# Если у квартиры два собственника: какие документы нужны для продажи и покупки и иные особенности оформления сделки

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dva-sobstvennika.html

---

Многих волнует такой вопрос: как продать квартиру, если два собственника? На самом деле ничего экстраординарно сложного в этом процессе нет. Главная особенность [продажи квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha), если существует два владельца и более, заключается в том, что от всех собственников квартиры потребуется нотариальное разрешение на продажу жилья.

Сделки с недвижимостью сопряжены с многочисленными рисками, а если договор купли-продажи заключается с двумя собственниками сразу – покупателю следует еще внимательнее проверять документы и юридическую чистоту квартиры. Реализация недвижимости двум покупателям также имеет ряд особенностей. Как в этом случае провести безопасную сделку? 

## Оба продавца

В [статье 244 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/244/) прописаны обстоятельства, в которых имущество переходит в общую собственность двух и более граждан.
**Самыми распространенными ситуациями появления совместного права назовем такие**:

- приватизация;

- переход недвижимости по наследству;

- приобретение недвижимости в период пребывания в официальном браке.

Совместное право собственности налагает на каждого владельца юридические обязательства, хотя зарегистрированным жилье может быть только на одного гражданина.

### Какие документы нужны?

Каждый владелец предоставляет свой [пакет документов](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/kakie-dokumenty-neobhodimy.html) для [купли-продажи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha), вместо одной бумаги о праве собственности, подаются две (и обе фиксируются в договоре купли-продажи). Также потребуется предъявить паспорт гражданина Российской Федерации. **Покупатель вправе потребовать еще**:

- выписку из домовой книги;

- справку о дееспособности;

- выписку о долгах по ЖКХ;

- другие справки для проверки юридической чистоты.

#### Требуется ли согласие?

**Наличие согласия со стороны другого собственника является ключевым требованием для признания сделки действительной**. Его необходимо не только получить, но и задокументировать правильно. Определенной формы законодательство России не предусматривает, но согласие должно включать в себя некоторые обязательные, существенные сведения:

- характеристику предмета сделки (адрес, технические особенности);

- ФИО, паспортные данные собственника;

- реквизиты документа, подтверждающего совместную собственность;

- описание факта отсутствия возражений по продаже (в произвольной форме);

- дату и подпись владельца недвижимости.

Обратите внимание, что саму сделку можно заключить и без согласия второго собственника, но Росреестр в этом случае, скорее всего, не зарегистрирует переход права собственности, а договор в итоге признают недействительным.

Читайте также: [Какие документы нужны для продажи квартиры? Полный перечень для всех этапов сделки](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/kakie-dokumenty.html)
Нотариально заверенное согласие подается в письменной форме с подписью владельца.

Здесь вы можете узнать о том, требуется ли [согласие супруга на покупку недвижимости](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nuzhno-li-soglasie-supruga.html).

- [Скачать бланк согласия супруга на покупку квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/soglasie-supruga-blank.doc)

- [Скачать образец согласия супруга на покупку квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/soglasie-supruga-obrazec-1.doc)

#### Если один из владельцев ребенок?

**Интересы ребенка должны соблюдаться на уровне взрослых людей**. ГК РФ сообщает, что несовершеннолетние дети имеют стандартные имущественные права.

Если родители или законные представители решили продать недвижимость, собственником которого является и ребенок – необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства. Без разрешения государства сделка будет признана недействительной, а новое право собственности – ничтожным. В договоре купли-продажи имущественное право несовершеннолетнего должно быть отображено, необходимо указать ФИО ребенка и документ, на основе которого он стал владельцем. Подписывают документ только дети старше 14 лет, если ребенку не исполнилось 14 – подпись он не ставит.

- [Скачать бланк договора купли-продажи с несовершеннолетним](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-kupli-prodazhi-s-nesovereshennoletnim-blank.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи с несовершеннолетним](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-kupli-prodazhi-s-nesovershennoletnim-obrazets.doc)

- [Скачать образец разрешения органа опеки и попечительства](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/razreshenie-prodazhi-ot-organov-opeki-1-1.pdf)

О нюансах купли-продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками читайте в [отдельном материале](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/s-rebenkom-sobstvennikom.html).

