# Нюансы покупки квартиры с обременением по ипотеке. Подводные камни и способы обезопасить себя

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/pok-v-ipoteku/ipotechnogo-zhilya.html

---

Значительную часть рынка жилья представляет собой «вторичка». Так называют квартиры, которые приобретаются не у застройщика, а у предыдущего владельца.

И немалую долю среди «вторички» составляет то жильё, которое когда-то было куплено по договору ипотеки с банком.

Может ли стороннее лицо приобрести квартиру, если она находится в кредите, и что для этого потребуется? Чем рискует покупатель, решаясь на покупку квартиры, обремененную ипотечным кредитом?

## Условия приобретения

**Важно!** Приобретая квартиру с обременением в виде ипотеки, покупателю следует руководствоваться нормами не только ГК РФ, но и [ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/).
Согласно их нормам, любая продажа ипотечного жилья возможна лишь при условии, что банк, выдавший кредит на покупку квартиры, дал на это своё согласие. **Согласие банка может быть дано двумя способами:**

- Изначально, когда соответствующее условие указано в договоре.

- После заключения ипотечного договора, но до покупки квартиры.

Надо отметить, что возможность продажи в договоре практически никогда не указывается. Это невыгодно банку: если разрешить заёмщику свободную продажу квартиры, то кредитная организация лишается предмета залога.

Однако, при условии, что банк не возражает, продажа обремененной ипотекой квартиры — вполне реальная и законная сделка. **Сделка может осуществляться следующими способами:**

- Заёмщик полностью рассчитывается с банком (в том числе и за счёт предоплаты от покупателя), после чего обременение снимается, а квартира продаётся в обычно порядке.

- Происходит уступка требования. В этом случае банк переводит долг по кредиту на новое лицо – покупателя, а продавец больше перед кредитной организацией обязательств не имеет.

- Покупка заложенной квартиры по договору об ипотеке. В этом случае покупатель берёт заём в том же банке, что и продавец, а средства, которые получил, тратит на приобретение жилья.

- Банк сам выступает стороной сделки и продаёт заложенное жильё. Он может это сделать как с торгов при невыплаченном кредите, так и по поручению заёмщика.

А теперь рассмотрим основные способы подробнее.

## Способы купить ипотечное жильё

### За наличные

#### Предварительное погашение долга

**Справка.** Приобретение жилья, находящегося в ипотечном кредите у банка, может быть осуществлено ха наличные.
**При оплате живыми деньгами поступают следующим образом:**

- Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи.

- Покупатель выплачивает продавцу аванс в размере суммы, достаточной для закрытия ипотеки.

- Продавец гасит свой долг перед кредитной организацией.

- Банк снимает обременение с квартиры, запись об этом появляется в ЕГРН.

- Покупатель и продавец подписывают уже окончательный договор, выплачивается остаток денег.

- Покупатель регистрирует в Росреестре своё право собственности на жильё в порядке, предусмотренном [ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/).

**Преимущества сделки с наличными: **

- Быстрота совершения.

- Крайне простая схема. По сути, здесь достаточно лишь двух сторон – продавца и покупателя.

- Полное отсутствие обременений на квартире.

Но есть и** минусы наличной оплаты**:

- Если остаток долга по ипотеке велик, требуется как-то позаботиться о безопасной выплате аванса.

- Далеко не всегда условия кредита допускают возможность его досрочного погашения.

- Продавец может нарушить условия предварительного договора и тогда возвращать уплаченные деньги придётся уже через суд.

**Важно!** Из-за того, что договор об оплате наличными рискован для покупателя, он обычно применяется только по отношению к жилью в домах, ещё не сданных в эксплуатацию.

- [Скачать бланк предварительного договора купли-продажи](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-BLANK.doc)

- [Скачать образец предварительного договора купли-продажи](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-OBRAZETS.docx)

- [Скачать бланк договора купли-продажи](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-BLANK.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-OBRAZETS.docx)

#### Погашение в процессе сделки

Другой вариант покупки за наличные – это продажа под контролем банка, когда ипотека гасится в процессе сделки.

В этом случае с согласия банка покупатель арендует две ячейки в хранилище: в одной из которых находятся деньги на погашение долга продавца, во второй уже сумма сверх этого.

**Сделка под контролем банка происходит следующим образом:**

- В банк помещаются деньги.

- Подписывается договор купли-продажи, права по сделке проходят госрегистрацию.

- Продавец забирает остаток денег сверх долга.

- Банк принимает сумму в размере ипотеки и передаёт покупателю погашенную закладную.

- В Росреестре фиксируется отсутствие обременения на квартиру.

Достоинства такого варианта – его полная правовая прозрачность и защищённость всех участников сделки.

**Минусом же контроля банка являются разве что сроки:** в своих действиях и продавец, и покупатель подстраиваются под банк, а там даты устанавливают исходя из своего удобства.

