# Как правильно заключить договор купли-продажи доли в квартире? Бланк и образец документа, нюансы процедуры

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/doli-v-kvartire.html

---

Обычно предметом сделки по купле-продаже является жилой объект целиком. Однако нередко бывают ситуации, когда приобрести надо не квартиру, а лишь долю в ней. Такой договор имеет свои особенности – и потому рассмотрим, что собой представляет сделка, как её правильно оформить, и чего следует опасаться, приобретая или продавая долю в квартире. 

## Что предшествует заключению соглашения по реализации части недвижимости?

Прежде чем заключить договор купли-продажи относительно доли на квартиру, продавец должен выполнить условия, предусмотренные законом. [Ст. 250 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b1e54121d0fbe0a69b5e406b28bc8c0f9befc717/) гласит, что, желая продать свою долю, её владелец сначала должен оповестить остальных сособственников квартиры.

При этом оповещение должно быть обязательно письменным. В целом **порядок действий, предшествующих заключению [договора купли-продажи доли](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/drugomu-sobstvenniku.html), выглядит так: **

- Продавец уведомляет всех остальных владельцев долей о том, что желает её продать постороннему лицу. Для продажи тому, кто уже владеет долей в квартире, оповещение остальных не требуется.

- Письменное уведомление направляется по почте заказным письмом либо вручается непосредственно адресату под роспись. Уведомление должно содержать основные условия сделки, в частности цену договора.

- Уведомив, продавец должен подождать письменного же отказа от покупки на предложенных условиях либо же истечения установленного ч. 2 ст. 250 ГК РФ срока. Он равен месяцу.

- Если в течение месяца никто из сособственников не пожелал купить долю на предложенных условиях либо ото всех до истечения этого срока поступил отказ, продавец вправе обращаться к покупателю и уже с ним заключать договор купли-продажи на долю в квартире.

В том случае если приведённый порядок не был соблюдён, любой из других сособственников вправе в течение трёх месяцев обращаться в суд и требовать, чтобы произошла принудительная замена лица в договоре. В этом случае на истца переводятся все права и обязанности покупателя. Если же по договору же был передан аванс, он должен быть возвращен как неосновательное обогащение ([ст. 1102 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/49f09b23a7383f77a52746e03ffe821d13bd9b4e/)).

**Важно!** Если один из сособственников вместо отказа от покупки предложил купить долю, но на других условиях – это не будет считаться основанием для заключения договора. Это лишь оферта, на которую продавец вправе не отвечать акцептом.
С формальной точки зрения здесь будет отказ, предусмотренный [ст. 250 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b1e54121d0fbe0a69b5e406b28bc8c0f9befc717/), однако для верности лучше считать, что ответа получено не было, и заключать договор с посторонним покупателем только через месяц.

- [Скачать бланк уведомления о продаже доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Uvedomlenie-o-prodazhe-doli-v-kv.-B.docx)

- [Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Uvedomlenie-o-prodazhe-doli-v-kv.-O.docx)

- [Скачать бланк отказа от преимущественного права покупки доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Otkaz-ot-preimushhestvennogo-prava-vykupa-doli-B.docx)

- [Скачать образец отказа от преимущественного права покупки доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Otkaz-ot-preimushhestvennogo-prava-vykupa-doli-O.docx)

Читайте также: [Акт приема-передачи квартиры при продаже](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/akt-priema-peredachi-k-d.html)

## Как правильно его составить?

### Как оформить?

Закон содержит единственное требование к такому документу – любая **сделка, касающаяся распоряжением недвижимостью или долей в праве на него, должна быть совершена в письменной форме.** В остальном же стороны вольны формулировать условия договора так, как сочтут нужным.

Государственная регистрация для самого договора купли-продажи доли не требуется – регистрируется в порядке, установленном [ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимость»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), лишь сам переход права. Однако это всё равно означает, что передавать копию договора в Росреестр покупателю придётся, поэтому составлять этот документ надо минимум в трёх экземплярах.

### Каково содержание?

**Содержание договора купли-продажи доли в квартире должно включать в себя:**

- Указание на стороны. Для физических лиц это должно быть имя, для организаций – наименование и регистрационные данные (ОГРН, ИНН).

- Предмет договора (какая именно доля и на какую конкретно квартиру переходит от одной стороны к другой).

- Обязанности продавца (как минимум – передать долю).

- Обязанности покупателя (как минимум – оплатить покупку).

- Ответственность сторон за нарушение своих обязанностей.

- Иные условия, которые стороны сочли необходимым включить в договор. В частности, условие о количестве экземпляров, в которых подписан документ, будут именно в этом разделе.

Ответственность не является обязательным пунктом, но если стороны её не описали в договоре, тогда будут применяться только те нормы и правила, которые установлены гражданским законодательством.

**Справка.** Отдельной, но существенной частью договора купли-продажи недвижимости является передаточный акт ([ст. 556 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/3e859336194c50096387c5694f99883bed271e78/)). Без него обязанности продавца и покупателя не считаются исполненными.
И хотя в статье ничего не сказано про продажу доли, рекомендуется этот акт составлять и прикладывать к пакету документов при государственной регистрации.

- [Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire-blank-2.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-kupli-prodazhi-doli.doc)

- [Скачать бланк акта приема-передачи доли квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/20150110akt1.doc)

- [Скачать образец акта приема-передачи доли квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/app-doli.docx)

## Основные условия

Поскольку речь зашла об обязательных и необязательных условиях, следует указать, какие из условий договора являются существенными, без которых он не будет считаться заключенным ([ст. 432 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/adbefccc8d538d42038164bb81d886c76e719d63/)). К их числу относятся:

- **Предмет договора** – нельзя его заключать, не указав, что именно передаётся в порядке купли-продажи. Применительно к доли требуется указать не только полный адрес квартиры (а желательно – ещё и её кадастровый номер), но точный размер доли, передаваемой от продавца к покупателю.Крайне желательно также указать, на основании чего эта доля принадлежит продавцу, однако и без такого указания договор будет считаться заключенным, а условия по нему – согласованными.

- **Цена.** По общему правилу если в договоре не указана цена, она определяется исходя из сложившихся на рынке расценок на аналогичный товар (ч. 3 [ст. 424 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/3f4368f181f833a15c0636db51cee2d81274ede9/)).Однако [ст. 555 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/204ef5bd8ee7ebed418039d7e10112a09fa2bf4e/) прямо указывает, что в отношении недвижимости этот принцип не действует.

## Нотариальное удостоверение

Договор купли-продажи доли квартиры относится к числу тех, для которых законом предусмотрено обязательное нотариальное заверение. Это требование введено с момента вступления в силу [ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/). **[Ст. 42](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/) этого закона как раз требует, чтобы подаваемый на регистрацию договор был нотариально заверен.**

**Важно!** Поскольку договор всё равно заверяется у нотариуса, то и отказы сособственников от преимущественного права покупки лучше тоже заверять у него.
Согласно ст. [ст. 15](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/0eb778cfadd89dad3fb0f337ad362a3c6aa01268/) и [45 Основ законодательства о нотариате](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/d0f06983ce5e6d7262b7b0387da68878c3c463bd/), нотариус может запросить у отказавшегося лица подтверждение того, действительно ли оно отказывается от покупки. Регистрационные действия до получения ответа производиться не будут, и это затянет процедуру.

## Регистрация в Росреестре

Сам по себе договор обязательной государственной регистрации не подлежит, однако переходящее по нему право долевой собственности уже должно быть зарегистрировано.

**Для регистрации необходимо обратиться в местное отделение регистрирующего органа – Росреестра.** Сделать это можно следующим образом:

- Непосредственно явившись на приём к специалисту Росреестра.

- Подать заявление на регистрацию, договор и иные прилагающиеся к нему документы через МФЦ.

- При наличии регистрации на [портале «Госуслуги»](https://www.gosuslugi.ru/) можно обратиться и с электронным заявлением.

Необходимо помнить, что при регистрации платится госпошлина. Согласно [ст. 333.33 НК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/7f6aa2a30ed6c4b39a5890e07c7494d9c278b8ea/), её размер составит:

- Для физических лиц – 2 000 рублей.

- Для организаций – 22 000 рублей.

- [Скачать бланк заявления на госрегистрацию прав собственности](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Forma-zayavleniya-o-GKU-i-GRP-P-920-08.12.2015-1.docx)

- [Скачать образец заявления на госрегистрацию прав собственности](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/obrazec_zayavlenie_nedvizhimost-1.doc)

## Сложности при оформлении

Есть некоторые ситуации, в которых заключение договора связано с определёнными трудностями. К их числу относятся, в частности, следующие:

- Если **собственником продаваемой доли является несовершеннолетний.** Такая сделка возможна, однако, согласно ч. 3 [ст. 60 СК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/37cda9bca235cf52c93176fe28c0aac8cd36a933/) и ч. 2 [ст. 37 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/), на её совершение требуется письменное разрешение органов опеки.При этом необходимо, чтобы после сделки несовершеннолетний либо получил такую же (или большую) долю в праве на другое жильё аналогичного качества – либо деньги были помещены на специальный счёт, с которого их потратить можно только на покупку жилья для несовершеннолетнего (опять-таки с разрешения опеки – без него распорядиться деньгами на счёте не может никто).

- Если **при покупке доли используется «материнский капитал»**, то сделка может быть заключена лишь в одном случае: когда покупатель в итоге становится собственником всей квартиры. На сделки, где получившее сертификат лицо не получает в собственность отдельное помещение, ПФР согласия не даёт и денег продавцу по сертификату не перечисляет.

- **Прикрытие сделки купли-продажи с помощью договора дарения или залога.** В первом случае продавец «дарит» свою долю покупателю, а тот в ответ «дарит» деньги.Во втором продавец «берёт заём» у покупателя, оставляя долю в залог. В нужный срок заём, естественно, не возвращается – и доля переходит к покупателю. Оба способа используются, чтобы избежать уведомления совладельцев квартиры – однако такие сделки могут быть легко оспорены в суде как притворные (ч. 2 [ст. 170 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4721eaf980204a7ee93eb51b30688e14998af84a/)).

## Заключение

Договор продажи доли в квартире – это вполне обычная и даже распространённая на практике сделка. Однако при этом сторонам надо внимательно отнестись к тому, как она оформляется и соблюсти все условия, которые предусмотрены действующим законодательством.