# Покупка квартиры на первичном и вторичном рынке — какие документы нужны?

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/dokumenty-dlya-sdelki.html

---

Оформление сделки купли-продажи квартиры невозможно без изучения целого пакета сопутствующих документов. Покупатель должен убедиться в том, что жилье принадлежит на правах собственности продавцу и не находится в залоге или под арестом. Необходимо проверить также, кто остался зарегистрированным в квартире и какова задолженность за коммунальные услуги.

В этой статье мы подробно рассмотрим важные вопросы: что входит в пакет документов, какие бумаги должен предоставить продавец, какие существуют требования к договору, а также Вы увидите порядок оформления договора купли-продажи.

## Что входит в пакет необходимой документации?

**При покупке квартиры на первичном и вторичном рынке требуется разный пакет подаваемых документов.** Если вы приобретаете жилье у застройщика, то обычно оформляется договор долевого участия в строительстве (ДДУ) либо договор купли-продажи (если жилье уже достроено). При оформлении сделки на вторичном рынке в основном подписывается купчая между физическими лицами, либо сделка может проходить путем составления [договора купли-продажи по доверенности](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/prod-po-doverennosti.html).

Оба вида договоров регистрируются в Росреестре. Рассмотрим, какой пакет документов необходим в том и другом случае.

- [Скачать бланк формы заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Forma-zayavleniya-o-registratsii-GKU-i-GRP-roseestr-blank.doc)

- [Скачать образец формы заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Forma-zayavleniya-o-registratsii-GKU-i-GRP-roseestr-obrazets.xls)

### Перечень для первичного рынка

От покупателя требуется только паспорт и ИНН, нотариальное согласие супруги(а), если квартира покупается в личную собственность и свидетельство о браке.

**Если квартира еще строится, то от застройщика потребуется: **

- ДДУ и проектная декларация;

- технико-экономическое обоснование проекта;

- учредительные документы, свидетельство о госрегистрации;

- заключение государственной экспертизы проектной документации;

- документы, подтверждающие права на участок;

- годовые отчеты, аудиторское заключение (по желанию);

- разрешение на строительство.

После того как дом будет достроен и сдан в эксплуатацию, если вы решите купить квартиру, то у нее уже будет собственник. Поэтому заключается традиционный договор купли-продажи с этим физлицом, на тех же условиях на которых проводятся [сделки на вторичном рынке](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/na-vtorichnom-rynke.html).

**Если квартира уже достроена будут нужны: **

- договор купли-продажи в трех экземплярах;

- заявление о госрегистрации;

- паспорта сторон, ИНН;

- согласие супруга(и) на сделку;

- отчет оценщика о стоимости жилья;

- техплан готовой квартиры, выписка из ЕГРН.

**Важно! **Только после изучения всех документов можно заключать договор с застройщиком либо собственником достроенного жилья.
Часто практикуется на первичном рынке также переуступка прав требования по ДДУ. **Для оформления этого соглашения нужен будет: **

- паспорт;

- ИНН;

- основной договор (ДДУ).

Оформляется переуступка в простой письменной форме с обязательной регистрацией в Росреестре.

- [Скачать бланк договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/dogovor-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve-mnogokvartirnogo-doma-blank.doc)

- [Скачать образец договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-dolevogo-uchastiya-obrazets.pdf)

### Список для вторичного рынка

Большую часть бумаг для сделки купли-продажи должен будет собрать продавец. **От покупателя требуется только: **

- паспорт;

- ИНН;

- [согласие супруга на покупку недвижимости](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nuzhno-li-soglasie-supruga.html) (если необходимо);

- необходимая для покупки сумма денег.

Если сделка осуществляется через представителя, то потребуется и нотариально заверенная доверенность. **Пакет документов, который необходим для сделки по недвижимости,** относящейся ко вторичному рынку:

- паспорта покупателя и продавца, ИНН;

- правоустанавливающие документы на покупаемый объект недвижимости (договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о приватизации и пр.);

- предварительный договор купли-продажи (если оформлялся);

- техпаспорт на квартиру;

- нотариально заверенное согласие супруга(и) на сделку;

- отчет оценщика о стоимости жилья (если есть);

- выписка из домовой книги;

- справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;

- заявление на регистрацию для Росреестра;

- [расширенная выписка из ЕГРН](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/vypiska-iz-egrn/gde-i-kak-poluchit.html) с информацией об обременениях, собственниках.

Читайте также: [Какие документы должен предоставить продавец квартиры покупателю](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/dokumentatsiya.html)?

**Если в квартире прописаны дети:**

- свидетельство о рождении;

- разрешение на продажу жилья, которое выдают органы опеки и попечительства (требуется от продавца).

Поскольку сделка осуществляется чаще всего между физлицами, то не лишним будет спросить справку о психическом здоровье продавца и узнать историю смены собственников квартиры. Для этого заказывается справка о переходе прав на объект недвижимости в Росреестре.

У покупаемого на вторичке жилья не должно быть в прошлом частых перепродаж, наследников, которые считают, что имеют право на эту недвижимость, прописанных лиц, в особенности детей. Только проверив юридическую чистоту квартиры, можно соглашаться на сделку.

- [Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-blank.doc)

- [Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-ipoteka-sberbank-obrazets.doc)

- [Скачать бланк согласия супруга на покупку недвижимого имущества](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/SOGLASIE-na-pokupku-nedvizhimogo-imushhestva-blank.docx)

- [Скачать образец согласия супруга на покупку недвижимого имущества](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Soglasie-supruga-na-sovershenie-sdelki-s-nedvizhimostyu-obrazets.doc)

- [Скачать бланк заявления в опеку на совершение операций с недвижимостью](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/blank-zayavleniya-v-organy-opeki.docx)

- [Скачать образец заявления в опеку на совершение операций с недвижимостью](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/obrazets-zayavleniya-v-organy-opeki.docx)

Читайте также: [Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/chto-neobhodimo-sdelat-posle-sdelki.html): куда обратиться и что делать новому собственнику?

## Бумаги, которые должны быть у покупателя

### В случае приобретения у застройщика

Если жилье покупается у застройщика или собственника, то от покупателя требуется минимум документов (паспорт, ИНН, согласие супруга). **Главное изучить текст договора и убедиться в хорошей репутации компании-застройщика** либо праве собственности на имущество продавца.

Но бывают случаи, когда к оформлению договора предъявляются дополнительные требования. Например, это возможно в случае, если сделка осуществляется с использованием материнского капитала, кредита либо квартира покупается в общую собственность супругов, на одного ребенка или в виде комнаты в коммунальной квартире.

Изучим детали таких сделок, которые нужно знать до того, как подписывать договор.

### Сделки с материнским капиталом

**Справка!** При покупке жилья с использованием материнского капитала (в 2018 году – 453 тыс. рублей) предварительно подается заявление в Пенсионный фонд. Только через месяц можно будет получить положительное заключение либо отказ, если цель использования маткапитала будет признана незаконной.
**В договоре купли-продажи квартиры делается отметка о том, что: **

- оплата проводится с использованием материнского капитала (деньги переводятся со счета Пенсионного фонда на счет продавца);

- часть суммы оплачивает покупатель за свои или заемные средства;

- срок подачи документов на распоряжение МК.

**В Пенсионный фонд подается:**

- сертификат о том, что МК был предоставлен;

- свидетельства о рождении, браке;

- СНИЛС;

- договор купли-продажи и ипотеки (если оформлялась).

Для сделки купли-продажи достаточно обычного пакета документов, описанного выше.

Учтите, что продавец сможет получить свои деньги в полном объеме только через несколько месяцев после одобрения сделки Пенсионным фондом. Пока стоимость квартиры с учетом семейного капитала не будет получена продавцом, в реестре будет отражено условие об ограничении права собственности.

