# Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке: пошаговый алгоритм

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/na-vtorichnom-rynke.html

---

Квартира в новом доме не всем по карману, и потому многие стараются [купить жильё на вторичном рынке](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/chto-nuzhno-znat.html) – то есть то, которое уже давно введено в эксплуатацию, и которое продают не застройщики, а предыдущие владельцы. Однако приобретение такого жилья связано с некоторыми подвохами. Разберёмся же, каковы порядок и правила [приобретения жилья](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka) на рынке «вторички» у собственника: расскажем, как действовать покупателю, если он хочет провести сделку самостоятельно. 

## Краткий алгоритм процедуры

Купля-продажа на вторичном рынке осуществляется поэтапно:

- Поиск подходящего объекта – самостоятельно или при обращении к риэлтору (риэлтерскую компанию).

- Организация просмотра, просмотр помещения.

- Проверка документов на квартиру.

- Оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП).

- Уплата аванса или задатка.

- Подписание акта приёмки помещения.

- При необходимости – оформление кредитного договора для ипотеки.

- Заключение договора купли-продажи (ДКП) – самостоятельно, при [сопровождении](https://mylawyer.club/nedvizhimost/soprovozhdenie-sdelki-kupli-prodazhi.html) юристом, риэлтором.

- Передача денег продавцу.

- Регистрация сделки.

- Переезд покупателя в приобретённую квартиру, прописка.

## С чего начать процедуру приобретения недвижимости на вторичке?

**Заключение договора и регистрация права в ЕГРН – это финал сделки.** Куда больше труда предстоит с самого начала, когда квартира ещё только подбирается и осматривается.

### Процесс поиска

**Справка!** Искать квартиру на вторичном рынке покупатель может самостоятельно, а может поручить это агентствам недвижимости.

**Оба варианта имеют свои преимущества: **

- Действуя самостоятельно, покупатель не переплачивает за услуги посредника, подбирающего варианты ([как оформить покупку квартиры без риэлтора](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/zhilya-bez-rieltora.html)?).

- Обращаясь к риэлтору, покупатель обычно экономит время, а если посредник надёжный – то и меньше рискует.

Какой вариант выбрать – решает сам человек. Возможны и промежуточные варианты – например, подобрать квартиру самостоятельно, а специалиста привлечь уже на этапе оформления [документов для покупки квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/dokumenty-dlya-sdelki.html) и юридической проверки.

Читайте также: [Как продать квартиру без риэлтора?](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/bez-rieltora.html) Пошаговая инструкция

**В любом случае, при выборе квартиры необходимо учитывать как минимум следующие факторы:**

- Район, где предполагается покупка жилья. Дело тут как в престижности конкретных кварталов, так и в транспортной доступности, расположенных поблизости объектах городской инфраструктуры и т. д.

- Материал, использованный при постройке здания. Как правило, даже вторичные квартиры в кирпичных домах ценятся выше, чем равные им по площади в панельных.

- Этажность. Обычно жильё на первом и последнем этаже обходится дешевле, чем на остальных. Однако в домах, где лифта нет (например, в классических советских пятиэтажках), слишком высокий этаж тоже может стать минусом.

- Год сдачи дома в эксплуатацию и время последнего капремонта здания (если вообще производился).

- Время ремонта самой квартиры.

- Производившиеся предыдущими владельцами улучшения и перепланировки. Последнее опасно, если переделки не были должным образом согласованы.

- Тип отопления – централизованное от городской ТЭЦ или от домовой котельной. Учитывая тарифы на теплоснабжение, это – значимый фактор.

Это лишь часть факторов. В зависимости от конкретных условий для покупателя могут оказаться важными и другие особенности.

Читать также: [Что стоит знать перед покупкой недвижимости в 2023 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/pered-pokupkoj-nedvizhimosti-v-2023.html)

### Порядок осмотра

**Прежде чем покупать квартиру, её необходимо осмотреть.** Есть несколько советов, касающихся осмотра:

- Смотреть потенциальную покупку необходимо только днём. При искусственном освещении слишком много можно не заметить. Поэтому можно, например, договориться с продавцом о встрече в выходной день, чтобы было время у обеих сторон.

