# Каковы причины продажи приставом недвижимости с торгов и как проходит покупка квартиры через аукцион?

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/ot-banka-cherez-auktsion.html

---

Современный рынок жилой недвижимости РФ изобилует количеством жилья, купленного в кредит и выставленных на аукцион, в связи с банкротством их владельца. 

Что происходит в ситуации, когда собственник, купивший жилье в кредит не успевает вовремя вносить деньги по счету или накапливает долги перед ЖКХ в больших суммах. Квартиру арестовывают и продают с аукциона. 

Но в любом ли случае жилье арестуют и пустят на торги? На аукционной площадке можно очень выгодно приобрести жилье без непредвиденных рисков, по цене, существенно ниже рыночной.

Но в любом ли случае жилье арестуют и пустят на торги? Как происходят торги? Как стать их участником? И все тонкости процедуры раскрывает эта статья.

## Кто и на каком основании вправе наложить арест на жилье?

Квартира (дом) арестовывается когда у ее владельца присутствует какая-либо непогашенная задолженность. Кредиторами могут быть: 

- государство; 

- частное лицо;

- банк. 

Главным критерием для наложения обременения в отношении недвижимости будет сумма долга, которая должна равняться стоимости арестованного жилья (возможна ли [купля-продажа квартиры с обременением](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/s-obremeneniem.html)?). **Причинами для ареста могут быть следующие обстоятельства**: 

- долг по оплате услуг ЖКХ (если это недвижимость, принадлежащая муниципалитету);

- задолженность по банковским кредитам;

- возмещение ущерба, который нанес собственник недвижимости третьим лицам (юридическим или физическим);

- судебный раздел имущества (например, при оформлении развода);

- судебное решение о конфискации имущества должника;

- просроченная оплата платежей в ИФНС, в результате чего образовалась недоимка.

Однако в реальности, основываясь на практику судебных разбирательств, квартира (особенно единственное жилье) может быть изъята и продана с торгов только в случаях с долгом по ипотеке и кредитом взятом под залог недвижимости ([ст. 446 ГПК РФ](https://www.zakonrf.info/gpk/446/)). 

А если в отчуждаемой недвижимости есть несовершеннолетние собственники, тогда все намного сложнее, так как обязательным участником такой сделки станет отделение опеки и попечительства или прокурор, которые не дадут нарушить права несовершеннолетнего.

**ВАЖНО**! Арест квартиры является крайней мерой, применяемой к должнику. Согласно [ст. 80 ФЗ](https://www.zakonrf.info/zakon-ob-ispolnitelnom-proizvodstve/80/) об исполнительном производстве накладывать арест имеют право только исполнители ФССП (Федеральная служба судебных приставов) и только на основании соответствующего решения суда. 
Следующим шагом после ареста приставом недвижимости следует ее продажа на торгах. 

## Условия конфискации недвижимости для выставления ее на торги 

Для того чтобы недвижимость была арестована и выставлена на торги необходимо соблюсти следующие условия: 

- Жилье не должно быть единственным у должника. Однако это не относится к ипотечным кредитам. При этом должна быть просрочка оплаты более трех месяцев, а долг – более 5 % от стоимости жилья.

- Должник обязан быть собственником арестовываемой недвижимости. Нельзя арестовать арендуемое, муниципальное жилье либо квартиру, в которой должник только прописан.

- 
Квартира является самым последним объектом, на который накладывается арест. Приставы-исполнители опираются на принцип очередности: сначала арестовываются банковские счета, после предметы интерьера, транспорт, ценности и только после этого, если вырученные деньги не покрывают долг, арестовывается недвижимость. 
Хотя должник может выйти к приставам с ходатайством сразу начать с квартиры, тогда принцип очередности судебные исполнители могут проигнорировать.

- Обязательно должно быть решение суда, а размер задолженности приравниваться к стоимости недвижимости. Нельзя арестовать квартиру стоимость 2 млн. руб. за долг в 70 000 руб.

- Наличие злостного умысла должника. Если гражданин все-таки гасит задолженность, хоть и меньшими суммами, оплачивает коммунальные платежи, обращается за рефинансированием долга, то вряд ли арестуют его квартиру, так как он предпринимает все попытки погасить долг.

- Возможность продать долю в общей собственности без ущерба других собственников. Например, гражданин владеет лишь 1/5 долей квартиры. Эту долю также могут арестовать, изначально оценив возможность продажи такой доли без ущерба для других дольщиков.

**ВАЖНО**! другие собственники будут иметь первоочередное право выкупа доли должника.
## Как стать участником публичной продажи?

**Процедура проведения торгов регулируется [ст. 447 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/447/)**, а также «[Положением об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе» № 585 от 12.08.2002 г](http://base.garant.ru/184861/). 

Если гражданин желает участвовать в аукционе, он должен: 

- выбрать объект из того списка, который представлен на электронной площадке;

- приобрести электронную подпись, которая станет личным online-идентификатором на рынке недвижимости (подпись действительна один год, после чего ее надо обновлять);

- оставить заявку на участие;

- внести аванс (обычно 5-10% от стоимости лота);

- принять участие в торгах;

- иметь денежные средства для [покупки квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka).

