# Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году: кто получает, лимиты и как оформить **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nalogovyj-vychet/kto-mozhet-poluchit.html --- Налоговый вычет при покупке квартиры — 2026 Максимальный возврат260 000 руб. за квартиру + до 390 000 руб. за проценты по ипотеке Кто имеет правоНалоговый резидент РФ с доходом, облагаемым НДФЛ (ставка 13–22%) Можно повторно?Да — на других объектах, пока суммарный лимит 2 млн не исчерпан; ипотечный вычет — только один раз НДФЛ с 202513% / 15% / 18% / 20% / 22% — прогрессивная шкала по ФЗ-176 от 12.07.2024 Упрощённый порядокС 2021 г. — без 3-НДФЛ, налоговая сама видит сделку и присылает уведомление (ст. 221.1 НК РФ) Когда откажутПокупка у близкого родственника; оплата маткапиталом или работодателем; жильё за рубежом Срок возврата3 мес. камеральная проверка (ст. 88 НК РФ) + 1 мес. на перечисление Содержание [Кто имеет право](#kto) [Лимиты: сколько вернут](#skolko) [Прогрессивный НДФЛ с 2025 и вычет](#ndfl2025) [Калькулятор возврата](#kalk) [Пенсионеры](#pensioner) [Безработные и ИП](#bezrab) [Супруги: как не потерять 130 000 руб.](#suprugi) [Вычет за детей](#deti) [Покупка у родственников — вычета нет](#rodstv) [Строящееся жильё по ДДУ](#ddu) [Три способа получить вычет](#sposob) [Документы](#docs) [Типичные ошибки](#oshibki) [Частые вопросы](#faq) ### Ваша ситуация? Работаю официально Я пенсионер Купили с супругом Ипотека ИП или самозанятый ## Кто имеет право на налоговый вычет Вычет регулирует ст. 220 НК РФ. Закон ставит четыре условия — нарушение хотя бы одного означает отказ. УсловиеСтатусПояснение Налоговый резидент РФОбязательно183+ дней в России в течение 12 месяцев подряд. Гражданство значения не имеет. Доход, облагаемый НДФЛОбязательноЗарплата, аренда, продажа имущества — подходят. НПД (самозанятые) и доходы ИП на спецрежимах — не подходят. Собственник жильяОбязательноИли покупает жильё несовершеннолетнему ребёнку (п. 6 ст. 220 НК РФ). Жильё в РоссииОбязательноЗарубежная недвижимость не даёт права на вычет. Лимит не исчерпанОбязательноС 2014 г. вычет можно добирать по разным объектам, пока не достигнут лимит 2 млн руб. (п. 11 ст. 220 НК РФ). Продавец — не родственникЗапретПокупка у взаимозависимых лиц (ст. 105.1 НК РФ): супруги, родители, дети, братья/сёстры. Нет оплаты за счёт господдержкиЧастичноНа часть, оплаченную маткапиталом, вычет не распространяется; на доплату из личных средств — да. Важно: самозанятые (плательщики НПД) и ИП на УСН/патенте не платят НДФЛ по ставке 13–22%, поэтому вычет им недоступен. Исключение — если одновременно есть другой доход, облагаемый НДФЛ (например, зарплата по трудовому договору у другого работодателя). ## Лимиты: сколько вернут Вычет не равен стоимости квартиры. Государство возвращает не деньги за квартиру, а уже уплаченный вами НДФЛ с части стоимости — до определённого лимита. Вид вычетаЛимит расходовМакс. возврат при 13%Норма Имущественный (стоимость квартиры)2 000 000 руб.260 000 руб.пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ Ипотечный (проценты по кредиту)3 000 000 руб.390 000 руб.пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ Итого максимум5 000 000 руб.650 000 руб.ст. 220 НК РФ Если квартира стоит меньше 2 млн, остаток лимита переносится на другие объекты. Например, купили за 1,2 млн — вернули 156 000 руб. и сохранили право на ещё 800 000 руб. вычета при следующей покупке. Это правило действует с 2014 года (п. 11 ст. 220 НК РФ). Квартиры, купленные до 2014 года, под него не подпадают — там лимит использован один раз и всё. Ипотечный вычет — только один объект: в отличие от имущественного, вычет на проценты по кредиту переноситься на другую квартиру не может. Использовали — больше не дадут (п. 8 ст. 220 НК РФ). Деньги возвращают из тех НДФЛ, которые вы уже