30%). Все зависит от условий конкретного банка, размера арендуемого сейфа и выбора самого клиента.
- **Положить деньги в ячейку в специальный контейнер.** Желательно это делать в присутствии продавца. Предварительно средства можно пересчитать и проверить подлинность купюр при помощи специальных устройств. Пригласить специалиста банка, который проверит купюры можно за отдельную плату. После помещения денег в сейф, он закрывается на ключ, который хранится у покупателя. До совершения сделки купли-продажи никто из сторон не вправе получить доступ к деньгам.

- **После подписания договора купли-продажи покупатель передает ключ от банковской ячейки продавцу.** Далее следует процедура регистрации прав собственности в ЕГРН, которая длится от 5 до 12 дней. Возможно и ускоренное оформление за считанные дни за дополнительную плату. По итогам регистрации в реестре появляется электронная запись о том, что в квартире сменился собственник. Покупатель и продавец получают выписку из ЕГРН, которая подтверждает переход прав собственности.

- **Стороны отправляются в хранилище банка и вскрывают ячейку.** В Сбербанке РФ открытие производится совместно с сотрудником учреждения, который осуществляет разблокировку сейфа при помощи электронной системы контроля доступа или используя механический ключ. Продавец забирает свои деньги и пишет расписку о том, что не имеет претензий к покупателю. Условия доступа к банковской ячейке при [продаже квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha):

ключ от сейфа;

- предъявление подписанного договора купли-продажи;

- выписка из ЕГРН;

- доверенность от продавца (если оформлялась);

- паспорта продавца недвижимости.

Допуск продавца к сейфу в отсутствие покупателя производится при предъявлении оригинала договора купли-продажи с отметкой о госрегистрации перехода права собственности и выписки из ЕГРН. Допуск покупателя к сейфу в отсутствие продавца производится не ранее, чем на следующий рабочий день после окончания срока аренды (если сделка не состоялась).
- **Составляется [акт приема-передачи квартиры при покупке](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/akt-priema-peredachi-k-d.html).** На этом этапе все деньги уже переданы, а покупатель принимает квартиру и подписывает акт о том, что он не имеет никаких претензий к продавцу ([как происходит передача квартиры покупателю](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/peredacha-kv-i-klyuchej-po-dog.html)?). После подписания акта сделка считается завершенной.

- [Скачать образец договора купли-продажи с использованием банковской ячейки](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/obrazets_dogovora_kupli_prodazhi_cherez_bankovskuyu_yachejku.doc)

- [Скачать образец акта приема-передачи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/akt.doc)

Читайте также: [Аванс за квартиру при покупке: образец расписки](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/raspiska-o-poluchenii-deneg.html)

## Преимущества использования при сделке

По статистике банковская ячейка используется на рынке недвижимости чаще чем [аккредитив](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/akkreditiv.html) или перевод денег со счета на счет.

- Передача денег производится в безопасном месте – охраняемом банке.

- Банковское учреждение берет на себя функции посредника: проверяются документы продавца и не допускаются к деньгам посторонние лица.

- Допущенный к ячейке продавец может сразу переложить наличные на свой счет или депозит, чтобы не передвигаться с крупной суммой денег по городу.

**Достоинства ячейки: **

- круглосуточная охрана помещения хранилища;

- простой способ идентификации сторон договора аренды;

- доступная арендная плата;

- понятные для всех условия договора (в отличие от аккредитива или счета эскроу);

- отсутствие залога за ключ (не во всех банках);

- 100% конфиденциальность.

Вам может быть полезно: [***Эскроу счет — что это: простыми словами о покупке по новым правилам***](https://mylawyer.club/nedvizhimost/eskrow-chto-eto.html)

**Если сделка сорвется, то покупатель забирает деньги самостоятельно в течение недели** и без дополнительной оплаты указанного срока.

Это дополнительная гарантия для покупателя. В случае же обычных расчетов, в том числе и при переводе денег со счета на счет, при срыве сделки могут возникнуть недоразумения связанные с возвратом средств.

Немаловажный плюс: охраняемая банком тайна расчетов. В самом договоре аренды ячейки не указана сумма, которая будет храниться, а потом передаваться продавцу.

Для тех, кто не торопится декларировать свои покупки или опасается внимания правоохранительных органов, банковская ячейка это настоящая находка.

## Подводные камни применения для расчета при покупке

Недостаток у схемы расчетов с банковской ячейкой по сути один: при желании злоумышленники могут подделать купчую, выписку из реестра и украсть средства из сейфа.
Банковские клерки проверяют [документы для купли-продажи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/kakie-dokumenty-neobhodimy.html), в соответствии с договором аренды, но проводить тщательную экспертизу их подлинности с привлечением профессиональных экспертов никто не будет.

**Риски продавца: **

- предоставление покупателем поддельного ключа от ячейки;

- невозможность получить доступ к деньгам в случае затягивания регистрации в Росреестре или даже отказа в регистрации;

- неполная передача денег (например, запрятывание в ячейку части нужной суммы при соблюдении всех формальностей).

**Подводные камни для покупателя:**

- отсутствие упоминаний о сумме в договоре аренды ячейки;

- кража денег из ячейки сотрудниками банка;

- потеря ключа и необходимость оплачивать его стоимость;

- сложности с получением налогового вычета.

Еще один минус связан с теми покупателями и продавцами, которые указывают в купчей заниженную сумму для уменьшения налогов ([какую стоимость квартиры указывать в договоре](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/stoimost-v-dogovore.html)?). В этом случае, если продавец столкнется с недобросовестным контрагентом, то вскрыв ячейку он может обнаружить именно ту сумму, которая указана в договоре, а не ту о которой он изначально договаривался.

Оспорить такой [договор купли-продажи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor) уже после [регистрации](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/registratsiya) в Росреестре будет довольно проблематично, ведь в договоре уже фигурирует другая сумма, а формально покупатель выполнил свои обязательства. Инициировать же дело о мошенничестве тоже нельзя, поскольку сам продавец добровольно согласился участвовать в схеме уклонения от налогов. **Могут возникнуть трудности и у покупателя, если он решит оформить налоговый вычет** (возместить часть уплаченных за год налогов после [покупки квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka)).

Чаще всего налоговая в качестве доказательств приобретения квартиры принимает справки из банка о перечислении денег, а не договор аренды ячейки, где не указана сумма сделки. Если не удастся доказать факт передачи денег распиской и другими документами, то в оформлении вычета могут и отказать. При больших доходах сумма вычета может составить весьма крупную сумму.

## Заключение

Банковская ячейка – очень удобный инструмент для расчетов на рынке недвижимости. Кражи и случаи мошенничества случаются в банках довольно редко. Большинство сделок заканчивается вполне успешно, если соблюдаются все правила безопасности и к сейфу не допускаются посторонние лица.

Однако осторожность не помешает: **желательно закладывать и вынимать деньги в присутствии покупателя и продавца**, а также оформлять расписку по окончании всех расчетов.