+7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург

Когда заключается предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец документа и правила составления

1
9 просмотров

Некоторые считают, что вполне достаточно одного основного договора купли-продажи квартиры и еще дополнительно заключать предварительный нет необходимости.

Но ведь благодаря именно такому предварительному соглашению можно обезопаситься от мошенничества и избежать неожиданного отказа от сделки.

Договоренности, которые были достигнуты лишь в устной форме ни к чему не обязывают. Подробнее о заключении предварительного договора купли-продажи квартиры узнаете в нашей статье.

Содержание:

В каком случае заключается?

Главной причиной заключения такого договора обычно служат некоторые препятствия (существующие в данный момент), для устранения которых необходимо некоторое время. Это, например, отсутствие полной суммы денег у покупателя для покупки квартиры, ему требуется время, чтобы ее собрать. А продавцу это время как раз нужно для подготовки и сбора полного комплекта документов.

Цель его составления: по этому документу каждая из сторон берет на себя обязательства. Покупатель гарантирует приобрести данную квартиру, а продавец – передать ее после получения денег. Не всегда при купле-продажи квартиры предварительный договор заключается с обязательным получением задатка, но это скорее исключение, чем правило. Задаток обычно передается продавцу для того, чтобы подтвердить серьезность намерений покупателя (ст. 380 ГК РФ).

ВАЖНО! Недостаточно просто написать расписку при получении денег, она подтверждает лишь сам факт передачи, но не гарантирует исполнения устных договоренностей.

Именно правильно оформленное предварительное соглашение снизит риски того, что одна из сторон сможет изменить условия или же нарушить обязательства. Форма этого договора и основного аналогичны, они должны быть обязательно оформлены письменно (ст. 160 ГК РФ). Если возникнут какие-то причины для невозможности начала исполнения тех обязательств, которые были прописаны в предварительном соглашении, то задаток возвращается (ст. 381 ГК РФ).

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Существенные условия типового документа

В данном документе обязательно должны быть прописаны важные условия, которые дают возможность получить четкое представление о самом предмете договора. Без наличия таких условий договор не может считаться заключенным.

К существенным условиям типового договора можно отнести:

  • Предмет договора (подробное описание квартиры: количество комнат, площадь, этаж и т.д.). Здесь же можно отметить, что право на эту квартиру документально подтверждается и указать каким именно документом (желательно свидетельством о государственной регистрации).
  • Стороны договора – конкретные данные на каждого из участников (обязательно дата и место – в каком городе это происходит).
  • Стоимость квартиры проставляется цифрами и прописью.

Также нужно обеспечить включение в соглашение следующих обязательных пунктов:

  1. Сроки и условия заключения главного договора – все четко прописано в законодательных документах (ст. 429 ГК РФ). Срок не может устанавливаться больше чем на 1 год (обычно участники соглашения указывают более короткий период – в пределах 2 – 3 месяцев).
  2. Размер и условия передачи задатка (его ориентировочный размер обычно составляет 5-10 % от общей стоимости квартиры). Лучше, если будет прилагаться еще расписка о передаче денег.
  3. Последствия нарушения условий договора – все нужно конкретно прописать в соответствии с законом (ст. 381 ГК РФ). Если покупатель не исполнил договоренности, то задаток остается у продавца, если же виноват продавец в нарушении обязательств, то он обязан вернуть продавцу сумму задатка в двойном размере.
СПРАВКА! Кроме обязательных стоит прописать также и дополнительные пункты, которые значительно облегчат дальнейшие взаимоотношения участников сделки.

Лучше все нюансы обговорить заранее:

  1. кто будет оплачивать расходы при заключении основного договора;
  2. при государственной регистрации кто оплатит госпошлину;
  3. при передаче денег после совершения сделки кто должен оплачивать банковскую ячейку;
  4. обозначить, что квартира должна быть передана в надлежащем состоянии;
  5. если была договоренность о передаче, например, какой-либо мебели или встроенной кухни вместе с квартирой, лучше все это тоже прописать.

Распространенные ошибки при составлении

Конечно, никто не застрахован от ошибок, тем более, если такой договор составляется без помощи профессионалов. Можно выделить наиболее распространенные:

  1. Не обозначены все основные условия данного соглашения, которые необходимо указать. Из-за такого упущения вполне могут возникнуть разногласия и споры во время подписания основного договора.
  2. Происходит заключение предварительного соглашения, в котором главным предметом (объектом) сделки выступает пока еще несуществующая квартира, то есть, она в стадии строительства находится.
  3. Договор забывают подписать, а без подписи он просто недействителен.
  4. Некоторые подписывают его, даже не посмотрев предварительно квартиру, этого категорически делать нельзя.
  5. Продавец может преувеличить реальный размер своей доли (если продается часть квартиры).
  6. Могут быть умышлено сокрыты данные о других собственниках, которые не хотят переезжать из данной квартиры.

В итоге стоит сказать, что документ предварительный договор очень важный и полезный. Если он будет составлен правильно и грамотно, то сумеет значительно облегчить дальнейшие процессы. Но чтобы учесть многочисленные нюансы и избежать ошибок, лучше все-таки довериться компетентному юристу. Он и документы на недвижимость (правоустанавливающие) проверит как надо, и с историей данной квартиры легко сможет ознакомиться, и, естественно, поможет составить предварительный договор.

Полезное видео

Видео о том, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и зачем его нужно составлять:

Комментировать
1
9 просмотров
Комментарии
  1. Вика
    Ответить

    Пару лет назад нам пришлось быстро продавать квартиру по семейным обстоятельствам.Квартира была получена в наследство и один из совладельцев вёл себя непорядочно. Его часть квартиры никто не хотел покупать, поэтому пришлось быстро продавать всю квартиру целиком. Цену на квартиру мы снизили и покупатели нашлись быстро. Но у них не было всей суммы, чтобы выплатить разово ( ждали денег от продажи дачи). Поэтому мы составляли предварительный договор,чтобы себя обезопасить. Чтобы всё было законно, пригласили юриста и одним из условий внесли наличие задатка. Конечно, этот был рискованный момент, поскольку совладелец дома мог повести себя неадекватно и отказаться от продажи, но в то же время, если покупатели, спустя оговорённые четыре месяца не стали бы выкупать квартиру, то мы потеряли бы время и других потенциальных покупателей. Поэтому указали именно задаток, а не аванс. Вообще, в каждой конкретной ситуации нужно продумывать, какой вариант подойдёт лучше.

Это интересно