**Посмотреть видео о том, как оформляется сделка, если одним из собственников квартиры является ребенок:**

### Как заключить договор с продавцами и одним покупателем?

[Договор купли-продажи (ДКП)](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor) составляется по стандартной форме с одним отличием: вместо одного физического лица в роли продавца выступают двое. Поскольку каждый владелец недвижимости является ее полноправным собственником, то и договор заключают между собой три стороны. Продавцы 1 и 2 указываются в договоре идентично, необходимо вписать обязанности в соответствии с договором для каждого, указать не один, а два правоустанавливающих документа. **Свои подписи под ДКП ставят оба владельца и покупатель**.

- [Скачать бланк договора купли-продажи квартиры от двух собственников](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/dogovor-pokupki-kvartiry-u-dvuh-sobstvennikov-blank.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи квартиры от двух собственников](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-kupli-prodazhi-s-dvumya-sobstv-.doc)

### Расписка о получении денег

Расписка о получении денег – дополнительная страховка для покупателя. Она может пригодиться в случае спорных ситуаций в суде, станет доказательством проведенного расчета.
Согласно положениям Гражданского кодекса РФ, расписка на сумму, превышающую 1000 рублей, должна составляться в письменном виде (желательно от руки, а не на компьютере). Утвержденного образца нет, но мы расскажем, какие данные нужно указать обязательно.** Первым делом стороны должны определиться – пишется одна расписка или две**.

Возможны оба варианта, как и в случае с договором купли-продажи недвижимости. Один ДКП составляется для уменьшения бумажной волокиты, хотя можно заключить и по одному договору с каждым владельцем.

Для [расписки о получении денежных средств за квартиру](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/propiska/postoyannaya.html) действует то же правило – **продавцы недвижимости могут быть указаны как получатели средств в одном документе или по отдельности**.

Если составляется одна расписка на двоих, впишите ФИО, дату рождения и паспортные данные каждого получателя средств. Ниже укажите, какая сумма получена каждым продавцом и на каком основании (по договору купли-продажи квартиры).

**Важно охарактеризовать помещение, полученное покупателем, и долю каждого продавца**. Расписка составляется в трех экземплярах, для каждой стороны и подписывается в обязательном порядке двумя продавцами. При составлении двух разных расписок, упоминать второго продавца не нужно. Сторонами расписки и расчета в этом случае выступают покупатель и один продавец. Документ составляется в двух экземплярах и подписывается сторонами договоренности по ДКП.

- [Скачать бланк расписки о получении денежных средств](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Raspiska-pri-pokupke-kv-blank.doc)

- [Скачать образец расписки о получении денежных средств](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Raspiska-pri-pokupke-kv-obrazets.doc)

### Должен ли быть нотариус?

Нотариальное заверение является обязательным как при одновременном обращении всех собственников, так и по отдельности. Услуга обойдется в 2000-3000 рублей. При покупке квартиры у несовершеннолетнего собственника – обязательное нотариальное заверение договора купли-продажи также зафиксировано в Гражданском кодексе Российской Федерации.

О том, можно ли оформить куплю-продажу квартиры без нотариуса, читайте [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/oformlenie-bez-notariusa.html), а [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/cherez-notariusa.html) написано об особенностях оформления сделки через нотариуса.

Читайте также: [Как продать квартиру в долевой собственности целиком](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/pri-dolevoj-sobstvennosti.html)?

### Риски при сделке

Покупка квартиры у двух собственников сопряжена с некоторыми юридическими нюансами. **Важно, оформлена ли собственность в совместное владение или долевое**.

В первом случае продавцом будет выступать только одно лицо, на которое и зарегистрирована квартира, во-втором, каждый из совладельцев. Чаще всего совместная собственность появляется в браке.

И тут стоит быть осторожным – без [нотариального согласия супруга на продажу недвижимости](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/soglasie-ot-supruga.html), в том числе бывшего (если не была произведена процедура раздела имущества) сделку не признают действительной. Но даже если в Росреестре переход права собственности все-таки зарегистрируют, супруг сможет в любой момент обратиться в суд и добиться аннулирования нового права собственности в связи с нарушением его прав.

**Отдельные риски сопровождают сделки с несовершеннолетними**. Их права защищают органы опеки и попечительства. В этом случае к сделке необходимо добавить оригинал разрешения от государства. Но даже он не гарантирует защиту новых имущественных прав покупателя – только когда ребенок получит новое право собственности, его права будут соблюдены.

## Оба покупателя

Для сделок с двумя покупателями действуют уже упомянутые выше правила, а процесс оформления недвижимости зависит от того, оформляется собственность в долевую или совместную форму.
**Первым делом хозяин квартиры должен задать такие вопросы**:

- Пребывает ли покупатель в браке?

- На кого будет зарегистрировано право собственности?

