# Доступное пошаговое руководство по заключению договора купли-продажи квартиры по ипотеке

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/po-ipoteke.html

---

Покупка квартиры по ипотеке на сегодня стала обычным явлением на рынке жилья. Практически все банки предлагают программы ипотечного кредитования. Договор купли-продажи, расчеты по которому ведутся с использованием заемных средств имеет свои особенности. Для того чтобы обеспечить безопасность сделки, сэкономить время и нервы, их нужно знать, как покупателю, так и продавцу квартиры. 

## Законодательные основы

Основным законом, нормы которого применяются к договору купли-продажи (далее — ДКП) с использованием ипотеки, является Гражданский кодекс РФ. Он:

- содержит понятие и основные положения договора;

- регламентирует взаимоотношения покупателя и продавца;

- описывает его существенные условия и основания признания сделки недействительной.

Законом, регулирующим отношения в области ипотеки, также является [Федеральный закон от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/). В нем:

- дается ее понятие и основания возникновения;

- раскрываются права и обязанности сторон по договору залога;

- регулируется обращения взыскания на имущество, в случае неисполнения основного обязательства.

## Требования и условия банка

**В каждом банке имеется своя программа кредитования приобретения жилья по ипотеке.** Рассмотрим основные условия на примере Сбербанка России. К ним относятся:

- возраст заемщика – от 21 до 75 лет;

- место работы – официальное трудоустройство;

- требования к стажу – минимальный на последнем месте работы не менее 6 месяцев;

- объектом ипотеки могут являться квартиры, жилые дома, земельные участки, предназначенные только для личного использования;

- кредитные средства предоставляются продавцу только после государственной регистрации в Росреестре договора купли-продажи и залога в пользу банка объекта недвижимости;

- требования к первоначальному взносу – не менее 15% от стоимости недвижимости;

- размер процентной ставки, максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из возраста, доходов заемщика, его кредитной истории и имеющейся долговой нагрузки, отнесения к определенной категории заемщиков.

Банком разработан типовой договор ипотеки, в котором подробно описываются все параметры оформляемого кредита:

- сумма;

- процентная ставка;

- срок кредитования;

- цель кредита;

- полная стоимость кредита;

- права и обязанности сторон;

- ответственность за невыполнение его условий.

**Справка.** В каждом банке действует своя программа кредитования. С условиями и особенностями можно ознакомиться на сайте банка либо на консультации в филиале банка.
## Предварительное соглашение

Продавцу и покупателю квартиры необходимо будет составить два договора купли-продажи:

- предварительный;

- основной.

**Предварительный договор – это соглашение, в котором стороны договариваются в будущем заключить основной.** Из него не вытекает обязанности по передачи квартиры продавцом и обязанности по передаче денег покупателем. Он нужен для того чтобы подтвердить:

- намерение продавца – передать недвижимое имущество;

- намерение покупателя – передать деньги.

Для банка он является основанием для одобрения целевого кредита, а для заемщика способом подтвердить предполагаемое целевое использование заемных средств.

В предварительном договоре прописываются основные и существенные условия будущего договора купли-продажи:

- наименование и характеристики объекта недвижимости;

- основания возникновения прав на него;

- цена;

- порядок оплаты, с указанием того, что часть передаваемых денежных средств являются заемными, указывается банк – кредитор;

- условие о возникновении залога в пользу банка;

- переход права собственности;

- срок, в течение которого будет заключен основной.

- [Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Pred-DKP-B-2.doc)

- [Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/PredDKP-O-2.doc)

## Заключение основного ДКП по недвижимости

Кто составляет? Основной договор составляет продавец и покупатель, которые пришли к договоренности по поводу предмета сделки и обязательных условий.

Основной договор обязательно должен содержать существенные условия, которые прописаны в [Законе «Об ипотеке»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/):

- Предмет ипотеки – содержит полное описание приобретаемого объекта недвижимости:

адрес;

- площадь;

- технические характеристики;

- основания возникновения прав на него у продавца.