- [Скачать бланк заявления в ПФР о распоряжении средствами материнского капитала](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/zayavlenie-v-PFR-o-rasporyazhenii-sredstvami-materinskogo-kapitala-blank.doc)

- [Скачать образец заявления в ПФР о распоряжении средствами материнского капитала](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/zayavlenie-v-PFR-o-rasporyazhenii-sredstvami-materinskogo-kapitala-obrazets.pdf)

- [Скачать бланк договора купли-продажи с использованием материнского капитала ](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-kupli-prodazhi-s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala-blank.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи с использованием материнского капитала](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-kupli-prodazhi-s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala-obrazets.doc)

### Если жильё предназначается для несовершеннолетнего

**Если квартира покупается на ребенка, то родители действуют от его имени, как законные представители. **Ставить свою подпись под купчей дети могут, начиная с 14 лет, но взрослые и в этом случае должны дать письменное согласие на участие в сделке. Согласие органов опеки и попечительства для покупки квартиры не требуется.

Для покупки будут нужны:

- свидетельство о рождении ребенка;

- документы на покупаемую квартиру;

- техпаспорт, [расширенная выписка из ЕГРН на квартиру](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/vypiska-iz-egrn/rasshirennaya-chto-eto-i-kak-zakazat.html);

- заявление на регистрацию права за подписью родителя ребенка и бывшего собственника;

- паспорт родителя;

- выписка из домовой книги и другие справки.

Как можно убедиться,** набор документов для совершения сделки купли-продажи то же, что и обычно плюс понадобится свидетельство о рождении ребенка или его паспорт** (если оформлен).

Зато существуют серьезные отличия при отчуждении купленного ребенку имущества – до 18-ти лет оно невозможно без разрешения органов опеки, а с наступлением совершеннолетия собственник уже может проводить все сделки самостоятельно.

### Ипотека

При покупке квартиры в ипотеку к общему пакету документов нужно добавить отдельный пакет для банка. В него входит анкета заемщика, справка о доходах, копия трудовой книжки (иногда), отчет об оценке стоимости квартиры (не кадастровой, а рыночной).

**Еще до сделки банку подаются копии правоустанавливающих документов на квартиру и подтверждение платежеспособности заемщика.** Только после изучения кредитного дела банка выносит решение о выдаче кредита. Он может выступить третьей стороной в ДДУ или договоре купли-продажи, однако это не обязательно. После получения согласия банка подписывается кредитный договор, закладная и договор страхования (для «вторички»).

- [Скачать бланк договора ипотеки](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-ipoteki-s-bankom-blank.doc)

- [Скачать бланк договора ипотечного страхования](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-ipotechnogo-strahovaniya-blank.doc)

- [Скачать образец договора ипотечного страхования](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-ipotechnogo-strahovaniya-obrazets.doc)

### Приобретение в браке

Если квартира покупается в общую собственность супругов, то в договоре купли-продажи должны быть указаны персональные и паспортные данные обоих. В купчей в этом случае указываются в каких долях каждый будет владеть квартирой (например, в равных или 2/3 доли принадлежит мужу, а остальное жене). Для сделки нужно будет присутствие супругов с паспортами и ИНН.

### Нюансы в отношении комнаты

При покупке комнаты требует очень большой набор документов. Учтите, что жилое помещение должно быть приватизировано, а его стоимость определена. Нельзя продавать комнаты в общежитии или в служебной квартире до изменения их статуса и приватизации.

**Какие документы нужны от продавца комнаты в квартире: **

- договор передачи комнаты в собственность (договор приватизации) либо другие правоустанавливающие документы;

- соглашение об определении долей;

- справка БТИ об оценке стоимости всей коммуналки и комнат в ней;

- копия финансового лицевого счета, выписка из домовой книги;

- заявление соседей об отказе от права преимущественной покупки.

Для покупателя будет достаточно иметь при себе паспорт, ИНН и согласие супруга (и), если оно требуется. Самым важным документом в списке для продавца является отказ от преимущественного права покупки комнаты. Если не озаботится его получением, то соседи могут легко оспорить сделку и признать ее недействительной.

Есть также сложности с получением ипотеки на покупку такого рода недвижимости. Банки предпочитают кредитовать квартиры, дома и с опаской относятся к финансированию покупок помещений в коммунальной квартире.

