# Покупка квартиры с обременением по ипотеке: как избежать возможных рисков?

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/pok-v-ipoteku/kakie-riski.html

---

Если нет средств для оплаты квартиры, россиянам приходится откладывать улучшение своих жилищных условий или брать кредит в банке.

В последние годы рынок ипотечного кредитования существенно вырос, банки предлагают лояльные требования, снижают процентные ставки и выдают деньги под минимальный первоначальный взнос. Вместе с количеством активных кредитов увеличилось и число предложений о продаже ипотечных квартир.

Такие предложения часто оказываются привлекательными по цене, но, вместе с тем, рискованными из-за дополнительного обременения.

## Плюсы и минусы ипотечного жилья для покупателя

Квартира которая находится в обременении у банка, оформленное договором ипотеки – не окончательный приговор для покупателя, жилье реально реализовать и сделать это выгодно.

Если получатель ипотеки не может или не хочет платить ее дальше, он вправе продать недвижимость.

Несмотря на некоторые сложности в оформлении, **такие сделки встречаются довольно часто и имеют свои достоинства**, с них и начнем.

### Сниженная стоимость

Первое и самое главное преимущество заключается в стоимости такой недвижимости. Рынок диктует свои условия для квартир, оформление которых в собственность покупателя может быть усложненным или связанным с рисками.

Ипотечная квартира входит в этот перечень – покупатель сталкивается с необходимостью взаимодействовать не только с продавцом, но с банком, он соглашается выкупить недвижимость, которая находится в залоге, а покупатель берет на себя обязанность компенсировать неудобства привлекательной ценой.

**Справка!** На сколько будет снижена стоимость – зависит от продавца и объема не выплаченной пока суммы ипотеки, но в целом квартиры такого плана, находящиеся под залогом у банковской организации, реализуют в Российской Федерации с дисконтом от 10 до 20%.
### Юридические проверки банком перед оформлением залога

**Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с рисками по юридической чистоте**, ответственный покупатель должен перепроверить нет ли физических лиц с правом собственности на недвижимость, дееспособен ли продавец, уточнить взятие нотариально заверенного разрешения на продажу у супруга/супруги продавца и разрешения от органов опеки и попечительства, если среди собственников числится несовершеннолетний ребенок.

Процедура долгая, а иногда и крайне утомительная. Однако, если квартира была куплена в ипотеку ранее, банк уже провел необходимую проверку и риски такой покупки значительно снижаются.

**Среди недостатков выделяют следующие особенности сделки**:

- Сложное оформление недвижимости.

- Наличие обременения.

- Дополнительные обязательства перед банком.

**Купить квартиру у продавца по стандартной схеме не получится**, сам продавец связан правовыми отношениями с банком.

## Что надо знать о возможных причинах срыва сделки?

Прежде чем принимать решение о такой покупке, необходимо оценить основные риски и предпринять меры, чтобы их минимизировать. Мы свели в одном материале наиболее распространенные ситуации, которые могут привести к неприятностям.

### Нет согласия от банка

С самого начала в переговоры должны включаться три стороны – покупатель, продавец и банк.

**Важно!** Несмотря на то, что хозяин недвижимости уверяет, что он получил разрешение от банка – стоит убедиться в этом самостоятельно.
**Банки более-менее охотно идут на продажу квартир в ипотеке**, с одной стороны они теряют часть прибыли в связи с досрочной выплатой ипотеки новым покупателем, с другой, избавляются от долгового бремени, которое могло возникнуть в связи с неплатежеспособностью держателя ипотеки.

Однако согласование с банком – момент обязательный. Без него сделка будет признана недействительной, а покупатель может остаться и без денег, и без квартиры. Советуем придерживаться правила трехсторонних переговоров всегда, если речь идет об ипотеке.

### Другие собственники против продажи

В России законодательством предусмотрены случаи совместной собственности, они применяются и для ипотечных ранее приобретенных квартир. **Стоит проверить, не оформлена ли квартира в долевую собственность**.

Владелец вправе во время регистрации прав в Росреестре выбрать долевую форму собственности. В этом случае у каждого собственника будет своя доля. Уточнить, кто имеет право собственности стоит на первоначальном этапе, поскольку переговоры придется вести со всеми владельцами.

Кроме этого, будет действовать правило приоритетной покупки согласно [ст. 250 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b1e54121d0fbe0a69b5e406b28bc8c0f9befc717/) – если любой из дольщиков изъявит желание приобрести чью-то долю, покупатель вступить в борьбу за покупку недвижимости не сможет.

**Сложнее проверить, не возникло ли совместное право собственности – оно в документах никак не отражается**, однако связано с официально зарегистрированным браком.

**Внимание!** Если во время покупки квартиры собственник находился в браке, то его супруг/супруга должны предоставить [нотариальное согласие супруга на перепродажу (продажу) недвижимости](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/soglasie-ot-supruga.html)
Банк может за этим не уследить, а покупатель затем оказаться в неприятной ситуации – если супруг/супруга потребует признать сделку недействительной, суд ее аннулирует.

Читайте также: Всегда [ли нужно согласие супруга на покупку недвижимости](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nuzhno-li-soglasie-supruga.html)?

### Нет разрешения от ООиП

Свои особенности есть и у квартир, где в собственниках числится несовершеннолетний ребенок. Считается, что права такого гражданина могут быть нарушены взрослыми.