- Идти на осмотр необходимо как минимум вдвоём. Один человек, как правило, ведёт себя эмоциональнее и легче поддаётся давлению.

- Осматривать необходимо не только конкретную квартиру, но и состояние всего подъезда. Обязательно нужно обратить внимание на стены дома – нет ли трещин, разошедшихся швов между панелями и т. д.

- При осмотре квартир на последнем этаже нужно убедиться, что нет потёков на потолке, на первом – что не ощущается запах из подвала.

- Если стены закрыты коврами, нужно попросить продавца снять их или хотя бы приподнять нижний край. Коврами часто закрывают трещины или потёки на стенах. Кроме того, слишком большое количество ковров говорит о плохой теплоизоляции дома.

**Важно!** Если есть возможность, с собой нужно взять специалиста (строителя, сантехника, отделочника). Идеальный вариант – эксперт-оценщик, работающий конкретно по жилой недвижимости. Однако его услуги платные.

Посмотреть видео о том, как правильно необходимо осматривать квартиру перед покупкой:

## Проверка юридической чистоты

После того как покупатель узнал физическое состояние жилья, пора проверить и правовую составляющую сделки, то есть [юридическую чистоту](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/proverka-na-yuridicheskuyu-chistotu.html). Итак, о чём нужно спросить продавца и какие документы у него потребовать?

### Документы продавца

Эта часть процедуры является не менее ответственной. Разберемся, какие [документы](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/dokumenty-dlya-sdelki.html) необходимо обязательно требовать от продавца при сделке.

У владельца квартиры должно быть следующее:

- Гражданский паспорт.

- Правоустанавливающий документ – основание возникновения права собственности: гражданско-правовой договор последней сделки, свидетельство о наследовании или [о приватизации](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/privatizatsiya/poryadok-p/dokument-o-p/vydacha-dublikata-dogovora.html).

- Свидетельство о собственности на квартиру, если она приобретена до июля 2016 года или выписка из ЕГРН. Документ получают в МФЦ или территориальном отделении Росреестра.

- [Техническая документация](https://mylawyer.club/nedvizhimost/tehnicheskij-plan-kvartiry.html) на квартиру и справка об инвентарной стоимости. Получают в БТИ.

- Кадастровый паспорт, справка об отсутствии залога или ареста. Получают в МФЦ или территориальном отделении Росреестра.

- Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, или собственник несовершеннолетний — разрешение от органов опеки и попечительства. Получают в территориальном отделении данного органа.

- Разрешение супруга, если квартира получалась совместно. Получают в нотариальной конторе.

- Копия лицевого счёта, удостоверяющая отсутствие долгов. Получают в бухгалтерии ЖЭУ.

- Расширенная (архивная) выписка из поквартирной книги. Заказывают в ЖЭУ у паспортиста.

- Нотариально удостоверенная доверенность – для представителей.

### Сколько времени жильё в собственности?

Узнавать, как долго продавец владеет квартирой, нужно по двум причинам:

- **Налоговая.** Согласно НК РФ, если жильё в собственности менее 3 лет (в некоторых случаях менее 5 лет), то при продаже продавец обязан уплатить НДФЛ. Соответственно, этот момент будет отражаться в цене.

- **Срок давности.** [Ст. 196 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/196/) предусматривает, что в течение определённого срока сделка может быть оспорена лицами, которые считают, что их права были нарушены. Для договоров купли-продажи недвижимости такой срок составляет 3 года. Следовательно, если продавец владеет квартирой меньший срок, есть риск, что та сделка, по которой он приобрёл жильё (ДДУ, наследование, покупка и т. д.) будет через суд признана недействительной. Новый покупатель в этой ситуации ничего не получит – и хорошо, если при этом он потеряет только время, а не придётся требовать с несостоявшегося продавца вернуть [предоплату](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/predoplata).

