Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 350-63-48Москва
+7 (499) 350-63-48Москва

Как происходит покупка квартиры: правила оформления и пошаговая инструкция

Приобретение квартиры – это важный шаг в жизни любого человека. От правильного выбора жилья и точности соблюдения процедуры оформления зависит благополучие проживания и отсутствие судебных споров в будущем. С чего начать этот процесс, как правильно и где лучше оформить данную сделку?

Далее расскажем, как происходит процесс покупки новой квартиры, какая стоимость оформления сделки, нужно ли платить налог и другие нюансы данной процедуры.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-63-48. Это быстро и бесплатно!

С чего начать процесс приобретения жилья в России: шаг за шагом

Процесс покупки жилья начинается с изучения ситуации на рынке. Выяснив средний уровень цен в выбранном районе города, нужно определиться: достаточно ли собственных накоплений или необходимо брать ипотеку, или оформлять рассрочку у застройщика.

В процессе поиска квартиры покупатель:

  1. заключает договор с риэлтором;
  2. изучает объявления продавцов и ходит на просмотры;
  3. договаривается об оформлении кредита с банком (если необходимо);
  4. дает задаток и заключает предварительный договор.

Как долго проходит сделка на приобретение в собственность квартиры? Покупка жилья может занять от одного месяца до полугода. Если вы хотите совершить действительно стоящее приобретение нужно пересмотреть десятки вариантов и провести серьезную работу по изучению правоустанавливающих документов продавцов.

Выбор покупателя: новая или «вторичка»?

Перед каждым покупателем недвижимости встает нелегкий выбор: купить уже готовую квартиру, в которую можно сразу вселиться или вложить деньги в строительство новостроя. Покупка нового жилья, как правило, предполагает более низкие затраты на начальном этапе. Многие застройщики предлагают варианты оплаты жилья в рассрочку, так что покупателям достаточно оплатить только 15-30% стоимости квартиры, а остальные платежи выплачиваются частями (ежемесячно или раз в квартал).

Однако ожидание окончания строительства может занять до 3-4 лет, а в некоторых случаях и больше этого срока. За это время могут измениться цены, да и сама стройка может «зависнуть» не неопределенное время.

На заметку. Достоинства вторичного жилья в том, что вы становитесь собственником сразу. Это минимизирует риски, но взамен вы получаете не новую квартиру, а также обязаны будете заплатить за нее полную стоимость (самостоятельно или с учетом ипотеки).

Способы приобретения

Квартиру можно купить за наличные средства, с использованием материнского капитала, в ипотеку либо в рамках программы «Молодая семья». В каждом конкретном случае договор купли-продажи будет иметь небольшие отличия, так же как и процедура передачи денег продавцу.

Наличные

Это самый простой способ приобретения жилья. Если у покупателя есть полная сумма стоимости квартиры, то достаточно подписать договор купли-продажи и передать деньги продавцу лично либо через банковскую ячейку. Во втором случае при подписании купчей передается ключ от банковской ячейки, где находится остаток суммы (после выплаты задатка в 5-10% стоимости квартиры). После регистрации договора в Росреестре, продавец приходит в банк и после предъявления договора и других документов, ему открывают доступ в хранилище, где он может забрать свои наличные.

Материнский капитал

После появления в семье второго ребенка можно получить, так называемый материнский сертификат (до 2020 года сумма составляет 453 тыс. рублей). Его можно будет использовать для покупки жилья после достижения трехлетия ребенка либо раньше, если семья решит взять ипотеку. Для этого сначала подается заявление в Пенсионный фонд, а затем средства переводятся на счет покупателя или банка.

За маткапитал можно купить квартиру в новострое с рассрочкой либо взять ипотеку, используя его в качестве первоначального взноса. В договоре нужно будет указать, что часть средств будет гаситься при помощи маткапитала и оговорить сроки поступления этих денег.

Ипотека

Ипотечные программы предлагают множество банков на срок до 15-30 лет. Размер кредита зависит от платежеспособности заемщика и наличия у него первоначального взноса (не менее 10-15% стоимости жилья). Средние ставки на рынке ипотеки 10-13% годовых. Еще до покупки квартиры оформляется кредитный договор и закладная, а уж затем банк вносит недостающие средства продавцу.

Программа «Молодая семья»

До 35 лет молодые российские семьи, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, вправе претендовать на участие в госпрограмме «Молодая семья». Для этого еще до оформления договора купли-продажи нужно подать заявление в Управление Департамента жилполитики по месту жительства. Если его одобрят, то семьи могут рассчитывать на субсидию в размере от 600 тысяч до 1 млн. рублей (в зависимости от количества детей).

