Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург
+7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97СПб

Что такое предварительный и основной договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой?

Покупка квартиры с ипотечным обременением довольно распространенный вид сделок с недвижимостью, у которой есть свои плюсы и минусы. Специфическим моментом в такой покупке выступает обязанность принять на себя выплаты по ипотечному кредиту. Договор купли-продажи (ДКП) с обременением ипотекой также имеет отличия от стандартного оформления покупки квартиры за наличные средства.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 504-88-91. Это быстро и бесплатно!

Нужен ли предварительный документ?

Одним из вариантов покупки ипотечной квартиры может быть погашение покупателем оставшейся суммы залога перед банком-кредитором. Опасность в том, что банк снимает залог через 5 дней после внесения суммы, а регистрация права собственности происходит через 10 дней. В этот период продавец может не захотеть продавать квартиру после закрытия его ипотечного кредита.

Чтобы обезопасить свои средства покупателю стоит позаботиться о составлении нотариальных расписок, пользоваться банковскими ячейками при передаче денег, а главное, заключить предварительный договор с собственником жилья. К составлению предварительного ДКП квартиры, находящейся в ипотечном кредите, стоит отнестись серьезно и постараться учесть все возможные проблемы, которые могут возникнуть в процессе сделки.

Рассмотрим основные правила составления ДКП:

  • Договор должен быть в типовой форме, к которой участники могут добавить дополнительные условия.
  • Оформление лучше всего проводить у нотариуса, а при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности это обязательное условие.
Важно! Если у одной из сторон имеются сомнения при составлении предварительной договоренности, выходом может быть привлечение опытного специалиста по сделкам с недвижимостью.

Обязательные условия прописанные в договоре:

  1. Информация об участниках сделки: ФИО, адрес регистрации, незавершенные кредитные обязательства.
  2. Информация о предмете договора, т.е. квартире: адрес квартиры, площадь (жилая/общая), технические характеристики.
  3. Свидетельство о праве собственности на продаваемую недвижимость (номер документа, название органа, который его выдал).
  4. Цена квартиры, размер выплат для снятия обременения ипотекой, сумма, которая будет выплачена продавцу.
  5. Обязательства сторон и ответственность за их неисполнение.
  6. В документе должны быть указаны сроки исполнения обязательств сторонами, может быть обозначен размер неустойки за каждый день просрочки.
  7. Обязательно описываются способы передачи денежных средств (банковская ячейка, нотариальная расписки и т.д.).
  8. Должна быть прописана процедура расторжения предварительного договора, условия при которых он может быть расторгнут.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с обременением ипотекой

Как составить основной ДКП?

Процедура заключения ДКП зависит от того, какой способ погашения залога выбрал покупатель.

  1. Если покупатель выбрал полное погашение суммы залога. Необходимая для снятия обременения сумма вносится покупателем, залог считается погашенным.

    Справка! ДКП в таком случае заключается по обычному стандартному алгоритму и ничем не отличается от обычной покупки квартиры.
  2. Если покупатель выбрал покупку квартиры вместе с залоговым обязательством. Оформить такую сделку без участия банка не получится. При выборе этого варианта стоит помнить об его особенностях:
    • продавец должен подать заявление в банк, чтобы получить разрешение на продажу залоговой квартиры;
    • банк должен одобрить сделку, проверить платежеспособность покупателя;
    • иногда банк также настаивает на заключении предварительного договора, в котором выступает третьей стороной;
    • если покупателю необходим дополнительный кредит для оплаты, то банк не одобрит взятие кредита в другом месте.

При составлении договора купли-продажи квартиры с обременением третьей стороной по договору выступает банк (залогодержатель). Оформляется ДКП в стандартной форме нотариально. В нем содержатся:

  1. Данные покупателя: паспортные данные, адрес регистрации, свидетельство о регистрации брака.
  2. Информация о продавце: паспортные данные, адрес, свидетельство о браке.
  3. Информация о залогодержателе (указывается сотрудник банка, должность и ФИО).
  4. Сведения о недвижимости, ее площади, технические характеристики, целостности.
  5. Обязательным пунктом является подтверждение уведомления покупателя о наличии ипотечного обременения, который содержит в себе информацию об ипотечном кредите.
  6. Пункт о согласии залогодержателя на продажу недвижимости.
  7. Пункт о переходе залоговых обязательств после оформления права собственности к покупателю. Покупатель становится залогодателем.
  8. В разделе «Цена и способы расчета» раскрывается стоимость квартиры, сумма, которая покупателем выплачивается продавцу и сумма, которая выплачивается банку.
  9. Обязанность Покупателя открыть аккредитивы для внесения средств, порядок оплаты.
  10. В разделе «Права и обязанности сторон» расказываются особенности расторжения договоренности при неисполнении обязательств одной из сторон.
  11. Указываются сроки вступления в силу ДКП, возможные риски и кто их берет на себя.
  12. Реквизиты участников. Подписи и печати.

Особенности

  • Необходимость согласия банка на проведение сделки, участие кредитора в качестве третьего лица.
  • Открытие аккредитивов покупателем (стоимость до 2% от суммы) для оплаты стоимости квартиры.
  • Покупатель становится на место залогодателя, договор должен включать в себя информацию о переходе обременения на покупателя.

Риски

Привлекательность ипотечных квартир обусловлена низкой ценой по сравнению с остальным рынком недвижимости. Существует несколько нюансов оформления сделок купли-продажи с обременением ипотекой:

  1. Продавец может «передумать» после погашения суммы залога покупателем. Это возможно при заключении покупки квартиры без участия банка-кредитора. Избежать этого можно путем составления предварительного соглашения, но и это не сможет обезопасить от дальнейших судебным разбирательств.
  2. Продавец может умолчать о других обременениях, например, об участии материнского капитала.

    Важно! Чтобы узнать об обременении, стоит в обязательном порядке попросить выписку из ЕГРН и из домовой книги.
  3. При покупке со сменой залогодателя банк может не дать согласия на продажу. Отрицательный ответ придет после сбора и подачи большого количества документов, что займет время.
  4. При смене залогодателя заключается новый кредитный договор, по которому кредитор может установить новые условия, например, по процентным ставкам.

Заключение

Ответственное отношение к проведению сделки с недвижимостью и соблюдение мер предосторожности обезопасят покупателя от потери средств и длительных попыток добиться их возврата через суд. Перед подписанием каких-либо бумаг по сделке купли-продажи стоит ознакомиться с их содержанием либо проконсультироваться у юриста.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 504-88-91 (Москва)
+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Алёна Матвеева

    Добрый час. Как лучше прописать в предварительном договоре условия оплаты? У нас практически будет обмен 3ком.кв. на 1 ком.кв. с доплатой покупателя. Подготовила два предварительных договора, то есть куплю-продажу по каждой квартире. Цену квартир прописала, а вот условия внесения доплаты не могу грамотно изложить. Спасибо заранее

    • Елена

      Здравствуйте, Алена. Если у вас будет обмен с доплатой, то и договор необходим не купли-продажи, а договор мены с доплатой. В договоре мены необходимо будет прописать сумму доплаты, сроки, в которые доплата будет выплачена. Этот вопрос необходимо обговаривать с другими участниками сделки.

  2. Дарья

    Сведения об обременениях недвижимого имущества в обязательном порядке содержатся в ЕГРН. В домовой книге могут быть обременения другого характера. Для получения данных из ЕГРН нет необходимости тратить время и деньги на получение выписки. Достаточно зайти на сайт Росреестра и по кадастровому номеру узнать такую информацию.