В отношении налогов нужно учитывать, что **продавец, предлагающий отразить в договоре меньшую сумму, чем реально будет передано, нарушает закон**. При этом он ещё и заставляет рисковать покупателя: если затем придётся расторгать сделку через суд, по судебному решению будет взыскана лишь та цена, которую стороны указали в договоре.

### На каком основании было приобретено?

Также для покупателя важно узнать, как продавец стал собственником жилья: по договору купли-продажи, ДДУ, [наследству](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/po-nasledstvu.html), дарению или как-то иначе. Дело в том, что каждое основание несёт с собой свои специфические риски. Вот лишь некоторые из них:

- При ДДУ, когда квартира приобретается у застройщика, есть вероятность ошибок при регистрации права.

- При наследовании по закону или завещанию можно столкнуться со спором между наследниками. Кроме того, здесь квартира может оказаться в [долевой собственности](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/v-dolevuyu-sobstvennost.html) либо среди собственников может быть несовершеннолетний.

- Если жильё было получено в собственность продавцом в порядке приватизации, нужно проверить нет ли среди сособственников детей. Для продажи их доли обязательно требуется согласие органа опеки.

- Если ранее квартира была куплена, а продавец состоит в браке – то в большинстве случаев он не может распоряжаться ей без супружеского согласия, даже если «вторая половина» и не отражена в документах как сособственник.

- Если жильё [покупалось по ипотеке](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/pok-v-ipoteku), то обязательно участие банка в качестве третьей стороны в сделке. В противном случае, согласно ФЗ «Об ипотеке», договор будет недействительным. О том, как получить [налоговый вычет](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/pok-v-ipoteku/vychet-pok-ipot/obrazets-zapolneniya-3-ndfl.html) при покупке квартиры в ипотеку, читайте [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/pok-v-ipoteku/vychet-pok-ipot/kak-poluchit-imushhestvennyj-vychet-pri-pokupke-kvartiry-v-ipoteku.html).

- Если квартира была подарена родственником, но затем вдруг быстро продаётся – это должно насторожить покупателя. Не исключено, что дарение было совершено под давлением или при помощи обмана, и теперь новый собственник хочет побыстрее избавиться от проблемной недвижимости.

**Самое главное – это посмотреть сам договор, по которому продавец получил квартиру. **Нужно оценить, есть ли в нём какие-то условия, которые могут привести к расторжению сделки. Например, встречается ситуация, когда квартира покупается с условием рассрочки выплат за неё, а неоплата – повод расторгнуть договор. В этом случае покупателю следует убедиться, что долг продавца перед предыдущим собственником погашен полностью.

**Важно! **В идеале следует отследить судьбу квартиры на каждом этапе от ввода в эксплуатацию до регистрации в ЕГРН права собственности. Даже если этого сделать нельзя (например, по старым домам советской постройки документы могут и не сохраниться даже в архивах) – нужно углубиться как можно дальше.

### Дополнительные сведения

**Кроме перечисленных вопросов, у продавца следует поинтересоваться: **

- Является ли он собственником или действует по доверенности. В идеале вести дело нужно только напрямую с тем, кто является владельцем квартиры. У представителя же нужно проверить, не истёк ли срок доверенности, а заодно связаться с собственником, выдавшим доверенность и подтвердить полномочия представителя.

- Является ли продавец дееспособным. При малейшем сомнении следует потребовать справки из местной наркологии и от психиатра. Лучше всего не полениться и получить их вместе с продавцом, чтобы обезопасить себя от подделок. Кроме того, надо узнать и возраст продавца, если он на вид слишком молод: дееспособность несовершеннолетних ограничена.

- Кто прописан в квартире и как быстро они снимутся с регистрации после подписания договора и выплаты денег. Последний момент необходимо затем отразить в договоре.

