# Можно ли оформить договор купли-продажи квартиры без нотариуса и как это сделать?

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/oformlenie-bez-notariusa.html

---

Существует распространенное мнение о том, что при [покупке](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka) или [продаже квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha) нельзя обойтись без посещения нотариальной конторы. Но бывают ли случаи, когда можно не привлекать нотариуса к оформлению сделки? Возможно ли составить договор самостоятельно или нет? Разберемся в настоящей статье. 

## Можно ли оформить без нотариального работника?

Действующее законодательство этого полностью не запрещает. Из положений Гражданского кодекса РФ следует, что **[купля-продажа квартир](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha) может осуществляться в простой письменной форме.**

Читайте также: [Как зарегистрировать договор купли-продажи квартиры в Росреестре](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/registratsiya/v-rosreestre.html)

Между тем, говорится и о том, что в некоторых случаях обращение к нотариусу – обязательный шаг, который должны сделать стороны. Более подробно о том, когда не нужно идти в нотариальную контору, а когда это придется сделать разъясняется в [ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), принятом в 2015 году. С положениями документа, в частности, [ст. 42](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/), желательно ознакомиться каждому, кто хочет продать или купить квартиру.

**Смотрите видео: В каких случаях сделок с недвижимостью обязателен нотариус**

[https://www.youtube.com/watch?v=vnqX9cTxUEo](https://www.youtube.com/watch?v=vnqX9cTxUEo)

## В каких случаях?

Рассмотрим наиболее актуальные на практике случаи.

### Продается жилье, у которого один владелец

Отметим, что наиболее актуальна такая ситуация для рынка «первички». Например: собственником недвижимости является застройщик, а [договоры купли-продажи, в том числе по доверенности](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/prod-po-doverennosti.html), с гражданами подготавливают юристы компании, и нотариальная форма сделки здесь не обязательна. Что касается «вторички», то и здесь можно привести **ряд примеров, когда договор можно оформить не у нотариуса:**

- единственный наследник получил жилье от родителей и теперь продает его;

- человек приобрел недвижимость не в браке.

**Важно!** Чтобы определить, нужно обращаться к нотариусу для оформления сделки или нет, нужно установить каково количество продавцов: один или несколько.
При этом не важно, сколько будет покупателей. Если собственник один, то можно составить [договор](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor) в простой письменной форме и сдать его на [регистрацию](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/registratsiya) в МФЦ или органы Росреестра.

### Недвижимость находится в совместной собственности

[Ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/) говорит, что если жилье находится в совместной собственности – общей или долевой, то договор купли-продажи должен удостоверять нотариус. Только так. Отметим, что **большинство квартир на вторичном рынке недвижимости находятся в долевой собственности.** В свое время, многие:

- приватизировали недвижимость по долям;

- получали в квартиры в наследство, деля имущество на нескольких наследников;

- покупали жилье на семью, стараясь каждому выделить долю.

Если говорить про настоящее время, то долевая собственность на жилую недвижимость возникает:

- **При приобретении квартир в ипотеку.** Как правило, условия договора таковы, что супруги становятся созаемщиками, а недвижимость передается им в собственность по 1/2 доле каждому.

- **При использовании материнского капитала.** Одним из условий приобретения недвижимости в этом случае является следующее: каждому члену семьи должна быть выделена доля в квартире.

Что касается последнего примера, то нужно отметить следующее: квартиры, приобретенные с использованием мат. капитала пока продаются очень редко, но небольшая практика уже имеется.

**Справка.** Не обязательно обращаться к нотариусу с просьбой о подготовке договора купли-продажи квартиры, если недвижимость приобретена в браке и записана только на мужа или жену. Однако к нотариусу сходить придется за тем, чтобы оформить согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, то есть [согласие на продажу квартиры от супруга](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/soglasie-ot-supruga.html).

Читайте также: [Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/bez-rieltora.html)

### Если в сделке участвуют дети

**Нужно установить, имеются ли несовершеннолетние в числе продавцов.** Если таковые есть, то форма договора купли-продажи квартиры нотариальная. Если дети имеются только в числе покупателей, то можно оформить договор в простой письменной форме.

Таковы правила, установленные действующим законодательством. Логика здесь понятна. Если ребенок лишается недвижимости, то нужно проконтролировать, чтобы его права не нарушались. Если же несовершеннолетний приобретает в собственность долю жилого помещения или квартиру полностью, то это в любом случае очень хорошо для него. Нет необходимости в контроле над сделкой.

Таким образом, **договор купли-продажи квартиры без нотариуса можно заключать в следующих случаях:**

- Если у недвижимости один собственник.

- Если владелец квартиры является совершеннолетним и полностью дееспособным.

Во всех остальных случаях нужно осуществлять [куплю-продажу с участием нотариуса](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/cherez-notariusa.html).

Иногда клиенты нотариальной конторы приходят уже с готовым договором, на котором просят поставить подпись и печать. Нотариусы отказывают в этом. Законно ли поступают упомянутые должностные лица?

Да. По этому поводу **имеются разъяснения различных компетентных органов, которые сводятся к следующему:**

- нотариус не обязан удостоверять готовый договор;

- даже если нотариус согласиться подписать бумаги, подготовленные третьими лицами, он имеет право потребовать оплаты: суммы нотариального тарифа, полной стоимости услуг правового и технического характера.

## Как правильно составить документ?

Для того чтобы не допустить фатальных ошибок нужно обратиться к [параграфу 7 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/01aaf720da0073c8d15e1366816cbc58aecfeefb/). В нем подробно указано, как должна быть оформлена сделка по купле-продаже недвижимости. **В договоре, подготовленном в простой письменной форме, обязательно должна содержаться следующая информация:**

- Паспортные данные сторон. Если сделка совершается по доверенности – данные поверенного и сведения о самой доверенности.

- Полная информация о предмете договора – квартире, с указанием её площади, адреса, кадастрового номера.

- Реквизиты правоустанавливающих документов.

- Информация о цене.

Кроме того, желательно указать:

- информацию о лицах, сохраняющих права на объект недвижимости;

- права, обязанности, ответственность сторон по договору.

**При совершении сделки подписывается передаточный акт** ([как передать квартиру при покупке](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/peredacha-kv-i-klyuchej-po-dog.html)?). Далее документы сдаются на регистрацию в органы Росреестра.

**Важно!** Регистрация перехода права собственности на недвижимость является обязательной.
Договор можно оформить, обратившись к юристу, риэлтору или самостоятельно ([кто оплачивает оформление договора](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/kto-oplachivaet-dogovor.html)?). Отметим, что продажа такого дорогостоящего объекта, как квартира, по договору в простой письменной форме может скрывать некоторые опасности.

- [Скачать бланк договора купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-blank-1.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obrazets-1-1.doc)

- [Скачать бланк передаточного акта](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Peredatochnyj-akt-kvartiry-blank-1.doc)

- [Скачать образец передаточного акта](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Peredatochnyj-akt-obr.docx)

## Риски при покупке

Нотариус – должностное лицо, которое следит за тем, чтобы сделка была полностью законной. К примеру, если квартиру пытаются продать от имени недееспособного лица, то нотариус такую сделку «не пропустит». Таким образом, заключая договор в простой письменной форме, покупатель может стать жертвой мошенников, которые желают неосновательно обогатиться, нарушая законодательство. **Если решено обойтись без нотариуса при покупке квартиры, то необходимо проверить следующее:**

- продавец должен иметь право собственности на недвижимость или законные полномочия по её продаже;

- в квартире не должно быть третьих лиц, сохраняющих право проживания;

- объект недвижимости не должен быть обременен: находиться под залогом, арестом и так далее (о покупке квартиры с обременением читайте [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/s-obremeneniem.html), а [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/zalogovaya-kv.html) узнаете о купле-продаже залогового имущества).

Теперь вы знаете, можно ли заключить договор самостоятельно и как его оформить. Не каждый на это способен, поэтому лучше прибегнуть к услугам юриста или нотариуса. Оформление договора купли-продажи без нотариуса возможно, но не во всех случаях. При этом такая сделка может содержать в себе определенные риски.

## Полезное видео

Из видео вы узнаете, нужен ли нотариус при покупке квартир: