# Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку на рынке вторички

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/pok-v-ipoteku/na-vtorichnoe-zhile.html

---

Для того чтобы взять ипотечный кредит нужно обладать желанием, приличным уровнем доходов и хорошей кредитной историей.

Но главное нужно рассчитать свои силы, ведь выплата кредита может длиться до 15-30 лет и все это время у заемщика должен быть неснижаемый уровень заработка, покрывающий кредитные платежи.

В данной статье подробно рассмотрено, как покупается жильё на вторичке с помощью ипотечного кредита. 

## Преимущества и недостатки такого приобретения жилья

**У покупки жилья в ипотеку есть масса преимуществ: **

- Вы становитесь собственником, не имея на руках полной стоимости квартиры. Это позволяет многим семьям решить жилищный вопрос прямо сейчас, не дожидаясь пока накопится нужная сумма.

- Даже если возникнут проблемы с выплатой кредита можно сдать жилье и получать арендную плату либо перепродать с согласия банка. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете сразу вселиться в квартиру, а не ждать 2-3 года, как в случае с «первичкой».

**Недостаток у ипотеки по сути только один: огромная переплата банку.** Ипотечный заемщик в среднем переплачивает от 35 до 300% стоимости недвижимости за 5-30 лет кредитования и это без учета расходов на страховки, комиссии и дополнительные платежи. Учтите, что за время пользования кредитом ситуация на рынке может измениться и стоимость купленной квартиры может заметно снизиться. В этом случае, если придется продать недвижимость, она может и не окупить понесенные заемщиком затраты.

Читайте также: [Как купить в ипотеку квартиру с материнским капиталом: условия, способы, пошаговая инструкция](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/s-matkapitalom/v-ipoteku.html)

Чем дольше срок ипотеки, тем больше переплачивает заемщик. При оформлении кредита на 5 лет размер переплаты может быть на уровне 35%, а вот если растянуть его на 25 лет, то переплата уже превысит 240%. Чтобы понять, с какими условиями кредитования придется столкнуться, можно самостоятельно сделать расчет ипотеки в специальном [онлайн-калькуляторе](https://mylawyer.club/kalkulyatory/ipoteka.html).

Важно знать, что существует 2 вида платежей по кредиту или ипотеке: [аннуитетный и дифференцированный платежи по кредиту, и в чем разница](https://mylawyer.club/kredity/annuitetnyj-i-differentsirovannyj-platezhi-po-kreditu-v-chem-raznitsa.html) между ними.

**Смотрите видео: Как правильно взять ипотеку? Основные ошибки и правила при выборе ипотеки**

## Почему банк может отказать?

При выдаче кредита банк, прежде всего, оценивает платежеспособность заемщика. Размер доходов семьи должен с лихвой покрывать платежи по кредиту, то есть быть минимум в 1,5-2 раза выше их.

**Основные требования к заемщику: **

- возраст от 21 года;

- регистрация в РФ;

- официальное трудоустройство;

- стаж не менее 1-5 лет.

**У претендента должно быть официальное место работы, регистрация в РФ и хорошая кредитная история. **Банк может отказать претенденту, если выяснится, что его уровень доходов слишком низок, а дополнительного имущества в залог или поручителей он предоставить не может.

Банковских клерков также может не устроить сама выбранная для покупки квартира, если после проверки выяснится, что у нее есть проблемы с документами, она является объектом спора в суде, находится под арестом, то скорей всего в финансировании такой покупки откажут.

Посмотреть видео о том, по каким причинам банк может отказать в ипотеке:

## С чего начать приобретение недвижимости вторичном рынке?

Процедура покупки квартиры начинается с поиска подходящего варианта. Для этого чаще всего заключается договор с риэлтором.

Одновременно нужно подать документы в банк, чтобы получить предварительное согласие на кредит на нужную сумму. Если этого не сделать сразу, вы можете зря потратить время на поиски квартиры.

- [Скачать бланк договора оказания риэлторских услуг на покупку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-okazaniya-rieltorskih-uslug-na-pokupku-B.docx)

- [Скачать образец договора оказания риэлторских услуг на покупку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-okazaniya-rieltorskih-uslug-na-pokupku-O.docx)

**На этапе согласования кредита нужно определиться: **

- с размером первоначального взноса, который вы можете внести;

- со сроком кредитования (с учетом размера платежей, переплатой и пр.);

- с расходами на оформление договора, закладной, страховки;

- с удобной вам схемой выплаты кредита;

- с ожидаемым и реальным размером итоговой переплаты.