**Получая информацию от продавца, следует посмотреть и документы.** Нужна как минимум выписка из ЕГРН. Согласно действующему [ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), этот документ содержит как правовую информацию о всех собственниках – так и кадастровую, заменяя старый кадастровый паспорт.

Читайте также: [Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/chto-neobhodimo-sdelat-posle-sdelki.html): куда обратиться и что делать новому собственнику?

## Как правильно оформить сделку?

Хотя надёжней всего провести оформление сделки с помощью специалистов, нет ничего принципиально невозможного в том, чтобы покупатель всё сделал самостоятельно. Рассмотрим пошагово порядок оформления.

### Предварительный договор и задаток

Сделка с жильём требует осторожности, поэтому многие предпочитают проводить её в два этапа:

- Предварительный договор, где стороны фиксируют свои намерения и сроки, когда будет заключаться основная сделка.

- Основной договор.

**На этапе предварительного договора часто используются гарантии.** Одной из них является задаток. Условия о нём либо указываются в предварительном договоре, либо в соглашении о задатке (и тогда предварительный договор уже не обязателен).

**Справка!** Задатком, согласно [ст. 380 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/380/), является сумма, которую покупатель заранее передаёт продавцу.

При этом кодекс устанавливает такие правила:

- Если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца и не возвращается.

- Если же виноват продавец – он должен вернуть уплаченный задаток в двойном размере. Сверх того он компенсирует и весь ущерб, понесённый покупателем из-за несостоявшейся сделки.

- [Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/blank-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.docx)

- [Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/obrazets-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.docx)

- [Скачать бланк соглашения о задатке при покупке квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/blank-soglasheniya-o-zadatke.doc)

- [Скачать образец соглашения о задатке при покупке квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Obrazets-soglasheniya-o-zadatke-pri-pokupke-kvartiry.docx)

### Необходимые документы

**Чтобы купить квартиру на рынке вторички, потребуется как минимум следующий [пакет документов](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/pok-v-ipoteku/spisok-dokumentov.html): **

- Сам договор купли-продажи, согласованный сторонами.

- Свежая выписка из ЕГРН. Поскольку в этом документе сведения указываются лишь на момент выдачи, неразумно пользоваться выписками, которым больше нескольких месяцев.

- Паспорта участников сделки.

- Действующая [доверенность](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/po-doverennosti-prodavtsa.html), если договор заключается через представительство.

- Справка о состоянии лицевого счёта. После покупки задолженность перейдёт на покупателя – поэтому нужно заранее поинтересоваться её наличием и размером.

- Выписка из домовой книги. Она подтверждает, кто зарегистрирован в квартире.

- Нотариальное [согласие супруга на покупку недвижимости](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nuzhno-li-soglasie-supruga.html).

- [Скачать образец выписки из ЕГРН на квартиру](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/ob-kv.pdf)

- [Скачать бланк доверенности на покупку квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Blank-doverennosti-na-pokupku-kvartiry.doc)

- [Скачать образец доверенности на покупку квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Obrazets-doverennosti-na-pokupku-kvartiry-1.docx)

- [Скачать бланк договора купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Blank-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.docx)

- [Скачать образец договора купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Obrazets-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.docx)

На последнем моменте надо остановиться особо.

### [Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/soglasie-ot-supruga.html)

Согласно ГК и СК РФ, недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов, должна продаваться либо по сделке, в которой участвуют они оба, либо с письменного нотариально заверенного согласия того из них, кто не является титульным владельцем (то есть не отражён в выписке ЕГРН).

Читайте также: Важные нюансы [страхования титула при покупке квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/strahovanie-titula.html)

Исключений из этого правила крайне мало. **Выписка не нужна, если: **

- квартира была куплена одним из супругов ещё до брака (поэтому нужно проверять время, которое она в собственности);

- между супругами есть брачный контракт, где квартира числится собственностью только одного из них;

- квартира получена в наследство или по приватизации, от которой второй супруг отказался;

- квартира куплена на средства, подаренные продавцу.

