# Передача квартиры по договору купли-продажи: акт приёма-передачи, чеклист и нюансы 2026

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/peredacha-kv-i-klyuchej-po-dog.html

---

**Содержание:**

[Ваша ситуация](#quiz) ·

[Основания передачи](#osnovaniya) ·

[Чеклист осмотра](#checklist) ·

[Как составить акт](#akt) ·

[Документы от продавца](#dokumenty) ·

[Показания счётчиков](#schetchiki) ·

[Нашли недостатки](#nedostatok) ·

[Новостройка vs вторичка](#novostroj) ·

[Передача при ипотеке](#ipoteka) ·

[Сроки освобождения](#sroki) ·

[FAQ](#faq)

Акт приёма-передачи — это последний и один из самых важных документов при сделке. Многие подписывают его второпях и потом годами разбираются с последствиями. Разбираем весь процесс: от осмотра до получения ключей.

🔑 Ваша ситуация

Что вы покупаете?

      Вторичная квартира

      Новостройка от застройщика

      Квартира в ипотеку
    

После [покупки квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka), естественно, каждому хочется быстрее в нее заселиться, но нужно понимать, что самый последний этап в процедуре [купли-продажи недвижимости](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha) является не менее важным, чем все остальные этапы.

Здесь очень много нюансов, к которым нужно отнестись с большим вниманием, чтобы впоследствии не устранять чужие огрехи и избежать мошенничества. Передача квартиры и ключей в 2026 году должна происходить грамотно, строго в соответствии с законодательством, при этом все договоренности сторон лучше подробно фиксировать на бумаге.

## Основания на которых недвижимость передается покупателю

Согласно законодательству ([ст. 549 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/549/)) продавец по заключенному [договору купли-продажи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor) обязан передать проданную квартиру покупателю.
Проводить эту процедуру стоит после того, как состоялась [регистрация](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/registratsiya) права собственности.

Передача жилого объекта от продавца к покупателю производится по специальному передаточному акту ([ст. 556 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/556/)). **Договор составляется в письменной форме в двух экземплярах**. Подписанный акт подтверждает, что указанное жилье перешло в собственность покупателя фактически. В данном акте прописываются подробно персональные данные обеих сторон, указывается, что квартира находится в надлежащем состоянии и качестве (в соответствии с описанием ее в договоре купли-продажи), коммунальные платежи все оплачены.

Если в данном жилище имеется стационарный телефон, то стоит убедиться в отсутствии задолженности по его оплате.

Читайте также: [Акт приема-передачи квартиры при продаже](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/akt-priema-peredachi-k-d.html)

Дата подписания указанного документа считается датой вступления в права нового собственника. С этого же момента новый владелец полностью отвечает за эксплуатацию и содержание квартиры.

## Когда отдаются ключи и недвижимость при покупке вторичном рынке?

В законе четко не указано, в течение какого времени после [продажи квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha) она должна быть передана новому владельцу, обычно условия ее передачи и сроки прописывают в договоре. Срок этот может составлять от нескольких дней до нескольких недель (это заранее обговаривают между собой заинтересованные стороны). Однако, нужно помнить, что **на момент подписания акта и передачи ключей квартира должна быть свободной** (и от жильцов и от мебели).

Читайте также: [Как рассчитать стоимость квартиры для продажи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/stoimost-v-dogovore.html)

Документ этот нужно подписывать только после внимательного визуального осмотра квартиры, ведь необходимо убедиться, что она не затоплена, не сгорела, работают розетки, не протекают трубы.

Тщательным образом нужно осмотреть окна на наличие подтеков, двери, все имеющиеся поверхности.

## Последствия вручения помещения ненадлежащего качества

Возможно, что после передачи квартиры покупатель обнаружил существенные недостатки, влияющие на качество жилья, которые не оговаривались продавцом, то в соответствии с законодательством (ст. 557 и [ст. 475 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/475/)). **В случае обнаружения недостатков покупатель имеет право потребовать**:

- безвозмездно и в сжатые сроки устранить недостатки;

- возместить собственные расходы, которые образуются при самостоятельном устранении недостатков;

- снизить [цену на квартиру](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/stoimost-v-dogovore.html) (соразмерно недостаткам).

**Статья 557 ГК РФ. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества **

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В случае же какой-либо бытовой катастрофы (например, замыкание электропроводки, пожар и т.д.) если продавец на момент происходящего не подписывал еще акт, то ему придется самому заниматься устранением последствий случившегося. **Если документ уже подписан, то все проблемы тогда уже ложатся на плечи нового хозяина**.

