# Особенности общей долевой и совместной собственности при оформлении договора купли-продажи квартиры: образцы документов

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/dolevaya-sobstvennost.html

---

При заключении договора купли-продажи нужно соблюдать много правил. Особое внимание надо уделить виду собственности. Если отчуждают несколько человек, то сделка обязательно должна быть нотариальной, в противном случае её признают ничтожной и не зарегистрируют. Со стороны покупателя также нужно определиться, в какую собственность покупать: совместную или долевую.

## Виды общей собственности

Когда имущество принадлежит двум или более лицам, значит оно находится в общей собственности. Законодатель в [ст. 244 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1a8f5e2e4c4b499cef76afd0af3ddc121b00ea70/) разделяет её на два вида в зависимости от правового регулирования отношений:

- **Общая долевая**. Здесь доля каждого собственника определена. Владение и пользование происходит пропорционально той части, которая принадлежит лицу. Распоряжается каждый своей долей сам, но с учетом мнения остальных. Если один собственник хочет продать свою долю, то он обязан вначале предложить купить её остальным сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки согласно [ст. 250 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b1e54121d0fbe0a69b5e406b28bc8c0f9befc717/). В случае их письменного отказа, можно искать стороннего клиента.

- **Общая совместная**. Доля собственников не определена. Имуществом распоряжаются совместно, и отчуждать тоже должны все вместе. Такой вид собственности возникает в определенных случаях:

**Между супругами**. Лица, находящиеся в браке, приобретают квартиру в общую совместную собственность на основании [ст. 256 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ec0c88d23cfe0b75563d574872c1457827b3607f/), независимо от того на чье имя заключается договор купли-продажи. По семейным правоотношениям и муж, и жена являются владельцами. Если они хотят определить доли, то составляют брачный договор.

- **При приватизации**. Иногда недвижимость приватизируют в собственность одной семьи без определения долей, в этом случае можно после договора приватизации обратиться к нотариусу за соглашением об определении долей.

## Оформление ДКП при наличии нескольких собственников

**ВАЖНО!** 02 июня 2016 года вступили в силу изменения в [ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/). Согласно им, при продаже имущества, находящегося в общей собственности, договор купли-продажи квартиры обязательно удостоверять нотариально.
Таким образом, **при отчуждении недвижимого имущества, где владельцами являются два или более лиц, нужно обращаться к нотариусу**. При этом не имеет значения, продает один собственник свою долю либо все собственники вместе.

Читайте также: [Договор купли-продажи квартиры: кто, продавец или покупатель, оплачивает его оформление?](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/kto-oplachivaet-dogovor.html)

Граждане должны обратиться в нотариальную контору со своими паспортами и правоустанавливающими документами для совершения сделки. В случае если только один собственник продает свою часть, то он должен предоставить также отказы от преимущественного права покупки всех остальных собственников.

- [Скачать бланк отказа от преимущественного права покупки доли квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Otkaz-ot-pokupki-doli-v-kvartire-blank.docx)

- [Скачать образец отказа от преимущественного права покупки доли кваритры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Otkaz-ot-preimushhestvennogo-prava-pokupki-doli-kvartiry.docx)

- [Скачать бланк договора купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности продавцов](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/DOGOVOR-KUPLI.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности продавцов](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Dogovor-kupli2.doc)

Читайте также: [Как продать квартиру в долевой собственности целиком](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/pri-dolevoj-sobstvennosti.html)?

**Смотрите видео: Владение, пользование и распоряжение долевой собственностью**

### Нужно ли согласие супруга(и)?

Согласно [ст. 34](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/57d1c84a547cfe1569a406f58a5b3ef183001ebd/)—[35 Семейного Кодекса РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/bd9ca2083dd1c43d58c7a1d951d6b56bc932de28/), если имущество было приобретено в браке, то согласие на отчуждение от другого супруга необходимо получить.

**Исключение составляет безвозмездное получение недвижимости**. Если во время брака один из супругов получил вещь бесплатно (по договору дарения, наследству, договору в пользу третьего лица), то согласие на сделку от другого супруга не нужно делать. В остальных случаях оно обязательно.

