# Сделки по покупке или продаже квартир между юридическими и физическими лицами: варианты договоров и риски

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/s-yuridicheskim-litsom.html

---

Если квартира покупается у юридического лица, то у сделки может быть целый ряд особенностей.

Например, может понадобиться разрешение собственников компании на оформление договора или исключительно безналичная оплата, а не передача денег наличными или через банковскую ячейку.

## Правила оформления контрактов с участием компаний и физлиц

**Договор купли-продажи квартиры с компанией оформляется в простой письменной форме** на тех же условиях, что и с физлицом. В соглашении обязательно указываются существенные условия сделки (цена и предмет), а переход прав собственности регистрируется в Росреестре (согласно [ст. 549-551 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/549,550,551/)).

Однако некоторые отличия все же имеются. Все они связаны с оформлением сделки, порядком расчетов и налогообложением полученного дохода. К тому же цель покупки или продажи недвижимости у юридических компаний почти всегда связана с предпринимательской деятельностью, а у физлиц — нет.

**Особенности сделки**:

- договор купли-продажи подписывает директор либо иной законный представитель компании;

- иной порядок налогообложения дохода, если продавец юрлицо;

- более высокая государственная пошлина за регистрацию, если покупатель компания (22 тыс. рублей для компании вместо 2 тыс. рублей для физлиц).

Если стоимость продаваемой квартиры превышает 25% от балансовой стоимости активов организации, то подобная сделка уже считается крупной и для ее совершения руководитель должен получить согласие собственников. Продажа или покупка недвижимости без получения такого одобрения, оформленного в письменном виде, может быть признана недействительной.

Особенность сделок также в том, что все **расчеты с юрлицами, как правило, производятся в безналичной форме** и это находит свое отражение в договоре купли-продажи.

**Важно**! В основном юрлица покупают недвижимость у физлиц, чтобы изменить ее статус и открыть офис. В этом случае они будут очень внимательно анализировать: были ли в квартире перепланировки и насколько они законны.
В основном компанию интересует жилье на первых этажах с возможностью отдельного выхода.

## Особенности сделок с недвижимостью организаций с участием граждан

[Договор купли-продажи квартиры, по доверенности](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/prod-po-doverennosti.html) в том числе, с физическими или юридическими лицами, как уже было сказано выше, всегда оформляется в письменном виде. Нотариальное заверение требуется только в том случае, когда в сделке участвуют несовершеннолетние либо покупается доля. **Текст соглашения составляется самостоятельно или с привлечением юриста**, нотариуса или других лиц.

Читайте также: Зачем нужен [передаточный акт к договору купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/akt-priema-peredachi-k-d.html) и как его правильно оформить?

Если квартира принадлежит гражданину, то в купчей нужно будет указать все его паспортные данные, ИНН или СНИЛС, адрес регистрации. Перед сделкой нужно будет проверить у компании-продавца:

- Устав.

- ЕГРЮЛ.

- Одобрение участниками юрлица крупной сделки.

- Подтверждение полномочий директора или другого представителя.

Одобрение собственников может быть выражено как:

- протокол собрания или выписка из него;

- письменное согласие в произвольной форме.

Учтите, что в уставе могут быть прописаны ограничения на проведение сделок руководителем или доверенным лицом организации в зависимости от суммы или отношения к уставному капиталу. В этом случае нужны дополнительные документы, подтверждающие законность сделки. **После подписания договора его нужно будет зарегистрировать в кадастровой палате**.

Если договор заключается с застройщиком (а именно с этими юрлицами чаще всего подписывают соглашения физлица), то нужно также проверить насколько подробно прописан вид квартиры, в котором она передается покупателю (с отделкой черновой, чистовой, евроремонтом). Иногда стороны даже оформляют доп. соглашение и перечисляют в нем все виды работ, которые должны быть сделаны.

### При реализации

**Компания вправе продать недвижимость, которая находится на ее балансе**. Но если квартира входит в уставный капитал, то требуется решение учредителей или акционеров на подобную сделку.

В договоре купли-продажи квартиры нужно будет указать реквизиты счета юрлица, куда будут переведены деньги. Стороны могут предусмотреть рассрочку платежей, в том числе процентную. Для этого в договоре указывается график платежей, а также предусматривается обременение в пользу продавца (до полного расчета квартиру нельзя будет продать без согласия юрлица).

От физлица помимо основных документов для подписания договора может также потребоваться нотариальное заверенное согласие супруга(и) на сделку. **Стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют его в обязательном порядке**.

Поскольку покупателем выступает физлицо госпошлина составляет всего 2 тыс. рублей. Гражданин, купивший квартиру, также имеет право на налоговый вычет.