Справка. Существует большая очередь претендентов на участие в программе, так что сначала нужно получить сертификат участника, а уж затем передавать задаток и оформлять договор купли-продажи квартиры.

Заключение договора с риэлтором

Покупателю также нужно определиться, как именно будет осуществляться покупка с риэлтором или самостоятельно. Стоимость услуг агентств недвижимости от 2 до 5% стоимости квартиры. Этих трат можно избежать, если найти жилье без участия посредников.

Достоинства от сотрудничества с риэлтором:

  • большая база объектов недвижимости;
  • публикация объявления о покупке на многих сайтах;
  • индивидуальный подбор квартиры;
  • юридическое сопровождение сделки.

Самостоятельная покупка квартиры у новичка на рынке недвижимости может вызвать большие сложности. Например, трудно будет найти клиентов или можно столкнуться с мошенниками. Но и сотрудничество с риэлтором может оказаться опасным, если вы столкнетесь с недобросовестной компанией. Желательно перед подписанием договора с риэлтором навести справки о его репутации и изучить отзывы клиентов.

Проверка жилья

При покупке квартиры важно знать, какие именно документы подтверждают преимущественное право собственности на квартиру и к каким проблемам может привести не снятие с регистрации лиц, проживающих с продавцом. Необходимо тщательно проверить все документы продавца, прежде чем передавать ему задаток.

Проверить квартиру можно по некоторым правилам:

  1. заказав через Интернет расширенную выписку из ЕГРН;
  2. изучив историю смены собственников за длительный период;
  3. попросив предоставить выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  4. выяснив информацию об обременениях, судебных спорах относительно недвижимости.

Если речь идет о покупке жилья на первичном рынке, то проверяется регистрация застройщика, его разрешения на строительство и права на земельный участок, проектная документация.

На заметку. Проверка юридической «чистоты» жилья может производиться и при помощи банка. Например, если вы претендуете на ипотеку, то передав документы о покупаемой квартире в банк, можете быть уверенными в том, что они будут тщательно проверены.

Риски

Покупка жилья может быть связана с серьезными рисками. Застройщик может обанкротиться или затянуть строительство на неопределенный период. Продавец вторичного жилья вполне может оказаться мошенником, а риэлтор – исчезнуть сразу после получения аванса за свою работу.

Покупатель может столкнуться со следующими проблемами:

  • покупка проблемной квартиры (например, на которую претендуют наследники или лица, вышедшие из тюрьмы);
  • банкротство застройщика или замороженное строительство;
  • двойные продажи либо продажа по поддельным документам;
  • обвал цен на рынке недвижимости.

Чтобы минимизировать риски нужно тщательно проверить документы продавца и правильно оформить сделку купли-продажи. Особенно важно обратить внимание на случаи, когда жилье часто перепродается, и у последнего собственника была менее трех лет, а также все квартиры, полученные в наследство.

Если площадь была в собственности менее 3 лет?

Как же осуществляется данная покупка? Если собственник продает такую квартиру, то он обязан заплатить приличный налог на доходы – 13% (если цена на жилье за это время выросла, а не упала). Обычно в этом случае покупателю предлагают указать в договоре заниженную сумму, а остальное оформить распиской либо сумма налога включается в стоимость квартиры, то есть увеличивает ее.

В некоторых случаях схемы с уклонением от налога могут обернуться банальным мошенничеством. Если вы захотите расторгнуть договор, то вернуть уплаченные деньги можно будет только в том объеме, который был в нем указан. Поэтому соглашаться на такой вариант нужно только после консультации с юристом и правильного оформления сделки.

Недвижимость, доставшаяся по наследству

Очень часто наследники оспаривают доли друг у друга, что вряд ли понравится новому собственнику квартиры. Необходимо до сделки купли-продажи попросить от собственника расширенную выписку из реестра, чтобы увидеть наличие обременений и судебных споров относительно квартиры.

Важно! Особенно опасно, если правоустанавливающим документом на недвижимость является решение суда. Оно вполне может быть обжаловано другими наследниками и в случае выигрыша придется возвращать квартиру.

Прежде чем соглашаться на покупку такой недвижимости лучше проверить наследственное дело у опытного юриста по делам о наследстве.

Страховка титула

Некоторые страховщики предлагают клиентам возможность застраховать свои риски на случай потери права собственности в результате мошенничества, выявления недееспособности продавца, подделки документов, нарушения прав третьих лиц. Стоимость такой страховки может достигать 1% цены квартиры, но в случае признания права собственности недействительным можно будет получить страховую сумму в размере стоимости покупки.

