# Пошаговая инструкция по покупке комнаты в коммунальной квартире: документы, подводные камни, образец отказа соседей **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/p-doli/kak-priobresti-komnatu-v-kommunalke.html --- Такой вариант приобретения собственного жилья, как комната в коммунальной квартире, интересует чаще всего студентов или же молодые семьи. Большой плюс в подобной покупке – низкая стоимость жилья. Не все ведь готовы брать кредит для приобретения хорошей отдельной квартиры, поэтому совершают покупку, исходя из своих возможностей. Ну, а из минусов – длительность и сложность процедуры оформления. ## Самостоятельный поиск или помощь профессионала? Каждый, конечно, решает и определяется сам какой вариант для него удобнее, многое зависит от финансовых возможностей. Возможно, получится легко и быстро самостоятельно подобрать нужный вариант с помощью знакомых или по объявлению. Но все-таки **в процессе документального оформления сделки лучше обратиться за юридической помощью**, хотя бы консультативного характера. Ведь подобная сделка непростая, очень много нюансов имеется. Без профессиональной помощи трудно будет все учесть, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем. Читайте также: [Коммунальная квартира – особенности и основные правила проживания с соседями](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pravila-prozhivaniya-v-mkd/v-kommunalnoj-kvar.html)   **При осмотре выбранного помещения стоит обратить внимание на следующие важные моменты: ** - Район, состояние дома, наличие ближайших остановок, насколько развита инфраструктура в этом районе. - Познакомиться с соседями, которые живут в других комнатах, обсудить моменты, касаемые совместного проживания: о содержании домашних животных, курения в квартире и т.д. - Убедиться, что не было незаконных перепланировок, проверить состояние отопительной системы. В случае обращения за помощью в агентство недвижимости, естественно, нужная информация будет доступна быстрее, чем при самостоятельном поиске. **Риэлтор будет сопровождать всю сделку**, профессионально поможет в процессе сбора и оформления документов. Рассчитать график платежей по ипотеке и сумму переплаты по процентам можно без посещения банка в [онлайн-калькуляторе](https://mylawyer.club/kalkulyatory/ipoteka.html). Читайте также: [Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/bez-rieltora.html) ## Кто имеет преимущественное право на приобретение жилплощади в коммуналке? Преимущественное право покупки ([ст. 250 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b1e54121d0fbe0a69b5e406b28bc8c0f9befc717/)), установленное законодательством, имеют люди, которые проживают в данной коммунальной квартире, то есть, соседи. Для того чтобы совершить сделку купли-продажи необходимо будет получить письменный отказ всех соседей от покупки комнаты. ## Как купить: пошаговая инструкция ### Какие нужны документы? - Документ, подтверждающий право собственности на данную жилплощадь. - Нотариально заверенные отказы соседей от преимущественного права. - Вся техническая и кадастровая документация на комнату в коммуналке. - Справки об отсутствии задолженностей за свет, телефон, коммунальные услуги и т.д. - Справка, в которой отражена информация обо всех прописанных жильцах. - Согласие второго супруга (заверенное нотариусом) на совершение сделки. - Паспорта. - Согласие от органов опеки. Читайте также: Всегда [ли нужно согласие супруга на покупку недвижимости](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nuzhno-li-soglasie-supruga.html)? - [Скачать бланк отказа соседей от покупки комнаты в коммунальной квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/05/Otkaz-ot-preimushhestvennogo-prava-vykupa-komnaty-v-kommunalke-B-1.docx) - [Скачать образец отказа соседей от покупки комнаты в коммунальной квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/05/Otkaz-ot-preimushhestvennogo-prava-vykupa-komnaty-v-kommunalke-O-1.docx) - [Скачать бланк согласия супруга на сделку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/05/soglasie-supruga-na-sdelku-s-nedvizhimostyu-B-1.docx) - [Скачать образец согласия супруга на сделку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/05/Soglasie-supruga-na-sdelku-s-komnatoj-v-kommunalnoj-kv-O-1.docx) Очень важно не забыть про документ, без которого данная сделка будет просто недействительной – отказ соседей. Отказ нужен для того чтобы в дальнейшем никто из соседей не смог опротестовать данную сделку в суде. Он должен быть оформлен в письменном виде и заверен у нотариуса. Читайте также: Всегда ли нужно получать [согласие на продажу квартиры от супруга](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/soglasie-ot-supruga.html)? Цена оформления у нотариуса и образец разрешения ### Составление договора купли-продажи **Договор купли-продажи комнаты в коммуналке оформляется в письменном виде** (далее его необходимо будет зарегистрировать в Росреестре). В нем должны содержаться следующие разделы: - Предмет договора, должна фигурировать конкретная комната с ее описанием, включая адрес и месторасположение в квартире. - Стоимость данной жилплощади (указывать нужно реальную, а не заниженную). - Подробные сведения о продавце и покупателе. - Порядок проведения расчета (когда, после каких действий и каким образом будут передаваться деньги). - Конкретный срок освобождения жилплощади продавцом и передачи ключей. - Условия расторжения данного договора. - Дата заключения договора, подписи обеих сторон. Договор потребуется составить в трех экземплярах – каждой из сторон по одному и один экземпляр предоставляется в Росреестр. **Помимо договора купли-продажи нужно также оформить акт приема-передачи комнаты.