После того как банк одобрит вашу заявку, начинаются просмотры, торги с продавцом, которые заканчиваются подписанием предварительного договора купли-продажи и передачей задатка в размере от 5 до 10% стоимости квартиры. Эту сумму придется внести из собственных денег.

- [Скачать бланк предварительного договора](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Preddogovor-kupli-prodazhi-B.doc)

- [Скачать образец предварительного договора](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Preddogovor-kupli-prodazhi-O.doc)

**Очень важно еще до составления предварительного договора узнать: согласен ли продавец на ипотеку.** Как правило, мало кто отказывается, поскольку это дополнительная гарантия безопасности сделки. Если все условия согласованы, то остается только получить кредит и правильно заключить основной договор купли-продажи.

Банки выдают согласие на кредит далеко не всем заемщикам. Львиная доля претендентов получает отказы, поскольку их уровень платежеспособности просто не позволяет им оплачивать дорогостоящую ипотеку.

Читайте также: [Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/chto-neobhodimo-sdelat-posle-sdelki.html): куда обратиться и что делать новому собственнику?

## Пошаговая инструкция

На покупку квартиры в ипотеку уходит 2-3 недели. Если жилье уже найдено, а предварительное согласие банка получено, то сам процесс оформления [документов для покупки квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/dokumenty-dlya-sdelki.html) это дело времени.
До подписания договора у вас уже должно быть четкое представление о том, какие кредитные платежи предстоит выплачивать уже на следующий месяц после подписания договора. **Можно воспользоваться для подсчетов кредитным калькулятором на сайте банка** или попросить менеджера распечатать вам примерный график платежей с конкретными суммами.

Далее пошагово рассмотрим, как происходит покупка, каким должен быть порядок действий для заемщика.

### Выбор банка-кредитора

**Ипотечные кредиты в РФ выдают многие банки: **

- Сбербанк РФ.

- ВТБ24.

- Тинькофф банк.

- Альфа банк.

Выбирая банк, нужно ориентироваться на процентную ставку по кредиту, сроки кредитования, размер первоначального взноса, а также наличие дополнительных платежей. Имеет значение и репутация кредитного учреждения.

**Основные условия ипотеки: **

- ставка 9,5-13% годовых;

- первоначальный взнос минимум 10-15%;

- срок кредитования до 15-30 лет.

Учтите, что ряд банков предоставляет готовые [программы для молодых семей](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kak-poluchit-subsidiyu-na-pokupku-zhilya-molodoj-seme.html) или для тех, кто покупает жилье с использованием материнского капитала.

***Вам может быть интересно: [Как получить сельскую ипотеку в 2021 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/selskaya-ipoteka.html)***

Прежде чем подписывать договор стоит внимательно изучить условия всех кредиторов, наличие у них скрытых платежей в виде комиссий и ненужных страховок компаний-партнеров банка.

Посмотреть видео о том, как правильно выбрать банк для получения ипотеки:

### Оценка недвижимости

**

Для банка очень важен акт оценки квартиры профессиональным оценщиком**, чтобы оценить риски при выдаче кредита. Сумма займа, которая выдается большинством банков, должна составлять 80-90% рыночной стоимости жилья. Поэтому от суммы, которая будет указана в отчете зависит и размер кредита.

На цену квартиры влияет:

- район расположения и его престижность;

- площадь и количество комнат;

- возраст дома и состояние ремонта;

- близость метро, магазинов, социальной инфраструктуры;

- вид из окна, близость зеленой зоны и другие факторы.

**Стоимость оценки недвижимости колеблется от 6-40 тысяч рублей**, в зависимости от площади и местонахождения жилья. Оценка оформляется в виде отчета или оценочного альбома с фотографиями квартиры и заключениями оценщика.

При оценке учитываются самые разные факторы, включая ситуацию на рынке недвижимости, возможной арендной платы в случае сдачи и прогнозов по росту или увеличению цены.
### Сбор документов и их предоставление

Список документов для потенциальных заемщиков невелик. Это, прежде всего, заявление на выдачу кредита, которое заполняется в отделении банка или отправляется онлайн.