заплатили. Если за год вы перечислили в бюджет 80 000 руб. налога, именно столько и вернут — остаток перейдёт на следующий год. Так продолжается до полного исчерпания вычета. ## Прогрессивный НДФЛ с 2025 и вычет С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ (ФЗ-176 от 12.07.2024). Большинства покупателей жилья это не касается — они платят 13%. Но если ваш доход высокий, сумма возврата может быть больше привычных 260 000 руб. Годовой доходСтавка НДФЛМакс. возврат по вычету 2 млн До 2 400 000 руб.13%260 000 руб. 2 400 001 – 5 000 000 руб.15% (сверх 2,4 млн)До 300 000 руб. 5 000 001 – 20 000 000 руб.18%До 360 000 руб. 20 000 001 – 50 000 000 руб.20%До 400 000 руб. Свыше 50 000 000 руб.22%До 440 000 руб. Как это работает: вычет уменьшает налогооблагаемую базу. Если ваш доход перевалил за 2,4 млн/год, часть налога вы заплатили по ставке 15%. Эту часть и возвращают — поэтому фактический возврат выше стандартных 260 тысяч. Расчёт делает налоговая автоматически. Важный нюанс: вычет применяется к доходам по основной налоговой базе. Дивиденды, выигрыши и ряд других доходов выделены в отдельные базы — вычет к ним не применяется, даже если ставка по ним тоже 13%. ## Калькулятор налогового вычета ### Рассчитайте свой возврат Стоимость квартиры, руб. Годовой доход (диапазон) До 2 400 000 руб. (ставка 13%) 2,4–5 млн руб. (ставка 15%) 5–20 млн руб. (ставка 18%) Выше 20 млн руб. (ставка 20%) Ипотека? Нет Да Уже уплачено процентов по ипотеке, руб. Рассчитать Вычет по стоимости квартиры:— Ваша ставка НДФЛ:— Возврат по квартире:— Возврат по ипотечным процентам:— ИТОГО максимум к возврату:— Калькулятор показывает максимум при условии, что вы заплатили НДФЛ на нужную сумму. Если уплаченный за год налог меньше — разницу перенесут на следующий год. ## Пенсионеры: перенос на 3 года назад У пенсионеров особый порядок, прописанный в п. 10 ст. 220 НК РФ: они вправе перенести вычет на три предыдущих налоговых периода. Это полезно, потому что пенсия НДФЛ не облагается (ст. 217 НК РФ), и при отсутствии иного дохода вернуть деньги в текущем году попросту не из чего. СитуацияЧто можно сделать Работающий пенсионерВычет на текущие и на прошлые 3 года одновременно. Декларации подаются за все периоды сразу. Неработающий пенсионер, недавно вышел на пенсиюПеренос на 3 года до выхода на пенсию (пока было зарплатное НДФЛ). Обратиться в ФНС можно в следующем году после покупки. Давно не работает (более 3 лет)Нет облагаемого дохода за 3 года — вычет получить нельзя, пока не появится НДФЛ-доход (аренда, продажа имущества). Пенсионер сдаёт квартиру в арендуНалог с аренды платится по НДФЛ — против него можно зачесть имущественный вычет. Пример: женщина вышла на пенсию в 2023 году, квартиру купила в 2025 году. Декларацию она подаёт в 2026 году сразу за 2022, 2023 и 2024 годы — это три года до даты покупки. Год самой покупки (2025) тоже включается. Итого четыре декларации. Правильный порядок: Сначала определите, за какие годы у вас было зарплатное НДФЛ. Потом соберите справки 2-НДФЛ за эти годы и подайте несколько деклараций 3-НДФЛ. Каждая — за свой год. ## Безработные, самозанятые и ИП КатегорияПраво на вычетУсловие Официально безработныйУсловноЕсть, если был НДФЛ-доход за последние 3 года (зарплата, аренда, продажа имущества). Переносится назад по тем же правилам, что у пенсионеров. Самозанятый (НПД)НетНПД — это не НДФЛ. Без иных доходов по ставке 13%+, вычет недоступен. ИП на УСН или патентеНетДоходы ИП на спецрежиме не облагаются НДФЛ. Если есть зарплата по трудовому договору — можно с неё. ИП на ОСНОДаИП на ОСНО платит НДФЛ 13–22% — право на вычет есть в полном объёме. Декретный отпускОтложенноПособие по уходу за ребёнком НДФЛ не облагается. Вычет «заморозится» — его используете, когда выйдете на работу. Частая ошибка: самозанятый покупает квартиру и идёт за