## Как осуществляется?

Правильная передача квартиры от продавца к покупателю означает передачу ее строго в соответствии с условиями договора.

Точное описание и характеристика объекта недвижимости (продаваемой квартиры) является существенным условием договора купли-продажи.
Технические параметры, реквизиты, подробное описание (включая адрес, кадастровый номер, этажность, общую площадь и т.д.) – все это прописано в договоре. Соответственно, покупателю должен передаваться конкретно обозначенный объект, который фигурирует в договоре, все это нужно скурпулезно отразить в передаточном акте.

- [Скачать бланк договора купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/sale_contract.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/dogovor-kp-obrazets.doc)

### Как правильно составить акт

Конкретного образца подобного акта не существует в законодательстве. **Следует придерживаться следующих правил**:

- В передаточном акте, помимо личных данных продавца и покупателя, необходимо подробно описать какая именно квартира передается. Лучше всего продублировать точную характеристику данного жилья из договора купли-продажи, чтобы никаких сомнений не возникало.

- Указать состояние квартиры в плане отделки: из каких материалов и какого качества, характеристику сантехники, коммуникаций, окон, дверей, пола и т.д. Если продавец оставляет по договоренности свою мебель и бытовую технику, то необходимо добавить еще подробное описание мебели и техники с указанием количества, чтобы не получилось недопонимания.

- Упомянуть об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

- Должен быть пункт о том, что продавец [деньги за квартиру](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/peredacha-deneg-nalichnymi.html) получил в полном объеме.

- Обязательно нужно обозначить место и дату подписания этого акта.

- Указать реквизиты договора, к которому передаточный акт прикрепляется.

- Дополнительно к описанию этого объекта можно приложить фотографии (обезопасить себя от претензий в случае возможных конфликтных ситуаций).

- [Скачать бланк передаточного акта квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/akt-priema-peredachi-kvartiry-prodaga.doc)

- [Скачать образец передаточного акта квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/akt-1.doc)

Заверять у нотариуса данный документ совершенно необязательно, только если возникнет желание у обеих сторон сделки.

### Документы в порядке, «чисты» юридически

Одновременно с процедурой подписания передаточного акта продавец должен вручить покупателю ключи от квартиры и некоторые документы. **Документы для оформления квартиры**:

- Всю техническую документацию на жилье (техпаспорт, [экспликацию](https://mylawyer.club/nedvizhimost/zachem-nuzhna-eksplikatsiya.html) из БТИ). Документы должны быть подлинные (не копии).

- Справку о зарегистрированных лицах (форма №9) — подтверждает что все жильцы сняты с регистрационного учёта. Получить через МФЦ, Госуслуги или УК. *Выписки из домовой книги не существует с 2018 года.*

- Оплаченные квитанции или же справку об оплате коммунальных услуг.

- Документацию на все счетчики (электрические, газовые, водяные), которыми оборудована квартира.

- Если деньги за сделку передавались наличными, то [расписка о получении денежных средств за квартиру](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/raspiska-o-poluchenii-deneg.html) продавцом.

Все указанные документы лучше зафиксировать в передаточном акте.

### Отсутствие задолженности по коммунальным и иным платежам

Обычно к моменту передачи квартиры новому собственнику продавец должен ликвидировать все свои задолженности по всем актуальным платежам. **Необходимо ликвидировать задолженности**:

- всех коммунальных платежей;

- счета за стационарный телефон (если он имеется);

- взносов на капитальный ремонт, на общее содержание дома и т.д.

До даты подписания передаточного акта, то есть, до фактической передачи квартиры покупателю все счета оплачивать должен продавец.
Нужно проследить, чтобы показания счетчиков (водяных, электрических, газовых) совпадали с показаниями, выставленными в оплаченных счетах. В обозначенную дату подписания акта приема-передачи все оплаченные квитанции должны быть у продавца с собой, чтобы передать их покупателю (как доказательство, что никаких долгов нет).

При покупке и продаже квартиры придется понести некоторые расходы. На нашем сайте вы узнаете, [сколько стоят услуги риэлтора](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/cherez-rieltora.html), [нотариуса](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/cherez-notariusa.html) и каков размер [госпошлины](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/kto-oplachivaet-gosposhlinu.html), а также где ее можно оплатить.
**Полезное видео: Как происходит передача квартиры по [договору купли-продажи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor):**

Читайте также: [Титульное страхование — это](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/strahovanie-titula.html) панацея или дополнительная защита имущества?