Подробнее о том, нужно ли получать [согласие супруга на продажу квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/soglasie-ot-supruga.html), читайте здесь.

- [Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Soglasie-supruga-na-prodazhu-doli-kvartiry-blank.docx)

- [Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Soglasie-supruga-na-prodazhu-doli-kvaritry-obrazets.docx)

### Передача средств

Сумма может быть передана как до подписания сделки, так и после. В договоре купли-продажи прописывается общая стоимость объекта. Далее участники сами решают, как разделить денежные средства. Можно в самом тексте договора прописать, кто сколько получает.

**Оплачивается покупка несколькими способами**:

- наличными денежными средствами;

- путем аккредитива;

- с использованием банковской ячейки.

**ВНИМАНИЕ!** Независимо от способа оплаты, покупатель, если он один, обязательно должен получить от всех продавцов, если их двое или больше, расписки о получении ими своей доли денежной суммы.
## Как оформить соглашение при покупке несколькими лицами?

**При покупке квартиры несколькими лицами они оформляют её в общую долевую собственность**. При этом в сделке доля каждого участника определяется по их желанию. В договоре четко прописываются доли сторон и каждому после регистрации выдаются документы на принадлежащую ему долю.

Если сделку оформляют супруги, то по семейному кодексу они приобретают в общую совместную собственность. Когда лицо, находящееся в браке приобретает квартиру на свое имя, то это имущество все равно будет принадлежать обоим супругам. Однако закон не запрещает им купить и в долевую собственность.

В некоторых регионах, при покупке супругами в общую долевую собственность регистраторы требуют предоставлять сделку только в нотариальной форме, ссылаясь на Семейный кодекс. Все **имущество нажитое супругами во время брака является совместной собственностью**, а разделить имущество можно только брачным договором.

- [Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в долевую собственность](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost-blank-1.docx)

- [Скачать образец договора купли-продажи квартиры в долевую собственность](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost-obrazets-1.docx)

### Обязательно ли согласие супруга(и)?

[Статьи 34](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/57d1c84a547cfe1569a406f58a5b3ef183001ebd/)—[35 СК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/bd9ca2083dd1c43d58c7a1d951d6b56bc932de28/) предусматривают, что при совершении одним супругом сделки, предполагается, что он действует с согласия второго. Значит, согласие на покупку недвижимости обязательно должно быть выдано.

**ВАЖНО!** Управление Росреестра откажет в регистрации сделки без вышеуказанного документа.

- [Скачать бланк согласия супруга на покупку квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Soglasie-supruga-na-pokupku-kvartiry-blank2.docx)

- [Скачать образец согласия супруга на покупку квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Soglasie-supruga-na-pokupku-kvartiry-obrazets.docx)

## Порядок при регистрации перехода прав

При общем владении квартирой после заключения договора купли-продажи, **переход долевой собственности от одной стороны к другой надо зарегистрировать в Управлении Росреестра**. Весь комплект документов можно предоставить в любой многофункциональный центр по месту нахождения недвижимости.

Список документов:

- стороны с паспортами;

- договор [купли-продажи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/drugomu-sobstvenniku.html) (если сделка нотариальная, то копию договора, заверенную нотариусом, если простая письменная – все экземпляры сторон + экземпляр для Росреестра);

- документы о семейном положении сторон (согласия супругов, заявления не в браке);

- правоустанавливающие документы у продавца (договор, свидетельство, выписка);

- государственная пошлина.

Согласно изменениям в [ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/6c07b6c26bd6d54dd22077ca042a9a36f875d0c1/), если сделка была заключена в нотариальной форме, то заявление о государственной регистрации может подать любая сторона сделки.

**При заключении сделки важно уделить внимание праву собственности**. Определить сколько лиц на стороне продавца, и сколько у покупателя для выбора формы договора. При множественности лиц важно учесть все подводные камни сделки и не забыть про сопровождающие документы.