**Важно!** Вместо двух ячеек может использоваться аккредитив или пока ещё редкий на рынке российских банковских услуг экскроу-счет.
В этом случае физически деньги в банке не хранятся, но продавец в любой момент может их получить перечислением, предоставив необходимые документы.

#### Продажа самим кредитным учреждением

Наконец, последний вариант продажи за наличные – это ситуация, когда банк выступает как продавец, реализовывая квартиру в счёт погашения неуплаченного долга либо действуя по поручению собственника.

Такой **вариант банковской сделки тоже является прозрачным и защищённым**, однако он не выгоден продавцу. Банк не имеет интереса в повышении цены и обычно продаёт жильё за сумму, достаточную лишь для погашения кредита и накопившихся штрафов.

### Переоформление

Вместо выплаты наличных покупатель может попробовать перевести на себя долг. Это может быть осуществлено двумя способами:

- **Покупатель подписывает с банком соглашение**, в котором устанавливается замена лиц в обязательстве. В этом случае покупатель должен будет выплачивать ипотеку далее вместо продавца на тех же условиях.Из-за того, что банки всегда индивидуально подходят к выдаче ипотечных кредитов этот вариант встречается достаточно редко. Обычно такое практикуется разве что для бывших родственников – например, когда после развода муж и жена делят взятую в ипотеку квартиру, и кто-то хочет оставить её целиком за собой.

- **Покупатель берёт ипотечный кредит в том же банке**, за счёт его гасит долг продавца и дальше уже платит по своему договору с кредитной организацией. Это ситуация, когда покупатель сам оформляет на себя кредит. Многие банки заинтересованы в таких сделках и сами предлагают заёмщикам в таком случае льготные условия договора.Также, может быть такое, что покупатель берёт кредит, но уже в другом банке.

Читайте также: [Ипотека на землю или на дачу](https://mylawyer.club/nedvizhimost/ipoteka-na-zemlyu-ili-na-dachu-kak-poluchit-ee-s-nizkim-protsentom.html) – как получить ее с низким процентом

## Что нужно знать покупателю?

Покупатель, желающий приобрести заложенную банку квартиру, должен предварительно собрать необходимую информацию.

Рассмотрим, какие условия сделки ему необходимо знать заранее.

### Требуется ли разрешение банка?

**Внимание!** Согласно [ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/58727f4b5725ff172ce0a099a3b71078ca75ef96/), продавать заложенную недвижимость можно лишь при условии предварительного согласия банка, если иной порядок не предусмотрен заключённым договором.
Именно поэтому прежде, чем подписывать любые соглашения о купле-продаже, покупатель должен убедиться, вправе ли продавец самостоятельно совершать такие сделки. **Сделать проверку права можно двумя следующими способами:**

- Самый простой – взять у продавца его экземпляр договора об ипотеке и посмотреть его условия.

- Самый надёжный – обратиться в банк, в котором заложена квартира. В этом случае вероятность мошенничества продавца практически равна нулю.

Как и в любых сделках с недвижимостью, необходимо предварительно взять выписку из ЕГРН. В ней будет отражён факт того, что квартира имеет обременение. Без этого не имеет смысла даже обращаться в банк. Выписка, согласно нормам [ФЗ «О госрегистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), может быть выдана любому лицу.

[Скачать образец выписки из ЕГРН](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Vypiska-iz-EGRN-OBRAZETS.pdf)

### Размер долга перед кредитором

Не менее важно также узнать какова невыплаченная сумма по ипотеке. От этого необходимо отталкиваться, обсуждая цену на квартиру при её покупке.

**Узнавать размер задолженности необходимо непосредственно в банке**, а наилучший вариант здесь – перед окончательным подписанием договора купли-продажи квартиры явиться туда покупателю вместе с продавцом и лично проконтролировать получение заверенной справки о сумме оставшегося долга по приобретаемой в соственность ипотечной недвижимости.

### Куда обращаться?

Ответ на этот вопрос зависит от условий договора. Если заёмщику разрешено продавать, не спрашивая банк – тогда идти надо в Росреестр или МФЦ, оформлять переход права. Если же нет – тогда идти нужно в ипотечный отдел того банка, где были взяты средства, и обсуждать с его сотрудниками условия сделки.

### Какие нужны документы?

Пакет документов, необходимый для совершения покупки, будет зависеть от того, по какому варианту она приобретается. **Если покупка осуществляется за наличные, потребуется паспорт**, как минимум, и, не исключено, справка о доходах.

Если же квартира покупается тоже в ипотеку, то здесь пакет документов определяется банком.

**Обычно в набор входят следующие документы:**

- Заявление на бланке, утверждённом конкретным банком. Его можно либо заполнить в офисе банка, либо распечатать с официального сайта и заполнить самому. Наконец, некоторые банки предоставляют своим клиентам возможность подать заявление онлайн.