- Оценка залога.

- Сумма кредита, срок и порядок исполнения кредитных обязательств.

- Описание закладной, если права кредитора удостоверяются закладной и предусмотрено ее составление.

- Условия о внесудебном порядке обращения на заложенное имущество, если такое соглашение составляется между кредитором и заемщиком.

## Особенности оформления в Сбербанке

Рассмотрим составление на примере договора купли-продажи по ипотеке Сбербанка. Образец основного договора имеется на сайте банка. Его можно получить в филиале банка, выдающего ипотечные кредиты или у риелтора, сотрудничающего с банком.

### Какие разделы включает в себя типовой ДКП?

Содержит все основные условия договора купли-продажи и ипотеки. Важной его особенностью является то что, что **расчеты между сторонами производятся с использованием индивидуального сейфа банка.**

**Внимание!** Использование сейфа при расчетах гарантирует получение продавцом денежных средств по сделке.
Передача денег производится после государственно регистрации договора купли-продажи и ипотеки в пользу банка. Предусмотрено составление закладной. Объект недвижимости передается по передаточному акту.

### Как выглядит заполненный документ?

Договор включает в себя следующие разделы:

- наименование продавца и покупателя, где прописываются фамилия, имя отчество сторон сделки, гражданство и паспортные данные;

- предмет договора: описывается объект недвижимости, основание возникновения права собственности владельца;

- цена договора и порядок расчетов: указывается стоимость, в каком размере и когда будут переданы деньги;

- передача объекта недвижимости и переход прав собственности на него: описывается способ передачи и момент перехода права собственности от продавца к покупателю;

- права и обязанности сторон: указываются обязательства покупателя и продавца по оплате и передаче недвижимого имущества;

- ответственность сторон, которая наступает в случае невыполнения обязательств по договору;

- разрешение споров: указывается порядок их разрешения и суд, в котором будет рассматриваться дело;

- прочие условия;

- подписи.

- [Скачать бланк основного договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/DKP-Sberbanka-B.doc)

- [Скачать образец основного договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/DKP-Sberbanka-O.doc)

### Договорные отношения между сторонами

Сторонами договора являются покупатель и продавец. Они должны согласовать между собой все его существенные условия:

- договориться о цене недвижимого имущества;

- урегулировать порядок оплаты, сумму собственных средств покупателя и размер кредитных средств, полученных у банка;

- прийти к соглашению о сроках передачи денег;

- договориться о составлении передаточного акта и сроки передачи объекта недвижимости по нему;

- определить сторону, которая будет нести расходы по государственной регистрации договора;

- продавец должен сообщить о лицах, зарегистрированных в жилом помещении и обеспечить снятие их с такого учета в сроки, согласованные сторонами;

- продавец обязан предупредить и указать о всех недостатках недвижимого имущества и оплатить все коммунальные расходы и прочие платежи по нему.

### Срок действия

Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного выполнения обязательств по нему.
Для них это означает следующее:

- продавец обязан в согласованные передать покупателю объект недвижимости, свободным от прав третьих лиц;

- покупатель обязан в установленные сроки передать денежные средства;

- они должны совместно составить [передаточный акт к договору купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/akt-priema-peredachi-k-d.html), принять и передать недвижимое имущество.

После регистрации основного соглашения, которая длится до 5 дней (если вы не знаете сколько регистрируется договор купли-продажи квартиры) и передаче средств продавцу недвижимости покупатель стает законным собственником.

Для того чтобы приобрести объект недвижимости по ипотеке банка необходимо прежде всего соответствовать условиями выбранного банка и получить одобрение на выдачу ипотечного кредита. Далее следует выбрать интересующую недвижимость и согласовать с продавцом условия договора купли-продажи. Предупредить его о том, что часть денежных средств будут являться заемными и переданы после государственной регистрации договора.

Как правило, заключаются два договора – предварительный и основной. В предварительном прописываются основные условия и сроки заключения будущего договора. Основной содержит все существенные условия договора купли-продажи и ипотеки.