Порядок действий: пошаговая инструкция для покупателя

Покупка квартиры не такой уж и сложный процесс, но он требует соблюдения формальностей на каждом этапе: от заключения договора в письменной форме и до подтверждения факта передачи денег распиской или другим документом.

Инструкция для покупателя пошагово:

  1. Выбираем квартиру.

    На этом этапе необходимо проверить все документы от продавца и оформить предварительный договор купли-продажи. Далее вносится задаток (не более 5-10% стоимости квартиры). Если оформляется ДДУ, то нужно проверить репутацию застройщика и наличие у него разрешений на строительство.

  2. Готовим документы для сделки.

    Со стороны покупателя нужен минимум документов:

    • паспорт;
    • ИНН;
    • нотариально заверенное согласие супруга(и), если жилье оформляется не в совместную собственность.

    Этот набор обязателен как для покупки жилья на вторичном рынке, так и при оформлении ДДУ. Если покупкой занимается доверенное лицо, то необходимо будет также оформить доверенность, которая заверяется нотариально.

  3. Подписываем договор купли-продажи или ДДУ.

    Если сделка оформляется у нотариуса, то он предложит готовый бланк договора купли-продажи, который нужно будет только скорректировать. Типовое соглашение предлагается также при оформлении ДДУ.

    При составлении текста важно указать:

    • реальную стоимость квартиры;
    • правильное ее описание (площадь, адрес, количество комнат);
    • сроки регистрация и порядок расчетов;
    • обязанность продавца выписать всех лиц из квартиры и погасить долги за коммунальные услуги.

    В ДДУ должен быть четко указан срок окончания строительства, принятия квартиры и ее регистрации, а также ответственность застройщика в случае затягивания сроков строительства, а также некачественного ремонта.

  4. Регистрация договора в Росреестре.

    Обратите внимание! И ДДУ и договор купли-продажи обязательно регистрируются в Росреестре.

    После сдачи новостроя в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи дольщику также предстоит зарегистрировать свое право собственности в реестре. Регистрация договора в Россреестре делается по заявлению покупателя и продавца. При уклонении одного из них от этой процедуры переход права собственности может быть зарегистрирован на основании решения суда. После подачи заявления и договора в реестре появляется электронная запись, которая подтверждает факт смены собственников квартиры.

  5. Передача денег продавцу.

    Передача денег продавцу лично или через банковскую ячейку оформляется распиской, которая готовится в двух экземплярах. Если деньги переводились со счета на счет, то необходимо сохранить квитанцию о переводе. Аналогичное правило и в случае использования аккредитива – сохраняется договор, а также квитанция о получении средств.

Какие документы останутся у продавца после процедуры ?

У бывшего собственника квартиры должен остаться один из экземпляров договора купли-продажи, копия расписки о получении денег и второй экземпляр акт приема-передачи жилья.

Сколько стоит оформить сделку?

Как оформляется договор на покупку мы уже рассмотрели, а теперь узнаем о стоимости услуг и кто оформляет сделку. Расходы на оформление могут быть весьма внушительными – до 1% стоимости квартиры. В среднем за оформление сделки нотариусом и регистрацию в Росреестре нужно заплатить от 8 до 35 тыс. рублей. К расходам нужно добавить также агентские платежи риэлтору – до 2-5% стоимости квартиры и траты на аренду ячейки или открытие аккредитива, перевод со счета на счет.

Нужно ли платить налог?

Покупатель ничего не платит после покупки квартиры. Он даже вправе не декларировать свое приобретение, если не собирается получить налоговый вычет. А вот продавец недвижимости должен уплатить налог на доходы, но только если жилье находится в собственности менее трех лет. Оплатить налог в размере 13% нужно до 1 декабря года, следующего за годом, в котором покупалась квартира. От выплаты освобождаются инвалиды, ветераны, пенсионеры и другие категории граждан.

Вычет вправе получить все покупатели квартир, домов, в том числе при помощи ипотечного кредита. Это сумма, на которую уменьшается размер облагаемого налогом дохода. Для ее получения нужно обратиться в налоговую по месту регистрации в период подачи деклараций (с января по конец апреля).

Важно! Процедура получения вычета обычно занимает от двух до четырех месяцев.

Дальнейшие действия

После покупки жилья желательно подписать акт приема-передачи. В документе фиксируется, что никаких претензий друг к другу стороны не имеют, деньги получены вовремя, а квартира передана надлежащего качества.