**В пакет документов также входит: **

- справка с работы с указанием заработка за последние полгода-год;

- копия трудовой книжки;

- подтверждение дополнительных доходов (если есть);

- отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры;

- копии правоустанавливающих документов на выбранное жилье;

- расширенную выписку из ЕГРН;

- техплан квартиры из БТИ с [экспликацией](https://mylawyer.club/nedvizhimost/zachem-nuzhna-eksplikatsiya.html);

- копии паспортов заемщика и продавца.

При необходимости запрашивается и нотариально заверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи. **Все документы банк изучает примерно в течение 3-7 дней. **После этого принимается решение о выдаче кредита. Как показывает практика, кредиторы также могут запрашивать военный билет, свидетельства о браке и рождении детей, диплом об образовании заемщика.

- [Скачать бланк согласия супруга на сделку с недвижимостью](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/soglasie-supruga-na-sdelku-s-nedvizhimostyu-B.docx)

- [Скачать образец согласия супруга на сделку с недвижимостью](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/soglasie-supruga-na-sdelku-s-nedvizhimostyu-O.docx)

Вы можете проявить инициативу и предоставить банку копии договоров об открытии вкладов, выписку из ЕГРН подтверждающую владение другими объектами недвижимости и другие документы, подтверждающие ваши стабильные доходы и наличие активов.

### Заключение кредитного договора

Составлением соглашения занимается сам банк-кредитор и, как правило, никакие правки в его тексте уже невозможны. Заемщику предложат готовый экземпляр договора, который нужно будет прочитать и подписать.

**В кредитном договоре важно проверить: **

- точный адрес квартиры, площадь, количество комнат;

- все реквизиты сторон;

- какие обязанности помимо погашения кредита есть у заемщика;

- условия повышения кредитной ставки;

- что будет в случае неуплаты займа вовремя (штрафные санкции и пр.).

Только уточнив все условия кредитования можно подписывать договор. Если что-то не устраивает лучше оформить ипотеку в другом месте. Обращайте внимание на размер штрафов за просрочку, запрет на досрочное погашение, возможность передачи дела коллекторам в случае неуплаты и другие нюансы договора.
Одновременно с кредитным договором оформляется и закладная – квартира переходит в залог банку до полной выплаты кредита. Все эти годы на нее будет наложено обременение и ее нельзя будет продать без согласия кредитора. Обычно **все три договора: кредита, залога и купли-продажи подписываются в один день**, чтобы не было разрыва во времени.

### Оформление договора купли-продажи

После согласования всех условий стороны подписывают основной договор. Он может быть двухсторонним или трехсторонним (с участием банка).

**Основные пункты договора купли-продажи: **

- данные сторон;

- описание квартиры и документов, которые подтверждают право собственности продавца;

- цена сделки;

- права и обязанности сторон;

- порядок расчетов (со ссылкой на кредитный договор);

- ответственность покупателя и продавца.

- [Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в ипотеку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Obrazec_dogovora_kupli_prodazhi_kvartiry_po_ipoteke.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/dogovor-s-ipotekoj-obrazets.doc)

Купчая составляется в простой письменной форме, но может быть, и заверена нотариально. **При привлечении нотариуса дополнительно нужно будет оплатить его услуги. **

Читайте также: Зачем нужен [акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/akt-priema-peredachi-k-d.html) и как его правильно оформить?

### Регистрация сделки с продавцом, получение и передача денег

- Договор регистрируется в Росреестре. Для этого нужно будет оплатить госпошлину в 2 тыс. рублей и заполнить бланк заявления.

- После регистрации можно сразу оформить выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.

- Кредит можно будет перевести со счета на счет либо передать лично из рук в руки, через банковскую ячейку или аккредитив. Оформляется передача денег распиской в двух экземплярах.

- [Скачать бланк расписки о получении денежных средств за квартиру](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Raspiska-o-poluchenii-deneg-za-kvartiru-B-1.doc)

- [Скачать образец расписки о получении денежных средств за квартиру](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Raspiska-o-poluchenii-deneg-za-kvartiru-O-1.doc)

Посмотреть видео о том, как правильно производить расчет при покупке квартиры на вторичном рынке:

## Заключение

**Оформление ипотеки – один из самых важных этапов в процессе покупки квартиры.** Чтобы все прошло гладко нужно подать заявление на кредит, а также подтвердить свои доходы. Необходимо иметь и первоначальный взнос по ипотеке не менее 10-30% стоимости жилья. Только после изучения всех документов, в том числе на покупаемую квартиру, банк выдаст кредит, и можно будет подписывать договор купли-продажи.