### В браке или нет

Покупатель, находящийся в браке, может купить квартиру при условии оформления в общую или долевую собственность. По умолчанию, недвижимость становится общей собственностью. При этом никаких дополнительных [документов для покупки квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/dokumenty-dlya-sdelki.html), кроме разрешения супруга на покупку, предъявлять не нужно. Если же покупатели решили оформлять недвижимость в долевую собственность – каждый из них будет выступать полноправным владельцем. Такие сделки должны заключаться с двумя покупателями и продавцом.

### Как оформить недвижимость в собственность на пару?

Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 247) предусматривает возможность оформления недвижимости в долевую собственность. Каждый владелец в этом случае получает одинаковые права, распоряжается своей долей самостоятельно и обязуется нести расходы по ее содержанию (в том числе налоговые в пользу правительства). **Договор заключается с каждым покупателем отдельно, допускается использование одного бланка**.

**Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности **

- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

- Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

О том, как оформить приобретение квартиры супругами в совместную собственность, написано [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/suprugami-v-sovmestnuyu-sobstvennost.html).

#### Как составить договор?

[ДКП](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor) может быть составлен как на одном бланке, так и для каждого покупателя отдельно – принципиальной разницы между двумя названными вариантами нет.
Как правило, **владелец выбирает наиболее удобный для него способ**. Поскольку у каждого покупателя будет свое право собственности, зарегистрированное в Росреестре, в ДКП необходимо вписать не только характеристику квартиры, но и долю каждого гражданина (в квадратных метрах).

Помните, что стоимость недвижимости является существенной характеристикой и должна быть указана. Для [покупки квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka) с последующим оформлением долей – стоимость просчитывается по количеству квадратных метров для каждого. То есть, в документе следует вписать стоимость одного квадратного метра, и затем посчитать общую сумму.

**Бывает и так, что доли выкупаются по разной стоимости**. Этот пункт стоит также полностью охарактеризовать в договоре. Укажите стоимость одного квадратного метра для каждого владельца и посчитайте общую сумму, которую вам должны передать.

- [Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с одним продавцом и двумя покупателями](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/dogovo-kp-kvartiry-1-prodavej-2-pokupatelya-blank.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи квартиры с одним продавцом и двумя покупателями](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/dogovo-kp-kvartiry-1-prodavej-2-pokupatelya-obrazets.doc)

#### На кого составлять?

Договор купли-продажи составляется на того человека, который будет оформлять на себя право собственности. Правило простое и понятное: если к вам приходят два покупателя и каждый планирует получить часть квартиры в единоличное распоряжение – значит речь идет о долевой форме собственности и на каждого из покупателей оформляется ДКП.

Если стороной сделки выступает только один человек – именно с ним вы проводите расчеты и с ним пойдете в Росреестр для [регистрации права собственности](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/registratsiya), значит стороной сделки будет выступать только он, а от супруга/супруги потребуется разрешение. С детьми все несколько сложнее – они должны быть вписаны в документ в любом случае, но **свою подпись дети могут ставить только после четырнадцати лет**.

### Чем грозит такое оформление?

Более рискованно продавать квартиру покупателям с регистрацией на одного человека. В этом случае законный супруг/супруга покупателя получит возможность оспорить сделку. Чтобы этого не произошло, продавец должен озаботиться получением нотариального разрешения.

Положение действует только для супругов, связанных узами официального брака. Проблемы в дальнейшем могут возникнуть у держателей долей, а не у продавца, реализовавшего квартиру таким образом. Несмотря на то, что каждый владелец имеет свою долю – выделить ее в виде комнаты крайне сложно. **На бумаге доля описывается в виде квадратных метров или цифр через дробь**.

Если дело доходит до раздела имущества и любых других сделок с недвижимостью – хозяевам предстоит выяснить, кто и какой комнатой владеет. Если собственники не могут прийти к соглашению касательно порядка использования недвижимости, государство предлагает им выход – заключить дополнительное соглашение по квартире. Как видите, процедура покупки квартиры у двух владельцев или двумя покупателями регламентирована законодательством.

Главное отличие таких сделок заключается в надобности дополнительных разрешений и нотариальном заверении самого договора купли-продажи.
**Первым делом, стороны должны определиться, как они оформляют собственность**. Для выделения долей понадобится два договора купли-продажи или один договор с двумя новыми хозяевами. Общая собственность оформляется автоматически для людей, пребывающих в официальном браке, и при наличии разрешения на сделку покупки от второго супруга.

**Полезное видео: Как торговаться при покупке квартиры? Подробная инструкция для покупателя**