Покупка квартиры на первичном и вторичном рынке оформляется по-разному. Вы также можете привлечь к участию в сделке риэлтора или обойтись без его услуг, погасить часть стоимости при помощи материнского капитала или соцвыплаты для молодых семей или кредита. Чтобы не ошибиться при заключении договора и сделать покупку квартиры выгодной, советуем тщательно проверить юридическую «чистоту» квартиры и в особых случаях (покупка квартиры у наследников и пр.) привлечь для консультации опытного юриста.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 350-63-48 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
Разделы в рубрике "Покупка квартиры"
Налоговый вычет за покупку квартиры: за какой период его можно получить, и прочая информация
Тут главное — не опоздать! Сроки возврата налога при покупке квартиры
Все нюансы и важные условия получения налогового вычета при покупке квартиры
Приобрети жилье с выгодой для себя! Как получить налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ?
Реально ли вернуть НДФЛ второй раз или сколько раз можно получить налоговый вычет при покупке квартиры?
Способы возврата налогового вычета при покупке квартиры у родственников. Можно ли получить денежную сумму обратно?
Что такое налоговый вычет и какие документы нужны для возврата 13% с покупки квартиры?
Условия получения налогового вычета при покупке квартиры для ИП и рекомендации при приобретении имущества
Приобретайте жилье с выгодой: как рассчитать налоговый вычет при покупке квартиры?
Заполняем заявление на налоговый вычет при покупке квартиры правильно. Нюансы оформления и сроки
Как получить налоговый вычет при покупке квартиры на ребенка? Подробная инструкция
Можно ли вернуть 13 процентов от покупки квартиры, если не работаешь, и как это сделать? Никаких сложностей!
Интересные факты о возврате НДС и НДФЛ при покупке квартиры
Может ли пенсионер получить налоговый вычет при покупке квартиры? Как вернуть 13 процентов с дохода работающего?
Налоговый вычет при покупке квартиры — кто может его получить и как? Условия и способы оформления
Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры у работодателя? Пошаговая инструкция
Особенности налогового вычета при покупке и продаже квартиры в одном году
Для чего нужна декларация 3-НДФЛ при покупке и продаже квартиры и как ее оформить?
Возврат 13 процентов от стоимости жилья: как оформить налоговый вычет при покупке квартиры через портал Госуслуги?
Как супругам получить налоговый вычет при покупке квартиры?
Теперь вы будете знать, сколько времени занимает покупка квартиры по ипотеке и когда передаются ключи
Первоначальный договор покупки квартиры в ипотеку: особенности, структура, содержание. Скачать образец
Покупка квартиры в ипотеку с соглашением о задатке или договором аванса: плюсы и минусы подобных сделок
С какими расходами при покупке квартиры в ипотеку предстоит столкнуться?
Юридические тонкости права собственности при покупке квартиры в ипотеку
Покупка квартиры с обременением по ипотеке: как избежать возможных рисков?
Покупаем долю в квартире по ипотеке правильно. Условия, нюансы оформления и практические рекомендации
Кредит и ипотека на покупку квартиры: что лучше брать, каковы преимущества и недостатки каждого вида займа?
Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку? Нюансы для жилья в новостройке и на рынке вторички
Как купить квартиру по военной ипотеке? Подлежит ли разделу при разводе жилье, приобретенное через госпрограмму?
Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку на рынке вторички
Советы, как оформить ипотеку на квартиру в Сбербанке. Требования к заемщику и другие особенности
Какой порядок при покупке квартиры в новостройке по ипотеке: пошаговая инструкция
Оформление нотариального согласия супруга на покупку квартиры в ипотеку: порядок действий, образец документа
Нюансы покупки квартиры с обременением по ипотеке. Подводные камни и способы обезопасить себя
Где можно взять выгодный кредит на покупку квартиры? Как получить в банке ипотеку по льготным программам?
Практические рекомендации по покупке доли в квартире на материнский капитал
Все о квартире, купленной на материнский капитал: на кого оформляется и что делать при разводе?
Тонкости получения налогового вычета при покупке квартиры за материнский капитал: в ипотеку и без денег банка
Вот как нужно правильно использовать материнский капитал на покупку квартиры без ипотеки
Основные условия покупки квартиры на материнский капитал: куда идти и что делать?
Квартира за материнский капитал: как можно купить у родственников, разрешено ли приобретение доли родителей?
Достаточно ли вы знаете о том, когда можно потратить материнский капитал на покупку квартиры?
Инструкция, как использовать материнский капитал на покупку квартиры до 3 лет ребенка
Какие документы нужны для покупки квартиры на материнский капитал? Перечень и рекомендации по оформлению
Как купить в ипотеку квартиру с материнским капиталом: условия, способы, пошаговая инструкция
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий