Как происходит покупка квартиры: правила оформления и пошаговая инструкция

Приобретение квартиры – это важный шаг в жизни любого человека. От правильного выбора жилья и точности соблюдения процедуры оформления зависит благополучие проживания и отсутствие судебных споров в будущем. С чего начать этот процесс, как правильно и где лучше оформить данную сделку?

Далее расскажем, как происходит процесс покупки новой квартиры, какая стоимость оформления сделки, нужно ли платить налог и другие нюансы данной процедуры.

Показать содержание

• С чего начать процесс приобретения жилья в России: шаг за шагом
Выбор покупателя: новая или «вторичка»?      Способы приобретения      Наличные      Материнский капитал      Ипотека     Программа «Молодая семья»      Заключение договора с риэлтором      Проверка жилья      Риски      Если площадь была в собственности менее 3 лет?      Недвижимость, доставшаяся по наследству      Страховка титула     
• Порядок действий: пошаговая инструкция для покупателя
• Какие документы останутся у продавца после процедуры ?
• Сколько стоит оформить сделку?
• Нужно ли платить налог?
• Дальнейшие действия

С чего начать процесс приобретения жилья в России: шаг за шагом

Процесс покупки жилья начинается с изучения ситуации на рынке. Выяснив средний уровень цен в выбранном районе города, нужно определиться: достаточно ли собственных накоплений или необходимо брать ипотеку, или оформлять рассрочку у застройщика.

В процессе поиска квартиры покупатель:

1. заключает договор с риэлтором;
2. изучает объявления продавцов и ходит на просмотры;
3. договаривается об оформлении кредита с банком (если необходимо);
4. дает задаток и заключает предварительный договор.

Как долго проходит сделка на приобретение в собственность квартиры? Покупка жилья может занять от одного месяца до полугода. Если вы хотите совершить действительно стоящее приобретение нужно пересмотреть десятки вариантов и провести серьезную работу по изучению правоустанавливающих документов продавцов.

Выбор покупателя: новая или «вторичка»?

Перед каждым покупателем недвижимости встает нелегкий выбор: купить уже готовую квартиру, в которую можно сразу вселиться или вложить деньги в строительство новостроя. Покупка нового жилья, как правило, предполагает более низкие затраты на начальном этапе. Многие застройщики предлагают варианты оплаты жилья в рассрочку, так что покупателям достаточно оплатить только 15-30% стоимости квартиры, а остальные платежи выплачиваются частями (ежемесячно или раз в квартал).

Однако ожидание окончания строительства может занять до 3-4 лет, а в некоторых случаях и больше этого срока. За это время могут измениться цены, да и сама стройка может «зависнуть» не неопределенное время.

Информацию о покупке квартиры в новостройке вы найдете здесь, а о том, каковы подводные камни покупки квартиры на вторичном рынке, рассказано тут.

Способы приобретения

Квартиру можно купить за наличные средства, с использованием материнского капитала, в ипотеку либо в рамках программы «Молодая семья». В каждом конкретном случае договор купли-продажи будет иметь небольшие отличия, так же как и процедура передачи денег продавцу.

Наличные

Это самый простой способ приобретения жилья. Если у покупателя есть полная сумма стоимости квартиры, то достаточно подписать договор купли-продажи и передать деньги продавцу лично либо через банковскую ячейку. Во втором случае при подписании купчей передается ключ от банковской ячейки, где находится остаток суммы (после выплаты задатка в 5-10% стоимости квартиры). После регистрации договора в Росреестре, продавец приходит в банк и после предъявления договора и других документов, ему открывают доступ в хранилище, где он может забрать свои наличные.

Материнский капитал

После появления в семье второго ребенка можно получить, так называемый материнский сертификат (до 2020 года сумма составляет 453 тыс. рублей). Его можно будет использовать для покупки жилья после достижения трехлетия ребенка либо раньше, если семья решит взять ипотеку. Для этого сначала подается заявление в Пенсионный фонд, а затем средства переводятся на счет покупателя или банка.

За маткапитал можно купить квартиру в новострое с рассрочкой либо взять ипотеку, используя его в качестве первоначального взноса. В договоре нужно будет указать, что часть средств будет гаситься при помощи маткапитала и оговорить сроки поступления этих денег.

• Скачать бланк заявления в ПФР о распоряжении средствами материнского капитала
• Скачать образец заявления в ПФР о распоряжении средствами материнского капитала
• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала

О покупке квартиры с материнским капиталом можно узнать тут.

Ипотека

Ипотечные программы предлагают множество банков на срок до 15-30 лет. Размер кредита зависит от платежеспособности заемщика и наличия у него первоначального взноса (не менее 10-15% стоимости жилья). Средние ставки на рынке ипотеки 10-13% годовых. Еще до покупки квартиры оформляется кредитный договор и закладная, а уж затем банк вносит недостающие средства продавцу.

О покупке квартиры в ипотеке можно узнать из нашего материала.

Программа «Молодая семья»

До 35 лет молодые российские семьи, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, вправе претендовать на участие в госпрограмме «Молодая семья». Для этого еще до оформления договора купли-продажи нужно подать заявление в Управление Департамента жилполитики по месту жительства. Если его одобрят, то семьи могут рассчитывать на субсидию в размере от 600 тысяч до 1 млн. рублей (в зависимости от количества детей).

• Скачать бланк заявления на участие в программе «Молодая семья»
• Скачать образец заявления на участие в программе «Молодая семья»

Про приобретение квартиры для молодой семьи рассказывается здесь.

Заключение договора с риэлтором

Покупателю также нужно определиться, как именно будет осуществляться покупка с риэлтором или самостоятельно. Стоимость услуг агентств недвижимости от 2 до 5% стоимости квартиры. Этих трат можно избежать, если найти жилье без участия посредников.

Достоинства от сотрудничества с риэлтором:

• большая база объектов недвижимости;
• публикация объявления о покупке на многих сайтах;
• индивидуальный подбор квартиры;
• юридическое сопровождение сделки.

Самостоятельная покупка квартиры у новичка на рынке недвижимости может вызвать большие сложности. Например, трудно будет найти клиентов или можно столкнуться с мошенниками. Но и сотрудничество с риэлтором может оказаться опасным, если вы столкнетесь с недобросовестной компанией. Желательно перед подписанием договора с риэлтором навести справки о его репутации и изучить отзывы клиентов.

• Скачать бланк договора с риэлтором на оказание услуг
• Скачать образец договора с риэлтором на оказание услуг

Проверка жилья

При покупке квартиры важно знать, какие именно документы подтверждают преимущественное право собственности на квартиру и к каким проблемам может привести не снятие с регистрации лиц, проживающих с продавцом. Необходимо тщательно проверить все документы продавца, прежде чем передавать ему задаток.

Проверить квартиру можно по некоторым правилам:

1. заказав через Интернет расширенную выписку из ЕГРН (о том, как проверить квартиру через интернет, написано здесь);
2. изучив историю смены собственников за длительный период;
3. попросив предоставить выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
4. выяснив информацию об обременениях, судебных спорах относительно недвижимости.

Если речь идет о покупке жилья на первичном рынке, то проверяется регистрация застройщика, его разрешения на строительство и права на земельный участок, проектная документация.

Риски

Покупка жилья может быть связана с серьезными рисками. Застройщик может обанкротиться или затянуть строительство на неопределенный период. Продавец вторичного жилья вполне может оказаться мошенником, а риэлтор – исчезнуть сразу после получения аванса за свою работу.

Покупатель может столкнуться со следующими проблемами:

• покупка проблемной квартиры (например, на которую претендуют наследники или лица, вышедшие из тюрьмы);
• банкротство застройщика или замороженное строительство;
• двойные продажи либо продажа по поддельным документам;
• обвал цен на рынке недвижимости.