## Чеклист: что проверить при осмотре квартиры

Не подписывайте акт пока не пройдёте по этому списку. Исправить что-то после подписания — крайне сложно.

Что проверяем
Как проверить
На что обратить внимание

**Стены, потолок, пол**
Визуально, фонарик
Трещины, подтёки, плесень, вздутие

**Окна и двери**
Открыть/закрыть каждую
Плотность прилегания, исправность ручек, наличие уплотнителей

**Электрика**
Тестер розеток или зарядка телефона
Все розетки и выключатели, щиток, УЗО

**Сантехника**
Открыть все краны
Давление воды, сливы, герметичность соединений, отсутствие ржавчины

**Отопление**
Пощупать батареи (в сезон)
Отсутствие течей, наличие регуляторов

**Вентиляция**
Листок бумаги к вытяжке
Тяга в ванной и кухне — листок должен прилипать

**Счётчики**
Сфотографировать показания
Соответствие показаний последним оплаченным квитанциям

**Входная дверь**
Все ключи
Замки работают, ключей передано столько сколько замков

Обнаружили недостатки — не подписывайте акт без их фиксации. Составьте смотровой лист (дефектную ведомость) как приложение к акту и укажите срок устранения. Только потом подписывайте акт с оговоркой «с учётом приложения».

## Как зафиксировать показания счётчиков

Показания счётчиков на дату подписания акта — один из самых частых источников споров между продавцом и покупателем. Правильный порядок:

- Снимите показания всех счётчиков (электричество, вода холодная и горячая, газ) в день подписания акта

- Сфотографируйте каждый счётчик с показаниями

- Впишите показания в передаточный акт — отдельным пунктом по каждому прибору учёта

- Сравните с последними оплаченными квитанциями — показания должны совпадать или превышать их

- Передайте показания в управляющую компанию или через личный кабинет в ресурсоснабжающие организации

## Что делать если нашли недостатки после подписания акта

Если недостатки обнаружены уже после подписания акта — ситуация сложнее, но не безнадёжна. По ст.557 и ст.475 ГК РФ покупатель вправе предъявить требования если докажет, что недостатки существовали до передачи.

**Скрытые недостатки** — те которые невозможно было обнаружить при обычном осмотре (например, проблема с водоотведением, скрытая проводка, промерзание стен). По ним срок предъявления претензий — **2 года** с момента передачи (ст.477 ГК РФ).

Для фиксации: независимая экспертиза + досудебная претензия продавцу с указанием конкретного срока устранения. Если не реагирует — суд. Сохраняйте все квитанции, фото, переписку.

## Новостройка: приёмка от застройщика

При приёмке квартиры в новостройке по ДДУ правила жёстче — закон защищает дольщика сильнее. Гарантийный срок на конструктивные элементы — **5 лет**, на инженерное оборудование — **3 года** (ФЗ-214).

**Три варианта по итогам осмотра:**

- **Подписать акт без замечаний** — если квартира идеальна. Редкий случай

- **Подписать акт со смотровым листом** — фиксируете недостатки, застройщик обязан устранить в разумный срок. Самый частый и правильный вариант

- **Отказаться от подписания** — если недостатки существенные: не закрываются двери, нет отопления, дыры в стенах. Составить акт об отказе и потребовать устранения

Застройщик не имеет права заставить вас подписать акт немедленно. Вы вправе взять 24 часа на осмотр. Можно привлечь независимого специалиста по приёмке — стоит 5–10 тыс. руб., но окупается при выявлении скрытых дефектов.

## Передача квартиры при ипотечной сделке

При покупке в ипотеку акт приёма-передачи нужен банку для окончательного перечисления средств продавцу (если расчёты через аккредитив или эскроу) или для снятия обременения. Порядок немного другой:

- Акт подписывается после регистрации права собственности в Росреестре

- С даты подписания акта на покупателя переходит **обязанность по страхованию** квартиры — банк это потребует

- Страховой полис можно оформить в любой аккредитованной страховой компании — не обязательно в банке

- После подписания акта продавец получает доступ к аккредитиву или ячейке с деньгами

  **💡 Страхование при ипотеке**
С момента подписания акта банк потребует оформить страховку. Страховать в банке необязательно — в аккредитованной независимой страховой компании это часто на 30–50% дешевле. [Сравнить предложения по страхованию ипотеки →](https://pxl.leads.su/click/d7d47a3a84bde809e678f5246fbc3513?erid=2W5zFGEznCQ)

## Сроки освобождения квартиры продавцом

Закон не устанавливает конкретный срок освобождения квартиры — он определяется договором. Если срок в договоре не указан, применяется «разумный срок» (ст.314 ГК РФ) — суды обычно трактуют его как 7–14 дней.

