# Что такое предварительный и основной договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой? **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/dkp-kv-nahodyashhejsya-v-ipoteke.html --- Покупка квартиры с ипотечным обременением довольно распространенный вид сделок с недвижимостью в 2021 году. Но и здесь есть свои плюсы и минусы. Специфическим моментом в такой покупке выступает обязанность принять на себя выплаты по ипотечному кредиту. Договор купли-продажи (ДКП) с обременением ипотекой также имеет отличия от стандартного оформления покупки квартиры за наличные средства. ## Нужен ли предварительный документ? Одним из вариантов покупки ипотечной квартиры может быть погашение покупателем оставшейся суммы залога перед банком-кредитором. Опасность в том, что банк снимает залог через 5 дней после внесения суммы, а регистрация права собственности происходит через 10 дней. В этот период **продавец может не захотеть продавать квартиру после закрытия его ипотечного кредита**. Чтобы обезопасить свои средства покупателю стоит позаботиться о составлении нотариальных расписок, пользоваться банковскими ячейками при передаче денег, а главное, заключить предварительный договор с собственником жилья. К составлению предварительного ДКП квартиры, находящейся в ипотечном кредите, стоит отнестись серьезно и постараться учесть все возможные проблемы, которые могут возникнуть в процессе сделки. Читайте также: [Подробный перечень документов, необходимых для купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/kakie-dokumenty-neobhodimy.html) **Рассмотрим основные правила составления ДКП**: - Договор должен быть в типовой форме, к которой участники могут добавить дополнительные условия. - Оформление [договора купли-продажи квартиры, по доверенности](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/prod-po-doverennosti.html) в том числе, лучше всего проводить у нотариуса, а при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности это обязательное условие. **Важно!** Если у одной из сторон имеются сомнения при составлении предварительной договоренности, выходом может быть привлечение опытного специалиста по сделкам с недвижимостью. **Обязательные условия прописанные в договоре**: - Информация об участниках сделки: ФИО, адрес регистрации, незавершенные кредитные обязательства. - Информация о предмете договора, т.е. квартире: адрес квартиры, площадь (жилая/общая), технические характеристики. - Свидетельство о праве собственности на продаваемую недвижимость (номер документа, название органа, который его выдал). - Цена квартиры, размер выплат для снятия обременения ипотекой, сумма, которая будет выплачена продавцу. - Обязательства сторон и ответственность за их неисполнение. - В документе должны быть указаны сроки исполнения обязательств сторонами, может быть обозначен размер неустойки за каждый день просрочки. - Обязательно описываются способы передачи денежных средств (банковская ячейка, нотариальная расписки и т.д.). - Должна быть прописана процедура расторжения предварительного договора, условия при которых он может быть расторгнут. [Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с обременением ипотекой](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/05/predvaritelnyy_dogovor_kupli-prodazhi_kvartiry_po_ipotek-1.doc) ## Как составить основной ДКП? Процедура заключения ДКП зависит от того, какой способ погашения залога выбрал покупатель. - **Если покупатель выбрал полное погашение суммы залога**. Необходимая для снятия обременения сумма вносится покупателем, залог считается погашенным. **Справка!** ДКП в таком случае заключается по обычному стандартному алгоритму и ничем не отличается от обычной покупки квартиры. - **Если покупатель выбрал покупку квартиры вместе с залоговым обязательством**. Оформить такую сделку без участия банка не получится. При выборе этого варианта стоит помнить об его особенностях: продавец должен подать заявление в банк, чтобы получить разрешение на продажу залоговой квартиры; - банк должен одобрить сделку, проверить платежеспособность покупателя; - иногда банк также настаивает на заключении предварительного договора, в котором выступает третьей стороной; - если покупателю необходим дополнительный кредит для оплаты, то банк не одобрит взятие кредита в другом месте. При составлении договора купли-продажи квартиры с обременением третьей стороной по договору выступает банк (залогодержатель). **Оформляется ДКП в стандартной форме нотариально**. В нем содержатся: - Данные покупателя: паспортные данные, адрес регистрации, свидетельство о регистрации брака. - Информация о продавце: паспортные данные, адрес, свидетельство о браке. - Информация о залогодержателе (указывается сотрудник банка, должность и ФИО). - Сведения о недвижимости, ее площади, технические характеристики, целостности. - Обязательным пунктом является подтверждение уведомления покупателя о наличии ипотечного обременения, который содержит в себе информацию об ипотечном кредите. - Пункт о согласии залогодержателя на продажу недвижимости. - Пункт о переходе залоговых обязательств после оформления права собственности к покупателю. Покупатель становится залогодателем. - В разделе «Цена и способы расчета» раскрывается стоимость квартиры, сумма, которая покупателем выплачивается продавцу и сумма, которая выплачивается банку. - Обязанность Покупателя открыть аккредитивы для внесения средств, порядок оплаты. - В разделе «Права и обязанности сторон» рассказываются особенности расторжения договоренности при неисполнении обязательств одной из сторон. - Указываются сроки вступления в силу ДКП, возможные риски и кто их берет на себя. - Реквизиты участников. Подписи и печати. Читайте также: Как правильно оформить передачу недвижимости продавцу в [залог при покупке квартиры? Договор](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/predoplata/zalog.html) на сделку (образец) - [Скачать бланк договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/DKP-s-obremeneniem-v-silu-zakona-ipoteka-B.doc) - [Скачать образец договора купли-продажи квартиры с обременением ипотекой](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/DKP-s-obremeneniem-v-silu-zakona-ipoteka-O.doc) ## Особенности - Необходимость согласия банка на проведение сделки, участие кредитора в качестве третьего лица. - Открытие аккредитивов покупателем (стоимость до 2% от суммы) для оплаты стоимости квартиры. - Покупатель становится на место залогодателя, договор должен включать в себя информацию о переходе обременения на покупателя. [https://www.youtube.com/watch?v=F_X2txRmGsI](https://www.youtube.com/watch?v=F_X2txRmGsI) ## Риски Привлекательность ипотечных квартир обусловлена низкой ценой по сравнению с остальным рынком недвижимости. **Существует несколько нюансов оформления сделок купли-продажи с обременением ипотекой**: - Продавец может «передумать» после погашения суммы залога покупателем. Это возможно при заключении покупки квартиры без участия банка-кредитора. Избежать этого можно путем составления предварительного соглашения, но и это не сможет обезопасить от дальнейших судебным разбирательств. - Продавец может умолчать о других обременениях, например, об участии материнского капитала. **Важно!** Чтобы узнать об обременении, стоит в обязательном порядке попросить выписку из ЕГРН и из домовой книги. - При покупке со сменой залогодателя банк может не дать согласия на продажу. Отрицательный ответ придет после сбора и подачи большого количества документов, что займет время. - При смене залогодателя заключается новый кредитный договор, по которому кредитор может установить новые условия, например, по процентным ставкам. ## Заключение Ответственное отношение к проведению сделки с недвижимостью и соблюдение мер предосторожности обезопасят покупателя от потери средств и длительных попыток добиться их возврата через суд. Перед подписанием каких-либо бумаг по сделке купли-продажи стоит ознакомиться с их содержанием либо проконсультироваться у юриста. [https://www.youtube.com/watch?v=OM_Sm9ug-8Q](https://www.youtube.com/watch?v=OM_Sm9ug-8Q)