### Где посмотреть сведения? 

Согласно правилам, продажа залоговых квартир осуществляется уполномоченными финансовыми организациями, которые владеют всеми документами и информацией по лоту (о купле-продаже залоговых квартир мы писали в [отдельной статье](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/zalogovaya-kv.html)). **Узнать о выставляемых на торги квартирах, домах можно из официальных источников**: газета «Коммерсантъ», Федеральный реестр сведений о банкротстве, про залоговые аукционы. 

Наиболее популярные аукционные торговые площадки: 

- [Российский аукционный дом](http://www.auction-house.ru/).

- [Единая торговая электронная площадка](https://www.roseltorg.ru/).

- [Система электронных торгов имуществом](https://seltim.ru/index.html).

- МосТендерГрупп.

- [Межрегиональная электронная торговая система](https://www.m-ets.ru/).

### Необходимые документы 

Принять участие в торгах имеет право любой гражданин, имеющий: 

- ИНН.

- СНИЛС.

- Паспорт.

### Проведение мероприятия

Банк имеет право выставить имущество на аукцион только после получения судебного решения об отчуждении недвижимости должника. **Аукционы могут быть двух форм**: 

- открытыми (участвует любой желающий);

- закрытыми (участвуют только специально приглашенные лица).

Сообщение о проведении аукциона делается уполномоченными организациями не менее чем за 30 дней до начала торгов, но организатор аукциона может утвердить и более продолжительный срок для оповещения. В любом случае сообщение о начале аукциона должно содержать информацию о: 

- месте проведения, времени начала и форме торгов;

- предмете и порядке проведения (как оформляется участие и определяются выигравшие);

- начальной цене, с которой начинаются торги.

Организатор, опираясь на букву закона, может отменить аукцион, письменно сообщив об этом всем зарегистрированным участникам не позднее чем за три дня до начала, без какой-либо ответственности, если иное не оговорено в законе либо в извещении о торгах. В данной ситуации на организаторов накладываются обязательства в возмещении всем участникам реального ущерба, который был ими понесен. 

Перед началом торгов участникам, как правило, предлагается внести задаток, который возвращаемый не выигравшему лицу. Однако, если гражданин не участвовал в торгах, задаток не возвращается (п.4 [ст. 448 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/448/)). 
Согласно п. 5 с. 448 ГК РФ в день проведения аукциона между победителем и организатором подписывается протокол, имеющий договорную силу, но не освобождающий стороны от дальнейшего подписания соглашения. 

**Все необходимые документы по лоту готовятся уполномоченными, проводящими аукцион**. Они же устанавливают стартовую цену, которая изначально может равняться рыночной. Во время проведения аукциона принято устанавливать шаг повышения в 5 – 10% к стоимости лота. 

При несостоявшихся торгах, когда на торгах появилось менее 2-х участников или не были достигнуты желаемые результаты, цена снижается на 15% (может и на 20% – 30%) и следующие торги проводятся через месяц. 

**Бывает, что объект продается с торгов только со второго, третьего, четвертого, т.д. аукциона**. Если на этапе повышения цены лот не продается, организаторы объявляют аукцион на понижение стоимости. Но здесь устанавливается планка предельного значения («цена отсечения»), ниже которого торг прекращается. 

## Положительные и отрицательные стороны сделки 

Покупая залоговую квартиру у банка, необходимо помнить, что покупатель имеет дело с юридическим лицом, которое подвергается проверке множеством контролирующих органов и защищает поэтому свою сделку от мошенничества и признания ее ничтожной. Следовательно, такое приобретение вполне безопасно. 

**Необходимо помнить лишь об общих правилах приобретения недвижимости**: 

- проверка отсутствия коммунальных долгов; 

- отсутствия прописанных людей; 

- открытых судебных споров. 

К минусам аукционной покупки банковского жилья можно отнести: 

- До начала аукциона нельзя понять выгоду от сделки (все зависит от количества и заинтересованности участников), поэтому желательно сразу определить минимальную или максимальную сумму, до которой вы готовы бороться.

- При неправильно оформленных документах, аукцион признается недействительным.

- Приобретенное жилье может до поры скрывать некоторые подводные камни, которые обнаружатся после приобретения квартиры (разгром, отсутствие какого-либо ремонта, т.д.)

Плюсы: возможность приобрести недвижимость в два, в три раза дешевле, чем рыночная стоимость. 

Если [купля-продажа квартир](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha) через аукцион вам не подходит, то советуем вам прочитать другие наши статьи о том, как [купить](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka) или [продать квартиру](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha):

- Составление [договора купли-продажи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor), его [регистрация](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/registratsiya) и [расторжение](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/rastorzhenie).

- [Передача денег продавцу](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/peredacha-deneg-nalichnymi.html): [аккредитив](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/akkreditiv.html), [банковская ячейка](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/cherez-bankovskuyu-yachejku.html) и другие методы.

- [ДКП с рассрочкой платежа](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/v-rassrochku.html).

## Заключение 

Аукционные сделки дают возможность приобрести квадратные метры по очень выгодной цене. Но если вы не эксперт торгов, или сомневаетесь, обязательно обращайтесь за помощью к специалистам: юристам, специалистам по недвижимости.