Чтобы минимизировать риски нужно тщательно проверить документы продавца и правильно оформить сделку купли-продажи. Особенно важно обратить внимание на случаи, когда жилье часто перепродается, и у последнего собственника была менее трех лет, а также все квартиры, полученные в наследство (об особенностях покупки квартиры, полученной по наследству, читайте в этой статье).

Если площадь была в собственности менее 3 лет?

Как же осуществляется данная покупка? Если собственник продает такую квартиру, то он обязан заплатить приличный налог на доходы – 13% (если цена на жилье за это время выросла, а не упала). Обычно в этом случае покупателю предлагают указать в договоре заниженную сумму, а остальное оформить распиской либо сумма налога включается в стоимость квартиры, то есть увеличивает ее.

В некоторых случаях схемы с уклонением от налога могут обернуться банальным мошенничеством. Если вы захотите расторгнуть договор, то вернуть уплаченные деньги можно будет только в том объеме, который был в нем указан. Поэтому соглашаться на такой вариант нужно только после консультации с юристом и правильного оформления сделки.

Недвижимость, доставшаяся по наследству

Очень часто наследники оспаривают доли друг у друга, что вряд ли понравится новому собственнику квартиры. Необходимо до сделки купли-продажи попросить от собственника расширенную выписку из реестра, чтобы увидеть наличие обременений и судебных споров относительно квартиры.

Прежде чем соглашаться на покупку такой недвижимости лучше проверить наследственное дело у опытного юриста по делам о наследстве.

Страховка титула

Некоторые страховщики предлагают клиентам возможность застраховать свои риски на случай потери права собственности в результате мошенничества, выявления недееспособности продавца, подделки документов, нарушения прав третьих лиц. Стоимость такой страховки может достигать 1% цены квартиры, но в случае признания права собственности недействительным можно будет получить страховую сумму в размере стоимости покупки.

О страховании титула можно прочитать в этой статье.

Порядок действий: пошаговая инструкция для покупателя

Покупка квартиры не такой уж и сложный процесс, но он требует соблюдения формальностей на каждом этапе: от заключения договора в письменной форме и до подтверждения факта передачи денег распиской или другим документом.

Инструкция для покупателя пошагово:

1. Выбираем квартиру.

   На этом этапе необходимо проверить все документы от продавца и оформить предварительный договор купли-продажи. Далее вносится задаток (не более 5-10% стоимости квартиры). Если оформляется ДДУ, то нужно проверить репутацию застройщика и наличие у него разрешений на строительство.

   • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
   • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
2. Готовим документы для сделки.

   Со стороны покупателя нужен минимум документов:

   • паспорт;
   • ИНН;
   • нотариально заверенное согласие супруга(и), если жилье оформляется не в совместную собственность (о том, обязательно ли составлять согласие супруга на покупку квартиру, говорится в этом материале).

   Этот набор обязателен как для покупки жилья на вторичном рынке, так и при оформлении ДДУ. Если покупкой занимается доверенное лицо, то необходимо будет также оформить доверенность, которая заверяется нотариально (нюансы покупки квартиры по доверенности вы найдете здесь).

   • Скачать бланк согласия супруга на покупку квартиры
   • Скачать образец согласия супруга на покупку квартиры
3. Подписываем договор купли-продажи или ДДУ.

   Если сделка оформляется у нотариуса, то он предложит готовый бланк договора купли-продажи, который нужно будет только скорректировать. Типовое соглашение предлагается также при оформлении ДДУ.

   При составлении текста важно указать:

   • реальную стоимость квартиры;
   • правильное ее описание (площадь, адрес, количество комнат);
   • сроки регистрация и порядок расчетов;
   • обязанность продавца выписать всех лиц из квартиры и погасить долги за коммунальные услуги.

   В ДДУ должен быть четко указан срок окончания строительства, принятия квартиры и ее регистрации, а также ответственность застройщика в случае затягивания сроков строительства, а также некачественного ремонта.

   • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
   • Скачать образец договора купли-продажи квартиры
   • Скачать бланк договора долевого участия в строительстве
   • Скачать образец договора долевого участия в строительстве
4. Регистрация договора в Росреестре.
   Обратите внимание! И ДДУ и договор купли-продажи обязательно регистрируются в Росреестре.

   После сдачи новостроя в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи дольщику также предстоит зарегистрировать свое право собственности в реестре. Регистрация договора в Россреестре делается по заявлению покупателя и продавца. При уклонении одного из них от этой процедуры переход права собственности может быть зарегистрирован на основании решения суда. После подачи заявления и договора в реестре появляется электронная запись, которая подтверждает факт смены собственников квартиры.

   • Скачать бланк заявления на регистрацию квартиры в Росреестре
   • Скачать образец заявления на регистрацию квартиры в Ростреестре
5. Передача денег продавцу.

   Передача денег продавцу лично или через банковскую ячейку оформляется распиской, которая готовится в двух экземплярах. Если деньги переводились со счета на счет, то необходимо сохранить квитанцию о переводе. Аналогичное правило и в случае использования аккредитива – сохраняется договор, а также квитанция о получении средств. Обо всех способах передачи денег при покупке квартиры написано тут.

   • Скачать бланк расписки о получении денег за проданную квартиру
   • Скачать образец расписки о получении денег за проданную квартиру

Пошаговую инструкцию покупки квартиры без риэлтора вы найдете тут, а о том, как купить квартиру на вторичном рынке, говорится здесь.

Какие документы останутся у продавца после процедуры ?

У бывшего собственника квартиры должен остаться один из экземпляров договора купли-продажи, копия расписки о получении денег и второй экземпляр акт приема-передачи жилья.

О том, какие документы должны остаться на руках у продавца и у покупателя, подробно рассказывается в этой статье.

Сколько стоит оформить сделку?

Как оформляется договор на покупку мы уже рассмотрели, а теперь узнаем о стоимости услуг и кто оформляет сделку. Расходы на оформление могут быть весьма внушительными – до 1% стоимости квартиры. В среднем за оформление сделки нотариусом и регистрацию в Росреестре нужно заплатить от 8 до 35 тыс. рублей. К расходам нужно добавить также агентские платежи риэлтору – до 2-5% стоимости квартиры и траты на аренду ячейки или открытие аккредитива, перевод со счета на счет.

Нужно ли платить налог?

Покупатель ничего не платит после покупки квартиры. Он даже вправе не декларировать свое приобретение, если не собирается получить налоговый вычет. А вот продавец недвижимости должен уплатить налог на доходы, но только если жилье находится в собственности менее трех лет. Оплатить налог в размере 13% нужно до 1 декабря года, следующего за годом, в котором покупалась квартира. От выплаты освобождаются инвалиды, ветераны, пенсионеры и другие категории граждан.

Вычет вправе получить все покупатели квартир, домов, в том числе при помощи ипотечного кредита. Это сумма, на которую уменьшается размер облагаемого налогом дохода. Для ее получения нужно обратиться в налоговую по месту регистрации в период подачи деклараций (с января по конец апреля).

Все нюансы уплата налога при покупки квартиры вы найдете в нашем материале.

Дальнейшие действия

После покупки жилья желательно подписать акт приема-передачи. В документе фиксируется, что никаких претензий друг к другу стороны не имеют, деньги получены вовремя, а квартира передана надлежащего качества.

• Скачать бланк акта приема-передачи квартиры
• Скачать образец акта приема-передачи квартиры

О дальнейших действия покупателя после покупки квартиры рассказывается в нашем материале.

Покупка квартиры на первичном и вторичном рынке оформляется по-разному (о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, рассказано здесь). Вы также можете привлечь к участию в сделке риэлтора или обойтись без его услуг, погасить часть стоимости при помощи материнского капитала или соцвыплаты для молодых семей или кредита. Чтобы не ошибиться при заключении договора и сделать покупку квартиры выгодной, советуем тщательно проверить юридическую «чистоту» квартиры и в особых случаях (покупка квартиры у наследников и пр.) привлечь для консультации опытного юриста.