# Определение дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры и образец правильного составления документа **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/dopolnitelnoe-soglashenie-k-dog.html --- Согласно принципу свободы договора, стороны вольны сами выбирать условия для совершения сделки. Однако иногда бывает так, что изменились обстоятельства, и уже согласованный текст соглашения больше не устраивает одну или обе стороны. Именно тогда и применяется такая вещь, как дополнительное соглашение. Посмотрим, как оно составляется и оформляется, какие могут быть в нём условия и для чего вообще нужен этот документ. ## Что это такое? Согласно ст. 550 ГК РФ, при совершении сделки по купле-продаже недвижимости (в том числе и жилой, поскольку для неё отдельных требований закона в этом плане нет), стороны составляют договор в письменной форме, причём в виде единого документа, который подписывают как продавец, так и покупатель. В этом документе они должны обговорить как существенные, так и дополнительные условия сделки. **Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости** Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 [статьи 434](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/08b8673b58e230c76f61b3a81736d4b2fd9ea3d2/#dst102059)). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Однако возможны ситуации, когда содержание договора не устраивает кого-то из его участников. **Продавец или покупатель может предложить второй стороне изменить условия.** И вот как раз для того, чтобы такие изменения приобрели юридическую силу и необходим такой документ, как дополнительное соглашение. Согласно ч. 1 [ст. 452 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ca10f0c19da23330c9d92dacb11df0c92444bca3/), оно должно быть оформлено точно так же, как и сам договор. Такая же ситуация складывается в случае аренды жилья — составляется [доп. соглашение к договору аренды](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/obrazets-dop-soglasheniya.html). **Важно!** Закон устанавливает, что изменение условий возможно не только по соглашению, но и в судебном порядке. Однако для этого необходимо, чтобы другая сторона или отказалась заключать соглашение, или же не дала внятного ответа в разумный срок (ч. 2 ст. 452 ГК РФ). ## Зачем нужно? С помощью дополнительного соглашения договор может быть: - изменён; - прекращён. Последнее применительно к купле-продаже означает, что стороны больше не заинтересованы в продаже или покупки квартиры, а потому предпочитают расстаться мирно. Однако **расторгнуть по соглашению договор продажи квартиры можно лишь в том случае, если он ещё действует**: с момента, когда произошла передача денег от покупателя к продавцу и квартиры от продавца к покупателю, а право уже зарегистрировано в ЕГРН, обязательства сторон считаются исполненными, и договор прекращается. Поэтому изменить или прекратить соглашение купли-продажи можно либо на стадии предварительного договора, либо позже, но в любом случае до того, как обязательства сторон исполнены. Если это уже произошло, сторонам останется только заключить новый договор и оформить его в соответствии с требованиями закона. ### Для внесения изменений **Составить исчерпывающий перечень ситуаций, в которых требуется использовать дополнительное соглашение, невозможно** – обстоятельства могут быть самыми разными. Однако есть ряд самых распространённых причин, по которым стороны решают прибегнуть к внесению изменений в доп. соглашение: - В квартире были обнаружены недостатки и покупатель требует, чтобы цена на неё была соразмерно изменена. - Стороны договорились о том, что оплата будет осуществляться путём банковского перевода средств и обнаружили, что в самом договоре неверно указаны реквизиты продавца. - Продавец не может в срок, установленный договором, передать квартиру покупателю, но покупатель согласен подождать. - Покупатель хочет изменить порядок оплаты, например, вместо авансового и финального платежа получить право купить квартиру в рассрочку. - Покупатель потерял доверие продавца и тот требует дополнительных мер обеспечения по сделке (например, замены аванса на задаток или предоставления залога). - Произошло переименование улицы и теперь изменился адрес жилья. **Обратите внимание!** Этот перечень лишь ориентировочный. На практике стороны вольны в качестве причины для изменения договора выбрать что угодно. Главное при этом лишь их обоюдное желание. В отличие от оснований для расторжения или изменения договора в судебном порядке, предусмотренных ГК РФ, основания для изменения по соглашению сторон никак не ограничены. Читайте также: Зачем нужен [передаточный акт к договору купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/akt-priema-peredachi-k-d.html) и как его правильно оформить? ### При расторжении договора **Кроме изменения, стороны могут до исполнения и расторгнуть договор.** Это возможно: - Если изменились интересы сторон и они больше не хотят покупать или продавать квартиру. - Если одна из сторон существенно нарушила договор, но согласна расторгнуть его без суда ([ст. 450 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c231822b9f355b8c760b3389e80269f0d987870e/)). - Существенно изменились обстоятельства и стороны больше не могут получить из договора ту выгоду, на которую рассчитывали при его заключении ([ст. 451 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/60585aaf3ec9b9a385118b4dbdb6f45bf26fd524/)). В двух последних случаях, если одна из сторон не согласна на расторжение, вторая может добиться этого через суд в порядке, предусмотренном ГПК РФ. ## Пошаговая инструкция по написанию Оформление дополнительного соглашения к договору должно осуществляться в следующем порядке. ### В каком виде оформляется? **Соглашение должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор.** Это означает, что оно оформляется: - Для обычных сделок с квартирой в простой письменной форме. - Для купли-продажи доли в праве на квартиру – в нотариальной форме ([ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/)). **На заметку.** Как и сам договор, допсоглашение к нему оформляется в виде единого документа, который подписывают обе стороны (лично или через представителя). ### Указываемые сведения **В дополнительном соглашении следует указать следующую информацию:** - Название документа. - Дата и место его составления. - Сведения о сторонах, составивших и подписавших документ. Для граждан это будут имена и, обычно, паспортные данные, для организаций – полное наименование, организационно-правовая форма (в полной или сокращённой форме), при желании – реквизиты (ИНН, ОГРН и т. д.). - Сведения об основном договоре (название, номер, если используется, дата заключения). - Сущность вносимых изменений. Здесь следует точно указать какие из условий договора и как именно изменяются, какая новая информация должна считаться значимой по договору и т. д. - Порядок вступления в силу допсоглашения. При отсутствии этого пункта оно считается вступающим в силу с момента подписания. - Подписи сторон (для организаций – ещё и оттиск печати). - [Скачать бланк дополнительного соглашения договора купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Blank-Dop.-soglashenie-k-dogovoru-kupli-prodazhi-kvartiry.doc) - [Скачать образец дополнительного соглашения договора купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Obrazets-Dopolnitelnoe-soglashenie-k-dogovoru-kupli-prodazhi-kvartiry.doc) ### Прилагаемые бумаги **Закон не требует, чтобы к допсоглашению обязательно прилагались какие-то документы.** Более того, оно само выступает в качестве приложения к договору купли-продажи. Тем не менее, стороны могут прилагать к нему документы в некоторых случаях: - Если сам договор был подписан напрямую сторонами, а допсоглашение подписывает уже представитель – должна прилагаться копия его доверенности или иного документа, подтверждающего полномочия. - Если изменяются данные одной или обеих сторон – копии документов, на основании которых было произведено изменение (например, если одна из сторон решила сменить имя – свидетельство из ЗАГС о перемене имени, выданное согласно [ст. 62 ФЗ «Об актах гражданского состояния»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_16758/68a1b4ed79482097ae3bda325a7c2a04129d5964/)). - Наконец, стороны могут приложить копии протокола разногласий, на основании которого было составлено допсоглашение.Этот документ не является абсолютно необходимым, однако в том случае, если происходит заключение договора купли-продажи жилья в рамках коммерческих отношений (например, организация приобретает жильё для использования его как служебного напрямую у застройщика, либо муниципалитет покупает квартиры для сдачи их в рамках договора социального найма жителям города) он может оказаться полезным. **Важно!** Стороны могут (если это необходимо по условиям допсоглашения или, если они считают это важным) прилагать дополнительные документы к соглашению и в других случаях. Читайте также: Как оформить [договор купли-продажи квартиры по доверенности](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/prod-po-doverennosti.html)? Риски и особенности ## Требуется ли регистрация? Вопрос о том, требуется ли регистрация для дополнительного соглашения относится к числу довольно каверзных на практике. **Необходимо учитывать следующее:** - Согласно ГК РФ и [ФЗ «О госрегистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), регистрируется не сам договор купли-продажи, а изменения права собственности на квартиру. - Ст. 452 ГК РФ требует оформлять допсоглашение в той же форме, что и сам договор. - Однако до полного исполнения обязательств по договору стороны могут изменить и те сведения, которые, согласно Ф З «О госрегистрации…» должны быть зафиксированы в ЕГРН. Таким образом можно сделать следующие выводы. Само по себе дополнительное соглашение регистрации не подлежит. Но если оно изменяет объём прав сторон на недвижимое имущество или накладывает на него дополнительное обременение – изменения эти должны быть зарегистрированы в ЕГРН через Росреестр в установленном законом порядке. ### Необходимая документация Для того чтобы зарегистрировать в ЕГРН изменения, связанные с заключением сторонами договора купли-продажи жилья дополнительного соглашения, **потребуются следующие документы:** - Заявление о регистрации установленной формы. - Сам договор купли-продажи. - Дополнительное соглашение к нему (оно не имеет юридической силы без договора). - Квитанция об оплате государственной пошлины (согласно п. 27 ч. 1 [ст. 333.33 НК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/7f6aa2a30ed6c4b39a5890e07c7494d9c278b8ea/)). В том случае, если оплата производилась с помощью банковских онлайн-сервисов, этот документ не требуется. Сотрудники Росреестра, при необходимости, могут затребовать от сторон, желающих изменить запись в ЕГРН, и дополнительные документы, подтверждающие основания для регистрации. ## Заключение Дополнительное соглашение – это вполне законный способ изменить содержание или условия договора, а также при желании сторон его расторгнуть. Однако для того чтобы оно действовало необходимо заключать его в том же порядке, что и о сам договор. Кроме того, в некоторых случаях изменение прав или обременений на жилую недвижимость потребуется регистрировать в установленном законом порядке.