- [Скачать бланк договора купли-продажи комнаты](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-kupli-prodazhi-komnaty-blank.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи комнаты](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-kupli-prodazhi-komnaty-obrazets.doc)

- [Скачать бланк заявления об отказе от права преимущественной покупки](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/zayavleniya-ob-otkaze-ot-prava-preimushhestvennoj-pokupki-blank.doc)

- [Скачать образец заявления об отказе от права преимущественной покупки доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/zayavlenie-ob-otkaze-ot-prava-preimushhestvennoj-pokupki-doli-v-kvartire-obrazets.doc)

## Что должен предоставить продавец?

**От продавца требуется пакет документов, подтверждающий его права на жилплощадь, наличие зарегистрированных лиц**; кроме того, покупатель должен получить подтверждение того, что по приобретаемой квартире отсутствуют долги по коммунальным услугам.

Если продается квартира, купленная в кредит и задолженность еще не погашена, с продавца нужно требовать предъявить копию кредитного договора и справку о сумме долга по кредиту. Если в квартире прописаны маленькие дети, нужно будет запросить с продавца разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Получить этот документ не так уж и просто – потребуется дать подтверждение факта покупки другого жилья, где смогут жить дети, которое должно быть не хуже, чем предыдущее.

## Порядок оформления

При покупке квартиры требуется предъявить оригиналы документов для ознакомления. В отдельных случаях могут запросить нотариально заверенные бумаги, например, согласие супруга (и) на сделку либо доверенность представителя.

**Все документы, требующие нотариального заверения, нужно оформлять отдельно. **Справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги, выписки из домовой книги надо предоставлять в оригинальном виде, но с них могут быть сняты копии.

Читайте также: Оформление [доверенности на продажу квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/oformlenie-doverennosti.html)

### Как долго оформляются?

**Справка!** Большинство документов, которые требуются для оформления сделки купли-продажи, делаются в срок от 3 до 10 дней.
Сама купчая оформляется у нотариуса за час, а регистрируется в Росреестре в течение 5 дней. Процедуру оформления может затянуть получение материнского капитала, долгое рассмотрение кредитного дела банком либо оформление отказов от покупки комнаты в коммуналке у соседей. В этом случае на оформление может уйти от 1 до 4 месяцев.

## Требования к договору купли-продажи

Договор купли-продажи оформляется в соответствии с требованиями [Гражданского кодекса РФ (ст. 549-558)](https://www.zakonrf.info/gk/549,550,551,552,553,554,555,556,557,558/). Он составляется в письменной форме (обязательное условие), а после подписания подается продавцом и покупателем на регистрацию в Росреестр. Без регистрации сделка не будет считаться действительной.

**В договоре должны быть:**

- персональные, паспортные данные сторон;

- описание предмета (квартиры);

- цена покупки;

- сроки перехода права собственности;

- права и обязанности сторон;

- порядок проведения расчетов;

- условия и срока освобождения квартиры.

Согласно [ст. 556 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/3e859336194c50096387c5694f99883bed271e78/) передача квартиры осуществляются по подписываемому сторонами [передаточному акту к договору купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/akt-priema-peredachi-k-d.html) . Этот документ является неотъемлемым приложением к договору также как и договор о задатке (предварительный договор).

В конце договора стороны своей рукой указывают полностью Ф.И.О. и ставят подписи**. В законную силу данный вид соглашения вступает только после подписания его всеми участниками. **

- [Скачать бланк договора купли-продажи квартиры ](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-blank-3.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Dogovor-KP-kvartiry-zaverennyj-notariusom-obrazets.doc) 

## Стоимость

Рассмотрим, сколько стоит оформление бумаг при сделке.

- Оформление купчей у нотариуса обойдется в сумму до 10-15 тыс. рублей.

- Заверение отдельных документов – доверенности, согласия супруга (и) – до 1,5-2 тыс. рублей.

- Госпошлина за регистрацию договора в Росреестре составляет 2 тыс. рублей.

- Обычно все расходы на оформление, аренду банковской ячейки для расчетов ложатся на плечи покупателя, реже – делятся пополам.

Для покупки квартиры на первичном и вторичном рынке требуется внушительный пакет документов. В основном они взимаются с продавца, хотя заинтересован в них именно покупатель. Для оформления сделки на рынке «вторички» необходимо будет подтвердить свое право собственности, а для новостроя – разрешение застройщика на строительство и его законные права на земельный участок. Потребуются и другие документы, без которых покупка может и не состояться.