# Особенности составления договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку. Образец документа

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/s-pomoshhyu-bankovskoj-yachejki.html

---

Одной из трудностей при покупке квартиры является передача денег от покупателя к продавцу. Даже однокомнатная квартира в провинциальном городке стоит несколько сотен тысяч рублей и рисковать этими деньгами ни одной из сторон не хотелось бы.

Есть много способов решить эту проблему. Одним из них является передача денег с помощью ячейки в банковском хранилище. Разберёмся, как это выглядит на практике.

## В чём суть такой сделки?

Согласно [ст. 454 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/c715ad796be8dcabecb564bcfa554f539136660d/) суть любого договора купли-продажи (в том числе и жилой недвижимости, поскольку про неё в законе не сказано принципиально иного) состоит в том, что продавец передаёт право собственности на какую-то вещь (полностью или частично при покупке доли в квартире) покупателю, а покупатель обязан взамен передать продавцу денежную сумму, о которой они с продавцом договорились.

И вот как раз **на этапе передачи денег часто возникают проблемы.**в Состоят они в следующем:

- Продавец почти всегда хочет получить деньги сразу же, а передавать объект по договору уже потом. Он может бояться того, что, получив предмет (в нашем случае квартиру), покупатель не захочет за неё платить, и деньги придётся с него взыскивать через суд.

- Покупатель предпочитает сначала приобрести право собственности, а уж потом расплачиваться. Он рискует тем, что, получив деньги, продавец может отказаться передавать квартиру и тогда её тоже придётся требовать через суд, либо и вовсе скроется, если сделка мошенническая.

**Справка.** Вариантов решения множество – частичная предоплата (аванс), договор о задатке, депозит у нотариуса и т. д. И одним из распространённых способов гарантировать безопасность сделки, является использование ячейки в банковском хранилище (депозитарии) на определённых условиях.
В этом случае **схема будет выглядеть следующим образом:**

- Покупатель заключает с банком договор аренды ячейки.

- В условиях договора указывается, что получить доступ к содержимому ячейки может либо продавец, предъявив документы о переходе права собственности к покупателю, либо сам покупатель по истечении определённого срока или при наличии определённых условий.

- В ячейку помещаются наличные в размере цены по договору.

- Стороны заключают договор купли-продажи и проводят государственную регистрацию права в ЕГРН в порядке, установленном [ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/).

- Продавец предъявляет оговоренные в условиях договора аренды документы, ячейка открывается и он забирает деньги, которые теперь принадлежат ему.

- Если сделка сорвалась, то через определённое время покупатель получает право забрать деньги обратно, уплатив банку стоимость аренды ячейки.

**Достоинства этой схемы:**

- Продавец уверен, что если он выполнит свои обязательства, то непременно получит деньги, которые уже ждут в хранилище своего нового хозяина.

- Покупатель уверен, что продавец, если хочет получить деньги, свои обязанности исполнит, в противном случае деньги вернутся обратно к покупателю.

- Банк получает плату в размере стоимости аренды ячейки.

**Однако есть и недостатки:**

- Банк никак не отвечает за то, какая сумма лежит в ячейке, и лежит ли там хоть что-то. Распространённой схемой мошенничества является ситуация, когда арендуются две ячейки: одна для денег, другая пустая. Контрагенту по купле-продаже передаются документы для доступа как раз к пустой ячейке.Метод защиты – проверка номеров ячеек и контроль закладки: никто не запрещает продавцу войти в хранилище вместе с покупателем и лично убедиться, что деньги на месте.

- Возможно с помощью поддельных документов обмануть сотрудников банка и забрать деньги до регистрации права. Здесь сторона по договору никак себя не обезопасит, однако в любом серьёзном банке документы человека, получающего доступ в депозитарий, проверяются всерьёз.

- Закладка в ячейку фальшивых денег.
**Важно!** Метод защиты – потребовать от покупателя, чтобы тот заказал в банке ещё и проверку подлинности купюр (большинство банков предоставляют такую услугу).

**Есть и риски, касающиеся собственно банка:**

- Невозможность застраховать содержимое ячейки. Ни одна страховая компания не возьмётся за такое, поскольку никогда заранее неизвестно, что содержалось в ячейке.

- Если у банка будет отозвана лицензия, с доступом в депозитарий сразу же возникнут проблемы.

- Деньги лежат мёртвым грузом, а не приносят прибыль (как на счёте по вкладу). Более того, за их хранение ещё и нужно платить.

Однако в целом надо признать, что при оплате за квартиру наличными передача денег через банковское хранилище – один из самых надёжных способов.

Читайте также: Как составить [дополнительное соглашение к договору аренды](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/obrazets-dop-soglasheniya.html) жилого помещения?

## Соглашение об аренде на примере Сбербанка

А теперь посмотрим, что именно представляет собой договор аренды банковской ячейки. В качестве примера будет использован Сбербанк: его сеть отделений самая распространённая в России, даже в крупных посёлках обычно отделение имеется (хотя там услуги по аренде ячейки практически никогда и не предоставляются).