**Важно!** Последний вариант на практике крайне трудно проверить, поэтому лучше и в этом случае требовать [письменное согласие супруга](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nuzhno-li-soglasie-supruga.html).

- [Скачать бланк согласия супруга/супруги на продажу квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Blank-soglasiya-supruga-na-prodazhu-kvartiry.doc)

- [Скачать образец согласия супруги на продажу квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/obrazets-SOGLASIya-supruga-na-prodazhu-kvartiry.docx)

### Как правильно составить договор

Этот договор имеет правоспособность правоустанавливающего документа, регламентирующего переход вещных прав на квартиру от продавца к покупателю. Регулируется нормами [статей 549](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/00f9a6ca17ad5ed75fe63abc14c2bbf766520eff/), [550](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/566092180f43720ee69c92f0f57439b4f33c32fc/) ГК РФ.

В его структуре обязательно должны содержаться положения:

- Наименование документа, дата и место заключения.

- Вводная часть, с определением сторон и их реквизитами (паспортными данными).

- Определение предмета договора – подробных технических и кадастровых характеристик квартиры.

- Права и обязанности сторон.

- Условия оплаты и вступления в собственность на квартиру.

- Сроки внесения платежа и освобождения помещения.

- Ответственность сторон за несоблюдение прав контрагента и собственных обязанностей, в виде штрафов и пени за просрочку платежа или передачи объекта.

- Условия и нормы расторжения договора: по соглашению и в суде.

- Заключительные (дополнительные) положения вносятся по усмотрению сторон.

### Порядок действий при приобретении у юридического лица

При покупке недвижимости у юридического лица требуется дополнительно представить от продавца нижеследующие документы:

Хотите [рассчитать сумму неустойки бесплатно](https://mylawyer.club/kalkulyator-neustojki-po-ddu/)? Загрузите ваш договор в AI-калькулятор и получите детальный расчёт с учётом актуальной ставки ЦБ.

- согласие учредителей на сделку;

- пакет учредительной документации;

- положение, подтверждающее полномочия директора;

- паспорт директора;

- нотариальная доверенность и паспорт – для представителя.

Во введении в ДКП юридическое лицо указывается стороной договора, с внесением следующих сведений: наименование компании;

- форма собственности;

- реквизиты: ИНН, ОГРН, КПП;

- юридический адрес;

- должность, Ф.И.О. руководителя, основания вступления в должность.

Доверенное лицо, составляющее и подписывающее договор, вносится отдельно с формулировкой: «действующий на основании доверенности (реквизиты доверенности) в интересах (наименование компании)». В завершение так же даются реквизиты юридического лица, ставится подпись генерального директора и печать, или – подпись поверенного.

### Регистрация права в Росреестре

После того как подписан основной договор, его вместе с заявлением на регистрацию нужно передать в Росреестр, чтобы сведения о новом собственнике были включены в ЕГРН.

Сделать это можно:

- Напрямую в местное отделение Росреестра.

- Через МФЦ.

- С помощью онлайн-сервисов, если есть регистрация на [«Госуслугах»](https://www.gosuslugi.ru/).

- По почте заказным письмом. Но в этом случае нужно нотариально заверить каждую подпись на каждом документе.

### Стоимость и сроки регистрации

Сумма государственной пошлины составляет 2 тысячи рублей.

Нотариально удостоверенные ДКП пошлиной Росреестра не облагаются, а срок регистрации сокращается до трёх дней.

Через 10 дней процедура завершается, покупатель вступает в собственность.

Если стороны обратились в МФЦ по отдельности, процедура длится 21 день.

### Как происходит передача денег?

**Важным аспектом покупки является и порядок [передачи средств](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/peredacha-deneg.html).** Здесь существует масса вариантов, позволяющих сторонам обезопасить себя:

- Передача наличных через банковскую ячейку.

- Аккредитив.

- Перечисление через [эскроу-счёт](https://mylawyer.club/nedvizhimost/eskrow-chto-eto.html) (если банк оказывает такую услугу).