- [Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости между юридическим и физическим лицом](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/05/Dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-mezhdu-yur-i-fiz-litsami-blank.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицом](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/DKP-mezhdu-yur-fiz-litsami-obrazets.doc)

- [Скачать бланк согласия супруга на продажу недвижимости](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/SOGLASIE-na-prodazhu-nedvizhimogo-imushhestva-blank.docx)

- [Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Soglasie-supruga-na-prodazhu-kvartiry-obrazets.docx)

### В случае покупки

Компания, которая покупает жилье у граждан, обычно тщательно проверяет все правоустанавливающие документы, статистику перепродаж, а главное — наличие в квартире зарегистрированных детей. **Перед сделкой проверяются паспорт и все документы на жилье, отсутствие обременений**.

Текст договора составляется с учетом всех требований ГК РФ (отражение существенных условий, соблюдение формы соглашения и пр.).

Покупатель юрлицо оплатит за регистрацию 22 тыс. рублей госпошлины. Продавец жилья, если оно было в собственности менее 3-5 лет, обязан будет оплатить налог на доходы в размере 13%. Он имеет право на налоговый вычет на сумму не более 1 млн. рублей. Лица, которые владели недвижимостью более этого предельного срока, НДФЛ не платят.

[Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между физическими юридическими лицами ](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/DKP-mezhdu-fiz-yur-litsami-blank.doc)

**Важно**! У юридических и физических лиц разный порядок налогообложения при продаже имущества. Влияет на размер налогов и статус недвижимости: жилой или нежилой. Для коммерческой недвижимости оплата НДС обязательна.
### Между юрлицами

Договор купли-продажи между компаниями подписывается директорами либо иными законными представителями. Заверяется соглашение и печатями сторон. Перед сделкой необходимо будет проверить: нет ли на квартире обременений, например, судебного ареста или залога банка. Для этого запрашивается расширенная выписка из ЕГРН.

**В договоре купли-продажи должны быть отражены**:

- реквизиты сторон (наименование компаний, ИНН, КПП, ОГРН, юрадрес, банковские счета);

- цена сделки и порядок расчетов;

- описание недвижимости (адрес, кадастровый номер, этажность, площадь);

- права и обязанности сторон;

- ответственность в случае неисполнения договора.

Юрлица обычно предусматривают в договоре безналичные расчеты и претензионный порядок расторжения договора. Обычно текст договора составляют юристы компании, а потом стороны согласовывают между собой окончательный вариант, который и подписывают.

При регистрации договора купли-продажи в Росреестре нужно будет оплатить госпошлину в 22 тыс. рублей в любом отделении банка. Продавцы недвижимости должны будут декларировать свой доход и оплатить налог с разницы между ценой покупки и продажи.

- [Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/05/Dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-mezhdu-yurlitsami-blank-1.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/05/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-mezhdu-yurlitsami-obrazets.doc)

## Требуется ли оплата НДС?

**При продаже квартиры юрлицо платит налог на прибыль (если она получена)**. Для этого подается специальная декларация. Размер налога зависит от выбранной компанией системой налогообложения и составляет от 6 до 20% (меньший налог платят те, кто находится на упрощенной системе).

Налог на добавленную стоимость (18%) платится только в том случае, если продается нежилое помещение (склад, офис, торговое помещение). В случае продажи жилой квартиры НДС не платится.
**Для оплаты НДС компания выставляет покупателю недвижимости сумму необходимую для оплаты налога**. Покупатель переводит деньги на счет юрлица нужную сумму, а продавец рассчитывается с налоговыми органами.

## Риски

Проблемы физлиц, покупающих недвижимость у компаний, возникают, если сделка по какой-либо причине признается недействительной. Это возможно когда она была совершена без согласия участников компании или человеком, который не имел на это никаких полномочий. Результат: стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке (покупатель – квартиру, а продавец – деньги).

Чтобы избежать столь негативных последствий желательно тщательно проверять документы на сделке и возможно даже доверить эту процедуру нотариусу. Продаваемая недвижимость вполне может оказаться полученной юрлицом от другой компании (например, в залог или переданная в счет оплаты товара).

**Если бывший собственник решит оспорить сделку, то физлицо также может пострадать**. Когда активы компании распродаются уже на этапе банкротства, то назначенный судом арбитражный управляющий может их оспорить, если сочтет такие сделки незаконными, направленными на выведение доходов.

Еще одна проблема связана с тем, что квартира, которая находится в собственности у компании, может иметь статус нежилого помещения и его смена потребует дополнительных расходов.

**Важно**! Покупая квартиру у юрлица нужно проверить у нее целый ряд документов: от свидетельства о госрегистрации и до разрешения собственников на сделку. Но на самом деле риски сделок с юрлицами ничем не выше тех, что могут возникнуть и при взаимоотношений с продавцами-физлицами.
## Заключение

Покупка либо продажа недвижимости между физическими и юридическими лицами, а также исключительно между компаниями имеет свои нюансы оформления. Они могут быть связаны, в том числе с рисками признания сделки недействительной, если она не была одобрена собственниками компании либо проблемами с оплатой, если компания оказалась неплатежеспособной.