Чтобы это не произошло **для отчуждения имущества ребенка необходимо взять разрешение у органа опеки и попечительства**. Процедура отнюдь не формальная, если в ходе исследования ООиП выяснит, что новой жилой площади для несовершенного нет или переселение приведет к ухудшению условий проживания – то санкцию такая сделка просто не получит.

Поскольку документ является обязательным, право собственности не перейдет к покупателю.

### Недвижимость находится под залогом

Потенциальный покупатель должен помнить, что квартира в ипотеке находится в собственности банка до момента выплаты всех взятых по кредиту средств.

Поэтому ни в коем случае не следует соглашаться вести переговоры исключительно с хозяином жилья.

Несмотря на то что он имеет правоустанавливающий документ, сама квартира находится в залоге у банка.

**Важно!** Все сделки, связанные с отчуждением имущества, могут быть проведены только с согласия финансовой организации. Желательно общаться с представителем кредитора напрямую, поскольку банки предъявляют ряд требований к такого рода сделкам.
Например, они заинтересованы в том, чтобы полученных денег держателю ипотеки хватило на покрытие всех текущих обязательств перед финансовой организацией. И, конечно, **отдельно стоит выяснить, как будет происходит процедура снятия обременения с недвижимости**.

Если ситуация у держателя ипотеки такова, что платить по кредиту он точно не сможет, а других претендентов на недвижимость нет, банк может пойти на уступки и снять обременение до момента смены права собственности.

В таком случае финансовая компания максимально застрахует себя, предложит безотзывной аккредитив или другой инструмент.

Проще и быстрее заключаются договоренности со снятием обременения после регистрации нового права собственности в Росреестре. Такая схема является стандартной для банка – **передача средств осуществляется с использованием банковской ячейки или с оформлением аккредитива**.

### Жил.площадь в собственности менее 3-х лет

Квартира, которая пробыла в собственности менее трех лет (или менее пяти, если была приобретена после 2015 года) облагается НДФЛ при продаже.

И до недавнего времени существовал следующий риск – указание заниженной стоимости в договоре для снижения суммы налогов.

Таким образом официально продавец получал от покупателя сумму меньше реальной и у покупателя в случае непредсказуемых ситуация появлялось право вернуть себе только эту «официальную сумму».

**Справка!** Сегодня в России размер НДФЛ вычисляется иначе – путем сравнения кадастровой и продажной стоимости. Если в контракте цена недвижимости занижена по сравнению с КС, государство посчитает налог именно с КС, умноженной на коэффициент 0,7.
**Новые поправки в закон были призваны уменьшить количество сокрытий доходов**. Не стоит соглашаться на указание меньшей суммы в ДКП под предлогом нормы Налогового кодекса о трехлетнем «стаже собственности», ведь имеет значение и кадастровая цена жилья.

Еще один риск связан с не вышедшим исковым сроком давности. В [статье 196 ГК Российской Федерации](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/2dd3d0a52b1ab6e77f6f0bfeb85d98c14fd738da/) сказано, что он равняется трем годам для стандартных сделок с недвижимостью.

Это означает, что теоретически остается вероятность судебной тяжбы с собственником, интересы которого были нарушены. Необходимо тщательно проверять юридическую чистоту такой квартиры.

### Дееспособность продавца

Даже если сделка совершается при посредничестве банка, **финансовая организация не требует предоставлять справку о дееспособности**, она не входит в обязательный пакет документов. Хотя справка также делает процесс передачи права собственности более безопасным.

Если продавца, даже задним числом, признают недееспособным или частично недееспособным, все договоренности, подписанные им в таком состоянии аннулируются. Поэтому советуем вместе с собственником сходить за этим документом.

### Есть прописанные люди

ДКП с ипотечной квартирой – это все еще стандартный ДКП, а значит продавец должен позаботиться о том, чтобы из квартиры были выписаны все зарегистрированные лица до момента передачи права собственности.

Кроме этого, **желательно перепроверить, нет ли среди тех, кто пользуется жилплощадью, особенных категорий граждан** с пожизненным правом проживать в квартире?

К таким категориям относятся люди, отказавшиеся от приватизации, с завещательным отказом, получатели ренты, проживающие на основе договора найма или безвозмездного пользования. Их не получится выписать даже в судебном порядке.

Читайте также: [Ипотека на землю или на дачу](https://mylawyer.club/nedvizhimost/ipoteka-na-zemlyu-ili-na-dachu-kak-poluchit-ee-s-nizkim-protsentom.html) – как получить ее с низким процентом

## Как обеспечить безопасность сделки?

Чтобы провести сделку безопасно, стоит перепроверить отсутствие основных рисков. Банк исследовал юридическую чистоту квартиры, однако с тех пор могло измениться многое – будьте внимательны.

**Важно!** Для безопасности сделки просите справку из Единого Государственного реестра прав на недвижимость, выписку из домовой книги, справку об отсутствии коммунальных платежей, дееспособности продавца.
**Помните**:

- Трехсторонние переговоры с банком.

- Учет всех собственников.

- Проверка права продавца осуществлять сделку.

- Прописанные лица могут иметь пожизненное права пользования имуществом.

- Брак и несовершеннолетний собственник требуют дополнительных документов.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, связана со стандартными для сделок с недвижимостью рисками. **Покупателю стоит соглашаться на переговоры только с участием банка**, ведь именно финансовая организация является собственником недвижимости в залоге.

Перепроверки требуют и другие аспекты так называемой юридической чистоты, не полагайтесь на слова, требуйте документы, справки и выписки. Не торопитесь, чтобы в будущем обезопасить себя от неприятных ситуаций и судебных тяжб.