- Передача наличных в помещении банка и т. д.

Вне зависимости от способа, передача должна подтверждаться документами (хотя бы [распиской](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/raspiska-o-poluchenii-deneg.html), составленной при свидетелях). Иначе **доказать в случае спора, что деньги были переданы, крайне трудно. **

- [Скачать бланк расписки о получении денег ](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/raspiska-v-poluchenii-deneg-za-kvartiru.docx)

- [Скачать образец расписки о получении денег](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/obrazets-RASPISKi-o-poluchenii-deneg-za-kvartiru.docx)

## Что делать на заключительном этапе?

После того как право зарегистрировано, покупателю следует:

- Оформить в расчётном центре лицевой счёт на себя. Теперь все платежи будут приходить новому, а не старому владельцу. То же самое касается электросбытовой и газовой компании.

- Оформить на себя счётчики.

- Обратиться в ТСЖ или другую управляющую компанию и заключить договор на обслуживание.

- Встать на учёт по месту проживания – если покупатель намерен постоянно жить в квартире.

- Если в квартире есть стационарный телефон – обратиться в компанию связи и переоформить договор на себя. То же касается и подключения к интернету.

## Подводные камни для покупателя

Рынок вторичного жилья – активная площадка для [преступной деятельности](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/zhile-kotoroe-v-sobstvennosti-menshe-tryoh-let.html) мошенников. Иногда недобросовестность проявляют и простые граждане, вступающие в сделку. Мошенники могут полностью отнять деньги, уплаченные по сделке и скрыться от ответственности.

**Перечислим основные [факторы риска для покупателя](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/zhile-kotoroe-v-sobstvennosti-menshe-tryoh-let.html), приобретающего жильё на вторичном рынке: **

- Нарушение прав несовершеннолетних собственников или жильцов. Метод борьбы – проверка состава собственников и прописанных лиц с уточнением возраста каждого.

- Риск нарушения прав супруга. Метод борьбы – получение письменного согласия.

- Риск обременения (арест, ипотека и т.д.). Метод борьбы – проверка выписки из ЕГРН и других документов.

- Риск мошенничества со стороны продавца. Метод борьбы – тщательная проверка всех документов и привлечение надёжных посредников.

- Риск низкого качества жилья. Метод борьбы – проверка квартиры специалистом до покупки.

**Наиболее распространённые действия мошенников:**

- поддельные документы;

- двукратная (многократная) продажа одной квартиры;

- подмена квартиры;

- продажа чужой недвижимости.

Поэтому при покупке вторички нужно проверять правоспособность документов очень тщательно.

**Обычные граждане** могут совершать следующие недобросовестные действия:

- не уплатить деньги, не передать ключи от квартиры;

- не выписаться, не выписать несовершеннолетних жильцов;

- скрыть недееспособность собственника;

- скрыть права третьих лиц на жильё;

- скрыть [иные проблемы](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/nezakonnaya/riski-takoj-pokupki.html), существующие в квартире.

**Обязательные условия, чтобы избежать рисков, следующие:**

- Правоустанавливающий и право удостоверяющий документы должны представляться в оригиналах.

- Вся документация должна иметь правоспособный вид, без порчи текста и помарок.

- Документация из БТИ – не старше одного года.

- Кадастровые справки об обременении и аресте – не старше одного месяца.

- Паспорт – с пропиской и не просрочен.

- По фотографии в паспорте можно идентифицировать владельца.

- Сведения о собственнике на сайте Росреестра соответствуют представленным продавцом документам.

- Статус и правоспособность юридического лица можно идентифицировать по его официальному сайту и пакету представленной документации.

## Заключение

Покупка вторичного жилья может оказаться как выгодным приобретением, так и рискованной сделкой, чреватой потерей денег и купленного жилья. Поэтому на каждом этапе покупателю нужно быть бдительным и осторожным, проверяя каждый свой шаг и каждое действие продавца.