**Договор аренды в Сбербанке является трёхсторонним, поскольку в нём участвуют:**

- Продавец.

- Покупатель.

- Сам банк как арендодатель.

С каждой из сторон договора купли-продажи доступ к ячейке могут иметь до двух человек. В этом случае в договоре аренды указывается необходимость присутствия всех продавцов и всех покупателей при вскрытии ячейки. Кроме того, все продавцы и покупатели, имеющие доступ, должны быть указаны в договоре о купле-продаже квартиры.

Сам договор аренды может содержать следующие условия доступа к содержимому:

- **Совместный.** Все указанные в договоре аренды лица собираются вместе и открывают ячейку. В этом случае банку никакие документы не предоставляются, но и открыть сейф в одиночку никто из сторон не может.

- **Доступ при наличии документов.** продавец может открыть арендованную ячейку, если предоставит банковским служащим свой паспорт, договор купли-продажи с отметкой Росреестра и выписку из ЕГРН о переходе права. Присутствие покупателя при этом не требуется.

- **Истечение срока.** Если продавец так и не явился за деньгами и не продемонстрировал документы по сделке с квартирой, покупатель может забрать деньги сам в течение 7 банковских дней после истечения срока аренды. Дополнительная плата за это время не взимается.

Срок аренды – от 1 дня до 3 лет, при этом арендатор имеет право продлевать договор неограниченное число раз. Стоимость определяется банком исходя из действующих тарифов. По состоянию на начало 2018 года она составляет не менее 75 рублей в сутки.

**Обратите внимание!** Сбербанк, как и другие организации, предоставляющие такие услуги, имеет разработанный бланк договора.
Изменения могут касаться лишь некоторых условий (документы, дающие право доступа, количество лиц и т. д.), но составлять индивидуальный договор или подписывать договор, разработанный клиентом, банк не станет.

[Скачать бланк договора аренды ячейки Сбербанка](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/6arenda_privn.docx)

## Как правильно составить соглашение по покупке жилья?

### Вид документа

**Согласно ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости должен составляться в письменной форме.** Дополнительного заверения или государственной регистрации самого договора обычно не требуется: регистрируется не документ, а переходящее по нему право.

Исключением является договор, по которому покупается не вся квартира целиком, а доля в ней (пусть даже один из сособственников выкупает у другого его долю и становится единоличным владельцем квартиры). Договор, касающийся долевой собственности на квартиру, согласно [ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»](http://base.garant.ru/71129192/43c951d8803e4d3c0a4d98e76e8fcc55/), должен быть в обязательном порядке заверен у нотариуса.

Читайте также: Зачем нужен [акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/akt-priema-peredachi-k-d.html) и как его правильно оформить?

### Существенные условия

Существенным условием, согласно [ст. 432 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/adbefccc8d538d42038164bb81d886c76e719d63/), является то, при отсутствии которого договор не считается заключённым. Применительно к купле-продаже квартиры такими условиями будут:

- **Предмет.** В договоре чётко должно быть указано, какая именно квартира передаётся и где она находится. Указан должен быть как минимум полный адрес жилья, также желательно внести в документ и его кадастровый номер.

- **Цена.** В отличие от других видов купли-продажи, по отношению к недвижимости закон прямо называет её существенным условием ([ст. 555 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/204ef5bd8ee7ebed418039d7e10112a09fa2bf4e/)).

По всем остальным условиям стороны сами определяют указывать их в договоре или нет.

**Важно!** Порядок передачи денег существенным условием не является. Однако если речь идёт о покупке с помощью банковской ячейки, то порядок этот указан должен быть обязательно.

- [Скачать бланк договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/DKP-s-oplatoj-cherez-bankovskuyu-yachejku-B.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/DKP-s-oplatoj-cherez-bankovskuyu-yachejku-O.docx)

### Как указать порядок передачи денег?

Для того **чтобы передача произошла через банковскую ячейку можно использовать два способа:**

- Прямо описать, когда покупатель закладывает деньги в сейф, а когда продавец их оттуда забирает.

- Сделать ссылку на банковский договор аренды ячейки, указав примерно следующее: *«Порядок передачи денег определяется в соответствии с договором аренды №… от …»*.

Первый вариант предпочтительнее, поскольку иначе при регистрации права в Росреестре придётся предоставлять туда ещё и документы из банка.

Читайте также: Как правильно оформить передачу недвижимости продавцу в [залог при покупке квартиры? Договор](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/predoplata/zalog.html) на сделку (образец)

## Какие бумаги нужны продавцу для доступа к сейфу?

**Документы, необходимые для того чтобы забрать деньги из сейфа определяются условиями договора с банком.** Обычно требуется следующее:

- Паспорт продавца.

- Договор купли-продажи с отметкой Росреестра.

- Выписка из ЕГРН о переходе права собственности.

Точный перечень необходимо узнавать непосредственно в том банке, где арендована ячейка.

## Заключение

Передача денег при купле-продаже квартиры через банковское хранилище – один из самых надёжных способов осуществить расчёт между продавцом и покупателем. Хотя здесь есть свои риски, однако другие способы передачи наличных ещё более рискованны.