# Покупка квартиры в ипотеку с соглашением о задатке или договором аванса: плюсы и минусы подобных сделок

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/pok-v-ipoteku/avans-i-zadatok.html

---

Довольно часто продавцы настаивают на авансовой выплате или передаче задатка до момента заключения договора о продаже недвижимости, чтобы иметь дополнительные гарантии. Процесс, как правило, растягивается на несколько месяцев – переговоры, сбор документов для проверки юридической чистоты, организация передачи денег безналичным путем. В таких условиях владелец недвижимости хочет получить доказательство серьезности намерений покупателя.

Об особенностях аванса и задатка, их различиях и правильном оформлении документации по предварительным выплатам вы прочитаете в нашем материале.

## Виды и различия предоплат

Сделки с недвижимостью часто предусматривают небольшой денежный залог в адрес продавца, таким образом покупатель подтверждает серьезность своих намерений.
Между физическими лицами расчет на вторичном рынке жилья обычно происходит наличным путем, девелоперы предпочитают безналичный расчет или предлагают внести деньги в кассу организации.

Читайте также: [Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку на рынке вторички](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/pok-v-ipoteku/na-vtorichnoe-zhile.html)

Покупка квартиры в ипотеку может предусматривать предоплату, о ней покупатель договаривается напрямую с продавцом. **Законодательство предлагает два варианта формы платежа**:

- аванс;

- задаток.

Между ними есть принципиальные различия и покупатель должен знать, какие юридические обязательства накладывает или не накладывает на него платеж.

### Задаток

**Под задатком понимается форма предоплаты за квартиру**. Это страховка для продавца, ведь если сделка в будущем сорвется по вине покупателя, деньги, переданные ранее, останутся у текущего владельца недвижимости. Если же сделка сорвется по вине продавца, задаток будет возвращен покупателю в двойном размере. Он является реальным обеспечением обязательств и рычагом для обеих сторон. Финансовую ответственность и убытки понесет сторона, виновная в срыве.

Именно финансовая ответственность останавливает многих участников от выбора задатка в качестве предоплаты. Это регламентированное законом понятие, его суть прописана в гражданском кодексе, [статьях 380](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/36878dd6799afdf645dfc02bdf275402c7077d96/) и 381, а сам задаток оформляется отдельным соглашением.

**Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком**

- При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

- Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

### Аванс

**Аванс отличается от задатка тем, что в ГК РФ официально лишь упоминается**. Считается, что предоплата, внесенная в иной кроме задатка форме и будет авансом.

У платежа в виде задатка нет обеспечительной функции, утвержденной на законодательном уровне.
На практике аванс возвращается обратно покупателю вне зависимости от виновной в срыве договоренности стороны. Если каждый участник готов предоставить гарантии, но не желает иметь дела с юридическими последствиями, более желательным вариантом будет аванс.

**Аванс при покупке квартиры в ипотеку выражается в денежных единицах**. Залогом же является способ обременения предмета сделки. Благодаря оформлению этого вида обеспечения исполнения обязательств, квартира ограничивается в обороте.

Читайте также: Как правильно оформить передачу недвижимости продавцу в [залог при покупке квартиры? Договор](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/predoplata/zalog.html) на сделку (образец)

На практике, в договоре об авансе можно прописать определенные штрафные санкции, приблизив его к задатку. Например, покупатель, не обоснованно отказавшийся от покупки, не получает аванс обратно, а продавец, сорвавший сделку, возвращает покупателю аванс с определенным штрафным процентом. Могут быть другие варианты – по личной договоренности.

- [Скачать бланк и образец соглашения об авансе при покупке квартиры в ипотеку](https://mylawyer.club/blanki-i-obraztsy-dokumentov/blanki-i-obraztsy-soglasheniya-ob-avanse-pri-pokupke-kvartiry.html)

## Составление соглашения

**Стороны, пришедшие к соглашению относительно передачи задатка, должны составить его правильно**. Это обязательное условие, обеспечивающее порядок сделки и гарантии.

[Статья 380 Гражданского кодекса РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/36878dd6799afdf645dfc02bdf275402c7077d96/) предусматривает только письменную форму соглашения о задатке – независимо от суммы, передаваемой продавцу.
Соглашение задатка является гарантией того, что стороны подпишут основной договор купли-продажи на условиях, указанных в предварительном. Поэтому продавец и покупатель должны согласовать сразу два документа. Сам по себе договор задатка не создает юридические обязательства, если дополнительно не подписан предварительный ДКП о намерениях.

### Содержание документа

К договору о задатке в России предъявляются классические требования, позволяющие идентифицировать как предмет договора, так и стороны, заключающие его.

**Стандартное содержание документа включает в себя следующие информационные пункты**:

- ФИО, адрес прописки, паспортная информация продавца и покупателя.

- Четкое описание объекта недвижимости, включая его адрес, кадастровый номер.

- Величина задатка (можно вписать ее в виде % от стоимости квартиры, но в обязательном порядке уточнить сумму – указать в числовом и буквенном виде).

- Срок, за который стороны обязуются выполнить договор.

- Дата и место подписания.

- [Скачать бланк соглашения о задатке при покупке квартиры в ипотеку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Soglashenie-o-zadatke-B.doc)

- [Скачать образец соглашения о задатке при покупке квартиры в ипотеку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Soglashenie-o-zadatke-O.doc)

Законодательство не регламентирует сумму задатка, она определяется сторонами самостоятельно. Часто составляет около 2% от суммы, но иногда может достигать и 10% от стоимости квартиры.
Не в каждом случае продавец и покупатель договариваются о задатке в форме % от суммы, существует он и в виде круглой суммы. Прямая зависимость размера предоплаты и, как следствие, финансовой гарантии прослеживается от серьезности намерений двух сторон.

