# Зачем нужен акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи и как его правильно оформить?

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/akt-priema-peredachi-k-d.html

---

Акт приема-передачи, он же часто называемый передаточный акт – документ, с помощью которого оформляется окончательная передача квартиры от продавца к покупателю.

Акт входит в пакет документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру.

Составление документа необходимо для официального подтверждения факта передачи жилого помещения.

Но всегда ли нужен этот документ, в каком виде он должен быть и как он правильно должен быть оформлен? Разберём эти и другие вопросы в статье.

## Нужен ли и для чего?

Что касается того, обязателен ли этот документ, то прежде всего нужно сказать: законодательство, регулирующее вопросы покупки и продажи, обязательное составление передаточного акта предусматривает не во всех случаях.
[Ст. ст. 456-458 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/456,457,458/), устанавливающие общие нормы передачи при купле-продажи, говорят лишь о том, что **продавец обязан передать покупателю товар**.

Конкретно для недвижимости передаточный акт предусмотрен уже [ст. 556](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/3e859336194c50096387c5694f99883bed271e78/) того же кодекса, но эта статья указывает лишь на подписание сторонами документа, фиксирующего момент исполнения обязательства. В результате вместо акта может быть использован и другой документ.

Тем не менее в правоотношениях, возникающих при покупке квартиры, именно **акт приёма-передачи удобнее всего**. Этот документ служит инструментом, с помощью которого стороны:

- констатируют, что обязанность по передаче жилья продавцом исполнена;

- указывают на то, в каком состоянии была передана квартира (это важно на случай, если в дальнейшем возникнут споры о том, каково качество жилья и имелись ли у него явные дефекты и недостатки, и особенно актуально, если недвижимость приобретается на вторичном рынке).

Последнее особенно важно. Ч. 2 ст. 556 ГК РФ указывает, что даже если покупатель согласился принять недвижимость, имеющую недостатки, это не освобождает продавца от ответственности. И в этом случае при дальнейших разбирательствах именно акт с указанием дефектов будет в суде одним из доказательств.

Подписанием акта передача не ограничивается. **Закон требует, чтобы жильё было физически передано** – хотя бы путём вручения ключей от него. Если же акт подписан, но реально продавец препятствует пользованию квартирой – это повод для обращения в суд.

Смотрим видео о том, что такое акт приема-передачи квартиры и для чего он нужен:

Читайте также: [Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/chto-neobhodimo-sdelat-posle-sdelki.html): куда обратиться и что делать новому собственнику?

## Как правильно составить?

### В каком виде должен быть?

Относительно того, в какой форме акт должен быть составлен, никаких указаний в законе не содержится. Есть лишь слово «документ», на основании чего можно сделать вывод о том, что акт готовится в письменном виде. Никаких обязательных форм, бланков и прочего официально не утверждено.

Более того: даже если сам договор заверялся нотариально (согласно [ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/)или по желанию сторон) – **заверять акт у нотариуса не требуется**.

Согласно [ст. 556 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/3e859336194c50096387c5694f99883bed271e78/) акт является отдельным документом, лишь фиксирующим исполнение продавцом своего обязательства по сделке. Никаких условий самого договора он не меняет, потому не может рассматриваться, как неотъемлемая часть сделки.

Необходимо помнить, что **стороны вправе заверять не только те документы, которые требуют отметки нотариуса**, но и любые другие.

Вопрос о нотариальной форме акта приёма-передачи однозначно в законе не решён. Поэтому если сам договор нотариально заверялся, сторонам лучше заверить и передаточный акт – на случай, если у Росреестра возникнут вопросы. Но это лишь дополнительная мера безопасности, а не обязательное требование.
### Обязательные сведения

Также закон не содержит указания на то, какие сведения обязательно должны быть включены в акт приёма-передачи. Однако на практике в него обычно включается следующая информация:

- Название документа («Акт приёма-передачи»).

- Место и время подписания.

- Стороны, подписавшие документ с указанием их статуса по договору (кто именно продавец, кто покупатель). Для граждан лучше указывать также паспортные данные, а для организаций (если, например, квартира приобретается напрямую у застройщика) – правовую форму и регистрационные данные, а также сведения о том, кто и на каком основании подписывает документ (на основании устава, доверенности и т. д.).

- Описание квартиры с указанием её адреса или кадастрового номера.

- Факт наличия или отсутствия претензий сторон друг к другу.

- Подписи сторон.

Ниже у вас есть возможность скачать бланк передаточного акта к договору купли-продажи и образец акта передачи квартиры по договору купли-продажи.

- [Скачать бланк акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Akt-priema-peredachi-kvartiry-BLANK-1.doc)

- [Скачать образец передаточного акта к договору купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Akt-priema-peredachi-kvartiry-OBRAZETS-1.doc)

### Как правильно описать жилье?

Для того чтобы обезопасить себя от неосновательных претензий сторонам **необходимо указать, в каком состоянии передано жильё**. Как минимум должно быть указано:

- Описание состояния, в котором находится само помещения. При наличии должны быть отмечены явные недостатки – следы протечек, треснувшая штукатурка и т. д.

- Описание состояния канализации, водопровода, систем электро- и газоснабжения (при наличии).

- Сохранность дверей и замков на них, окон и рам, исправность выключателей и розеток.

- Описание предметов интерьера или обстановки квартиры, если они передаются вместе с жильём.

Крайне желательно в акте указать также показания счётчиков. Это поможет избежать споров о наличии или отсутствии долгов по коммунальным услугам в дальнейшем.

Видео о тонкостях передаточного акта:

Читайте также: Рекомендации, как составить [акт приема-передачи квартиры при аренде](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/sostavlenie-akta-priema-peredachi.html)

## Когда подписывается?

Момент подписания акта приёма-передачи зависит от того, на каких условиях стороны заключили [договор купли-продажи квартиры, по доверенности](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/prod-po-doverennosti.html) в том числе. **Передаточный акт подписывается именно в момент, когда продавец исполняет обязанность и передаёт жильё** покупателю, а это может быть:

- сразу же после подписания договора, если покупатель производит расчёты, уже получив квартиру;

- после получения первой части оплаты при платежах в рассрочку;

- после внесения полной суммы.

Здесь закон никаких требований не устанавливает и в силу принципа свободы договора **стороны вольны сами определять, когда они проводят передачу жилья**. Зависит это исключительно от жизненных обстоятельств и степени взаимного доверия друг другу.

## Возможна ли покупка без этого документа?

[Ст. 556 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/3e859336194c50096387c5694f99883bed271e78/) требует, чтобы передача квартиры осуществлялась с помощью акта или заменяющего его документа. Однако на практике можно обойтись и без него. Сделать это можно следующим способом: оговорить в договоре купли-продажи условие, согласно которому подписание самого договора подтверждает передачу жилья от продавца к покупателю.

Такой вариант часто используется при нотариальном оформлении договора. Чтобы избежать споров с регистрирующим органом, **иногда стороны договариваются о том, что сам договор и является актом**. Тогда нет необходимости составлять отдельный документ.

Тем не менее, этот вариант рискован. Покупатель может обнаружить в квартире не оговоренные продавцом дефекты, но после подписания документа зафиксировать их будет уже труднее и в суде будет одним доказательством меньше. Поэтому на практике обходиться без акта крайне не рекомендуется.

## Заключение

**Акт приёма-передачи является важным документом при покупке жилья**. Этот документ подтверждает, что продавец исполнил свои обязанности, и передача квартиры состоялась. Именно поэтому сторонам следует ответственно отнестись к составлению и подписанию передаточного акта.