- Паспорт.

- СНИЛС.

- Свидетельство ИНН.

- Справка по форме 2-НДФЛ с места работы.

- Свидетельство о заключении либо расторжении брака – требуется для заёмщиков, которые состоят в браке либо развелись. Если брака никогда не было, свидетельство не требуется.

- Сертификат на материнский капитал – если он используется при покупке квартиры.

- Справки о предыдущих погашенных кредитах – если таковые оформлялись раньше.

Список далеко не полон.

**Внимание!** Конкретные банки вправе потребовать и иные подтверждающие документы.
В частности, если ипотеку берёт ИП, ему потребуется выписка о движении средств на расчётном счёте, если он открыт в другом банке.

Читайте также: [Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/chto-neobhodimo-sdelat-posle-sdelki.html): куда обратиться и что делать новому собственнику?

## Порядок совершения сделки

Если покупка осуществляется с помощью ипотечного кредита, **алгоритм действий покупателя будет выглядеть следующим образом**:

- Покупатель обращается в банк. Крайне желательно, чтобы это был тот же банк, который выдал ипотеку продавцу. В этом случае можно одновременно решить вопрос и с получением ипотеки на себя и заручиться согласием банка на продажу квартиры.

- Предоставляется пакет документов, необходимый для получения ипотеки. Его содержание устанавливается банком.

- Ипотечный отдел и служба экономической безопасности банка проверяет предоставленную информацию.

- Принимается решение о выдаче кредита либо отказе в нём.

- Если кредит выдан, то оформляется договор купли-продажи жилья.

- В Росреестре (напрямую или через МФЦ) регистрируется новое право собственности. Одновременно меняется и информация об обременении (если ипотека взята в другом банке).

- Покупатель получает квартиру, может ей пользоваться – но одновременно он начинает выплачивать средства согласно ипотечному договору.

### У банка за наличные

**Если продавцом выступает банк, процедура покупки выглядит так:**

- Гасится долг по ипотеке.

- С квартиры снимается обременение.

- Оформляется договор купли-продажи и регистрируется право нового собственника.

### Непосредственно у заёмщика-собственника

В том случае если покупатель с продавцом взаимодействуют напрямую, **алгоритм действий участников прямой сделки будет выглядеть так:**

- Покупатель и продавец находят друг друга.

- Продавец получает у банка согласие на совершение сделки.

- Покупатель и продавец оформляют соглашение об авансе или задатке в размере суммы ипотеки (как отдельный документ или как часть предварительного договора купли-продажи).

- Продавец гасит свои обязательства перед кредитной организацией.

- Банк снимает с жилья обременение.

- Заключается основной договор купли-продажи.

- Вновь возникшее право регистрируется в ЕГРН.

## Риски и подводные камни

**Важно!** Тип и количество рисков при покупке зависят от того варианта сделки, который используют обе стороны.
Но вот наиболее типичные — и способы от обезопаситься от рисков:

- **Продажа квартиры без разрешения банка**. Способ защиты – запрос в Росреестр и получение выписки из ЕГРН, в которой чётко видно, кто собственник, и есть ли обременения.

- **Продавец скрывается с деньгами.** Защита – использование метода «двух ячеек» либо аккредитива в банке.

- **Продавец отказывается продавать квартиру**, получив средства и погасив ипотеку. Обезопасить себя можно опять-таки с помощью «двух ячеек» и соглашения о задатке или авансе. В крайнем случае придётся идти в суд и взыскивать деньги там.

- **Продажа квартиры без согласия мужа или жены**, если недвижимость куплена в браке. Меры безопасности – [нотариальное согласие от супруга или супруги на продажу недвижимости](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/soglasie-ot-supruga.html).

- **Заниженная цена.** Иногда, при продаже квартиры, за которую по НК РФ нужно платить НДФЛ, продавцы уговаривают покупателя отразить в договоре меньшую сумму, чем реально уплачена – и тогда в случае судебного спора покупатель не сможет эти деньги взыскать полностью. Меры безопасности – не поддаваться на уговоры. В крайнем случае можно заключить соглашение о том, что выплаты по НДФЛ стороны делят пополам – или же их возмещает покупатель.

Читайте также: Всегда [ли нужно согласие супруга на покупку недвижимости](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nuzhno-li-soglasie-supruga.html)?

## Полезное видео

Посмотрите видео о покупке квартиры, обремененной ипотекой:

## Заключение

Покупка квартиры с непогашенной ипотекой несколько сложнее обычной сделки. Однако если предпринять необходимые меры, такой договор не опаснее любого другого, связанного с недвижимостью. Более того, если в сделке участвует банк, такой договор надёжнее и безопаснее для участников, чем обычный.