## Реализация сделки поэтапно

### Подписание договора

Одним из центральных документов при оформлении ипотеки является договор купли-продажи, заключаемый между заемщиком-покупателем и продавцом-собственником. **Договору купли-продажи сделки может предшествовать предварительный договор**.

Первым делом стороны должны подписать предварительный ДКП и договор о задатке, который наложит на стороны финансовые обязательства и гарантии по выполнению сделки.

**Напоминаем, что общая схема купли продажи квартиры выглядит следующим образом**

[](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/pok-v-ipoteku/avans-i-zadatok.html/attachment/photo)

Согласовывая ипотечный кредит, клиент должен сразу обезопасить себя в финансовом плане и быть на сто процентов уверенным в том, что выбранная сделка будет совершена по всем правилам.

**Заверять предварительный договор нотариально необязательно**. После составления документа, продавец и покупатель ставят подписи с расшифровкой (имя и отчество указывается инициалами, фамилия – полностью).

- [Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в ипотеку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/dogovora_kupli_prodazhi_kvartiry_po_ipoteke_blank.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/dogovora_kupli_prodazhi_kvartiry_po_ipoteke_obrazec.rtf)

- [Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Pred-DKP-B-1.doc)

- [Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/PredDKP-O-1.doc)

### Получение расписки

Форма расписки должна быть письменной, в остальном законодательство не регулирует ее составление. Однако это юридически грамотный документ – в интересах обеих сторон.

**В расписке необходимо указать следующие обязательные пункты**:

- Паспортные данные обеих сторон.

- Дата оформления расписки.

- Сумма полученная от покупателя.

- Дата заключения основного договора.

- Подпись лица, получившего деньги.

- [Скачать бланк расписки при покупке квартиру в ипотеку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Raspiska-o-poluchenii-zadatka-B.doc)

- [Скачать образец расписки о задатке при покупке квартиры в ипотеку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Raspiska-o-poluchenii-zadatka-O.doc)

### Передача денег

Задаток передается по каналам, используемым для передачи денег по договору купли-продажи. Можно воспользоваться наличным способом и отдать средства продавцу из рук в руки.
**Тем, кто хочет перестраховаться, подойдет аренда банковской ячейки**. В случае с задатком возможна передача денег как по факту, так и после регистрации сделки с использованием банковских услуг. Однако отказываться от составления расписки – дополнительного документа, подтверждающего, что деньги были переданы – не следует в любом случае, она повышает безопасность сделки.

## Последствия прекращения и неисполнения обязательств

Если до момента выполнения обязательств, стороны прекратили их, например, подписали соглашение о ликвидации утвержденного предварительного ДКП, то задаток в полном объеме возвращается покупателю – ни одна сторона не несет убытки.

**Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает санкции**:

- Покупатель, отказавшийся от сделки, теряет возможность вернуть задаток.

- Продавец, отказавшийся от сделки, платит покупателю двойную сумму задатка.

В некоторых случаях в судебном порядке можно уменьшить сумму компенсации, если она оказалась несоизмеримой с полученными пострадавшей стороной убытками.

## Отличия договоров

Соглашение об авансе включает в себя стандартный перечень положений, позволяющий понять и при необходимости идентифицировать, кто и по какому поводу подписал документ.

Указывать, что речь идет об авансе необязательно, можно ограничиться формулировкой «предоплата». Поскольку в ГК РФ любая предоплата, не названная задатком, будет считаться авансом.
Еще одно отличие авансового договора на покупку квартиры от соглашения о задатке заключается в необязательном указании в документе способов и условий для возвращения или не возвращения денег. **Способы оплаты прописываются в предварительном ДКП с формулировкой о предоплате**.

Как уже было сказано выше, в России условия предоставления аванса отдаются на откуп сторонам соглашения, они, по желанию, могут прописать для аванса аналогичную задатку финансовую ответственность или полностью избавить себя от нее.

## Стоит ли использовать аванс?

К сожалению, на практике, вопрос об использовании аванса при покупке квартиры покупателю не адресуется, решение принимает продавец, а покупателю остается согласиться или не согласиться на указанное условие.

**Банк требует документы на жилье для проверки юридической чистоты недвижимости**. А продавец решает удостовериться в серьезности намерений при помощи аванса – вдруг он потратит неделю на сбор справок, а покупатель просто откажется?

В этом случае покупатель должен настаивать на авансе, не несущем юридических последствий. Ведь даже после утверждения кредита в банке, остается вероятность, что сделка будет запрещена из-за найденных в документах странностях, отсутствующего разрешения супруга/супруги продавца, отсутствия справки от органа опеки и попечительства (нужна для сделок с владельцами – несовершеннолетними детьми) и так далее.

[Аванс при покупке квартиры (образец расписки)](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/raspiska-o-poluchenii-deneg.html) является особенной гарантийной формой, определяющей серьезность намерений покупателя.
Теперь вы знаете, что собой представляет задаток, какие особенности существуют у аванса и в каких ситуациях они используются. Важно помнить, что только задаток по умолчанию налагает на стороны обязательства по выполнению договора, аванс, в свою очередь, выступает в качестве предоплаты, которая чаще всего возвращается покупателю, если сделка была разорвана.

Продавец и покупатель, решив использовать один из вышеназванных инструментов, должны подписать специальное соглашение и, по факту передачи денег, расписку в получении средств. **У покупателя есть право в судебном порядке уменьшить сумму невозвратного задатка**.

Читайте также: [Расписка в получении денег за квартиру: образец](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/raspiska-o-poluchenii-deneg.html)

**Полезное видео: Чем задаток и аванс при покупке квартиры в ипотеку отличаются друг от друга**