Если застройщик нарушил сроки сдачи, воспользуйтесь калькулятором для расчёта — [расчёт неустойки по ДДУ](https://mylawyer.club/kalkulyator-neustojki-po-ddu/) поможет определить точную сумму компенсации по закону.

Что обязательно прописать в договоре или акте: конкретная дата освобождения квартиры от вещей и жильцов, и конкретная дата передачи ключей. Размытые формулировки типа «в разумный срок» или «после регистрации» создают почву для конфликтов.

Если продавец не освобождает квартиру в срок — он становится нарушителем договора. Покупатель вправе требовать неустойку и принудительного выселения через суд.

  **⚠️ Важно: домовая книга отменена**
Выписки из домовой книги не существует с 2018 года. Чтобы убедиться что все жильцы выписаны — запрашивайте справку о зарегистрированных лицах через Госуслуги или через УК/МФЦ. Форму №9 выдают по запросу собственника.

  **🔍 Проверить продавца перед сделкой**
Перед подписанием акта убедитесь что у продавца нет долгов и исполнительных производств — это может привести к аресту квартиры или оспариванию сделки. Быстрая проверка по открытым базам — [через OSINT-бот →](https://t.me/vpn_liberty_bot?start=referral_229492328)

  

  

  

📄

Акт приёма-передачи квартиры — образец 2026
Образец передаточного акта к договору купли-продажи квартиры. Содержит пункты о состоянии квартиры, показаниях счётчиков, ключах и отсутствии задолженностей. Актуален для сделок 2026 года.
✓ Проверено юристом · Актуален на 2026 год · Бесплатно

  [Скачать образец](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2026/04/akt-priema-peredachi-kvartiry.docx)

## Часто задаваемые вопросы

**Можно ли подписать акт приёма-передачи одновременно с договором купли-продажи?**
Формально — можно, если квартира передаётся в тот же день и вы сразу получаете ключи. Но это рискованно: вы лишаетесь возможности отдельно осмотреть квартиру перед подписанием. Лучше разделить: сначала подписать ДКП и зарегистрировать право в Росреестре, потом осмотреть квартиру и подписать акт.

**Что делать если продавец отказывается подписывать акт?**
Согласно ст.556 ГК РФ уклонение от подписания акта приравнивается к отказу от исполнения обязательства по передаче (для продавца) или по принятию (для покупателя). Покупатель вправе требовать подписания акта через суд и взыскивать убытки за просрочку.

**Нужно ли заверять акт у нотариуса?**
Нет, обязательного нотариального удостоверения акта приёма-передачи законом не предусмотрено. Нотариальная форма используется только по желанию сторон для дополнительной защиты.

**Когда переходит риск случайной гибели квартиры?**
С момента подписания передаточного акта (ст.556 ГК РФ). Если между подписанием ДКП и подписанием акта произошёл пожар или затопление — расходы несёт продавец. После подписания акта — покупатель.

**Что делать если выписка из домовой книги требуется для сделки?**
Домовая книга отменена с 2018 года. Вместо неё — справка о составе семьи или о зарегистрированных лицах (форма №9). Получить можно через МФЦ, Госуслуги или в управляющей компании. Для проверки перед сделкой попросите продавца предоставить эту справку.

**Какой срок гарантии при покупке новостройки?**
По ФЗ-214: на конструктивные элементы (фундамент, стены, кровля) — 5 лет; на инженерное оборудование (сантехника, вентиляция, электрика) — 3 года. Гарантийный срок начинается с даты подписания акта приёма-передачи.

**Может ли продавец не освобождать квартиру после регистрации права?**
Да, если срок освобождения в договоре не указан или продавец нарушает договорённости. В этом случае покупатель вправе потребовать выселения через суд, а также взыскать убытки (например, расходы на аренду жилья за период просрочки). Чтобы избежать этого — всегда вписывайте конкретную дату освобождения в договор.

**Нужен ли акт если квартира в ипотеке у продавца?**
Да, обязательно. Акт приёма-передачи нужен независимо от наличия обременений. При ипотечной сделке банк также потребует акт для завершения расчётов с продавцом через аккредитив или эскроу.

Читайте также: [«Продажа квартиры с обременением по ипотеке»](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/v-ipoteku/zhile-s-obremeneniem.html), [«Продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними»](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/s-propisannymi-detmi.html), [«Как оформить постоянную прописку после покупки»](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/registratsiya/propiska/kak-oformit.html).