вычетом. Налоговая отказывает, потому что НПД — это не НДФЛ. Если у вас есть дополнительная работа по трудовому договору, вычет можно получить именно с зарплатного налога. ## Супруги: как не потерять 130 000 руб. Супруги — самый выгодный случай. Каждый из них имеет право на собственный вычет до 2 млн руб. Итого на семью — 4 млн базы, возврат до 520 000 руб. (при ставке 13%). Вид собственностиКак распределяется вычетСовет СовместнаяКаждый получает вычет пропорционально фактически понесённым расходам, или супруги пишут заявление о распределении вычета в любой пропорции (до 100% одному)Если один из супругов уже использовал свой вычет — перераспределить на другого. ДолеваяКаждый — строго со своей доли, до лимита 2 млнЕсли доля меньше 2 млн, неиспользованный остаток можно добрать на следующем объекте. На одного супругаФормально — только собственник. Но с разрешения налоговой вычет может заявить другой супруг (п. 1 ст. 256 ГК РФ — имущество совместное)Выгодно, если один из супругов с более высокой зарплатой хочет получить вычет за обоих. Оптимальная стратегия для пары: если квартира стоит 4 млн и более, каждый заявляет свои 2 млн — получаете суммарно 520 000 руб. Если квартира стоит 2,5 млн — распределите так, чтобы у каждого была своя база (например, 2 млн и 500 000), и тот, у кого 500 000, позже добирает остаток на другом объекте. Вычет по ипотечным процентам тоже можно делить между супругами — в любой пропорции, и менять её каждый год (письмо ФНС от 14.11.2017 № ГД-4-11/23004@). ## Вычет за несовершеннолетних детей Если квартира оформляется на ребёнка или в долевую с ним, родители вправе заявить вычет — в том числе на детскую долю (п. 6 ст. 220 НК РФ). При этом собственный будущий вычет ребёнка не сгорает: когда он вырастет и купит собственное жильё, право на 2 млн у него сохраняется в полном объёме. СитуацияКто заявляет вычет Квартира оформлена полностью на ребёнка (до 18 лет)Родитель — со всей стоимости, но не более 2 млн руб. Доли: 1/2 родителю, 1/2 ребёнкуРодитель — и со своей доли, и с доли ребёнка, до общего лимита 2 млн. Оба родителя и ребёнок — долеваяКаждый родитель — на свою долю + может принять долю ребёнка; итого семья имеет право суммарно на 4 млн базы. ## Покупка у родственников — вычета нет Ст. 105.1 НК РФ перечисляет «взаимозависимых лиц» — при сделках с ними вычет не предоставляется. Список закрытый: РодственникВычет Супруг / супругаНет Родители (в том числе усыновители)Нет Дети (в том числе усыновлённые)Нет Братья и сёстры (полнородные и неполнородные)Нет Бабушки, дедушки, внукиДа Тёща, свёкор, зять, невесткаДа Дяди, тёти, племянникиДа Попытки скрыть родство: налоговая проверяет сведения ЗАГС и баз МВД. Если факт сделки с родственником вскроется позже — вычет потребуют вернуть. Разные фамилии не спасают. Ограничение касается только купли-продажи. Если квартира переходит по договору уступки права требования (например, переуступка ДДУ), степень родства значения не имеет. ## Строящееся жильё по ДДУ На квартиру в новостройке, купленную по договору долевого участия, вычет тоже полагается. Право на него возникает не с момента оплаты и не с момента регистрации права собственности, а с даты подписания акта приёма-передачи квартиры (п. 3 ст. 220 НК РФ). Практически: подписали акт в ноябре 2025 года — уже за 2025 год можно подавать декларацию. Ждать Росреестра не нужно. Копия акта приёма-передачи заменяет выписку ЕГРН в пакете документов для вычета. Ещё особенность ДДУ: нередко дольщики доплачивают за отделку по дополнительным соглашениям. Расходы на чистовую отделку тоже входят в базу вычета — если в ДДУ прописано, что квартира передаётся «без отделки» (пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ). Черновая отделка, указанная в договоре, включается автоматически. Косметический ремонт после получения ключей — нет. РасходВходит в вычет по ДДУ Стоимость квартиры по ДДУДа Чистовая отделка (в ДДУ — «без отделки»)Да Проектирование отделки, сметаДа Мебель, техника, сантехникаНет ПерепланировкаНет Услуги риэлтораНет ## Три способа получить вычет: сравнение СпособКак работаетПлюсыМинусы Через работодателя (п. 6 ст. 220 НК РФ) ФНС выдаёт уведомление → передаёте в бухгалтерию → с зарплаты перестают удерживать НДФЛ Деньги получаете сразу (не ждёте конца года); не нужна 3-НДФЛ Нужно каждый год обновлять уведомление; при смене работодателя — переоформление Через ФНС (традиционный) Подаёте 3-НДФЛ + документы в ФНС → 3 мес. проверка → деньги на счёт единой суммой Получаете всю годовую сумму сразу; подходит для прошлых лет (до 3 лет назад) Ждать 4 месяца; нужно самому заполнять декларацию Упрощённый (ст. 221.1 НК РФ, с 2021 г.) ФНС сама получает данные от банка и Росреестра → формирует предзаполненное заявление в личном кабинете → подтверждаете одной кнопкой Никаких документов; срок проверки — 1 месяц (не 3); доступно на сайте ФНС и в приложении Работает только для банков и объектов, подключённых к системе обмена данными с ФНС; не все банки передают данные Самый простой путь в 2026 году: зайти на сайт nalog.ru → «Личный кабинет» → раздел «Налоговые вычеты». Если банк и Росреестр передали данные, там уже будет предзаполненное заявление. Остаётся только проверить цифры и нажать «Подписать». Пошаговая инструкция через Госуслуги/ФНС (традиционный способ): 1Дождитесь окончания года, в котором купили квартиру (или подписали акт по ДДУ). Декларацию за 2025 год можно подавать с 1 января 2026. 2Получите справку 2-НДФЛ у работодателя или скачайте её в личном кабинете nalog.ru. Для нескольких работодателей — справку от каждого. 3Заполните декларацию 3-НДФЛ — через личный кабинет nalog.ru (раздел «Жизненные ситуации» → «Подать 3-НДФЛ»), программу «Декларация» ФНС или на Госуслугах. 4Приложите документы: договор купли-продажи (или ДДУ + акт), выписку ЕГРН (или свидетельство, если куплено до 2016), платёжные документы, справку 2-НДФЛ. 5Укажите реквизиты банковского счёта для перечисления. Через 3 месяца (камеральная проверка) + 1 месяц деньги придут. 6Если вычет не исчерпан за год — на следующий год подайте новую декларацию. Так продолжается до полного использования лимита. [→ Подробно: как заполнить заявление на вычет через работодателя и ФНС](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nalogovyj-vychet/kak-sostavit-zayavlenie.html) ## Документы для налогового вычета ДокументДля всехТолько при ипотекеПримечание Декларация 3-НДФЛДа—Не нужна при упрощённом порядке Справка 2-НДФЛДа—Скачать в личном кабинете nalog.ru Договор купли-продажи / ДДУДа—Копия Выписка ЕГРН или свидетельство о правеДа—Для ДДУ — акт приёма-передачи Платёжные документыДа—Расписка, платёжное поручение, квитанция Кредитный договор—ДаС банком Справка о выплаченных процентах—ДаБерётся в банке ежегодно Свидетельство о бракеЕсли супруги—При распределении вычета между супругами Свидетельство о рождении ребёнкаЕсли за ребёнка—— При упрощённом порядке (ст. 221.1 НК РФ) подавать документы не нужно. ФНС получает данные от Росреестра и банка напрямую. В личном кабинете nalog.ru появляется предзаполненное заявление — достаточно его подтвердить. ## Типичные ошибки ОшибкаПоследствиеКак избежать Подают вычет за квартиру, купленную до 2014 г., когда уже использовали вычет однаждыОтказ — правило «добирать» лимит не распространяется на покупки до 2014 г.