** Читайте также: Понятия [инвентаризационной стоимости](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/kadastrovaja-stoimost-kv/otlichiya-ot-inventarizatsionnoj-s.html) квартиры и кадастровой – в чем разница между ними? - [Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/05/DKP-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-B.docx) - [Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/05/DKP-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-O.docx) ### Порядок расчетов Самая популярная форма передачи денег за жилье – через банковские ячейки. Это надежно и безопасно, у каждой из сторон определен свой порядок доступа к ним. Например, пока в Росреестре не будет зарегистрировано право собственности на покупателя, продавец деньги получить из ячейки не сможет. Если сделка не состоялась, то покупатель просто забирает свои деньги обратно и все. ## Особенности оформления в ипотеку **При покупке комнаты в коммуналке следует обязательно удостовериться в следующих вопросах: ** - Вся документация на квартиру должна быть подлинной. - Дееспособность владельца недвижимости должна быть подтверждена справкой. - Все посторонние лица, в том числе и дети, из комнаты должны быть выписаны. - Жилплощадь не находится под арестом, она должна быть юридически чистой. ## Подводные камни Купить комнату в коммунальной квартире в ипотеку возможно, закон это разрешает (п.1 [ст. 5 федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке»](http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_19396/52d1c3e7e7bfb3765425991de0ba95082c036d09/)). Но в реальности это осуществить не так-то просто, банки не очень охотно идут навстречу в таких ситуациях, потому что не хотят рисковать. Можно обозначить некоторые специфические особенности при оформлении ипотечного кредита на комнату в коммуналке. ### Позиция банка **Далеко не все банки готовы предоставлять заем для покупки комнату в коммуналке**, так как ликвидная стоимость ее невысокая. В случае возникновения финансовых трудностей у заемщика (если перестает выплачивать кредит) комната становится банковской собственностью. Но вот продать ее, чтобы возместить ущерб, банк легко не сможет, поэтому условия кредитования ужесточаются, да и требования к заемщику тоже. ### Отказы соседей от преимущественного права Если соседи не изъявят желания купить данную комнату, то заемщику вместе с продавцом необходимо собрать письменные отказы от всех соседей и приложить их к пакету документов для оформления ипотеки. ### Имущественный залог **Некоторые банки требуют предоставить в залог банку не покупаемую комнату** (на которую, собственно, и выдается кредит), а другое жилье, имеющееся у заемщика. Банки с удовольствием предоставляют ипотеку в том случае, если выкупается последняя комната в коммунальной квартире, где все остальные уже принадлежат этому покупателю. В залоге оказывается в этом случае полностью вся квартира. **Существует специально разработанный ряд требований, предъявляемых к комнатам** (для разрешения оформления ипотеки): - минимальная площадь комнаты не может быть меньше 12 квадратных метров; - кредит можно оформить только в районе расположения объекта недвижимости; - жилье должно быть по статусу жилым, не может быть аварийным (не более 55% износа); - наличие кухни и санузла в коммуналке; - наличие отопления, водопровода, электричества; - деревянные перекрытия не допускаются; - жилье не может быть новым, только вторичным. Если вы задумываетесь о приобретении недвижимости, то вам будет нелишним ознакомиться с такими вариантами, как [покупка комнаты в общежитии](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/p-doli/komnaty-v-obshhezhitii.html) и [доли в квартире](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/p-doli), в том числе [у родственников](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/p-doli/u-rodstvennika.html). ## Заключение Итог можно подвести такой: если бюджет семьи в данный момент времени не позволяет приобрести просторное жилье, а деньги нужно куда-то вложить, то покупка комнаты в коммуналке будет хорошим вложением в любом случае. **Лучше вложить финансовые средства в недвижимость, чем растратить по пустякам**, к тому же, ее можно в дальнейшем сдавать и получать прибыль.