Уточните в личном кабинете nalog.ru, не использован ли лимит Включают в расходы маткапитал целикомНалоговая пересчитает и вернёт лишнееИз суммы расходов вычитайте размер маткапитала Самозанятый заявляет вычет с НПД-доходаОтказ — НПД это не НДФЛВычет только с дохода по трудовому договору или иного НДФЛ-дохода По ДДУ ждут регистрации права в РосреестреТеряют год возвратаПраво на вычет — с даты подписания акта, не с регистрации Не распределяют вычет между супругамиОдин супруг «сжигает» лимит, другой ничего не получаетПодайте заявление о распределении, пока не подана первая декларация Пенсионер не подаёт за прошлые годыТеряет возврат за 3 года работыПодавайте декларации за все периоды сразу в год, следующий после покупки Другие статьи по теме налогового вычета: — [Как заполнить заявление на налоговый вычет в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nalogovyj-vychet/kak-sostavit-zayavlenie.html) — [Налог с продажи квартиры для пенсионеров в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/platyat-li-pensionery.html) — [Как узнать кадастровую стоимость квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/kadastrovaja-stoimost-kv/uznat-k-st/na-sajte-rosreestra.html) — [Взаимозачёт при покупке и продаже квартиры в одном году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/vzaimozachet-pri-pok-i-pr-v-odnom-godu.html) ## Частые вопросы **Можно ли получить вычет повторно, если уже получал раньше?** Зависит от того, когда куплена первая квартира. Если до 2014 года и вычет тогда был получен — нет, лимит исчерпан. Если после 2014 года и лимит 2 млн не исчерпан — можно добрать на следующей покупке. Проверьте состояние вычета в личном кабинете nalog.ru в разделе «Налоговые вычеты». **Когда подавать декларацию: сразу после покупки или через год?** Через налоговую (3-НДФЛ) — после окончания того налогового года, в котором купили квартиру. Купили в октябре 2025 — декларацию подаёте с 1 января 2026. Через работодателя — можно в любой момент после покупки, не дожидаясь конца года. Упрощённый порядок — ФНС сама инициирует, обычно в первом квартале следующего года. **Сколько лет можно получать вычет?** Столько, сколько нужно, пока лимит не исчерпан. Если вы зарабатываете 600 000 руб./год и платите 78 000 руб. НДФЛ, полный вычет 260 000 руб. растянется на три с лишним года. Никаких ограничений по количеству лет нет — вычет переносится до полного использования (ст. 220 НК РФ). **Можно ли получить вычет за квартиру, купленную в ипотеку через маткапитал?** Да, но не со всей суммы. Маткапитал из базы вычета исключается — вычет считается только с расходов из личных или кредитных средств. Например, квартира 4 млн, маткапитал 676 398 руб., ипотека 3 323 602 руб. — вычет 2 млн берётся из 3 323 602 руб. (кредитные + часть первоначального взноса из собственных). **Что если купили квартиру и в том же году продали другую — как считается вычет?** Оба события отражаются в одной декларации 3-НДФЛ за год. Налог с продажи и вычет с покупки идут «в зачёт» друг другу. Если продажа принесла налог 200 000 руб., а покупка даёт право на возврат 260 000 руб. — вы не платите ничего и ещё получаете остаток 60 000 руб. Подробнее — в статье о взаимозачёте. **Можно ли получить вычет, если квартира куплена за наличные без ипотеки?** Да, способ оплаты не важен. Вычет на стоимость квартиры (до 2 млн) доступен независимо от того, платили ли вы наличными, переводом или в рассрочку от застройщика. Ипотека открывает дополнительный вычет — на уплаченные проценты, до 3 млн. **Что будет, если ФНС выявит ошибку в декларации?** Пришлют требование об уточнении. Нужно будет подать корректирующую декларацию (с номером корректировки 1, 2 и т.д.) в течение срока проверки. Если вычет уже получен, но право на него оказалось меньше — сумму потребуют вернуть. Умышленное завышение вычета квалифицируется как налоговое правонарушение по ст. 122 НК РФ (штраф 20–40% от суммы недоимки). **Как узнать, сколько вычета осталось?** Зайдите в личный кабинет на сайте nalog.ru — раздел «Налоговые вычеты» → «Имущественный». Там будет история заявленных вычетов по каждому объекту и остаток. Также можно запросить справку в любом отделении ФНС.